쟁점 (1) 청구인이 특수관계있는 법인에 쟁점①,②토지를 저가양도하였다고 보아 비교대상토지의 거래가액을 시가로 보아 부당행위계산부인하여 과세한 데 대하여, 쟁점토지의 양도는 경제적 합리성이 있는 거래이므로 취소되어야 한다는 청구주장의 당부 (인용)
청구번호 2008중2976 결정일자 2009-02-16 세목 양도소득세
심판청구번호 조심 2008중2976(2009.2.16)
청 구 인 성 명 ○○○
주 소 ○○○
대리인 성명 세무사 ○○○
주 소 ○○○
행 정 처 분 청 ○○○세무서장
주 문
○○○세무서장이 2008.4.17. 청구인에게 한 2004년 귀속 양도소득세 336,230,650원의 부과처분은 이를 취소한다.
이 유
1. 처분개요
가. 청구인은 2003.8.12. ○○○토지 561㎡를 주식회사 ○○○로부터 5억원에, 2003.8.15. 같은 곳 233-3 토지 561㎡를 신○○○으로부터 9억5,000만원에, 2004.9.17. 과도지 124.4㎡를 ○○○로부터 3억5,330만원에 각각 취득하였으며, 과도지를 제외한 이들 토지는 검단2지구구획정리사업지구에 편입되어 ○○○ 297.1㎡(이하 “쟁점1토지”라 한다) 및 체비지 65블록 4롯트 133.8㎡〕430.9㎡,○○○(이하 “쟁점2토지”라 한다) 및 ○○○134.5㎡〕437.5㎡, ○○○ 중 과도지 124.4㎡(이하 “쟁점3토지”라 한다)로 구획정리(이하 “쟁점토지들”이라 한다)되었는 바, 청구인은 쟁점1,2토지와 연접(連接)한 토지의 소유자 한의순과 쟁점토지들을 공동출자하여 건물신축판매업을 하기로 하고 건물신축공사 중 2004.9.17. 경 청구인이 대표이사로 있는 주식회사 ○○○(이하 “○○○”이라 한다)에 쟁점토지들의 취득가액을 18억330만원으로 취득부대비용을 합한 18억5,630만원을 양도가액으로 하여 2004.10.30. 양도차익이 없는 것으로 하여 양도소득세 과세표준을 신고하였다.
나. ○○○지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 청구인의 쟁점토지들의 양도에 대한 세무조사결과 쟁점1,2토지를 특수관계자에게 시가에 미달한 가액으로 양도하여 조세를 부당하게 감소시킨 것으로 보아 신고거래가액을 부인하고 과세전적부심에 의해 한○○○과 ○○○이 2004.9.14. 거래한 63블럭 3롯트(이하 “비교대상토지”라 한다)가액을 쟁점1,2토지의 매매사례가액으로 과세하도록 처분청에 조사자료를 통보하였고, 이에 처분청은 통보된 조사자료를 근거로 쟁점1,2토지의 거래를 부당행위계산부인하여 그 차액 477,902,571원을 과소 신고한 것으로 보아 2008.4.17. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 336,230,650원을 경정·결정고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2008.7.9. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 주위적 청구
청구인은 쟁점2토지에 대하여는 속칭 ‘알박기’한 토지로 시세보다 높은 가격으로 취득한 것이며, 주차장부지(65블럭 4롯트)확보를 위해 과도지(쟁점3토지)124.4㎡를 대로변 63블럭 3롯트의 가액을 기준으로 취득하는 과정에서 주변시세보다 부득이하게 높게 취득한 토지이므로, ○○○에게 쟁점토지들을 양도한 가액은 취득가액에 취득세 등 부대비용을 합한 금액을 적용한 것이며, 개인사업자에게는 대출이 불가하여 법인사업자로서 공신력도 확보할 목적으로 2004.7.1. 개인사업과 관련된 모든 권리와 의무를 포함한 쟁점토지들을 장부가액대로 법인전환 된 ○○○에게 이전한 것으로 조세회피의도가 아닌 경제적 합리성에 부합한 거래인 반면, 처분청이 매매사례가격으로 적용한 비교대상 토지는 대로변에 위치하고, 쟁점1,2토지에 비해 공시지가가 3배나 높아 비합리적인 적용으로서 부당하므로 당해 부과처분은 전액 취소되어야 한다.
(2) 예비적 청구
주차장부지토지인 65블럭 4롯트의 토지(392.7㎡)중 133.8㎡는 쟁점1토지의 단위당 양도가액 1,160,362원/㎡을, 134.5㎡는 쟁점2토지의 단위당 양도가액 2,171,428원/㎡을, 나머지 쟁점3토지(과도지)124.4㎡는 단위당 2,840,000원/㎡을 적용하여 신고하였으나, 위 토지〔133.8㎡, 134.5㎡, 쟁점3토지(과도지)124.4㎡〕는 주차장부수토지로서 하나의 필지이고 토지이용현황이 동일한 점을 감안하여 위 133.8㎡와 134.5㎡에 대하여 쟁점3토지의 단위당 취득단가인 2,840,000원/㎡을 적용하여 양도가액을 경정하고, 그 대신 쟁점 1,2토지에 대하여는 청구인의 신고가액을 인정하여야 한다.
나. 처분청 의견
(1) 주위적 청구에 대하여
청구인은 특수관계에 있는 ○○○에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도하여 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 청구인이 한○○○과 함께 공동으로 건물신축판매업을 영위하다가 양도한 쟁점토지들은 양도당시 당해 토지위에 건설되는 전유부분인 건축물의 부속토지로서 건축물이 완성될 경우 더 이상 개별 롯트 별로 토지의 소유권이 인정되지 아니하는 집합건물의 대지사용권으로 전환될 것으로서 양도원인과 각 토지의 이용현황이 동일한 바, 한○○○이 ○○○에게 양도한 매매사례가액이 있으므로 이 매매사례가액을 시가로 봄이 타당하다.
(2) 예비적 청구에 대하여
65블럭 4롯트 토지의 양도가액의 산정에 있어서는 청구인의 주장에 일리가 있으나 예비적 청구 중 쟁점1,2토지의 양도가액을 청구인이 역사적 취득원가를 양도당시의 시가로 신고한 내용은 용인할 수 없으므로 예비적 청구 전체를 인정할 수 없고, 이 건의 경우 과세전적부심사결정과정에서 양도당시의 모든 사정을 고려하여 결정된 양도가액으로서 당초 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
청구인이 특수관계자인 ○○○에게 토지를 양도한 가액을 부인하고 시가(매매사례가액)를 산정하여 양도가액을 결정한 처분에 있어서
① 쟁점토지들의 양도는 경제적 합리성에 부합한 거래이므로 부당행위계산을 부인한 처분청의 부과처분은 전액 취소되어야 한다는 청구주장의 당부(주위적 청구)
② 쟁점1,2토지는 양도신고한 가액을 시가로 보고 주차장부수토지는 과도지 가액을 시가로 볼 수도 있다는 청구주장의 당부(예비적 청구)
나. 관련법령
(1) 소득세법 제101조【양도소득의 부당행위계산】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.
(2) 소득세법시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】① 법 제41조 및 법 제101조에서 “특수관계에 있는 자”라 함은 다음 각 호의 1에 있는 자를 말한다.
1. 당해 거주자의 친족
2. 당해 거주자의 종업원 또는 그 종업원과 생계를 같이하는 친족
3. 당해 거주자의 종업원 외의 자로서 당해 거주자의 금전 기타 자산에 의하여 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 같이 하는 친족
4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제 3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 30이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인
(3) 법인세법시행령 제89조【시가의 범위 등】① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인가 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 주위적 청구에 대하여 본다.
(가) 청구인이 취득한 토지의 환지 전 토지 및 환지 후 토지 내역은 아래 <표>와 같다. ○○○이 신고한 양도가액은 아래<표>와 같다.
○○○세무서장이 2008.4.17. 청구인에게 한 2004년 귀속 양도소득세 336,230,650원의 부과처분은 이를 취소한다.
이 유
1. 처분개요
가. 청구인은 2003.8.12. ○○○토지 561㎡를 주식회사 ○○○로부터 5억원에, 2003.8.15. 같은 곳 233-3 토지 561㎡를 신○○○으로부터 9억5,000만원에, 2004.9.17. 과도지 124.4㎡를 ○○○로부터 3억5,330만원에 각각 취득하였으며, 과도지를 제외한 이들 토지는 검단2지구구획정리사업지구에 편입되어 ○○○ 297.1㎡(이하 “쟁점1토지”라 한다) 및 체비지 65블록 4롯트 133.8㎡〕430.9㎡,○○○(이하 “쟁점2토지”라 한다) 및 ○○○134.5㎡〕437.5㎡, ○○○ 중 과도지 124.4㎡(이하 “쟁점3토지”라 한다)로 구획정리(이하 “쟁점토지들”이라 한다)되었는 바, 청구인은 쟁점1,2토지와 연접(連接)한 토지의 소유자 한의순과 쟁점토지들을 공동출자하여 건물신축판매업을 하기로 하고 건물신축공사 중 2004.9.17. 경 청구인이 대표이사로 있는 주식회사 ○○○(이하 “○○○”이라 한다)에 쟁점토지들의 취득가액을 18억330만원으로 취득부대비용을 합한 18억5,630만원을 양도가액으로 하여 2004.10.30. 양도차익이 없는 것으로 하여 양도소득세 과세표준을 신고하였다.
나. ○○○지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 청구인의 쟁점토지들의 양도에 대한 세무조사결과 쟁점1,2토지를 특수관계자에게 시가에 미달한 가액으로 양도하여 조세를 부당하게 감소시킨 것으로 보아 신고거래가액을 부인하고 과세전적부심에 의해 한○○○과 ○○○이 2004.9.14. 거래한 63블럭 3롯트(이하 “비교대상토지”라 한다)가액을 쟁점1,2토지의 매매사례가액으로 과세하도록 처분청에 조사자료를 통보하였고, 이에 처분청은 통보된 조사자료를 근거로 쟁점1,2토지의 거래를 부당행위계산부인하여 그 차액 477,902,571원을 과소 신고한 것으로 보아 2008.4.17. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 336,230,650원을 경정·결정고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2008.7.9. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 주위적 청구
청구인은 쟁점2토지에 대하여는 속칭 ‘알박기’한 토지로 시세보다 높은 가격으로 취득한 것이며, 주차장부지(65블럭 4롯트)확보를 위해 과도지(쟁점3토지)124.4㎡를 대로변 63블럭 3롯트의 가액을 기준으로 취득하는 과정에서 주변시세보다 부득이하게 높게 취득한 토지이므로, ○○○에게 쟁점토지들을 양도한 가액은 취득가액에 취득세 등 부대비용을 합한 금액을 적용한 것이며, 개인사업자에게는 대출이 불가하여 법인사업자로서 공신력도 확보할 목적으로 2004.7.1. 개인사업과 관련된 모든 권리와 의무를 포함한 쟁점토지들을 장부가액대로 법인전환 된 ○○○에게 이전한 것으로 조세회피의도가 아닌 경제적 합리성에 부합한 거래인 반면, 처분청이 매매사례가격으로 적용한 비교대상 토지는 대로변에 위치하고, 쟁점1,2토지에 비해 공시지가가 3배나 높아 비합리적인 적용으로서 부당하므로 당해 부과처분은 전액 취소되어야 한다.
(2) 예비적 청구
주차장부지토지인 65블럭 4롯트의 토지(392.7㎡)중 133.8㎡는 쟁점1토지의 단위당 양도가액 1,160,362원/㎡을, 134.5㎡는 쟁점2토지의 단위당 양도가액 2,171,428원/㎡을, 나머지 쟁점3토지(과도지)124.4㎡는 단위당 2,840,000원/㎡을 적용하여 신고하였으나, 위 토지〔133.8㎡, 134.5㎡, 쟁점3토지(과도지)124.4㎡〕는 주차장부수토지로서 하나의 필지이고 토지이용현황이 동일한 점을 감안하여 위 133.8㎡와 134.5㎡에 대하여 쟁점3토지의 단위당 취득단가인 2,840,000원/㎡을 적용하여 양도가액을 경정하고, 그 대신 쟁점 1,2토지에 대하여는 청구인의 신고가액을 인정하여야 한다.
나. 처분청 의견
(1) 주위적 청구에 대하여
청구인은 특수관계에 있는 ○○○에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도하여 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 청구인이 한○○○과 함께 공동으로 건물신축판매업을 영위하다가 양도한 쟁점토지들은 양도당시 당해 토지위에 건설되는 전유부분인 건축물의 부속토지로서 건축물이 완성될 경우 더 이상 개별 롯트 별로 토지의 소유권이 인정되지 아니하는 집합건물의 대지사용권으로 전환될 것으로서 양도원인과 각 토지의 이용현황이 동일한 바, 한○○○이 ○○○에게 양도한 매매사례가액이 있으므로 이 매매사례가액을 시가로 봄이 타당하다.
(2) 예비적 청구에 대하여
65블럭 4롯트 토지의 양도가액의 산정에 있어서는 청구인의 주장에 일리가 있으나 예비적 청구 중 쟁점1,2토지의 양도가액을 청구인이 역사적 취득원가를 양도당시의 시가로 신고한 내용은 용인할 수 없으므로 예비적 청구 전체를 인정할 수 없고, 이 건의 경우 과세전적부심사결정과정에서 양도당시의 모든 사정을 고려하여 결정된 양도가액으로서 당초 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
청구인이 특수관계자인 ○○○에게 토지를 양도한 가액을 부인하고 시가(매매사례가액)를 산정하여 양도가액을 결정한 처분에 있어서
① 쟁점토지들의 양도는 경제적 합리성에 부합한 거래이므로 부당행위계산을 부인한 처분청의 부과처분은 전액 취소되어야 한다는 청구주장의 당부(주위적 청구)
② 쟁점1,2토지는 양도신고한 가액을 시가로 보고 주차장부수토지는 과도지 가액을 시가로 볼 수도 있다는 청구주장의 당부(예비적 청구)
나. 관련법령
(1) 소득세법 제101조【양도소득의 부당행위계산】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.
(2) 소득세법시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】① 법 제41조 및 법 제101조에서 “특수관계에 있는 자”라 함은 다음 각 호의 1에 있는 자를 말한다.
1. 당해 거주자의 친족
2. 당해 거주자의 종업원 또는 그 종업원과 생계를 같이하는 친족
3. 당해 거주자의 종업원 외의 자로서 당해 거주자의 금전 기타 자산에 의하여 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 같이 하는 친족
4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제 3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 30이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인
(3) 법인세법시행령 제89조【시가의 범위 등】① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인가 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 주위적 청구에 대하여 본다.
(가) 청구인이 취득한 토지의 환지 전 토지 및 환지 후 토지 내역은 아래 <표>와 같다. ○○○이 신고한 양도가액은 아래<표>와 같다.
○○○
(다) 처분청이 제시한 양도소득세 경정·결정결의서, 매매계약서, ○○○광역시검단개발사업소 발행영수증을 보면, 처분청의 양도가액 결정내역은 아래 <표>와 같다.○○○
(라) 처분청은 쟁점1,2토지는 양도당시 당해 토지위에 건설되는 전유부분인 건축물의 부속토지(63블록 1,2,3롯트와 쟁점1,2토지, 5필지로 구성)로서 건축물이 완성될 경우 더 이상 개별 롯트 별로 토지의 소유권이 인정되지 아니하는 집합건물의 대지사용권으로 전환될 것으로서 양도원인과 각 토지의 이용현황이 동일한 바, 한○○○이 ○○○에게 양도한 매매사례가액(비교대상토지)이 있으므로 이 비교대상토지를 시가로 보는 것이 타당하다는 의견인 반면,
청구인은 처분청의 처분은 분양목적건물의 부수토지라 하여 토지에 대한 개별성을 무시한 것이고, 양도당시 분양율은 3%, 공사진행율은 4% 정도에 불과한 것으로 대로변 요지인 63블록 1,2,3롯트(한○○○ 소유)와 그 이면도로에 위치한 쟁점1,2토지를 양도원인과 각 토지의 이용현황이 동일한 것으로 보는 것은 토지의 위치 및 양도전후의 여러 해에 걸쳐 개별공시지가가 3배정도 차이가 나는 점에 비추어 경제적 합리성이 결여된 처분이라는 주장이다.
(마) 한○○○ 소유의 토지(63블록 1,2,3롯트)와 청구인 소유의 쟁점1,2토지(63블럭 4,5롯트) 및 주변토지의 공시지가 추이를 연도별로 비교해 보면, 아래 <표>와 같다.○○○
(바) 비교대상토지와 주변토지, 쟁점1,2토지의 기준시가 및 실거래가를 비교해 보면, 아래 <표>와 같다.○○○
(사) 청구인은 조세심판관회의에 참석(2008.12.17.)하여 의견진술을 통해 쟁점토지들을 당초 취득가액대로 양도한 이유 등에 대하여 당시 개인사업자(한○○○과 공동사업자등록)로 부동산분양공급업을 영위하기 위해 상가분양사업을 시작하였으나, 분양이 매우 부진하고 공사대금을 제때 지급하지 못하여 공사비 충당을 위해 은행대출을 추진하였으나 개인사업자로는 대출이 불가하여 법인사업자로서 공신력도 확보할 목적으로 2004.7.1. 개인사업과 관련된 모든 권리와 의무를 포함한 쟁점토지들을 장부가액대로 법인전환 한 ○○○(대표자 : 청구인)에게 포괄사업양수도하여 은행대출(○○○지점 2004.9.17. 25억원, 2005.1.21. 31억원, ○○○지점 2007.1.11. 15억원 등 71억원 대출)과 사업의 계속성(쟁점토지들을 개인 및 법인의 대차대조표 상 재고자산으로 계상함)을 유지하려 한 것이며,
쟁점2토지의 경우 이면도로 후방에 위치한 토지임에도 청구인이 부동산분양사업을 목적으로 당해 토지를 구입할 수밖에 없는 사실을 안 신○○○으로부터 2003.9.17. 주변시세의 2배에 이르는 9억5,000만원(2,171,428원/㎡ 취득, 공시지가 636,000원/㎡)에 취득(속칭 ‘알박기’)한 것이라 주장한다.
또한, 청구인은 분양목적건물 공사 중 불가항력적인 암반(巖盤)돌출로 인하여 분양목적건물의 지하에 주차장을 지을 수 없게 되어 별도의 주차장 부지로 사용하기 위해 ○○○의 환지부족분으로서 65블럭 4롯트를 추가 보상해 달라고 ○○○사업소 측에 수차례 요구하였으나, 사업소측은 토지개발사업의 원칙상 체비지를 특정인에게 임의대로 그 소유권을 넘겨줄 수 없다하여 청구인의 국민고충처리위원회의 진정결과 65블럭 4롯트(주차장 부수 토지) 중 과도지 124.4㎡를 ㎡당 2,840,000원에 취득한 것인 바, 이는 당시 전체 체비지 중 가장 비싼 63블럭 3롯트를 기준으로 터무니없이 높게 산정된 가격으로 불가피하게 ○○○사업소로부터 수의계약에 의해 취득하게 된 것이라 주장한다.
아울러, 청구인은 제시한 지적도 등에 의해 쟁점1,2토지와 비교대상토지의 주변상황에 대하여 조사청이 비교대상토지로 적용한 한○○○소유의 63블럭 3롯트 토지는 18M 왕복 4차선도로로 노선버스 정류장이 있는 검단4거리의 핵심요지와 접해 있는 반면, 청구인의 쟁점1,2토지(63블럭 4, 5롯트)는 비교대상토지와 연접(連接)한 토지이나, 후방의 좁은 이면도로와 접해 있고 동 이면도로는 차량 2대가 서로 교행하기 어렵다고 하면서, 공시지가도 쟁점1,2토지 양도전후 2002년~2007년까지 사이에 3배 가까이 차이가 있어 비교대상토지를 쟁점1,2토지의 매매사례가격으로 적용할 수 없다는 취지의 의견진술을 하였다.
(아) 위 사실관계를 종합하여 보면, 쟁점1,2토지는 한○○○이 ○○○에게 양도한 63블럭 1,2,3롯트와 함께 연접(連接)한 분양목적건물의 부수토지이나, 처분청이 비교대상토지로 적용한 토지(63블럭 3롯트)는 18M 대로변으로 버스정류장이 위치하는 등 요지인 점에 비해, 쟁점1,2토지의 2004년 양도당시 공시지가는 798,000원(㎡당)으로 이면도로 후방의 좁은 도로변에 위치한 토지인 반면, 비교대상토지의 공시지가 2,200,000원(㎡당)에 비해 36.3%에 불과하고, 당해 분양목적건물이 준공된 이후인 2005~2007년 개별공시지가의 경우도 일관되게 40~49%로 낮게 평가된 점(○○○, 2001.11.13. 참고)과,
청구인이 당시 개인사업자로 사업을 진행하려다 금융기관 대출 등 공신력을 확보할 목적으로 포괄양수도로 쟁점토지들을 법인전환 한 ○○○에게 장부가액대로 이전하여 그 과정에서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되지 아니하는 점 등에 비추어 처분청이 적용한 매매사례가격은 합리성이 없으므로 다른 적절한 매매사례가격을 찾는 것은 별론으로 하고 비교대상토지가액을 적용하여 부당행위계산부인한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
(2) 위에서 주위적 청구를 인정하였으므로 예비적 청구에 대한 심리는 그 실익이 없어 생략한다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
