쟁점 (1) (주위적 청구) 취득가액을 환산가액(471백만원)으로 신고한데 대하여 검인계약서상의 매매가액(100백만원)을 쟁점토지의 실지 취득가액으로 보아 과세한 처분의 당부 (기각)
청구번호 2008서0616 결정일자 2008-05-26 세목 양도소득세
심판청구번호 조심 2008서616(2008. 5. 26.)
주 문
○○○세무서장이 2007.7.9. 청구인에게 한 2005년 귀속분 양도소득세 144,737,020원의 부과처분은 취득세 2,306,660원과 농어촌특별세 230,660원 합계 2,537,320원을 필요경비에 산입하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각합니다.
이 유
1. 처분개요
가. 청구인은 2001.4.13. 취득한 ○○○ 과수원 661㎡, 같은 리 73-3 과수원 348㎡, 같은 리 73-4 과수원 347㎡ 3필지 합계 1,356㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2005.10.21. 양도하고 2005.12.5. 실지거래가액으로 양도차익을 산정하면서 취득가액을 환산가액인 471,183,505원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
나. ○○○지방국세청장은 처분청에 대한 감사를 실시하여 취득가액을 검인계약서상 가액으로 할 것을 지적하자, 처분청은 2007.7.9. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 144,737,020원을 경정고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2007.10.5. 이의신청을 거쳐 2008.2.5. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 사회통념에 비추어 검인계약서상 금액보다 실지거래금액이 훨씬 높음에도, 청구인이 쟁점토지관련 계약서 등 자료의 보관을 소홀히 하였다고 하여 검인계약서 가액을 취득가액으로 한 것은 과다한 행정벌 성격의 부과처분이고, 부동산 등기시 반드시 필요한 검인계약서상 가액을 실지거래금액으로 하는 것은 법령에서 인정한 환산가액을 사실상 부인하는 것이므로 검인계약서상 가액으로 과세한 처분은 부당하다.
(2) 쟁점토지의 취득에 소요된 실지거래가액을 필요경비로 인정하여야 하므로, 확인서상 매입가액(120,000,000원)과 쟁점토지 취득에 소요된 취득세, 등록세 등 부대비용(6,689,300원)을 포함하여 126,689,300원을 필요경비로 인정하여야 한다.
나. 처분청 의견
(1) 검인계약서가 실제와 달리 작성되었다는 구체적인 반증도 없이 실지거래가액을 반영한 계약서가 아니라는 주장은 받아들이기 어려우며, 청구인이 적용한 환산가액은 검인계약서 뿐 아니라 장부 기타 증빙서류에 의하여 그 가액을 확인할 수 없는 경우에 적용하는 것인 바, 매매계약내용대로 작성되었다고 추정되고 시장·군수의 검인을 받은 계약서에 의해 과세한 처분은 정당하다.
(2) 쟁점토지를 120,000,000원에 취득하였다고 하나 제시한 확인서상 임동섭 외 3인은 청구인이 쟁점토지를 취득하였다는 이야기를 들었다는 것일 뿐이므로 이를 증빙으로 인정할 수 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
① 검인계약서상 매매가액을 쟁점토지 실지 취득가액으로 하여 과세한 처분의 당부
② (예비적 청구) 쟁점토지 관련 필요경비를 확인서상 취득가액 등 126,689,300원으로 하여야 한다는 청구주장의 당부
나. 관련 법령
(1) 소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우
제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
(2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
제89조【자산의 취득가액 등】① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액
다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사항이 확인된다.
(가) 쟁점토지 소재 충청남도 연기군은 2004.2.26. 소득세법 제96조 제1항 제6의 2호에 규정된 지정지역으로 지정되어 양도차익 산정시 실지거래가액 적용대상 지역에 해당된다.
(나) 청구인은 쟁점토지 양도가액을 실지거래가액인 600,000,000원으로 하였으나 취득가액은 환산가액인 471,183,505원, 필요경비는 3,459,990원으로 하여 신고하였다.
(다) 처분청은 양도가액을 실지거래가액인 600,000,000원, 취득가액을 검인계약서 가액인 100,000,000원, 필요경비는 5,116,480원으로 하여 이 건 과세처분을 하였다.
(2) 쟁점①에 대하여 본다.
(가) 청구인을 매수인으로 하고 유현수를 매도인으로 하여 2001.4.13.자로 작성되어 2001.5.17. 연기군수의 검인을 받은 쟁점토지 매매계약서상 쟁점토지의 매매대금은 100,000,000원으로 나타나지만, 동 가액은 쟁점토지의 기준시가 115,333,000원 보다 낮은 것으로 확인된다.
(나) 청구인은 2007.3.21. 처분청에 쟁점토지를 2001.4.13. 취득하여 2005.10.21. 양도하였으며, 양도소득세 신고시 실지 취득계약서가 없어 취득가액을 환산가액하여 신고하였으며, 현재도 실지 취득계약서가 없다고 확인하였으며, 이 건 심판청구시에도 쟁점토지 관련 실지 취득가액을 알 수 있는 계약서나 대금지급 증빙 등을 제출하지 않았다.
(다) 이상의 사실관계를 종합하면, 청구인은 실지 거래가액보다 낮은 검인계약서의 가액을 실지 취득가액으로 하여 과세한 처분이 부당하므로 환산가액을 취득가액으로 하여야 한다고 주장하나,
매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 할 것이므로(대법원 93누2353, 1993.4.9., 같은 뜻임), 청구인이 위 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 객관적 증빙을 제출하지 못하고 있는 이상, 동 계약서상 가액을 실지취득가액으로 하여 과세한 처분은 타당한 것으로 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여 본다.
(가) 청구인은 청구인이 쟁점토지를 120,000,000원에 일괄취득하였다는 이야기를 들었다는 취지의 임동섭외 3인의 확인서와 쟁점토지 취득과 관련하여 등록세 3,459,990원, 교육세 691,990원, 취득세 2,306,660원, 농어촌특별세 230,660원 합계 6,689,300원을 납부하였다는 조치원읍장의 세목별 과세(납세)증명서를 제출하였다.
(나) 쟁점토지 매입가액 부분을 살펴보면, 쟁점①에서 살펴본 바와 같이 청구인이 확인서 이외 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있는 이상 검인계약서상 가액을 매입가액으로 하는 것이 정당한 것으로 판단된다.
(다) 취득관련 기타 부대비용을 살펴보면,
처분청은 쟁점토지 취득과 관련하여 법무사 정○○○가 청구인에게 청구한 계산서상의 금액 5,116,480원을 비용으로 인정한 바, 처분청이 인정한 비용 중 지방세는 등록세 3,459,990원, 지방교육세 691,990원 합계 4,151,980원인 것으로 확인되며,
청구인이 제출한 ○○○의 세목별 과세(납세)증명서에 의하면 청구인은 쟁점토지의 취득과 관련하여 처분청에서 인정한 위 지방세 이외에 취득세 2,306,660원, 농어촌특별세 230,660원 합계 2,537,320원을 추가로 납부한 사실이 확인되므로 동 지방세를 필요경비로 추가인정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
