질문일  2006-04-18     조회수  87
 
 
질문자  ooo 세무사
 
 
제목  상속주택의취득가액
 
 

안녕하십니까? 늘 성실한 답변에 감사드립니다.

 

1. 2006년 3월5일  배우자(남편)가 주택을 계약후 사망으로 부인이 상속받은 주택과

 

부인이 2006년 2월경 새로취득한 주택을 보유 1가구2주택이되었음.

 

배우자가 사망으로 부득이하게 상속받아 재계약후 상속받은 주택을 양도시 단기양도로 보아 실거래가신고인지 실가신고라면 취득가액은 상속일 현재 기준 시가를 취득가액으로 보는지요? 

 

2. 1993년 취득한농지를 2005년 인근 농지와 같은 조건으로 서로 교환한 농지를 2006년 양도시 취득시기는 교환일로 하며 8년이상 자경한 농지로 감면을 받을수 있는지요?
 

 

 

답변자   김영인 전문상담사례      답변일   2006-04-24
 
 

질의에 감사드리며 답변내용은 다음과 같습니다.

 

1. 상속주택의 취득가액

 

(1) 상속주택인지 여부

 

1) 본 사례에서 질의 내용을 보면 배우자가 사망전에 매수계약을 한 상태(아직 남편명의로 이전되지 아니한 상태)의 주택(이하 a라 함)을 배우자가 승계하고 재계약에 의하여 본인 명의로 이전 후 단기 양도한 주택인 것으로판단됩니다.

 

2) 이런 경우 당해 a주택은 배우자(남편)로 부터 상속받은 주택이 아니라 본인이 직접 계약에 의하여 취득한 주택으로 보는 것이기에 상속주택에 해당되지 아니합니다. 당초 남편이 계약금을 받은 경우라면 당해 계약금은 상속세 계산시 채무로 공제될 뿐입니다.

 

(2) 상속주택인 경우

 

1) 위 질의 내용과는 별도로,  상속주택의 경우 소득령 162조의 2 제4호에의하여 피상속인이 취득한 날로부터 상속인이 양도하는 날까지의 기간이 1년 이내인 경우가 아니라면 상속개시일로부터 양도일까지 1년내인 경우라 할 지라도 기준시가로 신고가능한 것입니다.

2) 다만, 양도당시 1세대 2주택인 경우로서 상속받은 주택을 먼저 처분하는 경우에는 일반적 1세대 2주택에 해당되어 실가신고를 하여야 합니다. (참고적으로 2007.1.1부터 시행되는 50%중과에서는 상속개시 후 5년내 양도하는 상속주택의 경우 중과세 배제)

3) 상속주택을 실가신고하는 경우에는 상속개시일 현재 상증법상 평가액을 실가로 의제하며, 기준

시가로 신고하는경우에는 상속개시일 현재 기준시가에 의하여 취득가액을 산정하시면 됩니다.

 

2. 교환농지의 취득시기

 

1) a라는 8년이상 자경해 오던 농지를 인근의 새로운 농지 b와 2005년에 교환 후 당해 교환한 b농지의 처분시 b농지의 자경기간 기산일을 교환일인 2005년부터 적용하여 8년자경농지 감면을 적용 받을 수 있는지에 대하여 질의 하셨습니다.

 

2) 조특령 제66조  6 항을 보면

 ⑥ 「소득세법」 제89조 제2호 및 제4호의 규정에 의하여 농지를 교환ㆍ분합 및 대토한 경우로서

새로이 취득하는 농지가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에 있어서는 교환ㆍ분합 및 대토 전의 농지에서 경작한 기간을 당해 농지에서 경작한 기간으로 보아 제1항 본문의 규정을 적용한다.(2005.02.19 법명개정)

3) 결국 교환에 의하여 취득한 b토지의 매도가 법에 의한 수용등이 아닌 일반 매매인 경우에는 당초 a토지의 취득시기로 소급하여 8년 자경여부를 판단하지 아니하는 것입니다.

 

 

 

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.