쟁      점 (1) 쟁점부동산의 양도가액에 대한 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부 (인용)
 
청구번호 2007서0835 결정일자 2007년07월12일 주세목 양도소득세
 
 
심판청구번호 국심 2007서835(2007. 7. 12)

 

주 문

○○○세무서장이 2007.3.9. 청구인에게 한 2001년도 귀속 양도소득세 87,324,360원의 부과처분은 이를 취소한다.

이 유

1. 처분개요

청구인은 ○○○번지 임야 23,076㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1985.9.14. 취득하여 2001.5.19. 이○○○에게 양도하고, 2001.7.5. 양도소득세 신고시 실지 거래가액(양도가액 180,000,000원, 취득가액 20,366,728원, 양도차익 159,633,272원)으로 하여 양도소득세 29,492,710원을 납부하였다.

처분청은 청구인이 양도가액으로 신고한 위 180,000,000원이 양도당시 기준시가 364,600,800원의 49% 정도이고, 양도계약서의 신빙성이 없다 하여 그 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가(양도가액 364,600,800원, 취득가액 42,021,396원, 양도차익 321,318,763원)로 계산하여 2007.1.16. 청구인에게 2001년도 귀속 양도소득세 87,324,360원을 경정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2007.3.9. 이 건 심판 청구를 제기하였다.

 

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

자녀혼인으로 인하여 친지로부터 차용한 자금을 상환하기 위해 쟁점부동산의 매각을 추진하였고, 현지 부동산중개업소가 쟁점부동산의 적정가격을 평당 22,000원 정도로 제시하여 협의하던 중 지인 정○○○이 소개한 이○○○과 2001.1.4. 평당 25,000원씩 총 매매대금을 180,000천원으로 합의하여 매매계약을 체결하면서 계약금 12,000천원을 계약당일에 수령하였고, 잔금 168,000천원의 지급일은 이○○○의 자금사정에 의해 2001.5.19.로 정하였는 바, 양도소득세 신고시 첨부한 2001.4.20. 작성 매매계약서는 소유권 이전을 위해 법무사사무실에서 편의상 임의로 작성된 것으로, ○○○와 약간의 차이(작성일? 계약금액 등)는 있으나, 매매대금이 180,000천원으로 ○○○와 동일하고, 매매계약서상 잔금지급일(2001.5.18.) 보다 등기이전일(2001.5.2)이 빠른 사유는 양수자인 이○○○이 쟁점부동산을 담보로 대출을 받고자 하여 2001년 4월말경 이○○○에게 교부한 인감증명서에 의해 소유권이 이전된 것에 기인하는 등 쟁점부동산이 180,000천원에 거래되었음이 매매계약서?대금지급증빙?양수자인 이○○○의 사실 확인서 등으로 확인될 뿐 아니라, 쟁점부동산의 개별 공시지가가 조건이 같은 인근토지에 비해 과도하게 높게 책정되어 현실과 괴리가 있으므로 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 ○○○라고 제시한 2001.1.4. 작성 매매계약서는 양도소득세 신고시 첨부한 2001.4.20. 작성 매매계약서와 계약금 및 잔금 등이 상이하고, 이들 매매계약서가 공인중개사 중개없이 작성 되었으며, 잔금 수령일(2001.5.19) 전에 소유권이 이전(2001.5.2.)된 점 등으로 보아 매매계약서를 신뢰하기 어려울 뿐 아니라, 청구인이 실지거래가액이라고 주장하는 180,000천원은 양도당시 기준시가의 49.4%에 해당하는 바, 그 동안 서해안 지역의 지가상승률 등을 감안하여 볼 때, 동 금액을 실지거래가액으로 인정할 수 없으므로 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 양도가액에 대한 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부.

나. 관련법령

(1) 소득세법 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

나. 지상권

다. 전세권과 등기된 부동산임차권

(2) 소득세법 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (2000.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

(3) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

(4) 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 ④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래 가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(5) 소득세법시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례 가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 1985.9.16. 쟁점부동산 23,227㎡을 조○○○으로부터 20,500천원에 취득한 후, 이 중 151㎡를 1990.12.20. ○○○에 양도하여 쟁점부동산(23,076㎡)의 취득가액을 20,366,728원으로 신고하였고, 이에 대한 증빙으로 매매계약서와 토지가격확인원 등을 제시하고 있는 바, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액(20,366,728원)에 대하여는 청구인과 처분청사이에 다툼이 없다.

 

(2) 처분청이 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 이 건 처분을 한데 대하여, 청구인은 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액이 180,000천원이라고 주장하면서 매매계약서?대금지급 금융 증빙?양수자인 이○○○의 사실확인서 등을 증빙으로 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인이 양도당시의 진성계약서라고 제시한 2001.1.4. 매매계약서를 보면, 매매대금 180,000천원 중 계약금 12,000천원은 계약시 지급하고, 잔금 168,000천원의 지급일은 2001.5.19.이며, 특약사항란에는 잔금 168,000천원은 형편상 분할납입토록 한다고 기재 되어 있다.

(나) 청구인이 쟁점부동산의 양도대금을 입금받았다는 청구인 계좌○○○의 거래내역을 보면, 2001.1.4. 계약금 12,000천원{송금자 이○○○(이○○○ 동생)}을 수령하였고, 2001.1.15. 부터 2001.5.18.까지 4회에 걸쳐 잔금 168,000천원을 수령한 것으로 나타나며, 위 계좌에 계약금 등을 송금한 이○○○은 이○○○의 친동생임이 이○○○의 호적등록초본으로 확인된다.

(다) 쟁점부동산을 양수인 이○○○은 2001년 5월 쟁점부동산을 180,000천원(계약금 12,000천원, 잔금 168,000천원)에 양수하였다는 사실확인서(인감증명서 첨부)를 청구인에게 교부하였다.

(라) 한편, 쟁점부동산의 개별 공시지가가 1999년도에 급격히 상승(상승률 461%, ㎡당 3,080원에서 14,200원으로)하였고, 쟁점부동산거래당시 개별 공시지가가 조건이 유사한 인근토지 개별 공시지가 보다 월등히 높게 산정된 것으로 나타나는 바, 우리원이 서산시청 에게 문의하여 ○○○ 지적과 직원인 서○○○이 2007년 6월 현지확인한 바에 의하면, 쟁점부동산은 2007년 6월 현재는 인근토지와 동일하게 임야상태이나, 1999년도 개별 공시지가 산정을 위한 토지특성조사표 작성시에는 쟁점부동산의 일부분이 ○○○ 고속도로건설을 위한 ○○○으로 일시 이용되었음에 따라 공장용지를 비교표준지로 삼아 개별 공시지가가 과도하게 높이 산정 되었으나, 토지소유자가 이의신청을 제기하지 않아 그대로 고시된 것으로써 쟁점부동산 개별 공시지가 산정에 불합리한 점이 있음을 인정하고 있다.

 

○○○

(3) 이상과 같이 살펴본 바를 종합하면, 청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시 쟁점부동산의 개별 공시지가가 조건이 유사한 인근 토지에 비해 과도하게 높게 책정되어 불합리한 점이 있고, 청구인은 2001.1.4. 이○○○과 쟁점부동산 매매대금을 180,000천원으로 하여 매매계약서를 체결하면서 계약당일 계약금 12,000천원을 수령하고, 잔금 168,000천원의 지급일은 2001.5.18.로 정하였으며, 그 후 청구인이 잔금 168,000천원을 2001.1.15.부터 2000.5.18.까지 4회에 걸쳐 수령 하였고, 양수자인 이○○○도 쟁점부동산을 180,000천원에 매수하였 다는 사실확인서를 제출하였는 등 쟁점부동산의 실지거래가액이 180,000천원임이 매매계약서?금융증빙?양수자 이○○○의 사실확인서 등으로 확인되는 이상, 쟁점부동산의 소유권이 잔금지급일 전에 이전된 사유가 명확하지 아니하다는 사유만으로 제반증빙으로 확인되는 실질거래가액을 부인할 수는 없다고 할 것인 바, 처분청의 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

 

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조와 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.