질문일  2007-05-11     조회수  93
 
 
질문자  ooo 세무사
 
 
제목  건물신축후 양도시 비사업용 해당여부
 
 

바쁘신데 죄송합니다.
 
1997.5월에 나대지를 취득, 보유하다가 2007년 2월에 상가 신축공사를 시작하여 2007.5월에 상가 준공후 2007.6월에 양도할 경우(기간기준,면적기준,지역기준등으로 판단하면 비사업용에 해당됩니다)

 

-비사업용에 해당 하는지? 아니면 사업용에 해당하는지 궁금합니다.
  (양도시에는 건물의 부속토지에 해당하여 별도합산 대상이 됩니다)

 

 

 

답변자   전문상담위원      답변일   2007-05-13 
 
 

전문상담실을 이용해 주셔서 감사합니다.

 

건축물의 부속토지에 대한 비사업용토지의 판정과 관련하여 많은 회원님들이 혼란을 겪고 있는 듯합니다.

우선 비사업용토지를 규정함에 있어서 소득세법 제104조 제1항 제4호의 규정을 보면 다음과 같이 열거하고 있습니다.

 

4호 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

가. 지방세법 또는 관계법령의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지

나. 지방세법 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지

다. 토지의 이용상황, 관계법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는사업과 직접관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것

 

상기 규정만을 놓고 보면 재산세가 비과세되거나 면제 또는 별도합산, 분리과세가 되면 비사업용 토지에서 제외되는 것으로 이해됩니다.

 

즉, 나대지로 재산세가 종합합산과세되었으나 과세기준일(6월1일) 현재 건축중이거나 건축이 완료되어 건축물의 부속토지로 이용되고 있으면 별도합산대상토지에 해당이 되므로 비사업용토지에서 제외되는 것처럼 보입니다.

 

그러나 비사업용토지에 대한 소득세법 제104조의 3 제1항 본문규정을 보면 「제96조 제2항 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 비사업용토지라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다」고 규정하고 있습니다.

 

이 본문규정에서 말하는 대통령령이 정하는 기간이란 기간기준을 말합니다.

 

즉 양도일 직전 5년 중 3년 이상, 양도일 직전 3년 중 2년 이상, 보유기간 중 80%이상 등 세가지 기간기준 중

사업용으로 사용한 기간이 하나는 충족되어야 한다는 것으로 이 기간기준은 비사업용 토지를 지목별로 열거하고 있는 6가지 지목(농지, 임야, 목장용지, 나대지 등 기타토지, 주택의 부속토지, 별장 및 별장의 부속토지)에 모두 적용되는 기준입니다.

 

따라서 건축물의 부속토지로서 재산세 과세기준일 또는 양도일에 별도합산대상토지에 해당되더라도 기간기준을 충족하여야 합니다.

즉 별도합산대상토지로서 계속하여 5년 중 3년 등의 기간을 충족하여야 비사업용토지에서 제외되는 것이지 양도일 현재 건축물이 신축되어 있어서 사업용에 해당되기 때문에 비사업용에서 제외되는 것은 아닙니다.

 

그렇다면 상기 사례에서는 97년 5월에 토지를 구입하였고 07년 2월에 신축공사를 하여 07년 5월에 준공을 하였다면 사업용으로 사용한 기간은 97년 5월부터 2년간과 07년2월(착공일를 말함)부터 양도예정일인 07년6월까지 4개월 동안 사업용으로 사용하였지만 양도일 직전 5년 중 4개월, 3년 중 4개월, 보유기간 10년1개월 중 2년4개월(23%) 사업용으로 사용하여 기간기준을 충족하지 못하므로 비사업용 토지에 해당됩니다.

 

기간기준을 충족하지 못해 비사업용 토지에 해당하지만 상가를 신축하여 판매하였으므로 양도소득이 아닌 사업소득(부동산매매업)으로 과세되는 경우라면 소득세법 제64조【부동산매매업자에 대한 세액계산 특례】의 2006.12.30 개정규정에 의해 2007.1.1이후 귀속 사업소득은 종합소득세율과 양도소득세 중과세율이 비교과세 되므로 결국 양도소득세 중과세율을 적용하여 사업소득세를 계산하여야 합니다.

 

다만, 주택을 신축하여 판매하는 경우로 건설업에 해당한다면 비교과세 대상이 아니므로 비사업용 토지에 해당하더라도 중과세를 받지 아니합니다.

 

나대지를 보유하다 상가를 신축하여 판매하는 경우로서 토지를 취득 후 2년간에 건축물을 착공한 공사기간을 가산한 기간만으로는 사업용 사용기준을 충족하지 못하다면 마지막으로 다음을 체크해 보시기 바랍니다.

 

첫째, 나대지로 보유하는 기간 동안 부득이한 사유(법령상 사용금지 또는 제한 등을 말함)로 사업용으로 사용하지 못한 기간이 있는지 즉 소득세법 제104조의 3 제2항 및 동법 시행령 제168조의 14, 시행규칙 제83조의 5의 규정에 해당하는 기간이 있는지를 따져보시고

 

두 번째, 보유기간 중 다른 용도로 사용하였거나 타인에게 나대지를 임대한 기간이 있는지 다른 용도로 사용하거나 임대한 기간이 사업용으로 사용한 것으로 볼 수 있는지는 별도로 검토를 하셔야 합니다.

 

마지막으로 보유기간 중에 양도인이 무주택자였다면 무주택기간 동안은 200평까지 사업용으로 사용한 기간으로 인정됩니다.

 

주택이 아닌 상가를 신축하였다고 하더라도 무주택기간은 사업용으로 봅니다. 다만, 주택을 신축할 수 없는 토지에 해당되는지는 별도로 검토를 하셔야 합니다.

 

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.