질문일  2006-04-01     조회수  48
 
 
질문자   000 세무사
 
 
제목  양도소득세과세,면제,비과세
 

갑주택; 2002.1.7 소유권보존등기(A명의)
            2002.2.6 소유권이전등기(B명의)
            2002.6.12 소유권이전등기(병명의)
           갑주택내역-철근콘크리트,슬라브지붕4층,다세대주택,각층 104M2 각층전유면적 18.36m2 ,1층5호,2층5호,3층5호,4층4호(총19호)

1.병의 내역
임대주택법제6조에 의한 임대사업자등록(02.5.30) 총19호-구청장
사업자등록(면세사업자)-개업년월일 02.6.12, 업태부동산,종목주택임대

2.을주택(병소유)-02.5.27일이후현재까지보유

<질문>

1.06.6.30일에 병이 갑주택을 양도할경우
1)조세특례제한법상 양도소득세감면을 받을 수있는지요
-1세대2주택에 해당하는가
-과세대상이라면 실지거래가액으로 계산하는지아니면 기준시가에 의해서 계산이 가능한지

2.06.6.30일에 병이 을주택을 양도할경우
-을주택양도시 실가대상인지아니면기준시가대상인지
-1세대2주택에 해당하는지요

2.갑주택을 헐고 나대지상태에서 양도하면 주택으로 보지않으므로 기준시가로 계산하는 것이 정확한지요

3.참고로 갑주택취득시 취득세.등록세50%감면을 받았음

 

   
답변자   김영인 전문상담위원     답변일   2006-04-08

1. 갑주택의 조특법상 분류

(1) 갑주택의 상황

2002년6.12에 취득, 19세대의 다세대주택, 주택건설업자(A)가 아닌 부동산매매업자인 B로부터 취득, 구청및 세무서에 2003.10.29 이전에 사업자등록을 한 경우임.

(2) 조특법 99조의 3에 해당되는 주택인지 여부

1) 조특법 99조의 3을 보면

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역 외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.(2002.12.11 개정)

1호. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우(2003.05.29 개정)

2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

 이하 생략---

2) 본 사례의 주택은 주택건설업자인 A와 최초로 매매계약 체결을 통한 매입이 아니라 최초 매매계약 체결자인 B로부터의 취득이기에 조특법 99조의 3 감면은 적용 받을 수 없습니다.

3) 따라서 1세대 1주택 판단시 제외되는 주택에 해당되지 아니하는 것입니다.

2. 질문에 대한 답변

(1) 갑주택 양도시

1) 감면주택에 해당되지 않습니다.
2) 1세대 다주택자로서 실가과세 됩니다.

(2)  을주택 양도시

위 (1)과 동일합니다.

(3) 갑주택의 멸실 후 나대지 상태로 양도한 경우

 2006년 1월 1일부터 시행된 소득법 104조 3항에 의하여 건물멸실 후 3년내 양도하는 토지의 경우에는 2년간은 사업용으로 사용한 것으로 보아 실가 과세를 하지 않고 있기에 기준시가과세가 될 것으로 판단됩니다.

 

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.