쟁점     (1) 부수토지가 기준면적을 초과하는 고가주택의 경우에도 일반적인 고가주택의 양도차익 계산방법에 의하여 양도차익을 계산하여야 한다는 청구주장의 당부 (기각) 
 
 
청구번호    2008서2313 결정일자    2008-12-05 세목    양도소득세
 
심판청구번호 조심 2008서 2313(2008.12.5)

 

주 문

심판청구를 기각합니다.

이 유

1. 처분개요

청구인은 ○○○ 소재 대지 1,012㎡ 및 동번지상의 건물 17.98㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1989.6.16. 상속으로 취득하여 2006.5.26. 공공용지의 협의취득을 원인으로 ○○○에 949,797천원에 양도한 후 2006.7.31. 주택 42.5㎡(등기부등본상에는 17.98㎡이나 보상금내역서상 가옥 38.5㎡ 및 실외화장실 4.0㎡ 합계임) 및 주택정착면적 5배 이내의 주택 부수토지(212.5㎡)에 대하여는 비과세를 적용하고, 기준면적을 초과하는 면적에 해당하는 주택 부수토지(799.5㎡)에 대하여 실지거래가액을 적용하여 양도차익을 산정(양도가액 739,137천원, 취득가액 85,373천원, 납부세액 136,352천원)하여 양도소득세를 신고하였다가 2006.8.30. 주택(42.5㎡) 및 그 부수토지 전체면적(1,012㎡)에 대하여 소득세법시행령 제160조의 규정을 적용하여 양도차익을 산정(양도가액 949,797천원, 취득가액 129,325천원, 납부세액 42,251천원)하여 달라는 경정청구를 하였다.

처분청은 2007.10.29. 당초 양도소득세 신고내용이 정당하다고 하여 경정거부처분을 하였다.

청구인은 이에 불복하여 2008.1.24. 이의신청을 거쳐 2008.6.24. 이 건 심판청구를 제기하였다.

 

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

주택 및 그 부수토지의 양도당시 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 주택은 현행 소득세법 제96조 제2항 제1호의 규정에 의하여 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것이고, 법 제95조 제3항의 규정에 의하여 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)은 소득세법시행령 제160조에 의하여 산정하는 것이며, 소득세법기본통칙 95-1은 고급주택과 부수되는 토지의 보유기간이 다르거나 어느 한 쪽이 미등기 양도자산인 경우 건물 및 토지의 양도차익을 별도로 계산하여 6억원 공제금액을 안분하는 계산하는 방법이므로 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

소득세법 제89조 제1항 제3호(1세대 1주택 비과세) 규정을 먼저 적용하여 주택 부수토지에 대한 비과세 범위를 판정하고, 주택과 주택부수토지의 비과세 범위내의 실지거래가액이 고가주택에 해당하는 경우 추가로 같은 법 제95조 제3항(고가주택의 양도차익)을 적용하여 양도차익을 산정하는 것이므로 비과세 범위를 초과하는 부수토지에 대하여는 고가주택 여부와 상관없이 비과세를 배제하는 것이 타당하다고 판단되므로 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 정당하다

 

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

고가주택의 부수토지가 기준면적(도시지역 5배)을 초과하는 경우의 양도소득세 계산방법

나. 관련법령

(1) 소득세법 제89조【비과세양도소득】(2007.12.31, 법률 제8825호로 개정되기 전의 것)

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.

가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우

③ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만，주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

⑦ 법 제89조 제1항 제3호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음의 배율을 말한다.

1. 도시지역안의 토지 5배

2. 도시지역밖의 토지 10배

소득세법시행령 제156조 【고가주택의 범위】 (2002. 12. 30. 제목개정)

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.

(2) 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 “장기보유특별공제액” 이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다.

1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것

양도차익의 100분의 10

2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것

양도차익의 100분의 15

3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것

양도차익의 100분의 30. 다만, 양도소득세가 과세되는 대통령령이 정하는 1세대 1주택의 경우에 당해 주택의 보유기간이 15년 이상인 것은 양도차익의 100분의 45

③ 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

소득세법시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】 (2002. 12. 30. 제목개정)

① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익

양도가액-6억원

법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ─────────

양도가액

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액

양도가액-6억원

법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ────

양도가액

② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다.

(3) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 택지개발사업으로 인한 공공용지의 협의취득을 원인으로 대한주택공사에 양도한 후 주택 42.5㎡ 및 주택정착면적 5배이내의 주택 부수토지(212.5㎡)에 대하여는 비과세를 적용하고, 기준면적을 초과하는 면적에 해당하는 주택 부수토지에 대하여 실지거래가액을 적용하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고하였다가 소득세법시행령 제160조의 규정을 적용하여 양도차익을 산정하여 달라는 경정청구를 한데 대하여 처분청은 당초 양도소득세 신고내용이 정당하다고 하여 경정거분처분한 내용이 처분청 심리자료에 나타난다.

(2) 청구인은 주택 및 그 부수토지의 양도당시 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 주택은 현행 소득세법 제96조 제2항 제1호의 규정에 의하여 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것이고, 비과세대상에서 제외되는 고가주택은 소득세법시행령 제160조에 의하여 산정하는 것임에도 소득세법시행령 제160조의 규정을 적용하여 양도차익을 산정하여 달라는 경정청구를 거부한 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

(3) 청구인이 제시한 쟁점부동산의 양도와 관련한 보상금내역서에는 쟁점부동산의 보상내역으로 가옥 13,603,330원, 실외화장실 600,000원, 토지 935,594,000원, 담장 등 2,415,260원 합계 952,212,590원이 나타나고 있다.

(4) 청구인은 2006.7.31. 위 보상금 내역을 토대로 대지면적 1,012㎡, 주택면적 42.5㎡중 주택과 부수토지 212.5㎡는 6억원 이하에 해당하여 비과세하고, 초과면적 799.5㎡에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고한 내용이 청구인의 양도소득 과세표준 신고 및 자진납부계산서에 나타나고 있다.

(5) 쟁점부동산이 도시지역안의 6억원을 초과하는 고가주택이며, 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고 있음에는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(6) 소득세법 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하면 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득은 비과세하며, 같은 법 시행령 제154조 제7항 규정에 의하면 지역별로 대통령령이 정하는 배율이라 함은 도시지역안의 토지는 5배를 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제156조에 의하면 주택과 그 부수토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하면 이를 고가주택으로 규정하고 있다.

한편, 소득세법 95조에 의하면 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함)에 해당하는 자산의 양도차익은 같은 법 시행령 제160조의 고가주택에 대한 양도차익 등의 계산에 따라 계산한 금액으로 한다고 규정하고 있다.

(7) 위 사실관계 및 법령 등을 종합하여 보면, 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항의 규정에 따라 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득은 비과세하도록 규정하고 있으므로 같은 법 시행령 제160조의 고가주택에 대한 양도차익의 등의 계산방법은 소득세법 제89조 제1항 제3호의 1세대 1주택 비과세 부수토지 범위내일 경우에 적용하는 것이 타당하다고 판단되므로 1세대 1주택 비과세 범위를 초과한 면적에 대하여 같은 법 시행령 제160조의 고가주택에 대한 양도차익 등의 계산에 따라 양도차익을 산정하여 달라는 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

 

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.