질문일  2006-02-22     조회수  86
 
질문자  OOO 세무사
 
 
제목  주택(건물)의 기준시가 산정방법...
 
수고가 많으십니다.

 

2003년 9월경 신축된 단독주택이 2005년 12월경 경매로 양도되었습니다. 그런데 토지는 아버지 소유이고, 건물은 아들의 소유입니다. 2005년 기준시가는 개별주택가격확인서에 일괄고시된 가액이 있고, 2003년 기준시가는 토지는 개별공시지가를 적용하고 건물은 건물기준시가산식을  각각 적용하여 산정하면 됩니다. 문제는 2005년 일괄고시된 주택가액을 어떻게 토지와 건물의 기준시가로 안분하는가입니다.

 

방법1: 일괄고시된 개별주택가격에서 개별공시지가로 평가된 토지가액을 차감해서 건물가액을 구한다..

 

방법2: 토지는 개별공시지가를 적용하고, 건물은 2003년 취득당시와 2005년 양도당시 모두 건물기준시가산식을 적용하여 구한다..

 

방법3: 2005년 일괄고시된 개별주택가격을  2005년 토지의 개별공시지가와 2005년 건물기준시가산식을 적용한 건물가액을 합해서 각각 안분하여 구한다..

 

빠른 답변 부탁드립니다.
 

 

답변자   임채문 전문산담위원      답변일   2006-02-27
 
인터넷 상담실을 이용해 주셔서 감사합니다.

 

1.질문요지

주택의 기준시가 안분계산 방법

 

2.답변
개별주택가격이 공시되어 있는 주택의 양도당시 토지와 주택건물의 기준시가를 산정하는 방식은 양도당시 공시된 개별주택가액을 소득세법제 99조 제 1항 1호 가목과 나목에 의한 토지 및 건물 기준시가(이하 "일반기준시가"라 한다)에 의거 안분하여 양도당시 토지와 주택건물의 기준시가를 산출하시고

 

취득당시 기준시가는 소득세법 시행령 제164조 제7항의 규정에 의거  개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는  최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액으로 하시면 취득당시 기준시가를 산정할 수가 있으며 이를 다시 건물취득당시 토지와 건물 일반기준시가로 안분하시면 토지와 주택건물에 대해 취득당시 기준시가를 구할 수 가 있습니다.

 

다만, 토지를 먼저 취득하고 건물을 나중에 취득한 경우에는 위의 방식으로 취득당시 건물 기준시가와 토지기준시가를 계산하되 토지의 취득당시 기준시가는  토지취득일부터 건물취득일사이의 개별공시지가 상승분만큼 차감하여 계산하는 것이니 아래 예규를 참고하시기 바랍니다

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참고예규
분류/일자】서면4팀-2198, 2005.11.15 * 
 【제목】
주택투기지역내 개별주택가격이 공시되어 있는 단독주택의 환산취득가액 산정방법
【질의】
(주택현황)
1세대 2주택자가 서울시 ○○구 ○○동(주택투기지역) 소재 다가구형 단독주택을 2005.11.30. 456백만원에 양도하였음.
- 토지취득일 : 1991.7.25.
- 건물취득일 : 1993.2.20.(사용승인일)
- 개별주택가격 : 2005.4.30. 공시 246,000,000원
- 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하여야 하나, 취득시 실지거래가액은 확인되지 않은 상황임.

 

(질의)
상기와 같이 개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택을 양도하여 실거래가 신고시 취득당시의 취득가액을 확인할 수 없는 경우의 취득가액 산정방법은.

 

【회신】
주택투기지역내의 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격이 공시되어 있는 주택(그 부수토지를 포함한다)을 양도하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 실지취득가액은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 다목, 동법 시행령 제163조 제12항 및 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것이며, 상기 취득가액 외의 기타 필요경비는 동법 제97조 제3항 제2호의 규정에 따라 산정하는 것임. 이 경우 개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득가액을 「소득세법 시행령」 제176조의 2 제2항 제2호의 산식에 의하여 환산하는 경우, 양도당시의 기준시가는 당해 개별주택가격이 되는 것이며, 취득당시의 기준시가는 동법 시행령 제164조 제7항의 규정에서 정한 산식에 의하여 계산한 가액으로 하되, 토지를 먼저 취득하고 건물은 나중에 취득한 경우의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하는 것임.
※ 취득당시의 기준시가 ＝ ⓐ － ⓑ
ⓐ 건물 취득당시의 기준시가 ＝ 최초공시 개별주택가격 × 건물 취득당시의 토지ㆍ건물 기준시가 합계액/최초 공시당시의 토지ㆍ건물 기준시가 합계액
ⓑ 건물 취득당시의 토지 취득당시의 토지가액 차이 ＝ 건물 취득당시의 토지 기준시가 － 토지 취득당시의 토지 기준시가

 

감사합니다.
 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.