쟁점     (1) 쟁점①금액이 쟁점부동산 양도대금(청구인)인지, 영업손실보상금(처분청)인지 여부 (인용) 
 
 
청구번호    2007서4816 결정일자    2008-10-31 세목    종합소득세
 
심판청구번호 국심 2007서4816(2008.10.31)

 

주 문

○○○세무서장이 2007.9.27. 청구인에게 한 2005년 귀속 종합소득세 466,646,810원과 2005.10.27. 증여분 증여세 5,534,400원, 2006.10.27. 증여분 증여세 5,096,400원의 부과처분은 이를 취소한다.

 

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 ○○○ 소재 토지 115.7㎡와 지상건물 95.87㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1978.3.31. 취득하여 1978.4.20.부터 ‘○○○’이라는 상호로 ‘한식 음식점업’을 영위하다가 2005.10.27. 부동산을 매입하여 재개발 및 분양하는 사업을 영위하는 ○○○주식회사(이하 “청구외법인”이라 한다)에게 양도(계약당일인 2005.10.27. 매매대금 30억원을 일시불로 수수함과 동시에 소유권 이전등기)하고, 2005.12.31. 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 양도소득세 66,519,910원을 납부하였으며, 청구외법인의 사업 지연으로 청구인이 음식점업을 폐업할 당시인 2007.12.31.까지 별도의 임차료를 지급하지 아니하고 쟁점부동산을 계속 사용하였다.

나. 처분청은 2007.6.4.부터 2007.6.20.까지 청구인에 대한 소득세 조사를 실시하고, 쟁점부동산의 매매계약서상 매매대금 30억원 중에는 ‘영업권 보상금’ 명목의 영업손실보상금 10억원(이하 “쟁점①금액”이라 한다)이 포함되어 있으므로 청구인의 사업소득에 해당되어 종합소득세 과세대상인데도 청구인이 이에 대한 종합소득세 신고를 하지 아니하였고, 청구인이 쟁점부동산 양도일 이후에도 청구외법인에게 별도의 임차료를 지급하지 아니하고 쟁점부동산을 무상으로 사용하여 2년간의 임차료 상당액인 8천만원(이하 “쟁점②금액”이라 한다)을 사실상 증여받았음에도 청구인이 이에 대한 증여세 신고를 누락하였다 하여 2007.9.27. 청구인에게 2005년 귀속 종합소득세 466,646,810원과 2005.10.27. 증여분 증여세 5,534,400원, 2006.10.27. 증여분 증여세 5,096,400원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2007.11.15. 심판청구를 제기하였다.

 

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점부동산에서 27년간 한식 음식점을 운영하여 왔고, 나이도 칠순이 넘어 어떠한 변화도 싫었으나, 부동산을 재개발하여 분양하는 사업을 영위한다는 청구외법인이 쟁점부동산을 양도할 것을 강력하게 요구하면서 ‘매매계약과 동시에 30억원을 지급하겠으며, 회사가 건물을 철거할 때까지 계속 음식점 영업을 해도 좋다’는 조건을 제시하였고, 매매계약 당일인 2005.10.27. 매매대금 30억원을 일시불로 지급하면서, 청구인에게 매매대금을 높게 준 것을 알면 인근 부동산을 매수하기 어려우므로 ‘쟁점부동산의 매매대금에는 「청구인이 ○○○을 27년간 영업한 영업권 보상금 10억원」이 포함되어 있다’는 내용을 계약서에 포함시켰다고 하여 알아서 하라고 하고 계약서에 도장을 찍어 준 일이 있으나, 단골손님에게 집을 팔았다고 하면서 계약서를 보여 주었더니 ‘매매대금에 영업권 보상금이 포함되었다는 내용은 오해의 소지가 있다’고 조언하여, 청구인은 청구외법인에게 쟁점부동산을 매각하였을 뿐이므로 영업권과 관련된 내용이 삭제된 계약서를 다시 작성하여 주도록 요청하였고, 며칠 후 청구외법인으로부터 이와 같은 내용이 삭제된 계약서(작성일자는 당초 계약일로 소급하여 작성)를 다시 받았으나, 나중에 알고 보니 청구외법인은 청구인이 계약을 취소하자고 할 것을 염려하여 계약 당일에 이미 소유권 이전등기를 접수한 상태였다.

이와 같이 청구인은 쟁점부동산을 매각하면서 매매대금을 기준시가보다 높게 받은 사실은 있으나, 청구외법인에게 권리금이나 영업과 관련된 어떠한 보상금도 별도로 요구하거나 받은 사실이 없으므로 쟁점①금액은 쟁점부동산 매매대금의 일부로 보아야 한다.

(2) 청구인이 쟁점부동산 양도일 이후 폐업시까지 약 2년동안 쟁점부동산을 계속 사용한 것은 ‘철거시까지 쟁점부동산을 계속 사용하여도 좋다’는 구두 약정에 의한 것으로, 이와 같은 약정이 당초 계약조건의 일부였으며, 청구인과 청구외법인은 특수관계가 없어 청구외법인이 아무런 조건없이 청구인에게 쟁점부동산을 무상으로 사용하도록 할 이유가 없음에도 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 양도한 이후에도 약 2년동안 무상으로 사용하여 쟁점②금액 상당의 임차료를 증여받았다고 본 것이므로 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점부동산을 매매대금 30억원에 양도하였다고 주장하나, 쟁점부동산의 당초 매매계약서와 영수증 등에 의하면, 청구인은 쟁점부동산을 양도하면서 매매대금 20억원 이외에 청구인이 ○○○을 27년간 영업한 영업권 보상금 10억원을 별도로 받은 내역이 나타나고, 청구외법인은 이를 토지·건물 매매대금 20억원, 영업권 보상비 10억원으로 장부에 기장하였으며, 취득세 및 등록세 납부시에도 동 영업권 보상금 10억원을 제외한 부동산 매매대금 20억원을 과세표준으로 신고한 사실이 확인되고, 쟁점부동산을 현장 확인한 바, 쟁점부동산의 위치가 특별히 큰 규모를 차지하고 있거나 인근 부동산을 전부 매입하고 쟁점부동산만 남아 있었다든가 하는 사정도 없었으며, 청구외법인이 현재까지 인근 부동산의 일부를 매입하지 못하여 사업이 지연되고 있는 사실로 보아 기준시가 543백만원인 쟁점부동산을 약 30억원에 매입할만한 특별한 사정은 없다고 보이는 반면, 청구인이 인근에서 가장 오랫동안 사업을 한 관계로 음식점에 대한 지명도 등이 있어 영업손실에 대한 보상금을 영업권 보상금의 형태로 지급한 것으로 보이므로 쟁점①금액을 영업손실보상금으로 보아 종합소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

(2) 청구인은 ‘지상건물 철거시까지 쟁점부동산을 계속 사용하여도 좋다’는 구두 약정에 의하여 청구외법인에게 별도의 임차료를 지급하지 않은 것이고, 설사 청구인이 쟁점부동산을 무상으로 사용하였다고 본다 하더라도 청구인과 청구외법인간에는 특수관계가 없으므로 쟁점②금액에 대하여 증여세를 과세할 수 없다고 주장하나, 상속세및증여세법 제2조의 규정에 의하면, 타인의 증여로 인하여 거주자가 증여받은 모든 재산에 대하여 증여세를 과세할 수 있고, 같은법 제42조 제1항 제2호의 규정에 의하면, 타인으로부터 무상 또는 시가보다 낮은 대가를 지급하고 용역을 제공받는 경우에는 증여세를 과세할 수 있는 것이므로, 청구인이 청구외법인으로부터 쟁점②금액 상당의 임차료를 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

 

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점①금액이 쟁점부동산의 양도대금인지, 아니면 영업손실보상금인지 여부

② 청구인이 쟁점부동산 양도후 임차료를 지급하지 아니하고 무상 사용한데 대하여 증여세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 국세기본법(2005.12.29. 법률 제7796호로 개정되기 전의 것) 제14조 【실질과세】 ② 세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

(2) 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

8. 숙박 및 음식점업에서 발생하는 소득

③ 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제20조의2 【일시재산소득】 ① 일시재산소득은 당해 연도에 발생한 광업권·어업권·산업재산권·산업정보, 산업상 비밀, 상표권·영업권(대통령령이 정하는 점포임차권을 포함한다), 토사석의 채취허가에 따른 권리, 지하수의 개발·이용권 그 밖에 이와 유사한 자산이나 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득으로 한다.

② 일시재산소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다.

③ 일시재산소득의 범위는 대통령령으로 정한다.

제24조 【총수입금액의 계산】 ① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다.

제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

4. 다음 각목의 1에 해당하는 자산(이하 이 장에서 "기타자산"이라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

가. 사업용고정자산(제1호 및 제2호의 자산을 말한다)과 함께 양도하는 영업권(영업권을 별도로 평가하지 아니하였으나 사회통념상 영업권이 포함되어 양도된 것으로 인정되는 것과 행정관청으로부터 인가·허가·면허 등을 받음으로써 얻는 경제적 이익을 포함한다)

(3) 소득세법시행령(2005.12.31. 대통령령 제19254호로 개정되기 전의 것) 제40조의2 【일시재산소득의 범위】 ③ 법 제20조의2제1항에 규정하는 "영업권"에는 행정관청으로부터 인가·허가·면허등을 받음으로써 얻는 경제적 이익을 포함하되, 사업용 고정자산(법 제94조제1호 및 제2호의 자산을 말한다)과 함께 양도하는 영업권은 포함되지 아니하는 것으로 한다.

제51조 【총수입금액의 계산】 ③ 사업소득에 대한 총수입금액의 계산은 다음 각호에 의한다.

4. 사업과 관련하여 무상으로 받은 자산의 가액과 채무의 면제 또는 소멸로 인하여 발생하는 부채의 감소액은 총수입금액에 이를 산입한다. 다만, 법 제26조제2항의 경우에는 그러하지 아니하다.

5. 제1호 내지 제4호의2외의 사업과 관련된 수입금액으로서 당해 사업자에게 귀속되었거나 귀속될 금액은 총수입금액에 산입한다.

(4) 도시및주거환경정비법(2005.12.7. 법률 제7715호로 개정되기 전의 것) 제6조 【정비사업의 시행방법】 ④ 도시환경정비사업은 정비구역안에서 제48조의 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하는 방법 또는 제43조제2항의 규정에 의하여 환지로 공급하는 방법에 의한다.

제8조 【주택재개발사업 등의 시행자】 ③ 도시환경정비사업은 조합 또는 토지등소유자가 시행하거나, 조합 또는 토지등소유자가 조합원 또는 토지등소유자의 과반수의 동의를 얻어 시장·군수, 주택공사 등, 「한국토지공사법」에 의한 한국토지공사(공장이 포함된 구역에서의 도시환경정비사업의 경우를 제외한다), 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 이를 시행할 수 있다.

제28조 【사업시행인가】 ① 사업시행자(제8조제1항 내지 제3항의 규정에 의한 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장·군수인 경우를 제외한다)는 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 제30조의 규정에 의한 사업시행계획서(이하 "사업시행계획서"라 한다)에 정관등과 그 밖에 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장·군수에게 이를 신고하여야 한다.

제40조 【공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률의 준용】 ① 정비구역안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률을 준용한다.

(5) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2005.12.30. 법률 제7835호로 개정되기 전의 것)

제19조 【토지등의 수용 또는 사용】 ① 사업시행자는 공익사업의 수행을 위하여 필요한 때에는 이 법이 정하는 바에 따라 토지등을 수용 또는 사용할 수 있다.

제77조 【영업의 손실등에 대한 보상】 ① 영업을 폐지하거나 휴업함에 따른 영업손실에 대하여는 영업이익과 시설의 이전비용 등을 참작하여 보상하여야 한다.

④ 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 보상액의 구체적인 산정 및 평가방법과 보상기준은 건설교통부령으로 정한다.

(6) 상속세및증여세법(2006.12.30. 법률 제8139호로 개정되기 전의 것) 제2조 【증여세 과세대상】 ① 타인의 증여(증여자의 사망으로 인하여 효력이 발생하는 증여를 제외한다. 이하 같다)로 인하여 증여일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 증여재산이 있는 경우에는 그 증여재산에 대하여 이 법이 정하는 바에 의하여 증여세를 부과한다.

1. 재산을 증여받은 자(이하 "수증자"라 한다)가 거주자(본점 또는 주된 사무소의 소재지가 국내에 있는 비영리법인을 포함한다. 이하 이 항과 제54조 및 제59조에서 같다)인 경우에는 거주자가 증여받은 모든 증여재산

② 제1항에 규정된 증여재산에 대하여 소득세법에 의한 소득세, 법인세법에 의한 법인세 및 지방세법의 규정에 의한 농업소득세가 수증자(수증자)에게 부과되는 때에는 증여세를 부과하지 아니한다. 이 경우 소득세·법인세 및 농업소득세가 소득세법·법인세법·지방세법 또는 다른 법률의 규정에 의하여 비과세 또는 감면되는 경우에도 또한 같다.

③ 이 법에서 "증여"라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭·형식·목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형·무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다.

제37조 【부동산 무상사용에 따른 이익의 증여】 ① 특수관계에 있는 자의 부동산(당해 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그 부수토지를 제외한다)을 무상으로 사용함에 따라 대통령령이 정하는 이익을 얻은 경우에는 당해 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상사용자의 증여재산가액으로 한다.

제42조 【기타이익의 증여 등】 ① 제33조 내지 제41조, 제41조의3 내지 제41조의5, 제44조 및 제45조의 규정에 의한 증여외에 다음 각호의 1에 해당하는 이익으로서 대통령령이 정하는 기준 이상의 이익을 얻은 경우에는 당해 이익을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.

1. 타인으로부터 무상 또는 시가(제4장의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)보다 낮은 대가를 지급하거나 타인에게 시가보다 높은 대가를 지급받고 1억원 이상인 재산(부동산 및 금전을 제외한다. 이하 제2항에서 같다)을 사용하거나 사용하게 함으로써 얻은 이익. 이 경우 당해 이익은 시가와 실제 지급하거나 지급받은 대가와의 차액으로 한다.

2. 타인으로부터 무상 또는 시가보다 낮은 대가를 지급하고 용역(불특정다수인 사이에 통상적인 지급대가가 1천만원 이상인 것에 한한다. 이하 이 호 및 제2항에서 같다)을 제공받거나 타인에게 시가보다 높은 대가를 지급받고 용역을 제공함으로써 얻은 이익. 이 경우 당해 이익은 시가와 실제 지급하거나 지급받은 대가와의 차액으로 한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우에는 특수관계에 있는 자외의 자간에는 이를 적용하지 아니한다.

(7) 상속세및증여세법시행령(2006.2.9.대통령령 제19333호로 개정되기 전의 것) 제31조의9 【기타이익의 증여 등】 ⑧ 제2항의 규정을 적용함에 있어서 용역의 시가는 당해 거래와 유사한 상황에서 불특정다수인간 통상적인 지급대가에 의한다. 다만, 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 어느 하나에 의하여 계산한 금액에 의한다.

1. 부동산 임대용역의 경우 : 부동산가액(법 제4장의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다)×1년간 부동산 사용료를 감안하여 재정경제부령이 정하는 율

 

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1978.3.31. 쟁점부동산을 취득하여 1978.4.20.부터 ‘○○○’이라는 상호로 ‘한식 음식점업’을 영위하다가 2005.10.27. 청구외법인에게 양도하고, 2005.12.31. 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 양도소득과세표준 예정신고를 하면서 양도소득세 66,519,910원을 납부하였으며, 청구외법인의 사업 지연으로 쟁점부동산이 철거되지 아니하자 청구인은 음식점업을 폐업할 당시(2007.12.31.)까지 별도의 임차료를 지급하지 아니하고 쟁점부동산을 계속 사용하였다.

(2) 청구외법인은 1991.12.17. 개업하여 ‘주택건설업’을 영위하고 있고 있는 법인으로 주로 부동산을 매수하여 주택 등으로 재개발한 후 분양하는 사업을 영위하고 있으며, 서울특별시가 2000.7.12. 도시환경정비구역으로 지정한 ○○○ 일대의 지정지역내에서 토지 등을 매입하고, 토지등소유자의 입장에서 업무용 건축물을 건설하여 일반에게 공급하는 내용의 「도시환경정비사업」에 참여할 목적으로 2005년경부터 장기차입금(2006년말 현재 1,500억원) 등으로 쟁점부동산등을 매입하였으며, ○○○청장에게 청구외법인등이 소유한 ○○○일대의 토지 8,163.3㎡에 연면적 82,242.19㎡ 규모의 업무용 건축물을 신축하겠다는 내용의 「○○○역 도시환경정비사업」의 사업계획서를 제출하여 2008.2.27.자로 사업시행인가를 받은 사실이 청구외법인의 2006사업연도 재무제표에 대한 감사보고서와 ○○○(2008.3.7.) 등에 의하여 확인된다.

(3) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 쟁점부동산은 매매당일인 2005.10.27. 청구외법인의 명의로 소유권 이전등기가 접수되었으며, 등기원인은 ‘2005.10.27. 매매’로 기재되어 있다.

(4) 쟁점①에 대하여 살펴본다.

(가) 처분청이 2007.6.4.부터 2007.6.20.까지 청구인에 대한 소득세 조사를 실시하는 과정에서 청구외법인과 청구인으로부터 확인한 사항은 다음과 같다.

1) 청구외법인이 제출한 쟁점부동산의 매매계약서(작성일자는 2005.10.27.이며 이하 “매매계약서①”이라 한다)에는 매매대금은 30억원이며, 계약금 3억원과 잔금 27억원을 계약일에 일시불로 지불한다고 기재되어 있으나, 계약조항 제7조에 ‘상기매매금액은 토지 및 건물대금 20억원과 ○○○ 27년간 영업한 영업권 보상금 10억원을 합한 금액임’이라고 기재되어 있고, 쟁점부동산 매매 관련 영수증(2005.10.27.)에는 매매대금 30억원의 내역이 쟁점부동산의 매매대금 20억원과 청구인이 27년간 운영해 온 ○○○에 대한 영업권 보상비 10억원이라고 기재되어 있으며, 청구외법인의 장부에 동 매매대금의 내역이 토지건물매매대금 20억원과 영업권 보상비 10억원으로 구분 기재되어 있고, 청구외법인은 쟁점부동산에 대한 취득세와 등록세를 납부하면서 매매가액을 20억원으로 하여 과세표준을 계산하였다.

2) 처분청이 청구인으로부터 받은 확인서(2007.6.14.)에는 “청구인은 2005.10.27. 쟁점부동산을 청구외법인에게 30억원에 양도한 사실이 있으며, 붙임 계약서가 실제계약서로 영업권이 기재된 계약서는 작성 즉시 사실과 달라 본인 및 청구외법인이 동시에 파기한 계약서로 실제 계약서가 아님을 확인합니다”라고 기재되어 있고, 붙임 계약서(작성일자는 2007.10.27.이며 이하 “매매계약서②”라 한다)에는 쟁점부동산의 매매대금이 30억원이라고 기재되어 있으며, 영업권에 관한 내용은 기재된 사실이 없다.

3) 처분청이 청구외법인의 대표이사 이○○○으로부터 받은 확인서(2007.6.19.)에는 “청구외법인은 2005.10.27. 청구인으로부터 쟁점부동산을 30억원에 매입한 사실이 있으며, 붙임 계약서가 쟁점부동산 매매와 관련된 실제계약서로 영업권이 기재된 계약서는 작성후 청구인이 계약내용의 수정을 요구하여 다시 작성하였으며, 부동산의 취득 관련 취득세 및 등록세는 영업권 10억원을 제외한 20억원에 대해서만 신고·납부하였다”고 기재되어 있다.

(나) 처분청은 2007.6.19. 납세자보호담당관에게 「쟁점①금액이 양도소득인지 사업소득인지 여부」에 대하여 과세쟁점자문신청을 한 결과, 2007.6.29. 납세자보호담당관으로부터 ‘쟁점①금액이 사업소득이라는 의견이 다수이나 양도소득이라는 소수의견도 있다’는 내용의 회신을 받고, 2007.7.5. 국세청장에게 「쟁점①금액이 사업용 고정자산과 함께 양도한 영업권의 양도대가로 양도소득세 과세대상인지 사업소득 등 타소득 과세대상인지 여부」에 대하여 과세기준 자문신청을 하였는 바, 국세청장은 2007.7.30. 「귀 과세기준 자문신청의 경우, 거주자가 운영하는 음식점을 도심재개발사업을 시행하는 법인에게 양도하고 지급받은 금액 중 토지와 건물의 가액을 초과하여 지급받은 금액이 양도소득 또는 사업소득 등에 해당하는지 여부는 당해 대가의 산출내역, 지급사유, 지급조건, 당사자간 매매계약내용, 사업손실내역 등 사실관계를 종합적으로 조사·확인하여 판단하라」고 회신(○○○, 2007.7.30.)하였음이 확인된다.

(다) 이 건 과세전 적부심사(2007.9.19. 결정) 과정에서 청구인은 청구외법인의 전 대표이사 김○○○으로부터 받은 확인서(2007.8.7)를 제출하였는 바, 동 확인서에는 “청구외법인은 2005.10.27. 청구인으로부터 쟁점부동산을 30억원에 일시불로 매입한 사실이 있는데, 당초 매매계약서 작성시 계약조건 제7조에 ‘상기 매매대금은 토지 및 건물 20억원과 ○○○ 27년간 영업한 영업권 보상금 10억원을 합한 금액임’이라고 표시한 이유는 다른 사람으로부터 부동산 매입시 ○○○의 가격을 좀 많이 준 이유를 이해시키고 가격흥정에 불리한 요소를 줄이기 위한 것이었고, 특별히 청구인에게 영업권이나 손실보상을 별도로 해 줄 이유는 없는 것이며, 단지 반드시 필요한 토지를 구매하기 위한 것이었으므로 타인의 오해를 염려해서 그런 조건을 없이한 계약서를 다시 작성한 사실이 있다”는 내용과 함께, “쟁점부동산을 매입하면서 ‘건물을 멸실할 때까지 영업을 계속해도 좋다’는 약속을 하고 매입하였으므로 임대료를 별도로 청구할 수 없는 것이고, 다른 부동산에 대하여도 임대료를 청구하지 못하였으며, 그 이유는 당시 계획으로는 3~5개월 내에 멸실될 예정이었기 때문에 약속은 했지만 청구외법인의 사업계획 차질로 인하여 아직도 멸실하지 못하고 있다”는 취지의 내용이 기재되어 있다.

(라) 이상의 조사내용과 자문내용 등에 기초하여 처분청은 쟁점①금액을 영업손실보상금으로 보았는 바, 그 이유는 아래와 같다.

1) 쟁점부동산을 현장확인한 바, 위치가 특별히 큰 규모를 차지하고 있거나, 신축건물이거나, 인근부동산을 모두 매입하고 쟁점부동산만 남아 있었던 상태도 아니며, 청구외법인이 현재까지 인근부동산 중 일부를 매입하지 못하여 사업이 지연되고 있는 사실로 보아 쟁점부동산을 인근 부동산보다 특별하게 높은 가격을 주고 매입할 이유는 없었다고 보이는 바, 쟁점부동산을 양도하고 청구인이 실제로 지급받은 금액 30억원은 쟁점부동산의 기준시가(543백만원)에 비하여 과다하게 높으며, 쟁점부동산의 대지는 약 35평으로 평당 매매단가(85백만원)가 청구외법인이 매입한 인근토지의 평당 매매단가(19~20백만원)에 비하여 과다하게 높은 바, 30억원 전액을 쟁점부동산의 매매대금으로 보기 어렵다.

2) 청구인이 이 건 조사당시 제출한 매매계약서는 쟁점①금액을 영업권 보상금으로 기재할 경우 과세문제를 우려하여 청구외법인에게 요구하여 쟁점부동산 매매대금으로 단순히 고친 것에 불과하므로 신빙성이 없다.

3) 청구외법인이 쟁점부동산의 취득과 관련하여 취득세 및 등록세 신고시 제출한 당초 매매계약서와 영수증상 쟁점①금액이 영업권 보상금으로 되어 있으나, 이는 청구인이 인근에서 제일 오랫동안 사업을 한 관계로 음식점에 대한 지명도 등이 있고, 쟁점부동산을 철거후 다른 장소로 이전하여 개업한다 하더라도 이전과 같은 영업실적을 올리기 어려운 점 등을 고려하여 영업손실에 대한 보상금을 영업권 보상금의 형태로 지급한 것으로 판단된다.

(마) 한편, 청구인은 쟁점부동산 양도일(2005.10.27.) 이후에 청구외법인이 인근토지를 쟁점부동산보다 훨씬 높은 가격에 매입한 사실이 있으므로 쟁점①금액을 쟁점부동산의 매매대금으로 보아야 한다며, 인근토지의 실지거래가액이 기재된 등기부등본을 제시하였는 바, 아래 <표1>에서 확인할 수 있는 바와 같이 청구외법인은 2008.4.22. 장○○○으로부터 쟁점부동산 인근의 같은곳 42번지 대지 89.3㎡를 3,119,325,000원에, 같은곳 71번지 대지 86㎡를 3,078,500,000원에 매입하여 지가상승율을 감안하더라도 쟁점토지보다 약 10% 이상 높은 가격에 매입한 것으로 확인된다.

○○○

(바) ‘영업권’이라 함은 우수한 경영진, 뛰어난 판매조직, 효과적인 광고, 제조상의 비법, 높은 신용도 등 다른 기업에 비해 유리한 점이나 초과수익력 등을 모아서 계량화한 것으로, 현재가치가 있고, 미래에 경제적 효익이 기대되는 무형자산이므로 사업용 고정자산과 분리하여 별도로 매매가 가능하며, 영업권을 양수하는 자는 이를 자신의 영업을 위하여 활용할 목적으로 양수하는 것이 보통이다.

또한, ‘영업손실보상금’이라 함은 매매거래나 계약의 이행과정에서 불법행위가 아닌 불가피한 사유로 영업상의 특별손실이 발생하였거나 발생할 것으로 예상되는 경우에 보상차원에서 지급하는 대가로 공익사업 등을 위하여 타인의 사업용 고정자산 등을 수용하는 경우에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 규정에 따라 지급되며, 영업손실보상금 자체가 매매거래의 대가는 아니므로 사인간의 자발적인 매매거래시 그 거래가액이 시가보다 높다는 이유만으로 그 거래가액에 영업손실보상금이 포함되어 있다고 단정할 수 없다.

(사) 이 건의 경우, 청구인과 청구외법인이 작성한 매매계약서①에는 쟁점①금액이 「청구인이 27년간 영업한 영업권 보상금」이라고 기재되어 있으나, 청구외법인의 사업목적(부동산 재개발업)으로 보아 청구외법인이 청구인으로부터 ‘한식 음식점업’에 관한 영업권을 별도로 취득할 이유는 없다고 보이고, 그 영업권에 대한 구체적인 평가내용도 없는 점, ‘한식 음식점업’을 영위하지 아니하는 청구외법인은 쟁점①금액을 자신의 영업권으로 감가상각할 수 없고, 토지의 취득원가에 가산할 수 밖에 없는 점을 감안할 때 쟁점①금액을 영업권의 양도대가로 보기는 어려운 것으로 판단된다.

또한, 처분청은 쟁점①금액을 ‘영업권 양도대가’ 명목으로 지급된 사실상의 ‘영업손실보상금’이라고 보았으나, 쟁점부동산 양도당시 청구외법인이 「도시환경정비사업」등의 사업시행자로 지정된 사실이 없고, 공공사업의 사업시행자로서 쟁점부동산 등을 수용할 위치에 있지도 아니하여 청구외법인은 개별사업자의 위치에서 아무런 제약없이 자유로운 판단하에 청구인과 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결한 것으로 보이고, 이러한 사인간의 매매계약에 의하여 청구인이 매매대금을 시가에 비하여 높게 받았다 하더라도 그 중 일부를 특별한 이유없이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제46조(사업폐지에 따른 손실) 또는 제47조(사업이전에 따른 손실)의 규정에 의한 영업손실보상금으로 볼 수 없는 점, 청구인이 쟁점부동산을 고가로 양도한 이후에도 철거시까지 계속 사용하기로 한 구두약정에 따라 2년 이상 영업을 계속하여 특별히 다른 영업손실이 발생하였다고 보기도 어렵고, 그 영업손실에 대한 구체적인 산출내역도 없는 점, 청구외법인이 영업에 대한 손실이 고려되지 아니한 쟁점부동산의 인근토지를 쟁점부동산보다 10% 이상 고가로 매입한 사실이 있는 점, 청구외법인의 전·현직 대표이사의 확인내용과 거래정황 등을 종합적으로 고려할 때 쟁점①금액을 영업손실보상금으로 보기는 어렵고, 쟁점①금액은 영업에 대한 미래의 손실까지 미리 고려하여 산정한 쟁점부동산의 매매대금이라고 보는 것이 합리적이며, 청구인이 나중에 제출한 매매계약서②가 이 건 거래의 실질내용을 반영한 계약서로 보인다.

따라서, 쟁점①금액을 영업손실보상금으로 보아 청구인에게 한 이 건 종합소득세 과세처분은 영업손실보상금의 취지를 잘못 이해한 처분으로 취소하는 것이 타당하다고 판단된다.

(5) 쟁점②에 대하여 살펴본다.

(가) 처분청이 이 건 조사당시 청구외법인의 대표이사 이○○○으로부터 받은 확인서(2007.6.19.)에는 “청구외법인은 청구인으로부터 쟁점부동산을 30억원에 매입후, 지상건물을 철거하여 사업을 시행하려 하였으나 인근부동산의 매입이 여의치 않아 현재까지 개발사업을 하지 못하고 있는 상태로 상기부동산 소재지에 있는 ○○○(음식점)은 철거할 때까지 무상으로 사용할 것을 구두로 통보하여 양도시부터 현재까지 임차료 등을 받은 사실이 없으며 다른 특별한 사유는 없다‘고 기재되어 있고, 청구인이 이 건 과세전 적부심사 과정에서 처분청에 제출한 청구외법인의 전 대표이사 김○○○의 확인서(2007.8.7.)에도 동일한 내용이 기재되어 있다〔위 (4)항 (다)목 참조〕.

(나) 그러나, 처분청은 아래와 같은 이유로 청구인이 청구외법인으로부터 쟁점②금액을 사실상 증여받은 것으로 보았다.

1) 청구외법인은 청구인으로부터 쟁점부동산을 매입하면서 30억원이라는 거액을 일시불로 지급하였으므로 더 이상 금전적 이익을 줄 필요가 없음에도 단지 구두상 약정하였다는 이유로 2년이 넘는 기간동안 쟁점부동산을 무상으로 사용하도록 하였다.

2) 청구인과 청구외법인간에 특수관계는 없으나, 청구인이 다른 대가를 지급하지 아니하고 쟁점부동산을 사용하였고, 청구인이 쟁점부동산을 무상 사용한데 대하여 상속세및증여세법 제42조제3항에서 규정하는 ‘거래의 관행상 정당한 사유’가 있었다고 보기 어렵다.

(다) 상속세및증여세법 제2조에 의하면, 거주자가 증여받은 모든 증여재산에 대하여 증여세를 과세할 수 있고, 같은법 제42조 제1항 제2호에 의하면, 타인으로부터 무상 또는 시가보다 낮은 대가를 지급하고 용역을 제공받음으로써 얻은 이익에 대하여는 증여세를 과세할 수 있으나, 같은법 제42조 제3항에 의하면, 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우에는 특수관계에 있는 자외의 자간에는 제42조 제1항의 규정을 이를 적용하지 아니한다고 규정하고 있는 바, 특수관계에 있지 아니한 자간의 거래에 대하여 상속세및증여세법 제42조의 규정을 적용하여 증여세를 과세하기 위해서는 거래의 관행상 정당한 사유없이 시가보다 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액으로 거래한 경우에 한하는 것이므로 특수관계에 있지 아니한 자간의 거래가액이 평가시가액보다 낮다 하여 모두 과세대상으로 하기는 어렵다 할 것이다(○○○, 2007.6.7. 같은 뜻임).

(라) 이 건의 경우, 청구인이 쟁점부동산 양도일 이후 약 2년여 동안 쟁점부동산을 무상으로 사용하였으나, 이는 청구외법인의 사업지연에 따른 것으로 청구인과 청구외법인의 전·현직 대표이사는 모두 쟁점부동산 양도당시 쟁점부동산을 기존건물 철거시까지 별도의 임대료없이 청구인이 사용할 수 있도록 허락하는 내용의 구두약정을 하였다고 소명하고 있고, 통상적으로 건물의 양수자가 기존건물을 철거하여 새로운 건물을 신축하고자 하는 경우로서 철거시까지 양도자에게 기존건물을 사용할 수 있도록 허락할 경우에는 별도의 임대료를 받지 않는 것이 거래의 관행이라고 보이는 점, 청구외법인은 청구인뿐만 아니라 인근부동산의 양도자들로부터도 양수부동산에 대하여 별도의 임대료를 받지 않았다고 소명하고 이에 대하여는 처분청도 반증을 제시하지 못하고 있는 점, 청구인이 쟁점부동산 양도당시부터 쟁점부동산을 약 2년여 동안 사용할 것으로 예상하였다고 보기 어려운 점 등을 종합적으로 고려할 때, 청구인의 쟁점부동산 무상사용 행위가 건전한 사회통념이나 거래관행에 비추어 볼 때 경제적 합리성을 결여한 비정상적인 거래로 보여지지는 않는다.

따라서, 청구인이 청구외법인으로부터 쟁점②금액 상당의 임차료를 증여받았다고 보아 청구인에게 증여세를 과세한 이 건 처분은 상속세및증여세법 제42조 제1항의 취지를 잘못 이해한 잘못이 있다고 판단된다.

 

5. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.