쟁      점 (1) 쟁점부동산 중 건물양도가액은 "0"라는 청구주장의 당부(취소)
 
청구번호 2005서4034 결정일자 2006년03월24일 주세목 부가가치세
 
 
심판청구번호 국심2005서 4034(2006.3.23)

주 문

강동세무서장이 2005.3.1. 청구인에게 한 2004년 1기분 부가가치세 34,213,460원의 부과처분은 이를 취소한다.

 

이 유

1. 처분개요

청구인은 청구인의 자(子) ○○○과 함께 ○○○에서 부동산임대업(○○○, 이하 "쟁점사업장"이라 한다)을 영위하던 자로서 2004.2.25. 임○○○에게 쟁점사업장의 대지 656.7㎡, 건물 378.7㎡(이하 "쟁점건물"이라 하고, 대지 및 건물을 합한 것을 "쟁점부동산"이라 한다)을 3,500,000,000원에 양도하고 쟁점건물분 부가가치세를 신고하지 아니하였다.

처분청은 쟁점부동산 중 쟁점건물의 양도에 대하여 부가가치세 과세대상인 사업용 자산의 양도에 해당하고 쟁점부동산의 토지와 건물의 가액이 불분명한 것으로 보아 총양도가액을 토지와 건물의 기준시가비율로 안분하여 계산한 262,715,673원을 쟁점건물의 공급가액으로 하여 2005.3.1. 청구인에게 2004년 1기분 부가가치세 34,213,460원을 경정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2005.5.20. 이의신청을 거쳐 2005.10.26. 이 건 심판청구를 제기하였다.

 

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점건물은 당초 가건물 형태로 신축된 노후건물로서 청구인이 이를 헐어 새로운 건물을 신축코자 하였으나 청구인의 사정으로 건물을 신축하지 못하고 임○○○에게 양도하였는 바, 청구인과 매수자간에는 쟁점건물이 멸실대상 노후건물이므로 사실상 재산가치가 없음에 따라 당사자간 가액을 "0"으로 하여 대지가액으로만 매매가액을 산정하여 거래하였으며, 폐업신고시 쟁점건물의 가액이 "0"이므로 부가가치세를 신고하지 아니하였고, 매수자 입장에서도 동 건물은 아무 가치가 없는 철거대상이어서 매입 즉시 멸실하여 새로운 건물을 신축하였음에도 이를 과세대상으로 하여 부가가치세를 과세함은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 제출한 쟁점부동산 매매계약서에는 특약사항에 "기타 사항은 부동산 관례에 따른다"는 내용 이외에 건물가액에 대한 언급이 전혀 없으므로 동 양도가액 35억원이 건물가액이 포함되지 않은 대지가액뿐이라는 청구주장은 일리가 없고, 폐업신고시에도 이에 대하여 신고한 바가 없으며, 그 외에 토지 및 건축물관리대장 등의 제출서류만으로는 청구주장의 신빙성이 입증되지 아니하므로 당초 처분은 정당하다.

 

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점부동산 중 건물양도분에 대한 부가가치세를 과세한 처분의 당부

 

 

나. 관련법령

부가가치세법 제6조 【재화의 공급】① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.

④ 사업자가 사업을 폐지하는 때에 잔존하는 재화는 자기에게 공급하는 것으로 본다. 제5조 제1항 단서의 규정에 의하여 등록한 경우에 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에도 또한 같다.

같은 법시행령 제48조의 2 【과세표준의 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

같은 법시행령 제49조 【자가공급 등에 대한 과세표준의 계산】① 과세사업에 공한 재화가 소득세법시행령 제62조 또는 법인세법시행령 제24조에 규정된 감가상각자산(이하 “감가상각자산”이라 한다)에 해당하는 경우에 당해 재화를 법 제6조 제2항 내지 제4항의 규정에 의하여 공급으로 보는 때에는 다음 각호의 산식에 의하여 계산된 금액을 당해 재화의 시가로 본다. 이 경우 경과된 과세기간의 수는 법 제3조의 규정에 의한 과세기간 단위로 계산하되, 건물 또는 구축물의 경과된 과세기간의 수가 20을 초과하는 때에는 20으로, 기타의 감가상각자산의 경과된 과세기간의 수가 4를 초과하는 때에는 4로 한다.

1. 건물 또는 구축물

5

당해 재화의 취득가액 × (1 － ── × 경과된 과세기간의 수) ＝ 시가

100

 

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점건물에서 1993.4.3.을 개업일로 하여 부동산임대업을 영위하다가 2004.2.25. 임○○○에게 쟁점건물 등 부동산을 양도한 후 2004.2.29. 사업자등록을 폐업신고하였음이 국세청의 세적자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청이 과세근거자료로 제출한 쟁점부동산 매매계약서(2004.1.28)에는 양도인(청구인외 1인)과 양수인(임○○○)간에 잔금청산일을 2004.2.25, 쟁점부동산의 매매가액을 35억원으로 계약하고 특약사항에 "기타 사항은 부동산 관례에 따른다"라고 약정하고 있는 바, 처분청은 위의 특약사항을 쟁점건물의 평가액이 매매가액에 포함된 것으로 약정한 것으로 보아 이 건 과세하였음을 알 수 있다.

 

 

(3) 쟁점건물은 철근콘크리트조·철골조의 지층(소매점 61.34㎡), 1층(소매점 125.02㎡, 정비공장 192.04㎡)의 연면적 378.7㎡의 건물로서, 당초 청구인 및 자(子) ○○○이 1977.12.23. 동 토지를 증여취득하여 1993.1.30 쟁점건물을 신축하여 부동산임대업을 영위하다가 동 건물을 철거하여 동 부지에 새로운 건물을 신축하려고 건축허가(○○○구청장 ○○○, 2003.6.26)를 득하였다가 2004.2.25. 임○○○에게 소유권을 이전등기하였음이 등기부등본, 건축물관리대장, ○○○구청장의 건축허가서 등에 의하여 확인된다.

(4) 쟁점건물의 양수자인 임○○○는 쟁점건물이 노후하고 신축건물의 부지로 사용하기 위하여 철거하여야 하기 때문에 건물분 가치를 인정하지 않아 건물분 매매가액이 없는 것으로 하고 토지가액만 35억원으로 매수하였고, 동 건물을 매수 즉시 철거하여 새로운 건물을 신축하였다는 내용의 확인서(2005.1.28)를 제출하고 있는 바, 국세청의 세적자료와 쟁점건물 및 신축건물의 건축물관리대장 등에 의하면 임○○○는 쟁점사업장에 2004.5.1. 개업일로 하여 부동산임대업의 사업자등록을 한 후 쟁점건물을 2004.5.11. 철거(멸실)에 따른 말소등기를 경료하고, 동 부지에 2004.5.18. 착공하여 2005.1.7. 지하1층, 지상6층의 근린생활시설(병원) 2,446.45㎡의 새로운 건물을 완공하고 2005.2.24. 소유권보존등기하였음이 확인된다.

(5) 청구인은 쟁점건물의 양도일이 속한 2004년 1기 폐업확정분 부가가치세 신고시 폐업시점(2004.2.29)까지의 임대수입을 12,307천원으로 신고하였으나 쟁점건물의 양도에 따른 부가가치세는 신고하지 아니하였는데, 양도당시 쟁점건물에 대해 당사자간 철거대상 노후건물이어서 매매가액이 없는 것으로 약정하였을 뿐만 아니라 양도일 이후에는 실제 멸실되어 과세사업에 제공되지 아니하였다는 주장이다.

(6) 살피건대, 이 건의 경우 쟁점부동산 매매계약서의 특약사항의 "기타사항은 부동산 관례에 따른다"는 약정내용은 일반적인 계약사항으로 달리 의미가 없는 것이어서 이를 근거로 양도가액에 건물가액이 평가되어 포함된 것으로 보기는 어렵다 하겠고, 쟁점건물이 부동산임대업에 공하던 노후건물로서 매매당시부터 철거를 전제로 양도되었다는데 대하여 당사자간에 다툼이 없으며, 실제로도 양수인에 의하여 동 건물이 멸실되었을 뿐만 아니라 양도일 이후 과세사업에 공하지 아니 하였으므로 청구인 등이 양도 당시에 임대업을 사실상 폐업한 것으로 보아 부가가치세법 제6조 제4항의 규정에 의한 폐업시 잔존재화로서 과세함이 타당하다고 판단된다○○○.

폐업시 잔존재화로 과세함에 있어서 쟁점건물은 소득세법시행령 제62조에서 규정하는 감가상각 대상자산이므로 부가가치세법시행령 제49조 제1항 제1호에서 규정하는 산식에 의하여 양도당시의 시가를 평가하면, 쟁점건물은 1993.1.30. 취득하여 2004.2.25. 양도시까지 10년 이상 보유하였으므로 부가가치세 과세기간의 수가 20을 초과하여 시가가 “0”으로 평가된다. 그렇다면 쟁점건물의 부가가치세 과세표준은 “0”이 되므로 처분청이 쟁점건물의 양도에 대하여 일반적인 재화의 공급으로 보아 과세표준을 기준시가에 의하여 안분한 후 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

 

라. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.