질문일  2006-08-16     조회수  84
 
질문자  ooo 세무사
 
제목  신축주택취득자의 양도소득 감면에 대하여
 
 

1.무더위에 노고가 많으십니다.

 

2.'조특법 제99조의3 '의 신축주택의 양도소득 감면시 계산방법에 대한 문의입니다.   

 

3.  서울 성북(지정지역 아님) 소재 A아파트를 2001.12.15 (최초계약일임)분양받아 2005.5.10자로 잔금납부,입주하여 거주하다가 2006.8.15자로 양도하였고(양도가액은 5.9억임) 양도인은 양도일 현재 양도아파트외에서울에 다가구주택 1채를  보유하고 있습니다.                 

                                                                       
4.본 건 A아파트의  양도소득금액은  구 조특법 99조의 3에 의하여 100%  감면되는데  양도소득금액의 계산시 양도가액을                  

                                           
1)지정지역및 고가주택이 아니므로  소득세법 제96조 제2항 제1호및 제7호의 규정에 의하여 기준시가로 해야 하는지 아니면                

2)동 법 제96조 제2항 제9호및 동 법 시행령 제162조의2  제5항의 규정에 의하여 실지거래가액으로  해야하는지요? (조특법 99조의 3 제2항에서는 1세대1주택계산시 주택으로 보지 않는다고 규정하고 있습니다만)

 

 

 

 

답변자   임채문 전문상담위원    답변일   2006-08-17
 
 

신축취득주택 : 감면과 실가신고 대상 판단방법

 

질문의 요지는,

조세특례제한법 제99조의 3의 신축주택 양도소득 감면 계산방법과 관련으로

- 서울 성북구(주택투기지정지역 아님) 소재 A아파트를 2001.12.15.(최초분양 계약일)에 분양받아 2005. 5.10.자로 분양대금 완납, 입주하여 거주하다가 2006. 8.15자로 양도하였고(양도가액은 5.9억원 임)

- 양도인은 양도일 현재 위 A아파트 外에 서울소재 다가구주택 1채  보유중임 위 경우,

 

A아파트의  양도소득금액은  조세특례제한법 제99조의 3에 의하여 100% 감면대상인데, 양도소득금액 계산시 양도가액과 취득가액을

1) 투기지정지역 또는 고가주택이 아니므로 기준시가 신고대상인지?

2) 1세대 2주택으로 실지거래가액 신고대상인지?

 

답변드리면,

양도일 현재 소득세법 제96조 제2항 제1호와 제7호에 정한 고가주택과 투기지정지역 내에 소재하지 아니하므로 기준시가로 신고납부 대상이라고 성급한 결론을 내릴 수 있지만, 동법 동조 동항 제9호와 동법시행령 제162조의 2 제5항(양도일 현재 1세대가 2주택 이상을 보유한 경우)에 해당되는 때에는 실지거래가액에 의한 신고대상이 됩니다.

 

다만, 위 A주택이 조세특례제한법 제99조의 3과 동법 개정법률 제6762호(2002.12.11.) 부칙 제29조 제1항을 적용받는 일반분양주택을 주택건설사업자로부터 최초 분양계약자로서 분양받은 주택으로서 감면대상(주택 취득일 이후 5년 이내의 양도소득금액)인 경우는 소득세법 제89조 제1항 제3호에 의한 다른주택 양도시 그 다른주택이 1세대 1주택으로 비과세 해당여부를 판단함에 있어서 만큼만 당해 감면대상 주택은 거주자의 소유주택으로 아니 보도록 한 것일 뿐(특별법률인 조세특례제한법 제99조의 3이 일반법률인 소득세법 제89조 제1항 제3호를 제한하는 특별법의 위치), 소득세법 제96조 제2항 제9호와 동법시행령 제162조의 2 제5항에 대하여는 특별법 관계에 있지 아니합니다.

 

예를 들어, 조세특례제한법 제85조(취득시기에 관한 일정조건을 만족하는 부동산이 공익사업용으로 수용된 경우)가 소득세법 제96조 제2항 제7호(투기지정지역)를 제한할지라도 양도부동산이 고가주택인 경우는 실가신고 대상인 것과 동일한 맥락입니다.

 

그러므로, 위 A주택을 포함하여 다가구주택 1채를 보유한 양도일 현재 1세대가 2주택 이상인 경우에 해당되므로 A주택의 양도소득금액은 실지거래가액으로 신고납부하여야만 합니다.

 

<다세대주택(6세대)을 일괄하여 1인에게 양도한 경우 전체를 1주택으로 보아 기준시가 과세 해당여부>

 

3주택 이상 소유자에게 기준시가가 아닌 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하도록 한 것은 그 동안 기준시가가 시가의 70～80％밖에 반영하지 못하는 관계로 주택양도에 따른 실제 세부담이 작아 투기억제 효과가 미흡하다는 판단 하에 3주택 이상 소유자에게 실지거래가액으로 양도소득세를 과세함으로써 주택에 대한 투기수요를 억제함은 물론, 실수요자의 주택마련을 지원하기 위해 마련한 제도로, 여기에는 장기임대주택에 대하여 기준시가로 과세할 수 있다는 예외규정은 두지 아니한 것으로 확인된다.

 

따라서, 청구인과 같이 다세대주택 6세대를 장기간 임대하다가 양도한 경우에, 조세특례제한법 제97조에 따라 양도소득세를 감면하여야 하지만 소득세법 시행령 제162조의 2 제5항에 따라 3주택 이상을 소유한 자가 주택을 양도한 경우에 해당한다 하여 실지거래가액으로 과세하여야 할 것이므로 기준시가로 과세하여야 한다는 청구 주장은 관련법령을 잘못 이해한 주장에 불과하여 받아들일 수 없다고 판단된다.(국심2004중1380, 2005.04.01.)

 

감사합니다.
 

 

 

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.