쟁      점 (1) 매매사례가액에 의해 쟁점아파트의 증여재산가액을 산정하여 증여세를 부과한 처분의 당부 (취소)
 
청구번호 2006서2562 결정일자 2006년09월26일 주세목 증여세
 
 
심판청구번호 국심 2006서2562(2006. 9. 25.)

 

주 문

○○○세무서장이 2006.5.18. 청구인에게 한 2005.5.17. 증여분 증여세 5,773,720원의 부과처분은 이를 취소합니다.

이 유

1. 처분개요

청구인은 2005.5.17. 서○○○(청구인의 삼촌)으로부터 ○○○번지 ○○○동 403호(23평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다)와 현금 12백만원을 증여받고 쟁점아파트의 증여재산가액을 기준시가인 84,500천원으로 평가하여 증여세를 신고?납부하였다.

처분청은 쟁점아파트의 증여재산가액을 2005.4.18. 거래된 위 같은 단지 내 같은 동 906호(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매사례가액인 115,500천원으로 평가하여 2006.5.18. 청구인에게 2005.5.17. 증여분 증여세 5,773,720원을 경정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2006.7.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점아파트와 비교대상아파트는 증여당시 고시된 국세청 기준시가에서도 차이가 나는 바, 아파트의 경우 같은 단지, 같은 동, 같은 평형이라도 층에 따라 가격이 다르게 형성되는 것이 일반적이므로 쟁점아파트의 증여재산가액을 비교대상아파트의 매매사례가액으로 평가하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점아파트와 비교대상아파트는 같은 동의 같은 평형이고, 증여당시 같은 평형 아파트의 매매사례가액을 보면 122,500천원(○○○동 1306호), 133,000천원(○○○동 603호), 130,500천원(○○○동 404호) 등으로 형성되고 있음이 국세청 통합전산망에 의하여 확인되고, 인근 부동산중개업소에 문의한 바, 쟁점아파트는 2004년부터 현재까지 가격변동이 거의 없고, 시세가 130,000천원에서 140,000천원 사이에서 형성되고 있으며, 로얄층(7층～14층)과 4층과의 가격차이는 10,000천원 정도로 확인되므로 쟁점아파트의 증여재산가액을 비교대상아파트의 매매사례가액 115,000천원으로 평가하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점아파트의 증여재산가액을 평가함에 있어 같은 동 소재 다른 아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 ??평가기준일??이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용?공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류?규모?거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2) 상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. 1. 토지

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은…(이하생략)

2. 건물

건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치등을 참작하여 매년 1회이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 ??수용?공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것??이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 ??평가기간??이라 한다) 이내의 기간 중 매매?감정?수용?경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 ??감정기관??이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조?법 제62조?법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 ??세무서장 등??이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용?경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액?경매가액 또는 공매가액. 다만, 법 제73조의 규정에 의하여 물납한 재산을 상속인?증여자?수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 ??주주 등 1인??은 ??상속인 등??으로 본다)가 공매받은 경우에는 당해 공매가액은 이를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적?위치?용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점아파트에 대하여 청구인이 증여재산가액으로 평가한 국세청 기준시가 대신 증여일로부터 1개월 전에 거래된 같은 단지 내 같은 평형 아파트의 매매사례가액으로 평가하여 증여세를 과세하였음이 증여세결정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점아파트와 비교대상아파트는 층수가 달라 매매가액은 물론 국세청 기준시가도 상이하므로 쟁점아파트의 증여재산가액을 평가함에 있어서 비교대상 아파트의 매매사례가액을 적용하여 과세한 처분은 부당하다는 주장이고, 처분청은 비교대상아파트가 같은 단지 내 같은 평형으로서 증여일인 2005.5.17.로부터 약 3개월 전에 매매계약체결되어 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항에서 규정하는 평가기준일 3월 이내 요건을 충족하므로 당초처분은 정당하다는 의견이므로 이에 대하여 살펴본다.

(가) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 고시일자별 국세청 기준시가는 아래 표와 같다.

○○○

(나) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제5항에서 당해 재산과 면적?위치?용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액 등도 시가로 보도록 규정하고 있으나, 아파트의 경우 같은 단지내 같은 동?같은 평형이라도 층에 따라 가격이 다르게 형성되는 것이 일반적인 것으로, 이 건의 경우 쟁점아파트는 4층이고, 비교대상아파트는 9층으로 쟁점아파트보다 선호되는 층에 속하여 같은 평형이라도 쟁점아파트는 비교대상아파트보다 그 시세가 낮게 형성되었을 것으로 판단되는 바, 처분청도 이 건 관련 조사시에 쟁점아파트가 비교대상아파트보다 시세가 낮은 것으로 확인한 바 있고, 고시된 국세청기준시가도 비교대상아파트의 가액이 쟁점아파트보다 더 높게 나타나고 있으므로 비록 증여일로부터 3월 이내에 매매되었다 하더라도 비교대상아파트의 매매사례가액은 시가로 볼 수 있는 면적?위치 등이 유사한 다른 재산의 매매사례가액에 해당하는 것으로 볼 수 없다 하겠다(국심2005서4079, 2006.5.12. 같은 뜻).

따라서, 비교대상아파트의 매매사례가액을 증여당시 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.