질문일  2006-01-09     조회수  60
 
질문자  OOO 세무사
 
 
제목  부동산매매관련 질문
 
안녕하세요.

*부동산매매건 관련자료.

물건지:안성시 보개면 남풍리 81-1외 18필지 토지및건물
매도자:갑     ,매수자:삼성생명(주)
계약내용:계약금 99.10.25일,1~3차 중도금 99.11.24일 지급완료, 잔금만 남은상태
특약내용:2000년5월 부동산 사용승락을 하여 현재 일부를 매수자가 사용 중

<상담요지>:잔금은 매수자가 농지취득자격증명을 득하여 소유권이전이 가능한 날로 되어 있는데, 안성시와 주민들의 반대로 현재까지 농지취득자격을 득하지 못한 상태임.

1.따라서 매수자는 계약을 포기하려 소송을 준비중에 있는데, 이때 갑(매도자)이 법적대응해야 할 최선책이 무엇인지?

2.법적대응을 할때 갑(매도자)의 차후 양도소득세에 유리한 방향은 무엇인지?

#참고로 상기 필지는 대부분 8년 자경농지로 100% 감면에 해당되며, 갑(매도자)은 상기물건을 개정되는 양도세와 관련하여 절세를 위해서 계약을 유지하고자 함.
 

 
답변자   임채문(taxroad)      답변일   2006-01-16
 
인터넷상담실을  이용해 주셔서 감사합니다.

1.질문요지
1)매매계약을 매수자가 포기하려는데 법적대응 방법은?
2)매도자의 양도소득세 향후 절세 절략은?

2.답변
1)개인적 바쁜 일이 있어서 답변이 늦어져 미안합니다.
귀 질문 내용을 살펴보면 매수자가 농지취득자격증명을 발급받아 소유권이전 등기가 가능한 날에 잔금을 수령한다고 했기 때문에 양도시기는  잔금청산일로 보아야 할 것으로 사료되며, 일반적으로 매매계약이 성립되고 중도금을 수령한 상태에서는 계약해지를 할 수 없는 것으로 보이는데 이런 부분에 대한 구체적인 상담은 변호사에게 상의를 하셔야 할 것으로 보여 상식선에서 답을 해드립니다.

2)자경농지에 대한 양도소득세감면 규정이 2005년도에는 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억 원을 감면하였으나  2006년도부터는 5개 과세기간의 감면세액 합계액이 1억 원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액은 이를 감면하지 아니하는 것으로 개정되었기에 자경농민에게는 불리하게 세법이 변경되어 감면을 5년에 걸쳐 한번씩 감면받기가 현실적으로는 가능한지 검토해보시기 바랍니다.

관련법령
 조세특례제한법  
제133조 【양도소득세 감면의 종합한도】
① 개인이 제33조, 제34조, 제41조, 제43조, 제69조, 제70조, 제77조 또는 이 법 부칙 제29조의 규정에 의하여 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액은 이를 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다. (2005. 12. 31. 개정)
② 제1항의 규정에 의하여 감면받을 양도소득세액 중 제69조와 제70조의 규정에 의하여 감면받을 양도소득세액이 그 외 감면받을 양도소득을 제외하고 5개 과세기간의 합계액이 1억원(이하 이 항에서 “농지감면한도액”이라 한다)을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액은 이를 감면하지 아니한다. 이 경우 농지감면한도액은 당해 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액의 합계액으로 계산한다. (2005. 12. 31. 신설)
③ 삭 제 (2001. 12. 29)
 
조세특례제한법  
부 칙 (2005. 12. 31. 법률 제7839호)
제1조 【시행일】
이 법은 2006년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제15조 제3항ㆍ제118조 제1항 제1호ㆍ동조 동항 제3호 및 제127조 제8항의 개정규정은 공포한 날부터 시행한다.
제2조 【일반적 적용례】
① 이 법 중 소득세 및 법인세에 관한 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 개시하는 과세연도 분부터 적용한다.
② 이 법 중 부가가치세에 관한 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 재화나 용역을 공급하거나 공급받는 분 또는 재화를 수입신고하는 분부터 적용한다.
③ 이 법 중 양도소득세 및 증권거래세에 관한 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 양도하는 분부터 적용한다.
제36조 【양도소득세 감면 종합한도액에 관한 적용특례】
① 제133조의 개정규정 중 농지대토에 대한 양도소득세 감면 종합한도액은 이 법 시행 후 양도하여 대토하는 분부터 적용한다.
② 제133조 제2항 후단의 개정규정을 적용함에 있어서 이 법 시행 전에 제69조의 규정에 의하여 감면받은 세액은 이를 합산하지 아니한다.
제41조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면에 관한 경과조치】
이 법 시행 전에 종전의 제69조 제1항의 규정에 의하여 농업법인이 양수한 5년 이상 자경농지의 양도에 관하여는 제69조 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 제69조 제2항의 규정에 의한다.

건강하시고 가내평안하세요
 
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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.