[질 의] 
1995년초에 다세대주택 9세대를 신축해 본인이 한 채 거주하고 나머지는 임대하고 있습니다. 신축건물에 대한 소유권보전등기는 1996년 2월, 각 세대의 면적은 국민주택규모 이하입니다.

위 임대사업에 대해 구청에 임대사업자 등록은 하지 않았고 세무서에만 부동산임대사업자로 신청 해왔습니다.

2006년 현재 위 다세대 주택을 매매할 경우 장기임대주택에 대한 양도소득세를 100% 감면 받을 수 있는지요.

 

[답 변] 
1. 요건
1) 1986. 1. 1일∼2000. 12. 31일 기간 중 신축된 주택 모든 주택(1985. 12. 31일 이전에 신축된 공동주택으로 1986. 1. 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택)

2) 국민주택이어야 한다.
국민주택이은 주택건설촉진법시행령 제30조 제1항 단서에서 규정하는 규모의 주택 (건물연면적의 2배 이내의 부수토지를 포함)을 말한다.

 

3) 거주자이어야 한다.

4) 임대주택 5호 이상을 5년 내지 10년 이상 임대하여야 한다.

 

2. 적용
1) 5년 이상 임대 50%, 10년 이상 임대 100%를 적용받는 경우
① 일반임대주택 : 세무서에만 사업자등록을 하여 임대소득신고를 하거나, 사실상 임대사업을 하고 있는 자의 경우가 이에 해당한다.
② 매입임대주택 : ‘임대주택법'규정에 따라 관할 구청에 임대사업자 등록을 하고, 주소지 관할 세무서장에 임대사업자등록을 하여 임대소득신고를 하거나, 사실상 임대사업을 하고 있는 경우가 이에 해당한다.
이 경우에는 요건 1)의 기간에 포함되는 기존주택을 매입임대하는 경우를 말한다.

2) 5년이상 임대시 100%를 감면받는 경우
① 건설임대주택 : ‘임대주택법'규정에 따라 관할 구청에 임대사업자 등록을 하고, 주소지 관할 세무서장에 임대사업자등록을 하여 임대소득신고를 하거나, 사실상 임대사업을 하고 있는 경우가 이에 해당한다.
이 경우 건설임대주택이란 ㉠ 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 ㉡ ‘주택건설촉진법'의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법제33조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택 중 사용검사시까지 분양되지 아니하는 주택으로서 ‘임대주택법'의 규정에 의한 임대사업자등록을 한 임대주택
② 매입임대주택 : ‘임대주택법'규정에 따라 관할 구청에 임대사업자 등록을 하고, 주소지 관할 세무서장에 임대사업자등록을 하여 임대소득신고를 하거나, 사실상 임대사업을 하고 있는 경우가 이에 해당한다.
이 경우에는 1995년 1월 1일 이후 취득(취득당시 입주사실이 없는 주택)임대를 개시한 신규매입임대주택을 말한다.

 

3. 결론
위 질의사항은 일반임대주택으로서 10년 이상 임대하였으므로 100%감면이 가능합니다.

 

박현숙 세무사

 

 

 

세무사신문 448호(2006. 11. 1)