쟁      점 (1) 주택신축판매업을 영위하는 청구법인이 한국토지공사로부터 취득한 쟁점토지를 계약금만 지급한 상태에서 특수관계자에게 명의이전(양도)한 사실에 대해 법인세법상 부당행위계산부인 규정을 적용하여 과세한 처분의 당부(기각)
(1) 쟁점토지의 거래를 부당행위계산부인규정의  대상으로 보는 경우 처분청이 적용한 매매사례가액에 의한 시가 8,231백만원(실지거래가 2,174백만원)를 정당한 시가로 볼 수 있는지 여부 (인용)
 
청구번호 2006서2860 결정일자 2007년07월30일 주세목 법인세
 
 
심판청구번호 국심 2006서2860(2007. 7. 30.)

 

주 문

○○○세무서장이 2006.6.12. 청구법인에게 한 2003사업연도 법인세 2,516,915,460원의 부과처분은 청구법인이 감정의뢰한 감정평가법인의 평가액(㎡당 237천원)을 쟁점토지의 시가로 보아 그 과세표준과 세액을 경정한다.

이 유

1. 처분개요

청구법인은 주택신축판매업을 영위하는 사업자로서 2003.1.14. ○○○와 ○○○의 공동주택건설용지 91,961.6㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 20,875,290천원에 취득하기로 하는 매매계약을 체결하고, 계약금 2,087,529천원을 납부한 상태에서 그 권리(이하 “쟁점분양권”이라 한다)를 2003.9.25. 특수관계에 있는 주식회사 ○○○에게 당초 취득가액(계약금)에 취득세 등을 포함한 가액인 2,174,405천원에 양도하였다.

처분청은 청구법인과 ○○○이 법인세법 제52조 및 법인세법시행령 제87조 제1항 제4호 규정에 의한 특수관계자에 해당되며 쟁점분양권의 양도가액이 같은 단지내의 특성이 동일한 인접토지(같은 리 646-6번지, 이하 사례2토지라 한다)의 제3자간 매매사례가액(㎡당 363천원)보다 현저하게 저가인 것으로 보고 위 매매사례가액을 사례2토지에 대한 쟁점토지의 개별공시지가 비율로 환산(매매사례가액×쟁점토지의 개별공시지가/사례2토지의 개별공시지가)한 금액인 ㎡당 324천원을 시가로 보고 시가와 실지거래가액의 차액 6,057,529,406원을 익금산입하여 2006.6.12. 청구법인에게 2003사업연도 법인세 2,516,915,460원을 경정고지하였다.

청구법인은 이에 불복하여 2006.7.28. 이 건 심판청구를 제기하였다.

 

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 쟁점분양권의 명의변경 거래는 법인세법상 부당행위계산 부인대상이 아니다.

(가) 청구법인이 쟁점토지에서 주택신축판매업을 준비하는 시기에는 시공사들이 사업성 또는 분양성이 불투명하다는 이유로 공사 참여를 기피하는 상황이었고 청구법인은 그 당시 ○○○ 신축 및 분양사업을 추진하고 있었는데, 주거래은행인 ○○○은행에서 2개 이상의 아파트사업을 동시에 추진하면 위험성이 증가한다고 판단하여 청구법인에게 신설법인을 설립하도록 요청함에 따라 청구법인은 기왕에 ○○○로부터 매매계약을 체결한 쟁점토지를 이용하여 원래의 사업목적에 맞게 주택신축판매업을 수행하기 위해서는 ○○○을 설립할 수밖에 없는 상황이었고 ○○○이 쟁점토지내에서 아파트 사업을 원활하게 수행할 수 있도록 쟁점토지를 ○○○에 명의변경하였다.

(나) 청구법인이 투기거래를 하는 부동산 투기법인이 아닌 이상 처분청이 산정한 쟁점토지의 양도가액은 있을 수 없는 거래가격이다. 만일 처분청의 시가 산정방법이 타당하다면, 청구법인은 쟁점토지를 명의변경하면서 ○○○으로부터 2,174백만원을 받는 것이 아니라 총 8,231백만원을 회수하여야 하는 바, 이는 처분청이 청구법인의 실현불가능한 이익까지 과세하는 불합리한 추정과세이고 또한 청구법인의 쟁점토지 명의변경 거래는 전체적인 사업권의 승계차원에서 발생한 거래이지 단순히 토지의 양도거래로만 볼 수 없다.

(2) 설사, 쟁점분양권의 명의변경 거래를 부당행위계산부인 대상으로 본다 하더라도 처분청의 쟁점토지에 대한 시가 산정방법은 관련규정에 의한 적법한 산정방법이 아니므로 처분청이 일방적인 시가산정 방법에 근거하여 청구법인에게 이 건 과세한 처분은 부당하다.

(가) 처분청은 매매사례가액 중에서 2003.5.16. 계약분인 사례2토지의 가액인 ㎡당 363천원을 비교대상으로 선정하였으나, 비교대상 매매사례가액의 2003.1.1. 기준 개별공시지가는 ㎡당 234천원으로서 쟁점토지의 개별공시지가인 209천원보다 높고, 토지 취득 후 이용상황, 거래규모, 이용목적 등이 서로 상이하므로 쟁점토지의 시가를 산정함에 있어서 사례2토지의 매매사례가액을 사례2토지에 대한 쟁점토지의 개별공시지가 비율로 환산하여 산정된 금액을 시가로 보아 과세하는 것은 부당하다.

(나) 또한 쟁점토지는 건설교통부에서 개별공시지가의 산정을 위해 정한 표준지도 아닌데 당해 토지의 개별공시지가와 시가와의 비율 차이를 기준으로 쟁점토지의 시가를 산출한다는 것은 시가산정을 위한 법적근거도 없고, 정당한 시가 산정방법으로 볼 수도 없다. 따라서 쟁점토지의 거래가격은 비교대상이 되는 거래가격이 존재하지 않으므로 감정가액 또는 개별공시지가를 시가로 보는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구법인은 주택신축판매업을 영위하는 사업자로써 주택사업의 경우 대부분의 시행사 또는 건설업체는 금융기관으로부터 대출을 받아 토지비, 공사비 등의 사업비를 조달하는 바, 쟁점분양권의 거래를 인근 공동주택용지의 제3자간 거래가격과 비교할 때, 자산의 저가양도에 해당하고, 이는 법인세법시행령 제52조 제1항 제3호의 규정에 의한 “조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우”에 해당하며, 법인은 설립등기함으로써 권리의무의 주체가 되는 법인격을 취득하게 되는 바, 신설법인인 ○○○은 새로운 권리의무의 주체로서 법인격을 취득하였고 청구법인과는 주주 구성이 전혀 달라 양 법인을 동일한 실체로 보기는 어려우며, 이들 특수관계법인이 충청권의 신행정수도 이전 등 개발호재로 인하여 지속적인 지가 상승요인이 존재하는 당해 토지에 대하여 당초 분양가액으로 거래한 행위를 경제적 합리성이 있는 것으로 보기는 어렵다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 부당행위계산부인 규정을 적용하여 이 건 과세한 처분은 적법하다.

(2) 처분청은 쟁점토지의 시가를 산정함에 있어서 특수관계 없는 제3자간에 2003.5.16. 거래된 ㎡당 363천원을 적용하였으며, 약간의 시차는 있으나 쟁점토지의 거래일보다 약 4개월 이전 거래로서 청구법인에게 불리하게 적용된 가액은 아니어서 문제가 없는 것으로 판단되고, 일반적으로 토지가격이 상승하는 추세이고 처분청은 거래일보다 4개월 전의 거래가격을 적용함으로써 쟁점토지의 시가를 저평가하였을 뿐만 아니라, 공시지가 상승률을 감안하여 시가를 산정함으로써 오히려 청구법인에게 유리하게 적용하였는 바, 그 시가의 산정방법이 불합리하거나 신빙성이 결여된 것으로 볼 수는 없다고 판단된다.

따라서 처분청이 법인세법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 매매사례가액이 확인되고 그 사례가액을 적용하여 이 건 과세한 당초처분은 정당하다.

 

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 주택신축판매업을 영위하는 청구법인이 ○○○로부터 취득한 쟁점토지에 대해 계약금만 지급한 상태에서 특수관계자인 ○○○에명의이전(양도)한 사실에 대하여 법인세법상 부당행위계산부인 규정을 적용하여 과세한 처분의 당부

(2) 쟁점토지의 거래를 부당행위계산부인 규정의 적용대상으로 보는 경우 처분청이 적용한 매매사례가액에 의한 시가 8,231백만원(실지거래가액 2,174백만원)을 적법한 시가로 볼 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 법인세법 제52조【부당행위계산 부인】

① 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자(이하 “특수관계자”라 한다)와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 “부당행위계산”이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율?이자율?임대료 및 교환비율 기타 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 “시가”라 한다)을 기준으로 한다.

③ 내국법인은 대통령령이 정하는 바에 따라 각 사업연도에 특수관계자와 거래한 내역이 기재된 명세서를 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

④ 제1항 내지 제3항의 규정을 적용함에 있어서 부당행위계산의 유형 및 시가의 산정 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 법인세법시행령 제87조 【특수관계자의 범위】

① 법 제52조 제1항에서 “대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자”라 함은 법인과 다음 각호의 1의 관계에 있는 자(이하 “특수관계자”라 한다)를 말한다.

1. 임원의 임면권의 행사, 사업방침의 결정 등 당해 법인의 경영에 대하여 사실상 영향력을 행사하고 있다고 인정되는 자(상법 제401조의 2 제1항의 규정에 의하여 이사로 보는 자를 포함한다)와 그 친족

2. 주주 등(소액주주 등을 제외한다. 이하 이 관에서 같다)과 그 친족

3. 법인의 임원?사용인 또는 주주 등의 사용인(주주 등이 영리법인인 경우에는 그 임원을, 비영리법인인 경우에는 그 이사 및 설립자를 말한다)이나 사용인외의 자로서 법인 또는 주주 등의 금전 기타 자산에 의하여 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 함께 하는 친족

4. 제1호 내지 제3호에 해당하는 자가 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 30 이상을 출자하고 있는 다른 법인

5. 이하생략

(3) 법인세법시행령 제88조【부당행위계산의 유형 등】

① 법 제52조 제1항에서 “조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 자산을 시가보다 높은 가액으로 매입 또는 현물출자받았거나 그 자산을 과대상각한 경우

2. 무수익 자산을 매입 또는 현물출자받았거나 그 자산에 대한 비용을 부담한 경우

3. 자산을 무상 또는 시가보다 낮은 가액으로 양도 또는 현물출자한 경우

4. 이하생략

(4) 법인세법시행령 제89조【시가의 범위 등】

① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다. 1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식 등을 제외한다.

2. 상속세 및 증여세법 제38조 내지 제39조의 2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액

(5) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (1998. 12. 28 개정)

1. 토 지

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

< 쟁점(1)에 대하여 본다 >

(1) 처분청은 주택신축판매업을 영위하는 청구법인이 ○○○로부터 쟁점토지를 20,875,290천원에 취득하기로 하는 매매계약을 체결하고, 계약금만 납부한 상태에서 청구법인과 특수관계에 있는 ○○○에게 쟁점분양권을 계약금에 취득세 등을 포함한 가액으로 양도한 사실에 대해 쟁점분양권의 양도가액이 인접토지의 제3자간 매매사례가액보다 현저하게 낮은 것으로 보고 특수관계없는 제3자간의 매매사례가액을 시가로 보아 이 건 과세하였다.

청구법인은 주거래은행의 요청에 따라 주택신축판매업을 수행하기 위해서는 ○○○을 설립할 수밖에 없는 상황이었고 ○○○이 아파트 사업을 원활하게 수행할 수 있도록 쟁점토지를 건우피엠에 명의변경하였음에도 처분청이 이를 부당행위계산부인 규정의 적용대상으로 보아 이 건 과세한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대해 살펴본다.

(2) 먼저 청구법인과 ○○○이 특수관계자에 해당하는지 여부에 대해 본다. 청구법인 및 ○○○의 2003.12.31. 현재 주주현황 등을 보면, 아래와 같다.

○○○

3) 법인세법시행령 제87조 제1항 제4호 규정에 의하면, 제1호 내지 제3호에 해당하는 자가 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 30 이상을 출자하고 있는 다른 법인은 특수관계자에 해당하는 것으로 규정하고 있는 바, 위에서 살펴본 바와 같이 청구법인의 주주 이○○○와 ○○○의 대표자 및 주주인 조○○○은 부부지간이고, 당해 법인의 주식 50% 및 70%를 각각 소유하고 있는 대주주이며 이에 대하여는 청구법인과 처분청 간에 다툼이 없다. 따라서 양도자인 청구법인과?양수자인 ○○○은 위 규정에 의하여 특수관계자에 해당한다.

(3) 다음으로 청구법인과 ○○○ 간의 쟁점토지의 거래가 부당행위계산부인 대상 거래에 해당하는지 여부에 대해 살펴본다.

(가) 청구법인과 ○○○의 2003.9.25.자 쟁점토지 양도에 대한 거래내역을 보면, 쟁점토지의 양도가액은 ㎡당 227천원이고, 아래 매매사례 토지중 처분청이 비교대상토지로 선정한 사례2토지의 양도가액은 ㎡당 363천원으로 나타나고 있으며, 그 양도일자(계약일)도 2003.5.16.로서 쟁점토지의 양도일(계약일)보다 3개월 전임을 알 수 있다.

1) 쟁점토지 거래가액 : ㎡당 227,000원

2) 매매사례가액(○○○ 인접 공동주택용지)

? 사례1토지 : 2003.3.31 계약(각리 638-1) : ㎡당 312,700원

? 사례2토지 : 2003.5.16 계약(각리 646-6) : ㎡당 363,000원

? 사례3토지 : 2003.9.26 계약(각리 646-1) : ㎡당 453,750원

(나) 이 건 거래당시 쟁점토지소재지는 ○○○의 신행정수도 이전 등 개발호재로 인하여 지속적인 지가 상승요인이 존재하고 있었던 점, 쟁점토지가 위 비교대상 토지의 거래시기 이후에 거래된 점으로 볼 때, 비교대상 토지인 사례2토지의 가액이 오히려 청구법인에게 유리하게 적용된 것으로 보인다.

(다) 법인세법 제20조에서 규정하는 부당행위계산부인이라 함은 법인이 특수관계에 있는 자와의 거래에 있어 정상적인 경제인의 합리적인 방법에 의하지 아니하고 같은 법 시행령 제46조 제2항 각호에 열거된 제반 거래형태를 빙자하여 남용함으로써 조세부담을 부당하게 회피하거나 경감시킨 경우에 과세권자가 이를 부인하고 법령에 정하는 방법에 의하여 객관적이고 타당하다고 보여지는 소득이 있는 것으로 의제하는 제도로서, 경제인의 입장에서 볼 때 부자연스럽고 불합리한 행위계산을 함으로 인하여 경제적 합리성을 무시하였다고 인정되는 경우에 한하여 적용되는 것이고,

경제적 합리성의 유무에 대한 판단은, 당해 거래행위의 대가관계만을 따로 떼내어 단순히 특수관계자가 아닌 자와의 거래형태에서는 통상 행하여지지 아니하는 것이라 하여 바로 이에 해당되는 것으로 볼 것이 아니라, 거래행위의 제반 사정을 구체적으로 고려하여 과연 그 거래행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결한 비정상적인 것인지의 여부에 따라 판단하여야 할 것이다○○○.

(라) 위 사실관계 등으로 보아 쟁점토지는 인접한 사례2토지의 매매사례가액보다 현저히 저가로 양도한 사실이 확인되고 이에 대하여는 청구법인과 처분청간에 다툼이 없는 바, 부당행위계산부인 규정 적용대상의 판단은 거래의 불가피성과 대가의 불가피성으로 구분할 수 있고, 이 건의 경우 대가의 불가피성은 없는 것으로 보이므로 청구법인이 주거래은행의 요청에 따라 청구외법인을 설립하여 쟁점토지를 양도하였다 하더라도 그 사유만으로 부당행위계산부인 규정의 적용대상이 아닌 것으로 볼 수는 없다 하겠다.

따라서 처분청이 쟁점토지의 양도에 대해 쟁점토지와 인접한 비교대상 토지의 매매사례가액을 근거로 부당행위계산부인 규정의 적용대상으로 본 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

< 쟁점(2)에 대하여 본다 >

(1) 처분청은 쟁점토지의 시가를 산정함에 있어서 특수관계가 없는 제3자간에 2003.5.16. 거래된 사례2토지의 가액에 사례2토지에 대한 쟁점토지의 개별공시지가 비율을 곱하여 산정한 가액(매매사례가액×쟁점토지의 개별공시지가/사례2토지의 개별공시지가)인 ㎡당 324천원을 쟁점토지의 시가로 산정하였고,

이에 대해 청구법인은 처분청이 제시하는 비교대상 토지의 매매사례가액은 불특정다수인간의 매매사례가액이 아니며, 제3자간에 일반적으로 거래된 가격으로 보기에는 거래횟수가 적고 거래 배경도 다른 바, 쟁점토지의 매매사례가액은 비교대상이 되는 거래가액이 존재하지 않으므로 감정가액 또는 개별공시지가를 시가로 보아야 한다고 주장한다.

(2) 먼저, 부당행위계산부인 규정을 적용하여 쟁점토지의 시가를 산정함에 있어서 처분청의 산정 방법이 적법한 지 여부에 대해 살펴본다.

(가) 처분청은 아래와 같이 비교대상 토지인 사례2토지의 매매사례가액에 사례2토지에 대한 쟁점토지의 개별공시지가 비율을 곱하여 산정된 가액인 ㎡당 324천원(①363천원×②209천원/③234천원=324천원)을 시가로 보아 이 건 과세하였다.

○○○

(나) 법인세법 제52조 제1항의 규정은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 특수관계자와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있고, 제2항에서는 제1항의 규정을 적용함에 있어서는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격을 기준으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제89조에서는 법인세법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어 시가가 불분명한 경우에는 감정평가법인이 감정한 가액과 상속세 및 증여세법의 규정을 준용하여 평가한 가액을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다고 규정하고 있고, 상속세 및 증여세법 제61조 제1항에서 보충적 평가방법으로서, 토지의 경우는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가를 적용하는 것으로 규정하고 있다.

(다) 위 관련법령의 취지로 볼 때, 쟁점토지의 시가를 판단함에 있어서 특수관계자가 아닌 사인간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격이 없는 점에 대하여는 청구법인과 처분청간에 다툼이 없는 이 건의 경우 처분청이 쟁점토지보다 개별공시지가가 높은 사례2토지의 매매사례가액에 사례2토지에 대한 쟁점토지의 개별공시지가 비율을 곱하여 산정된 가액을 쟁점토지의 시가로 보아 과세한 처분은 관련 법령에 근거가 없는 자의적인 평가방법으로서 잘못이 있다 하겠다.

(3) 다음으로, 처분청이 쟁점토지의 매매사례가액이 없다 하여 법인세법 제52조 및 같은 법 시행령 제89조 제4항 제1호를 적용하여 이 건 과세한 처분에 대하여, 청구법인은 쟁점토지의 시가를 아래와 같이 비록 소급감정가액이기는 하나, 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인에 의한 감정가액에 의하여 평가하여야 한다고 주장하므로 이에 대해 살펴본다.

○○○

(가) 이 건의 경우 시가가 불분명한 사실에 대하여는 처분청과 청구법인 간에 다툼이 없고 처분청이 산정한 위 시가 산정방법은 관련 법령에 근거가 없는 자의적인 평가방법으로서 부적법하며 적법한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액에 의하여 시가를 평가하여야 하므로 이에 대해 살펴본다.

1) 청구법인이 제시하고 있는 감정평가법인인 주식회사 ○○○의 감정평가서를 보면, 쟁점토지의 시가는 쟁점토지와 인근유사지역에 소재하는 토지 중 용도지역?이용상황?지목 등이 유사하여 비교성이 높다고 인정되는 아래의 표준지를 비교표준지로 선정하고 쟁점토지의 ㎡당 단가를 산출하여 그 단가를 쟁점토지의 면적에 곱하여 쟁점토지의 가격을 산출하였는 바, 감정평가시 비교표준지를 선정하여 쟁점토지와의 격차율을 적용한 점 등으로 보아 청구법인이 제출한 감정평가서의 내용은 객관적이고 합리성을 갖고 있는 것으로 보인다.

○○○

(나) 소급감정과 관련하여 대법원 판례○○○에서 “시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다”라고 판시하여 소급감정을 인정하면서 감정평가내용이 객관적이고 합리적인 평가방법에 의하여 평가된 가액(비교표준지를 선정하고 대상부동산과의 개별요인을 비교함에 있어서도 가로조건?접근조건?환경조건?획지조건?행정 및 기타조건 등을 세분하여 비교하여 그 격차율을 산정하고 있는 점 등)이 타당하다고 결정한 바 있고, 우리 심판원 선결정례○○○에서도, 소급감정이라 할지라도 감정평가한 가액이 비교표준지를 산정하는 등 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액은 정상적인 거래가액으로 인정하는 것이 타당한 것으로 판단하였다.

(다) 한편, 청구법인은 ○○○의 신행정수도 이전과 관련하여 ○○○ 공동주택용지 개발 및 분양자인 ○○○로부터 최초로 분양받아 특수관계자인 ○○○에 양도하였으며, 당시 인근 공동주택용지는 일반적으로 분양 취득(원시취득)하는 거래가 있을 뿐, 양도거래는 거의 없는 상태로서 쟁점토지와 관련하여 특수관계없는 자간의 정상적인 사례가액은 확인되지 아니한다.

(4) 위 사실관계 등을 종합해 보면, 부당행위계산부인 규정을 적용함에 있어 시가가 불분명한 경우에는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액으로 한다고 규정하고 있고, 소급감정이라 할지라도 감정평가한 가액이 비교 표준지를 선정하여 평가대상 부동산과 조건 등으로 반영하여 격차율을 산정하는 등 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액은 이를 정상적인 거래가액으로 인정하는 것이 타당하다○○○고 할 것인 바, 이 건의 경우, 청구법인이 제출한 감정평가서는 비록 소급하여 감정평가한 가액이지만, 비교표준지를 선정하고 쟁점토지와 격차율을 산정하는 등 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 것으로 판단되므로, 쟁점토지의 시가는 청구법인이 제시하는 감정평가법인의 평가액으로 계산하여 과세하는 것이 타당한 것으로 보인다.

따라서 처분청이 법인세법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 비교대상 토지인 사례2토지의 매매사례가액에 사례2토지에 대한 쟁점토지의 개별공시지가 비율을 곱하여 산정된 가액을 쟁점토지의 시가로 보아 이 건 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

 

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.