질문일  2006-09-12     조회수  130
 
질문자  ooo 세무사
 
제목  환산취득가
 
 

1. 바쁘신데 질문드려 죄송합니다.

 

2. 겸용주택으로 고가주택입니다. 취득가가 불분명하여 환산하고자 하는데, 환산방법을 알고 싶습니다.

 

3. 우선 주택공시가격(부속토지포함)을 건물과 토지분으로 안분하고, 일반건물 기준시가와 토지기준시가를 산정한 다음 다시 토지분

및 건물분을 합산하여 토지 및 건물의 양도 및 취득기준시가를 계산함

그리고 위 토지 및 건물 기준시가를 기준으로 토지 및 건물의 양도가액을 계산하고 다시 취득가액을 환산하면 되는지요?

 

감사합니다.

 

  

 

 
 

 

답변자   김영인 전문상담위원     답변일   2006-09-13
 

질의에 감사드리며 답변내용은 다음과 같습니다.

 

1. 본 사례의 쟁점 사항

 

1) 겸용주택으로서 고가주택에 해당되는 경우 쌍방실가 신고시 실제취득가액 및 매매사례가액, 감정가액이 없는 경우로서 환산가액에 의한 취득가액 산정방법을 질의 하셨습니다.

 

2) 겸용주택 공부상 주택부분(부수토지 포함)에 대하여는 양도 및 취득당시 개별주택고시가액이 기준시가가 되며 주택외건물 및 당해 건물 부수토지분은 소득법 99조 1항 1호의 가목(토지의 개별공시지가) 및 나목(기준가격에 구조지수등을 곱하여 산정한 금액)에 의하여 기준시가를 산정하게 됩니다.

 

3) 위 2)에서 취득당시 주택의 개별주택가액이 없는 경우에 주택부분의 취득당시 기준시가 산정에 신경을 써야 합니다.

 

4) 토지 및 건물의 취득시기가 각각 다른 경우에는 서면4팀-70,2006.1.18에 의하여 주택분의 취득당시 기준시가를 산정하여야 하나 본 사례는 토지 및 건물의 취득시기가 동일한 것으로 판단하여 상담드리겠습니다.

 

2. 환산취득가액의 산정방법

 

1) 환산취득가액 = 실제매매가액 * 취득당시기준시가 / 양도당시기준시가

2) 양도당시 기준시가

   (가) 겸용주택중 실제 주택부분 : 양도당시 개별주택가액
   (나) 겸용주택중 실제 주택외의부분 :
          - 토지 : 양도당시 개별공시지가
          - 건물 : 양도당시 <기준가격 * 구조지수 * 용도지수 * 위치지수 * 잔가율 * 면적>

 

3) 취득당시 기준시가

  

(가) 겸용주택중 실제 주택부분(개별주택가액 최초고시전에 취득한 경우)
        
         : 개별주택최초고시가액 *  취득당시토지및건물의 기준시가 (소득법99조1항1호가목및나목에 의함) / 개별주택최초고시당시 토지및 건물의 기준시가 (소득법99조1항1호가목및나목에 의함)

 

(나) 겸용주택중 실제 주택외부분

      - 토지 : 취득당시 개별공시지가
     - 건물 : 양도당시 <기준가격에 구조지수등을 곱합가액>

 

3. 본 사례의 경우

 

1) 토지 및 건물의 취득시기가 다르거나 또는 토지및 건물 각각에 대하여 양도차익을 계산하는 경우가 아니라면 굳이 개별주택가격을

토지분과 건물분으로 안분하실 필요는 없습니다.

 

2) 환산취득가액은 위 2에 의하여 환산하시면 됩니다.
 

 

 

 

 

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.