질문일  2006-03-20     조회수  55
 
 
질문자  ooo 세무사
 
 
제목  조세특례제한법 제 97조에 관하여 질의드립니다.
 
조세특례제한법 제 97조 장기임대주택양도소득세감면에 관하여 질의드립니다.

임대사업자인 甲은 1998년 1월 17일에 임대사업자로 등록하였습니다.

1998.01.17

A,B,C,D,E 임대(총5세대)

1999.12.09

F추가 및 임대(총6세대)

2001.12.14

A주택매각 (총5세대)

2003.02.28

B주택매각 (총4세대)

2005.06.02

G추가 및 임대(총5세대)

2006.02.20

F주택매각

흐름은 위와 같습니다.

주택은 국민주택규모이하입니다.

F주택은 분양권을 매입한 것이므로 97조 2는 적용되지 않는다고 생각됩니다.

<질의 1>

상기 F주택을 매각한 경우 조세특례제한법 제 97조의 규정을 적용받을 수 있을련지요.

<질의 2>

상기 B주택을 매각시에 조세특례제한법 제 97조의 규정을 적용받을 수 있었는지요.

 

 
답변자   김영인 전문상담위원     답변일   2006-03-27

1. <질의 1>에 대한 답변

1) 조특법 97조의 감면을 받기위하여는 2000.12.31이전에 취득한 5호이상의 법에서 정한 국민주택을 5년이상 임대하는 거주자에게 적용하며 5호주택에 미달하는 기간은 임대기간에서 제외하고  있습니다.

2) 본 사례의 경우 F주택은 B주택 처분시점부터 5채미만(G주택은 2000.12.31 이후에 취득하였기에 감면대상 주택에서 제외함)이 되어 당해 기간동안은 임대기간에 포함되지 않아 5년이상 임대기간 기준요건을 충족치 못하는 것입니다. 따라서 감면대상이 아닌 것입니다.

2. <질의 2>에 대한 답변

1) B주택의 처분에 대하여는 법 해석상 두가지 의견으로 나뉠 수 있습니다.

2) 먼저, 감면된다는 의견입니다. 이는 5채(B,C,D,E,F,) 모두 2000.12.31 이전에 취득을 하였고 B주택 양도당시에 당해 B주택의 임대기간이 5년이상 되었기에 감면된다는 해석입니다. 비록 F주택 취득일 부터 기산하면 양도일까지 임대기간이 5년 미만이지만 그 이전에 취득한 A주택으로 인하여 5채이상 임대하고 있었기에 임대일 기산점을 98년1.17로 잡은 경우입니다.

2) 다른 의견은, 감면배제 의견입니다. 이는 위 2)에서 언급하였듯이 B주택 양도시점에 잔존하는 감면대상 임대주택들 중에서 마지막으로 취득한 F주택 임대시점부터 5년이상의 임대일을 기산하기에 감면배제된다는 해석입니다.

3) 제 개인적 의견은 감면된다는 의견입니다. 본 법령의 내용을 보면 임대기간의 기산일은 5호이상의 주택을 사실상 임대개시한 날을 기산일로 보고 있습니다. 따라서 비록 A주택을 F주택 취득후 중간에 처분하였다 다더라도 B주택의 사실상 임대개시일인 98.1.17 현재 5주택이상의 주택을 임대개시하였고 당해 주택의 처분시점에서는 이미 5년의 임대기간을 도과 하였기 때문입니다.  또한 본 법의 정책적 취지인 임대주택활성화 및 미분양주택의 해소를 보았을 때에도 굳이 감면 배제를 할 이유가 없어 보입니다.

4) 그러나 실무적용상으로는 이와 관련한 유사 판례등을 더 조회하여 신중한 판단이 요구됩니다. 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.