질문일  2006-12-27     조회수  63
 
질문자  ooo 세무사
 
 

제목  주택신축판매업의 소득세에 관하여
 
 
<내용>

-2006년 1월 갑과 을은 공동으로 송파구에 있는 단독주택을 낙찰받아 공유로 취득하였습니다.

(공유지분 1/2씩)

-2006년 5월 단독주택을 철거하고 다세대주택으로 공사를 착공하여 9월 말에 사용허가를 받았습니다.(5세대 각각 공

유지분 1/2씩소유)

-10월중순 보존등기를 필하였습니다.(5세대 각각 공유지분 1/2씩 소유권 등기필)

갑은 면적이 39.3평인 주택에 대해 판매목적이 아닌 거주목적으로 건축하여 완공후 실제로 입주하여 거주하고 있으며

을은 면적이 19.3평인 주택1채에 대하여 거주는 하지 않지만 판매가 아닌 소유목적으로 건축하였습니다.

그리고 2006년 12월에 사업자등록을 하였습니다.(개업연월일 2006년 1월 1일)

(부가가치세 면세사업자, 업태는 건설업, 종목은 주택신축판매업)

-다세대 주택은 5세대로 4세대는 면적이 19.3평이고  나머지 한세대는 면적이 39.3평입니다.

-2006년 11월에 2세대를 매도하였습니다.

-갑은 면적이 39.3평인 다세대주택에 판매용이 아닌 거주목적으로 입주하여 거주하고 있습니다.

그리고  면적이 19.3평인 다세대주택 2채의 갑의 지분 1/2과 면적이 39.3평인  다세대주택의 을의지분 1/2을 갑과 을이 교환을 통하여 12월에 등기 이전을 필하였습니다. 즉 면적이 39.3평인 주택은 갑의 소유로, 면적이 19.3평인 주택 2채는 을의 소유로 등기하였습니다.

-갑은 면적이 39.3평인 주택에 거주목적으로 입주하여 살고 있으며, 을은 면적이 19.3평인 주택 2 채중 한 채는 보유목

적으로(거주는 안함), 다른한채는 판매목적으로 조만간 매도할 예정입니다.

또한  공동사업은 해지하지 않고 계속합니다.

<질문사항>

갑이 을의 지분 1/2(39.3평)을 교환을 통하여 취득시와 을이 갑의 지분 1/2(19.3평 2채)을 교환을 통하여 취득시에 양

도로 보아 양도소득세를 신고하여야 하는지 아니면 주택신축판매업으로 보아 사업소득으로 신고하여야 하는지 질문드립니다. 갑과 을(2채각각)에 대하여 각각 알려주시면 감사하겠습니다.
 

 

 

답변자   백운일 전문상담위원     답변일   2007-02-08
 

 

세무사님 안녕하십니까

세무사님의 경우는 당초의 공동사업계약서 등을 보시고 잘 판단하시기 바랍니다. 결코 쉽게 해결될 사안은 아닌듯합니다.

당초에 39.3평1채와 19.3평 2채를 포함하여 공동사업을 하기로 했거나 그에 대하여 공동사업용 재산에서 제외하기로 하는 등의 약정이 없었다면 당해 주택도 모두 공동사업용 재고자산이므로 지분 교환의 형식으로 분할하여 갑과 을이 각각 소유하는 것으로 했다고 하더라도 이는 공동사업의 재고자산을 그 구성원인 갑과 을에게 매출한 것으로 보아야 할 것입니다.

 

즉, 공동사업은 19.3평×2채를 을에게, 39.3평 1채를 갑에게 매출한 것으로 보아야 할 것입니다(사업소득과세, 부가가

치세과세)

만일 당초 공동사업계약시에 39.3평1채와 19.3평 2채를 공동사업에서 제외(즉, 공동신축은 하되 사업용으로 신축하는

것이 아니고 각자 개인적으로 사용하기로 약정한 경우....이 경우에는 관련 계약서 등에서 명확히 확인할 수 있어야 할

것입니다)하기로 했다면 당해 주택은 공동사업과는 무관하므로

 

1.당해 주택에 대하여 사업소득으로 과세될 부분은 없으며

 

2. 지분교환을 통한 분할시에 각자의 지분에 해당하는 가치비율로 분할되었다면 분할시(교환시)에는 양도소득세문제는 없을 것이고 가치비율에 차이가 있다면 그 차이에 해당하는 부분은 양도로 보아야 할 것입니다.

 

3. 이후 을이 19.3평의 주택 1채를 양도하는 것은 양도소득으로 보아야 할 것이나 공동사업과는 별도로 을이 주택신축

판매업으로 사업자등록을 한 경우라면 당해주택의 양도에 대하여 사업소득으로 과세할 수도 있을 것입니다.

한편 공동사업계약 이후에 당초 단독주택을 취득한 경우라면 현물출자문제는 없을 것이나 단독주택 취득 후에 공동사업을 하기로 한 경우라면 당해 단독주택(철거 후 출자시는 토지)을 공동사업에 현물출자한 것으로 보아 양도소득세 과세대상이 될 것입니다(보유기간이 짧으므로 양도차익을 미미할 것임)

이론적으로는 위와 같으나 실무적으로는 많은 어려운문제가 있을 것으로 판단됩니다.

 

감사합니다.

 

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.