쟁      점 (1) 쟁점토지의 취득가액이 교환당시 작성한 쟁점교환계약서상 금액(10억원, 청구인 주장)인지 또는 추후 발견되 쟁점합의서상 금액(710백만원, 처분청 주장)인지 여부(취소)
(1) 쟁점토목공사비를 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부(기가)
 
청구번호 2006중3489 결정일자 2007년04월04일 주세목 양도소득세
 
 
심판청구번호 국심 2006중3489(2007. 4. 4.)

 

주 문

○○○세무서장이 2006.3.9. 청구인에게 한 2003년 귀속 양도소득세 188,152,500원의 부과처분은 청구인이 2003.10.15. ○○○ 임야 9,878㎡를 10억원에 취득하여 2003.11.13. 위 토지중 5,688.5㎡를 688,296,000원에 양도한 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각합니다.

이 유

 

1. 처분개요

청구인은 2003.10.15. 박○○○과 원○○○(이하 “박○○○ 등”이라 한다)이 소유한 ○○○ 임야 9,878㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 10억원으로, 청구인이 소유한 ○○○ 대지 281㎡ 및 건물 459.36㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 6억원으로 각각 평가하여 교환하면서 청구인이 4억원을 박○○○ 등에게 추가지급하는 조건으로 교환계약서(이하 “쟁점교환계약서”라 한다)를 작성하였고, 2003.11.13. 쟁점토지중 5,688.5㎡(이하 “쟁점지분”이라 한다)를 김○○○에게 688,296천원에 미등기전매하고 양도소득세를 무신고하였다.

처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여, 청구인과 박○○○ 등이 쟁점건물을 310백만원으로 상호합의하여 계약을 체결한다는 합의서(이하 “쟁점합의서”라 한다)에 따라 청구인이 쟁점토지를 710백만원에 취득한 것으로 하여 김○○○에게 미등기전매한 쟁점지분의 취득가액을 408,872천원(710백만원 × 5,688.5㎡ / 9,878㎡)으로 산정하여 2006.3.9. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 188,152,500원을 경정?고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2006.4.13. 이의신청을 거쳐 2006.10.13. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지 취득가액 관련

(가) 쟁점합의서는 목적물의 명도일이 없고, 쟁점건물의 가액 6억원을 소급하여 310백만원으로 변경한다는 내용이 없음에도 이를 쟁점교환계약서의 계약변경으로 보아 과세한 처분은 부당하다.

(나) 쟁점토지중 쟁점지분에 대하여는 2003.11.13. 이미 소유권이전 등기가 완료된 것으로, 1년 10개월이 지난후에 쟁점건물의 양도계약을 다시 변경하는 것은 취득세 신고 목적이외에 달리 작성할 이유가 없고, 박○○○ 등이 2003.10.15.부터 쟁점건물의 임대료를 수취하고 있었으며, 쟁점건물을 미등기전매할 목적으로 소유권이전을 하지 아니하고 2004.8.9. 채권금액을 6억원으로 하여 쟁점건물을 가압류한 사실 등을 살펴볼 때 쟁점건물을 310백만원으로 평가하여 과세한 처분은 부당하다.

(다) 처분청은 쟁점건물의 시세가 약 3억원 수준이고, ○○○지방국세청의 과세쟁점자문위원회가 쟁점건물의 평가액이 310백만원이 타당하다는 의견이어서 쟁점토지의 취득가액이 710백만원이라고 하나, 이는 소득세법 제97조에서 규정하는 실지거래가액이 아니며 피교환자산의 가액을 교환자산의 가액으로 보는 것은 타당하지 아니하다.

(라) 만약, 쟁점교환계약서 및 쟁점합의서의 내용으로 보아 쟁점토지를 취득할 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없다면 소득세법 제114조제5항 및 같은 법 시행령 제176조의2제1항에 따라 기준시가 등에 의하여 쟁점토지의 취득가액을 결정하여야 한다.

(2) 쟁점토지에 대한 토목공사비 실제 지급여부 관련

청구인이 ○○○ 대표 최○○○에게 쟁점토지에 대한 토목공사비로 지급한 90백만원(이하 “쟁점토목공사비”라 한다)중 37백만원은 2003.10.부터 2004.12.14.까지 실질적으로 ○○○의 경리업무를 담당하였던 장○○○ 통장을 통하여 지급하였던 것이고, 장○○○의 근무사실이 확인되지 아니한다 하더라도 최○○○이 공사비를 수령한 사실을 인정하고 있으며, 청구인의 ○○○은행 통장에도 “토목작업(비)”으로 표기되어 있고, ○○○의 사업자등록증상 개업일인 2004.5.12. 이전인 2004.4.14.에 공사비가 지급된 것은 최○○○이 사업자 미등록 상태에서 공사를 한 데 기인한 것이므로 쟁점토목공사비를 필요경비로 인정하지 아니한 것은 실질과세원칙에 위배된 처분이다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점합의서는 청구인이 제시한 검인계약서와 금액은 일치하나 작성형식이 다른 별개의 계약서이고, 당시 시세가 약 3억원인 것으로 현지확인되며, 청구인의 문답서 및 ○○○국세청장 과세쟁점자문위원회에서도 쟁점건물의 평가액으로 310백만원이 타당하다는 의견이므로, 쟁점토지의 취득가액을 쟁점건물의 평가액 310백만원과 추가지급액 400백만원을 합한 710백만원으로 결정하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

(2) 청구인이 장○○○의 통장으로 37백만원을 입금한 것은 사실이나, 장○○○는 당시 ○○○의 직원이 아닌 주식회사 ○○○의 직원으로 확인되며, ○○○의 개업일은 2004.5.12.로 토지조성 공사시기와 취득시기가 상이하여 쟁점토목공사비를 필요경비 부인하여 결정한 당초 처분은 정당하다.

 

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점토지의 취득가액이 교환당시 작성한 쟁점교환계약서상 금액인지 또는 추후 발견된 쟁점합의서상 금액인지 여부

(2) 쟁점토목공사비를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】

- 2003. 12. 30. 법률 제7006호로 개정되기 전의 것

① 제4조제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

(2) 소득세법 제96조 【양도가액】

- 2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것

① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

(3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

- 2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 제94조제1항제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

(4) 소득세법 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비)

① 법 제97조제1항제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

※ 참고 : 소득세법 기본통칙 97-1 【토지등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 자산의 취득가액계산】

토지등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 토지등의 취득가액은 다음과 같이 계산한다.

1. 교환으로 인하여 양도하는 자산의 양도가액은 교환당시 그 양도자산의 기준시가 또는 실지거래가액

2. 교환으로 인하여 새로이 취득하는 자산의 취득가액은 교환당시 그 취득자산의 기준시가 또는 실지거래가액

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점(1)에 대하여 본다.

(가) 처분청이 제출한 청구인에 대한 양도소득세 조사종결복명서 등 관련 심리자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.

1) 2003.10.15. 청구인과 박○○○(지○○○이 대리하였다) 간에 작성된 쟁점교환계약서에 따르면, 박○○○ 소유 쟁점토지를 10억원으로, 청구인 소유 쟁점건물을 6억원으로 평가하고, 차액은 청구인이 쟁점토지를 은행에 대출상환하여 박○○○에게 지불하며, 청구인은 계약금 4천만원을 중개인 지○○○ 통장에 입금하였고, 청구인과 박○○○이 상호 물건소재지에 답사 확인한 후 계약을 체결한 것으로 되어 있고, 그 후 청구인은 2003.11.13. 쟁점토지중 5,688.5㎡를 김○○○에게 688,296천원에 미등기전매하여 소유권이전하였고, 나머지 4,189.5㎡를 같은 날 청구인 명의로 소유권이전하였다.

2) 처분청은 2005.12. 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여, 청구인과 박○○○ 등이 쟁점건물에 대하여 2005.7.1. 현지 실제거래금액을 확인하여 310백만원으로 상호합의하에 계약을 체결하고 세금은 실제거래액으로 신고하기로 한 쟁점합의서(작성일자는 기재되어 있지 않다) 및 같은 날 같은 금액으로 청구인과 박○○○ 등 간에 부동산 매매계약서를 작성하였고, 처분청이 2005.11.4. 현지 출장하여 쟁점건물의 당시 거래시세를 약 3억원 정도로 확인하였으며, 쟁점합의서에 기재된 가액 310백만원이 당시 시세와 유사하고, 쟁점건물의 가액을 310백만원으로 결정함이 타당하다는 중부지방국세청 과세쟁점자문위원회가 회신한 사실 등을 근거로 청구인이 쟁점토지를 710백만원(쟁점건물 310백만원, 현금 400백만원)에 취득한 것으로 보아 이 건 양도차익을 계산하였다

3) 처분청 조사시 청구인은 쟁점토지 및 쟁점건물에 대해 감정평가를 한 사실은 없으나, 쟁점건물은 청구인이 1998년에 건축한 건물로 교환 당시 시세가 6억원 정도로 알고 합의하였고, 추후 건물에 대한 소송 등 문제로 시세를 파악하여 310백만원에 다시 합의하였다고 진술하였다.

(나) 이에 대하여 청구인은, 2003.11.13. 이미 소유권이전 등기가 완료되었고, 1년 10개월이 지난 2005.7.1. 쟁점건물의 양도계약을 다시 변경한 것은 지방세를 절약하기 위한 검인계약서용이며, 박○○○ 등이 2003.10.15.부터 쟁점건물의 임대료를 수취하고 있었고, 박○○○ 등이 쟁점건물을 미등기전매할 목적으로 소유권이전을 하지 아니하고 2004.8.4. 쟁점건물에 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기청구권에 의한 가처분등기를 하였다가 2004.8.9 채권금액을 6억원으로 하여 가압류를 한 사실이 있으며, 2003. 8.2. 원소연의 처 우진숙이 지○○○에게 작성해 준 위임장에는 지○○○은 박○○○?원○○○의 대리인으로 쟁점토지를 매매 및 교환가격을 10억정도 정산하여 박○○○ 등에게 현금 및 ○○○ 토지 및 건물을 등기하여 준다고 되어 있는 사실 등으로 보아 쟁점토지의 취득가액은 710백만원이 아닌 10억원이라고 주장한다.

(다) 쟁점토지와 관련하여 박○○○?원소연 및 김○○○이 청구인 및 지○○○을 사기혐의 등으로 고소한 건에 대한 ○○○검찰청의 수사기록 등을 보면 다음과 같은 사실이 나타난다.

1) 박○○○ 등은 2004.8.12. ○○○경찰서장에게 고소장(접수번호 ○○○)을 제출하여 지○○○이 실제로는 3억원 정도인 쟁점건물을 시가 6억원이 훨씬 넘는다고 호언장담하면서 쟁점토지와 교환계약을 하자고 한 후 쟁점토지를 10억원, 쟁점건물을 6억원으로 산정하고 나머지 잔액에 대하여는 지○○○의 권유로 쟁점토지를 담보로 대출을 받아 상환하기로 하는 물물교환계약서를 체결하여 약 2억5천여만원을 편취하였다고 청구인과 지○○○을 사기 등의 혐의로 고소하였다가, 2005.3.7. 청구인_/SPAN>과 지영길이 박○○○ 등에게 75백만원을 지불하는 합의서를 작성?공증하면서 고소를 취소하였고, 이에 대한 ○○○지방검찰청의 2005.3.18. 결정(2005형제5920호)은 고소인인 박○○○ 등의 요구에 의해 쟁점건물과 쟁점토지를 교환 매매한 점 등으로 보아 지○○○의 편취혐의 및 지○○○과 청구인의 공모여부를 인정하기 어려워 혐의없다 하여 지○○○과 청구인을 불기소처분하였다.

2) 청구인으로부터 쟁점지분을 취득한 김○○○이 청구인 및 지○○○을 피의자로 하여 사기혐의로 고소한 건에 대한 ○○○지방검찰청 수사기록(○○○)을 보면, 박○○○ 등은 2005.6.29. 현금 4억원과 대물로 당시 청구인이 소유하고 있던 ○○○ 소재 3층짜리 상가건물을 6억원으로 계산하여 총 10억원을 받기로 하고 위 토지를 청구인에게 매도하였고, 2003.9.경 ○○○ 소재 시외버스터미널 지하다방에서 원○○○?박○○○?지○○○ 및 청구인이 함께 있는 자리에서 위와 같은 내용의 매매계약서를 작성하였다고 진술한 것으로 되어 있다.

(바) 살피건대, 소득세법 제96조제1항은 미등기양도자산의 경우 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액이 양도가액이라고 규정하고 있고, 같은 법 제97조제1항제1호 가목 단서는 자산의 취득에 소요된 실지거래가액이 취득가액이라고 규정하고 있는 바, 실지거래가액이라 함은 거래당시 그 대가로 지급받거나 지급한 가액으로 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것으로, 사후에 취득 또는 양도당시로 소급하여 시가감정 등에 의하여 파악되는 가액은 이에 해당하지 않는다고 할 것인 바, 거래가 교환인 경우에는 교환대상 목적물에 대한 가액을 서로 감정하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산을 수반하는 교환의 경우에는 실질거래가액을 확인할 수 있다 할 것이고, 그렇지 아니한 단순한 교환의 경우에는 실질거래가액을 확인할 수 없다 할 것이다(대법99두1299, 1999.3.29 및 국심2006중1930, 2006.11.22. 같은 뜻 다수).

따라서, 이 건 교환의 경우 2003.10.15 쟁점교환계약서가 체결되어 청구인과 박○○○ 등이 교환대상 목적물인 쟁점토지와 쟁점건물의 가액을 각각 10억원 및 6억원으로 평가하여 그 평가가액의 차액을 정산한 점, 2003.11.13. 청구인이 쟁점토지의 일부인 쟁점지분을 미등기전매한 점, 2005.7.1. 청구인과 박○○○ 등 간에 쟁점건물에 대한 새로운 부동산 매매계약서가 작성된 점, 박○○○ 등이 쟁점토지와 쟁점건물 교환과 관련하여 청구인 등을 사기혐의 등으로 고소한 건에 대한 ○○○지방검찰청 조사시 당초 쟁점토지를 10억원에 양도하였다고 진술한 점, 원○○○의 처 우○○○이 쟁점토지를 10억원에 매도해달라는 위임장을 작성한 점, 청구인과 박○○○ 등이 쟁점건물에 대해 2005.7.1.현지 부동산 실제거래금액을 확인하여 310백만원으로 하기로 상호합의하여 계약을 체결한다고 하면서 합의서를 작성하였음에도 불구하고 당초 쟁점건물을 6억원으로 평가한 금액과의 차액을 청구인이 금전으로 지급하거나 쟁점토지의 일부를 되돌려 주었다는 사실이 확인되지 않는 점 등을 종합적으로 살펴볼 때, 청구인이 쟁점토지를 10억원에 취득한 것으로 보아야 할 것이고, 부동산을 교환함에 있어 교환대상 부동산에 대한 상호간의 평가액에 따라 거래가 이루어지고 교환대상 부동산간의 평가차액에 대하여 현금지급을 통해 정산이 이루어졌다면 교환거래당시 양 당사자간에 합의된 평가액을 기준으로 실거래가액을 산정하는것이 타당하다 할 것이므로, 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 쟁점건물에 대하여 당초 2003.10.15. 쟁점토지를 교환하기로 계약한 시점으로부터 1년 9개월이 지난 2005.7.1. 거래당사자간에 임의로 현지 부동산 실제거래금액을 확인하여 310백만원으로 하기로 상호합의한 310백만원과 청구인이 박○○○ 등에게 현금으로 지급한 4억원을 합하여 710백만원이라고 하여 과세한 이 건 처분은 시가와 실지거래가액에 대한 법리를 오해한 잘못이 있다고 판단된다.

(2) 쟁점 (2)에 대하여 본다.

(가) 처분청은 이 건 청구인에 대한 양도소득세 조사시 쟁점토지는 2003.10.15 취득시 임야였으나 2003.11.3 공장용지 등으로 지목변경 및 공유물분할된 것이고, 청구인이 제시한 토목공사비의 통장 지출 비용은 2004년 4월～8월 동안에 지급된 것으로 확인된다 하여 쟁점토목공사비의 필요경비를 부인하였다.

(나) 이에 대하여 청구인은 쟁점토지를 당초 임야에서 공장용지로 형질변경하기 위하여 쟁점토목공사비 90백만원을 실제 지급하였다고 주장하면서, ○○○ 대표 최○○○이 2003년10월부터 11월까지 쟁점토지를 공장용지로 조성공사를 한 사실이 있고, 공사대금으로 2004.4.14.～2004.8.31. 기간동안 37백만원을 직원인 장○○○의 계좌를 통하여 수령하였으며, 2004.7.20. 43백만원, 2004.9. 10백만원, 합계 53백만원을 현금과 수표를 받고 입금표를 교부하였다는 최○○○의 거래사실확인서?장○○○의 재직증명서(2003.10.～2004.12.14) 및 장○○○에 대한 송금내역이 있는 ○○○은행 통장 사본을 제출하고 있다.

(다) 한편, 국세청 전산자료에 따르면, 장○○○는 2003년 및 2004년에 주식회사 ○○○에서 근무하였고, ○○○은 청구인이 쟁점토지를 김○○○에게 양도한 날인 2003.11.23. 이후 2004.5.12을 개업일로 하여 사업자등록신청을 한 것으로 나타난다.

(라) 2003.11.23. 쟁점토지가 지번분할된 후의 ○○○(5,581㎡) 및 같은 리 ○○○(4,082㎡)의 토지대장을 보면 상기 2필지는 2003.9.8. 공장용지로 지목변경된 것으로 기재되어 있다.

(마) 살피건대, 장○○○가 2003년 및 2004년 당시 주식회사 ○○○의 직원으로 확인되고, 청구인이 장○○○에 송금한 일부 송금일자(2004.4.14., 2004.4.23. 및 2004.4.28.)가 ○○○의 개업일인 2004.5.12. 보다 먼저인 것으로 확인되며, 토지대장에 청구인이 쟁점토지를 취득하기 전인 2003.9.8. 공장용지로 지목변경된 것으로 나타나므로, 처분청이 쟁점토목공사비를 필요경비로 인정하지 아니한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

 

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.