질문일  2006-08-08     조회수  109
 
질문자  ooo 세무사
 
제목  기준시가 적용여부
 
양도소득세 계산에 있어서 다음사항에 대해 의문사항이 있어 질의하오니 조속한 시일내에 답변해 주시면 대단히 감사하겠습니다.

(질의사항)

1. 내용
 - 토지매입시기 : 2002년  3월 19일
 - 건축허가신청 : 2003년 10월 16일
 - 착  공  신  고 : 2005년 10월 18일
 - 분  양  신  고 : 2005년 10월 18일
 - 교통영향평가 : 2005년 12월  2일
 - 사업자등록(건물신축판매업) : 2006년 3월
 - 대  지  면  적 :  3,325.30제곱미터
 - 건축  연면적 : 24,677.09제곱미터
 - 용도 : 업무시설(오피스텔)

 

2. 질의
 (1) 2006년 8월중에 양도하는 경우 양도가액 계산방법은?
   (갑설) 비사업용토지로 보아 실지거래가액으로 계산한다.
   (이유) 소득세법시행령 제168조의6 및 동법시행규칙 제83조의5 제1항 제5호에 의하여 취득일로부터 2년 및 착공일 이후 기간을 비사업용 토지에서 제외되는 기간에 해당하며, 이를 법문대로 해석하면 비사업용 제외기간을 충족하지 못하기 때문이다.

   (을설) 기준시가로 계산한다.
   (이유)
   가. 소득세법시행령 제168조의6 및 동법시행규칙 제83조의5 제1항 제5호에 의하여 취득일로부터 2년 및 착공일 이후 기간을 비사업용토지에 제외되는 기간에 해당하며, 착공을 한 경우에는 착공후 2년간은 무조건 사업용토지로 보아 언제 양도하더라도 중과세되는 경우에서 제외되기 때문이다.
   나. 착공을 한 경우에는 지방세법상 별도합산토지에 해당되므로 소득세법 제104조의3 제1항 제4호 나목의 규정에 의하여 비사업용토지에서 제외되기 때문이다.
   다. 건축허가신청을 한 경우에는 그 시점부터 비사업용토지에서 제외되기 때문이다.

 (2) 2006년 10월 18일 이후 연도중에 양도하는 경우 양도가액 계산방법은?
   (갑설) 비사업용토지로 보아 실지거래가액으로 계산한다.
   (이유) 소득세법시행령 제168조의6 및 동법시행규칙 제83조의5 제1항 제5호에 의하여 취득일로부터 2년 및 착공일 이후 기간을 비사업용토지에서 제외되는 기간에 해당하나, 착공일을 포함하여 2년간만 비사업용 제외기간으로 해석하기 때문이다.

   (을설) 기준시가로 계산한다.
   (이유) 소득세법시행령 제168조의6 및 동법시행규칙 제83조의5 제1항 제5호에 의하여 취득일로부터 2년 및 착공일 이후 기간을 비사업용토지에 제외되는 기간에 해당하므로 비사업용토지로 보는 기간을 초과하지 않기 때문이다.

 

 (3) 상기 질의 1과2가 양도가액을 실지거래가액으로 한다고 할 때 취득가액을 환산가액으로 할 수 있는지 여부?
   (갑설) 환산가액을 취득가액으로 할 수 없다.
   (이유) 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 및 나목에 의하여 실지거래가액을 확인하여 계산하고, 확인이 되지 않은 경우에는 소득세법시행령 제163조 제12항 및 동법령 제176조의2 제2항 및 제4항에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 순서로 적용하여 계산한다.

   (을설) 환산가액을 취득가액으로 할 수 있다.
   (이유) 갑설 이유에서 설시한 법률을 해석해 볼 때 납세의무자가 실지거래가액을 확인하기 어려우므로 매매사례가액, 감정가액을 알 수 없으므로 환산가액에 의하여 계산한다.

   (참고) 과세관청 조사자가 실지거래가액을 확인할려고 하면 확인이 가능할 수 있으므로 실지거래가액을 확인하여 계산하여야 한다고 판단되나, 신고납세주의하에서 환산가액으로 신고하면 용인되어야 한다는 질의자 의견입니다. 어떻게 생각하시는지 코멘트 해 주시면 감사하겠습니다.
 

 

 

 

답변자   임채문 전문상담위원    답변일   2006-08-09
 
 

비사업용 토지 : 신축공사 중 양도할 경우 비사업용 토지해당 여부 판단기준

질문의 요지는,

1. 사실관계

- 토지매입시기 : 2002년  3월 19일,  - 건축허가신청 : 2003년 10월 16일

- 착 공 신 고 : 2005년 10월 18일,   - 분 양 신 고 : 2005년 10월 18일

- 교통영향평가 : 2005년 12월  2일,  - 사업자등록(건물신축판매업) : 2006년 3월

- 대 지 면 적 : 3,325.30㎡,  - 건축연면적 : 24,677.09㎡, - 용도 : 업무시설(오피스텔)

 

2. 질의

질문1) 2006년 8월 중에 양도하는 경우 양도가액 계산방법은?

답변드리면,

해당토지의 보유기간은 2002. 3.19.～2006. 8월(보유기간 4년 6월)로 3년 이상 5년 미만 보유하였으므로, 이를 소득세법 제104조의 3 제1항 본문규정과 동법시행령 제168조의 6 제2호에 의한 비사업용 사용기간을 검토할 경우, 2002. 3.19～2004. 3.18의 기간과 2005.10.18.～2006. 8월의 기간을 사업용으로 인정하여 검토하면 비사업용으로 사용한 기간은 2004. 3.19.～2005.10.17.(1년 7월)이므로

- 비사업용으로 사용한 기간(1년 7월)이 소유기간(4년 6월)에서 3년을 차감한 기간을 초과 여부 : 초과함

- 양도일 직전 3년 기간(2003. 8월～2006. 8월) 중 비사업용으로 사용한 기간{2004. 3.19～2005.10.17.(1년 7월)}이 1년 초과 여부 : 초과함

- 토지소유기간 일수(365×4+30×6= 1,640일) 중 20%(1,640×0.2 = 328)를 초과하여 비사업용으로 사용한 기간(365×1+30×7= 395일) 해당 여부 : 초과함

그러므로, 위 3가지의 기간유형 모두에 해당되고, 취득일부터 2년과 건축착공한 때로부터 완공일까지의 기간은 비사업용 토지해당 여부를 판단하기 위한 기간계산에 있어서 당해 기간만큼은 사업용으로 간주한다는 의미(서면4팀-1748, 2006. 6.15. 참조요망)인 점을 감안하면 위 양도토지는 비사업용 토지로 봄이 적정할 것입니다. 즉 실지거래가액 과세대상이라는 의견입니다.

질문2) 2006.10.18.～2006.12.31. 중에 양도하는 경우 양도가액 계산방법은?

답변드리면,

질문1)에 대한 답변을 원용하여 동일한 방법으로 2006.12.31.에 양도한 것으로 하여 검토하면 - 비사업용으로 사용한 기간(1년 7월)이 소유기간(4년 10월)에서 3년을 차감한 기간을 초과 여부 : 초과 안 함

- 양도일 직전 3년 기간(2003.12월～2006.12월) 중 비사업용으로 사용한 기간{2004. 3.19～2005.10.17.(1년 7월)}이 1년 초과 여부 : 초과함

- 토지소유기간 일수(365×4+30×10= 1,760일) 중 20%(1,760×0.2 = 352)를 초과하여 비사업용으로 사용한 기간(365×1+30×7= 395일) 해당

여부 : 초과함

따라서, 위 경우는 3기간 유형중 하나가 초과되지 아니하므로 사업용 토지로 판정받을 수 있으므로 소득세법 제96조 제2항 각호(제8호 제외)에 해당되지 아니한 경우에 한하여 기준시가 신고대상이라는 의견입니다.

질문3) 양도가액을 실지거래가액으로 한다고 할 때 취득가액을 환산가액으로 할 수 있는지?

답변드리면,

2002. 1. 1.이후 신고분부터는 소득세법 제114조 제4항에 의하여 거래한 실지거래가액과 신고한 양도가액 또는 취득가액이 사실과 달라 이를 과세관청인 관할세무서장 또는 지방국세청장이 확인한 경우는 그 확인된 가액으로 경정토록 규정하고 있지만, 확인할 수 없는 경우는 소득세법시행령 제176조의 2 제3항 각호에 정한 매매사례가, 감정평균가, 환산취득가, 기준시가를 순차적용하도록 규정하고 있습니다.

따라서, 진정한 의미로 취득실가를 확인할 수 없고 양도 또는 취득일을 전후한 3월의 기간동안의 매매사례가 또는 감정평균가 없는 경우로써 이를 관할세무서장 또는 지방국세청장이 인정할 때에 비로소 환산취득가를 취득실가로 간주할 수 있습니다.

감사합니다.
 

 

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.