쟁점     (1) 동일한 아파트 단지 내의 동일 동, 동일 층 아파트 매매사례가액을 증여받은 아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부 (인용) 
 
 
청구번호    2007중5295 결정일자    2008-05-29 세목    증여세
 
심판청구번호 국심 2007중5295(2008. 5. 29.)

 

주 문

○○○세무서장이 2007. 7.18 청구인에게 한 2006년도분 증여세 24,677,050원의 부과처분은 이를 취소한다.

 

이 유

1. 처분개요

청구인은 청구인의 동생 정○○○과 함께 2006.10.27 부 정○○○로부터 ○○○(이하 “쟁점아파트”이라 한다)를 각각 2분의 1 지분씩 공동으로 증여받은 후 쟁점아파트의 증여재산가액을 쟁점아파트와 유사한 ○○○ 18건의 실거래가액을 표본추출하여 평가한 950,000천원의 1/2인 475,000천원으로 평가하여 각각 증여세를 신고·납부하였다.

처분청은 쟁점아파트와 면적·위치·용도 및 종목이 동일한 같은 소재지의 같은동 502호(이하“매매사례아파트”라 한다)의 매매사례가액 1,180,000천원을 쟁점아파트의 증여당시 시가로 보아 2007. 7.18. 청구인에게 2006년도분 증여세 24,677,050원을 경정·결정하여 고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2007. 8. 8. 이의신청을 거쳐 2007.12. 3. 심판청구를 제기하였다.

 

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점아파트는 1994. 3.29. 취득한 이후 거래가 전무한 상태로 쟁점아파트와 유사한 파크타운아파트 18건의 실거래가를 표본추출하여 기준시가 692,000천원이 아닌 950,000천원으로 증여재산가액을 평가하였으며, 정상적인 거래가액을 파악하기 위해 동일군에 속한 파크타운아파트 표본건수를 1건이 아닌 18건으로 확대하였고, 발코니 등 서비스면적이 작은 50평형으로 49평형에 비해 덜 선호하는 내부구조를 가지고 있으며, 매매사례아파트에 비해 중앙공원 조망권이 없고, 발코니도 확장하지 아니하였으며, 고급인테리어로 대대적인 내부수리를 하지 않았으므로 매매사례아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 과세하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

상속세 및 증여세법 제60조 제1항 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제5항에 의하여 쟁점아파트의 매매사례가액이 존재하는 경우에는 보충적인 평가방법인 기준시가보다 이를 우선 적용하여야 하는 것인 바, 쟁점아파트와 매매사례아파트는 동일단지 내에 있는 아파트로 위치·면적·용도 및 기준시가가 동일한 사실이 확인되므로 쟁점아파트 증여일 전·후 3개월 이내의 매매사례아파트의 매매가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

 

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

동일한 아파트 단지 내의 동일 동, 동일 층 아파트 매매사례가액을 증여받은 아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

제61조 【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. ∼ 3. (생 략)

4. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

④ ∼ ⑧ (생 략)

(2) 상속세및증여세법시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. · 3. (생 략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. · 3. (생 략)

③·④ (생 략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

 

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점아파트를 2006.10.27. 부 정○○○로부터 증여받았고, 증여당시 쟁점아파트의 시가가 없다고 보아 쟁점아파트와 유사한 파크타운아파트 18건의 실거래가를 표본추출하여 평균가액 950,000천원을 증여재산가액으로 하여 증여세 신고를 하였으며, 이에 대하여 처분청은 쟁점아파트에 연접한 매매사례아파트가 증여당시로부터 3개월 이내인 2006. 7.19. 매매되었다 하여 그 매매사례가액 1,180,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 증여세를 경정·결정 고지하였음이 확인되고 이 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 쟁점아파트와 매매사례아파트의 위치, 면적, 기준시가 등 아래와 같다.

○○○

(3) 매매사례의 아파트의 경우 2003. 7. 7. 베란다 3개와 화장실 2개 및 부엌 확장공사를 하고 그 공사비로 36,000천원을 지급한 사실에 대하여 2006. 7.19. 매매사례아파트 양도 후 양도소득세 예정신고시 필요경비로 산입하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고·납부한 사실이 양도소득세 예정신고서 등에 의하여 확인되는 반면에, 쟁점아파트는 ○○○(주)로부터 취득 후 별도의 확장공사 등을 한 사실이 객관적이고 구체적인 증빙에 의하여 확인되지는 않는다.

(4) 위 상속세 및 증여세법 제60조 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항, 제2항 및 제5항의 규정을 종합하여 보면, 증여재산의 시가를 산정함에 있어서 증여일로부터 3월 이내에 당해 재산과 면적?위치?용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 가액을 시가로 볼 수 있으나, 증여일로부터 3월 이내에 해당하는지 여부는 매매계약일을 기준으로 하여 판단하도록 하고 있음을 알 수 있다.

처분청이 우리 원에 제출하고 있는 매매사례아파트의 양도자인 청구외 이○○○의 양도소득세 예정신고서, 매매계약서, 등기부등본 등에 의하면, 매매사례아파트는 그 매매대금의 잔금을 청산한 날은 2006. 7.19.이나, 매매계약을 체결한 날은 2006. 3.15.임이 확인된다.

그렇다면, 매매사례아파트의 매매가액은 쟁점아파트의 증여일인 2006.10.27.로부터 3월 이내에 해당하는 가액이 아니라 할 것이므로 달리 쟁점아파트의 시가로 볼만한 3월내의 매매사례가액이 발견되지 않는 한 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보기는 어렵다(국심2005서3134, 2005.10.25)

또한, 청구인이 쟁점아파트와 유사한 파크타운아파트 18건의 실거래가를 표본추출하여 평가한 것으로 기준시가 692,000천원이 아닌 950,000천원으로 증여재산가액을 평가한 것으로 신고하였고, 쟁점아파트는 발코니 확장과 인테리어 등 수리한 사실이 확인되지 않는 반면에, 매매사례아파트 경우 매매이전에 인테리어공사를 실시하고 2006. 7.28. 인테리어 공사대금 36백만원을 필요경비로 포함하여 양도소득세를 신고·납부한 사실이 확인되어 쟁점아파트와 차이가 있고, 이 건 과세처분전에 평가심의위원회의 자문을 거치지 않는 등 절차상의 하자가 있다.

따라서, 처분청이 쟁점아파트의 증여재산가액을 평가함에 있어 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 이 건 증여세를 과세한 것은 사실관계를 오인하고 관련 법령의 적용을 잘못한 것으로 판단된다.

 

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구 주장이 이유가 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.