쟁      점 (1) 쟁점임차보증금은 주택임대차보호법에 의한 대항력을 갖추었으므로 쟁점주택의 취득가액에 포함하여야 한다는 청구주장의 당부(취소)
 
청구번호 2006서0248 결정일자 2006년08월25일 주세목 양도소득세
 
 
심판청구번호 국심2006서 248(2006. 8. 25)

주 문
○○○세무서장이 2005.6.16. 청구인에게 한 2001년 귀속 양도소득세 80,339,600원의 부과처분은 이를 취소합니다.

이 유

1. 처분개요

청구인은 2001.7.31. ○○○호(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도소득세(과세미달)를 신고하였다.

2002년 3월 ○○○국세청장이 ‘아파트분양권 전매자등 기획조사’와 관련하여 청구인에 대한 세무조사를 실시하여 청구인의 양도소득세 신고내용을 시인하였으나, 2004년 8월 처분청에 대한 ○○○국세청의 감사지적에 따라 처분청은 청구인이 취득원가에 산입하여 신고한 쟁점부동산의 임차보증금 150백만원(이하 “쟁점임차보증금”이라 한다)에 대하여 청구인이 지급할 의무가 없는 것으로 보아 동 금액을 취득원가에서 제외하고 양도차익을 재계산하여 2005.6.16. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 80,339,600원을 경정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2005.8.29. 이의신청을 거쳐 2006.1.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 임차인(이○○○로 쟁점부동산 전체를 임차함)은 1998.11.24. 쟁점부동산으로 전입한 후 2000.7.10. 확정일자를 부여받은 관계로 1999.6.11. 근저당권 설정등기한 주식회사 ○○○은행○○○보다 우선변제권에서 늦어 배당을 받지 못하였으나 쟁점부동산의 낙찰허가 결정일(2001.1.31.)까지 주민등록이 계속 등재되어 있어 위 임차인의 임차권은 대항력을 가지므로 쟁점임차보증금은 쟁점부동산의 낙찰자인 청구인에게 인수되는 임차보증금으로서 청구인이 지급할 의무가 있는 것이다.

또한, 쟁점임차보증금의 경우 지급 및 수령과 관련한 금융자료는 없으나, 당초 2002년 3월 ○○○국세청의 조사시에 청구인이 신고한 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 인정한 바 있고, 쟁점임차보증금의 수령권자인 이용이 진술서에서 동 금액을 수령하여 자신이 사실상 운영하는 법인의 설립자본금으로 사용하였다고 확인하고 있으므로 청구인이 쟁점임차보증금을 지급하지 아니한 것으로 보아 취득가액에서 제외하고 과세한 처분은 부당하다.

(2) 이 건 처분은 국세기본법 제81조의 3 및 동법시행령 제63조의 2에서 규정한 중복조사의 금지원칙에 위배되므로 위법?부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점임차보증금이 취득가액으로 인정되려면 임차인이 가지는 대항력과 우선변제권의 요건인 주택의 인도, 주민등록 및 공증력 있는 기관의 확인(다른 채권자보다 선순위인 확정일자)이 있어야 하고, 낙찰금액이 임차보증금보다 적을 경우 그 차액을 낙찰자가 임차보증금으로 지급할 의무가 있는 것이나, 임차인의 주민등록초본을 확인한 결과, 배당기일(2001.4.20.) 이전인 2001.3.7. 쟁점부동산 소재지에서 ○○○호로 전입한 사실이 확인되어 임차인의 경우 대항력을 상실하였고, 법원의 임차관계인 조사서에도 임차인은 선순위 채권자인 ○○○은행 ○○○지점, 전 소유자 배인상 다음으로 3순위에 기록되어 있는 사실이 확인되는 바, 쟁점임차보증금의 경우 청구인이 지급할 의무가 없는 것일 뿐만 아니라,

청구인이 제시한 임차인 이○○○의 확인서를 보면 날인된 도장이 이○○○의 인감도장과 다른 도장인 점, 동 확인서는 사인간에 작성된 서류로 객관성이 없어 보이는 점, 쟁점임차보증금이 실지 지급된 사실을 확인할 수 있는 금융자료 등의 제시가 없는 점 등으로 볼 때 청구인이 쟁점임차보증금을 지급한 것으로도 볼 수 없으므로 쟁점임차보증금을 취득원가에서 제외하고 과세한 처분은 정당하다.

(2) 2002년 3월 ○○○국세청의 조사와 2004년 8월 정기감사 지적에 따른 처분청의 조사는 주택임대차보호법상의 법리적용상의 문제에 대한 것으로 조사대상자의 자금출처나 부동산 전매사실에 대해 조사한 것이 아니므로 중복조사라 할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점부동산의 임차권이 주택임대차보호법에 의한 대항력을 가진 것으로서 청구인이 임차인에게 쟁점임차보증금을 지급한 것으로 볼 수 있는지 여부

(2) 이 건 과세처분이 중복조사금지원칙에 위배된 처분인지 여부

나. 관련법령

(1) 주택임대차보호법 제3조【대항력등】

①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

②임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

같은법 제3조의 2【보증금의 회수】

②제3조제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

③임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항의 규정에 의한 보증금을 수령할 수 없다.

같은법 제3조의5【경매에 의한 임차권의 소멸】임차권은 임차주택에 대하여 민사소송법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

같은법 제4조【임대차기간등】

②임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.

소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

같은법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

(2) 민사집행법 제84조【배당요구의 종기결정 및 공고】

①경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때(그 경매개시결정전에 다른 경매개시결정이 있은 경우를 제외한다)에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정한다.

(3) 국세기본법 제81조의 3 【세무조사권 남용 금지】

① 세무공무원은 적정하고 공평한 과세의 실현을 위하여 필요한 최소한의 범위 안에서 세무조사를 행하여야 하며, 다른 목적 등을 위하여 조사권을 남용하여서는 아니된다.

② 세무공무원은 조세탈루의 혐의를 인정할 만한 명백한 자료가 있는 경우, 거래상대방에 대한 조사가 필요한 경우, 2 이상의 사업연도와 관련하여 잘못이 있는 경우 기타 이와 유사한 경우로서 대통령령이 정하는 경우를 제외하고는 같은 세목 및 같은 과세기간에 대하여 재조사를 할 수 없다.

같은법시행령 제63조의 2 【중복조사의 금지】 법 제81조의 3 제2항에서 “기타 이와 유사한 경우로서 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 부동산투기ㆍ매점매석ㆍ무자료거래 등 경제질서교란 등을 통한 탈세혐의가 있는 자에 대하여 일제조사를 하는 경우

2. 각종 과세자료의 처리를 위한 재조사나 국세환급금의 결정을 위한 확인조사 등과 법 제81조의 4 및 법 제81조의 7의 규정에 의한 부과처분을 위한 실지조사에 의하지 아니하고 재경정하는 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 1993.4.20. 이용, 2000.6.15. 배○○○, 2001.3.10. 청구인, 2001.7.31. 노○○○의 순으로 소유권이전등기한 사실이 나타나고, 1999.6.11. ○○○은행 ○○○지점이 채권최고액 348백만원, 2002.2.23. ○○○ ○○○지점이 채권최고액 36백만원의 근저당권을 각 설정한 사실이 나타나며, 처분청이 제시하는 주민등록초본에 의하면, 임차인 부부는 1998.11.24. 쟁점부동산으로 전입하여 거주하다가 2001.3.7. ○○○호로 퇴거한 것으로 나타나고 있다.

한편, 쟁점부동산의 경매경위를 보면 1순위 근저당권자인 ○○○은행이 ○○○법원에 2000.8.17. 부동산 임의경매신청(청구금액 348백만원)을 하였고, 쟁점부동산의 임차인의 경우 2000.7.10. 확정일자를 부여받아 2000.11.8. 위 법원에 권리신고서를 제출하고 쟁점임차보증금에 대한 배당을 요구하였으나, 2001.1.31. 쟁점부동산이 청구인에게 321,600,000원에 낙찰됨에 따라 3순위권자인 임차인은 배당금을 전혀 받지 못한 사실이 처분청이 제출한 자료에 의하여 확인되고 이에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2) 쟁점(1)에 대하여 살펴본다.

처분청은 임차인이 배당기일(2001.4.20.) 이전인 2001.3.17. 쟁점부동산에서 퇴거하여 대항력을 상실한 것으로 보았으나, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하면, “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다”고 규정하고 있고,

주택임대차에 있어서 임차인이 주택임대차보호법에 의한 대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 주택의 인도와 주민등록이라는 요건은 그 대항력 및 우선변제권의 취득시뿐만 아니라 경매절차의 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 하는 것○○○인 바, 임차인 이○○○의 경우 경락기일(2001.1.31.) 이후인 2001.3.17. 퇴거하여 위 요건을 충족하므로 대항력을 상실한 것으로 본 것은 잘못으로 판단된다.

또한, 처분청은 쟁점임차보증금의 경우 청구인이 지급할 의무가 없는 것으로 보았으나, 주택임대차보호법 제3조의 5에는 “임차권은 임차주택에 대하여 민사소송법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸된다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다”고 규정하고 있고, 같은법 제4조(임대차기간등) 제2항에는 “임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다”고 규정하고 있는 바,

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하며, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 같은법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다고 할 것○○○으로 이 건 임차인이 배당받지 못한 쟁점임차보증금의 변제의무는 임대인의 지위를 승계한 청구인에게 인수된 것으로 보아야 하므로 쟁점임차보증금에 대하여 청구인에게 지급의무가 없다고 것은 잘못으로 판단된다.

한편, 처분청은 쟁점임차보증금을 지급한 사실이 확인되는 금융자료의 제시가 없다는 이유로 청구인이 임차인에게 쟁점임차보증금을 지급하지 아니한 것으로 보았으나,

청구인이 제출한 임차인의 위임장(2000년 11월)에는 전전 소유자인 이용을 대리인으로 ○○○법원의 부동산임의경매와 관련된 본인의 전세금 수령에 대한 일체의 권한을 위임한다고 기재되어 있고, 이○○○의 도장이 날인된 영수증에는 2001.3.6. 전세금 150백만원을 영수한 것으로 기재되어 있으며, 2005년 12월자 이용의 확인서에 의하면, 본인은 임차인 이○○○로부터 전세보증금 수령등에 대한 일체의 권한을 위임받아 청구인으로부터 2001년 3월 임차보증금 150백만원을 받았고, 당시 이○○○가 미국에 체류하고 있어 동 금액을 본인이 설립한 회사(2001.3.28.)의 자본금으로 사용하였으며, 이○○○에게는 수시로 60백만원 정도를 갚았고, 현재 90백만원은 갚지 못하였다고 기재되어 있는 바,

임차인이 쟁점임차보증금에 대한 배당을 신청하여 배당을 전혀 받지 못한 상태에서 거액의 전세보증금을 수령하지 아니하고 쟁점부동산을 인도하였을 것으로는 보기 어려우므로 청구인이 쟁점임차보증금을 지급하였다는 주장은 신빙성이 있다고 하겠다.

따라서, 처분청이 쟁점임차보증금을 지급할 의무가 없는 임차보증금에 해당한다 하여 청구인이 이를 지급하지 아니한 것으로 보아 취득원가에서 제외하고 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

(3) 쟁점(2)는 앞서 본 쟁점(1)에서 청구인의 주장이 인용되어 더 이상 심리할 실익이 없으므로 심리를 생략한다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.