정부에서는 부동산경기와 함께 건설경기가 어렵다고 보아 신축주택수요창출을 통한 건설경기 및 부동산시장의 활성화를 도모하기 위하여 1999년12월31일 양도소득세율을 인하하고, 신주택취득시 5년간 양도차익비과세, 1999년 취득주택에 대한 1세대1주택 보유기간의 1년 특례, 재개발·재건축조합원의 분양권양도시 비과세 등 각종 양도소득세감면을 통한 부동산경기활성화 대책들을 준비하였고, 2000년부터는 양도소득세도 신고납세제도로 전환하였다.

 

더욱이 주택 보급률(2000년 94.1%)이 상승하고 지가가 최근 수년간 연 1% 내외에서 안정되는 등 부동산시장 여건이 달라졌다고 판단하여 양도소득세가 소득세 본래기능에 충실하도록 2001년12월31일에는 양도소득세율을 과세표준 구간과 세율구조를 각각 종합소득세와 일치시켜 세율체계를 단순화시키고, 실가적용대상 부동산 단기거래 구분기준을 2년에서 1년으로 단축하여 원활한 부동산거래를 제약하는 요인을 제거하였다.

 

그러나 2002년 초, 2001년12월31일 부동산경기활성화를 위한 소득세법 개정규정으로 인한 후속조치들이 채 마무리되기도 전에, 저금리 기조 속에서 은행권의 주택담보대출 확대와 함께 인기학원들로 인한 일부 강남지역의 집값 상승은 그 동안 쌓여온 각종 지원제도들과 맞물리면서 부동산경기 활성화를 넘어 삽시간에 과열로 치닫게 만들었다.

 

이러한 부동산경기 과열현상의 확산을 막기 위하여 바로 엊그제까지 지원책을 쏟아냈던 소관부처에서는 1세대1주택 양도소득세 비과세 요건 강화 등 각종 부동산투기방지대책을 서둘러 발표하는 한편 국세청을 동원하여 부동산투기혐의자들에 대한 강력한 세무조사를 집행한 결과 2002년 말경에는 부동산시장의 경기과열이 약간 수그러드는가 싶었으나, 새해로 들어서면서 행정수도 이전 계획지, 분양권 전매를 노린 재건축 아파트 또는 주상복합건물 등으로 주식시장의 불확실성과 저 금리로 인한 부동자금들이 몰리면서 또 다시 부동산시장의 과열조짐이 일어났다.

 

그러자 정부에서는 실가로 양도소득세를 중과하는 부동산투기지역을 확대하는 등 어느 것이 현행 법규정인지를 모를 정도로 여러 가지 대책들이 유관부처로부터 생산되고 있음은 주지의 사실이다. 특히 주택부분의 양도소득세 규정이 너무 자주 바뀌다 보니 양도시점별로 적용규정에 대하여 보통 헷갈리는 게 아니다. 따라서 아래에서는 이러한 최근 몇 년간의 양도소득세제 개정규정들에 대하여 시행일 순으로 기본적인 내용들만 정리해 보기로 한다.

 

2. 부동산경기 활성화 대책으로서의 세법개정 내용

가. 신축주택에 대한 양도소득세 감면(조특법 99조 : '98.9.16 이후 최초 양도하는 분부터 적용)

종 전

개   정

ㅇ 거주자(주택건설사업자 제외)가 다음 신축주택(고급주택 제외)을 취득하여 5년 이내 양도시 양도소득세 100% 감면, 5년경과 후 양도시 5년간 발생한 양도소득금액을 과세대상 소득금액에서 차감  - 자기가 건설한 주택(재개발재건축조합 주택 포함)으로서 '98.5.22 ~'99.6.30까지 사용승인 등을 받은 주택  - 동 기간 내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택 ㅇ 감면배제대상주택범위  - 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나, '98.5.21 이전에 체결한 분양계약을 해제하고 분양계약자 또는 그 배우자(분양계약자 또는 그 배우자의 직계비속 및 형제자매 포함)가 당초 주택을 다시 분양 받거나 당초 주택에 대체하여 다른 주택을 분양 받아 취득한 주택은 제외 ㅇ 5년간 발생한 양도소득금액의 계산방법 ┌ 전        체 ┐    (5년이 되는 시점의 기준시가 - 취득시 기준시가) │              │ ×  └ 양도소득금액 ┘    (양도시 기준시가 - 취득시 기준시가)  ㅇ 1세대1주택 비과세 적용시 이 규정에 의한 신축주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니함

나. 양도소득세의 세율인하(소득세법 104조 : '99.1.1 이후 최초로 양도하는 분부터 적용)

종 전	개   정
ㅇ 양도소득세율을 과세계급별로 10%P씩 인하    - 2년 이상 보유      · 과세표준 3천만원이하 30%      · 〃 3천만원~ 6천만원 40%       · 〃 6천만원 초과 50%    - 2년 미만 보유 50%    - 미등기양도 75%    - 비상장주식 20%      (중소기업주식) (10%)                        < 신 설 >	- 20% - 30% - 40% - 40% - 65% - 현행유지 -상장법인 대주주 대량거래 주식 : 20%

다. 1세대1주택 비과세범위 확대(소득세법 155조17항 : '99.1.1 이후 최초 양도하는 분부터 적용)

종 전	개   정
ㅇ 1세대가 1주택을 3년 이상 보유 후 양도시 양도세 비과세	ㅇ 다음에 해당하는 1주택의 경우에는 1년 이상 보유시 비과세  -'99.1.1 ~ '99.12.31 사이에 주택취득을 위한 매매계약(공매 또는 경매의 경우를 포함)을 체결하고 계약금(공매 또는 경매의 경우에는 입찰보증금 등)을 지급한 자가 취득하는 주택  -'99.1.1 ~ '99.12.31 사이에 자기가 건설한 주택으로서 사용승인 또는 사용검사 (임시사용승인 포함)를 받은 주택

라. 재개발ㆍ재건축조합원의 분양권 양도시 비과세(소득령 155조16항 : '99.1.1 이후 최초로 양도하는 분부터 적용)

종 전	개   정
ㅇ 1세대1주택 비과세요건을 갖춘 재개발·재건축조합원의 조합원이 관리처분계획인가일 또는 사업계획승인일 이후에 분양권 양도시  - 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당되어 과세	ㅇ 재개발·재건축조합의 조합원(다만, 관리처분계획인가일 또는 사업계획일, 그전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일 현재 제154조제1항에 해당하는 기존주택 소유자에 한함)이 분양권 양도시  - 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 1세대1주택으로 보아 비과세

마. 양도소득세의 신고납세제도로의 전환(소득세법 114조 1항, 2항, 3항)

  2000년 1월 1일 이후 최초로 양도하는 분부터는 원칙적으로 양도소득세 과세표준과 세액이 납세자의 신고로 확정된다.

바. 2호 이상 신축임대주택 양도소득세 등 면제(조특법 97조의2 : 2000.1.1 이후 최초로 양도하는 분부터 적용)

종 전	개   정
<신 설>	ㅇ 감면요건  - 다음의 신축임대주택을 1호 이상 취득하여 총 2호이상의 국민주택을 5년 이상 임대 후 양도시 양도소득세 등 면제 ㅇ 감면대상 주택  - 건설임대주택   ㆍ'98.8.20~2001.12.31 기간 중 신축된 주택   ㆍ'99.8.20 현재 미분양 공동주택  - 매입임대주택   '99.8.20~2001.12.31 기간 중 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 다음의 주택   ㆍ'99.8.20 이후 신축된 주택   ㆍ'99.8.20 현재 미분양 공동주택 ㅇ 감면대상 : 신규취득주택

<참고>

□ 지원확대

ㅇ 5호 이상 임대주택 지원제도는 현행유지
ㅇ 2호 이상 임대주택 지원제도를 추가로 신설

-지원요건

ㆍ’99.8.20 현재 미분양 국민주택 또는 ’99.8.20 이후 2001.12.31까지 신축된 국민주택을 1호 이상 신규 취득할 것
*동기간 중 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택 포함

ㆍ신규주택 1호 이상을 포함하여 2호 이상을 임대할 것
ㆍ임대주택법에 의하여 임대사업자로 등록할 것
ㆍ등록된 주택을 5년 이상 임대할 것

-지원내용

ㆍ’99.8.20~2001.12.31 사이에 취득한 신규주택에 대하여 양도소득세 100% 감면

□ 지원사례 예시

[사례1] ’99.8.20 현재 1~4호의 주택을 소유한 사람이 2001년 말까지 1호 이상을 취득하여 5호 이상의 임대사업자로 등록한 경우 : 현행제도에 의하여 기존 보유주택을 포함한 모든 임대주택이 지원대상이 됨

[사례2] 종전에는 임대주택을 보유하고 있지 않다가 ’99.8.20 이후 2호 이상을 신규 취득하여 임대사업자로 등록한 경우 : 새로운 제도에 의하여 신규 임대주택이 지원대상이 됨

[사례3] ’99.8.20~2001.12.31 기간 중 신축주택을 1호 이상 취득하여 임대주택이 2~4호가 된 경우

(1) 종전 보유주택 1호, 신규 취득주택 1호
(2) 종전 보유주택 2호, 신규 취득주택 2호
(3) 종전 보유주택 3호, 신규 취득주택 1호

: 신규 취득주택은 새로운 제도에 의하여 지원대상이 되고, 종전 보유주택은 지원대상이 되지 않음. 다만, 종전 보유주택은 새로운 제도의 2호 이상 요건 판정시만 활용.

□ 지원되지 않는 사례 예시

ㅇ 임대주택이 1호인 경우
ㅇ 종전 보유주택이 4호 이하로서 신규 취득주택이 없는 경우

사. 주택대체취득에 대한 양도소득세 특별세율 적용(법 99조의2 : 2000. 9. 1부 2001.12.31까지 양도분에 대하여 적용 )

ㅇ 2000.9.1~2001.12.31기간 중 1년 이상 보유한 주택을 양도하고, 신축분양주택(미분양주택 포함)을 취득하는 경우에는 기존주택에 대해 10%의 특례세율을 적용한다.
ㅇ 대상주택

- 1세대당 1주택 양도에 한정
- 신규 취득주택 : 주택건설업자가 분양하는 입주사실이 없는 주택(미분양주택 포함)
- 고급주택ㆍ미등기주택은 제외

ㅇ 적용대상

- 선양도ㆍ후취득 뿐만아니라 선취득ㆍ후양도하는 경우에도 적용. 다만, 양도주택에 대한 예정신고시 특례세율적용신청서를 제출

아. 비수도권지역 신축국민주택 취득에 대한 양도소득세 감면(법 99조의3 : 2001.1.1 이후 양도 분부터 적용. 본 규정은 2001.8.14 1차 개정 및 2002.12.11. 재차 개정 참조)

ㅇ 거주자(주택건설사업자 제외)가 조세특례제한법시행령 별표7 제1호의 수도권 외에 소재하는 다음의 신축국민주택을 취득하여 5년 이내 양도시 양도소득세 100%감면, 5년 경과 후 양도시 5년간 발생한 양도소득금액을 과세대상 소득금액에서 차감

- 자기가 건설한 주택(재개발ㆍ재건축조합주택 포함)으로서 2000.11.1~2001.12.31까지 사용승인 등을 받은 주택
- 동 기간 내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택
* 10%특례세율 적용시에도 신축주택에 대한 양도세 감면허용
* 수도권의 범위 : 조특법시행령 별표7제1호의 수도권

ㅇ 감면배제대상 주택의 범위

- 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있는 주택
- 2000.10.31이전에 체결한 분양계약을 해제하고 다시 분양받아 취득하는 주택
- 분양권 구입에 의해 취득하는 주택

ㅇ 1세대1주택 비과세 판정 시 이 규정에 의한 신축국민주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니함

자. 양도소득세율 인하(소득세법104조)

2002년1월1일 이후 양도분부터는 1년 이상 보유분에 대한 양도소득세 누진세율을 종합소득세율과 일치시키면서 전체적으로 세율을 인하하였다.

 

제 368호 (2003. 6. 16)