쟁점     (1) 비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 평가기준일의 시가로 평가하여 상속세를 부과고지한 처분의 당부 (기각)
 
 
청구번호    2008중0870 결정일자    2009-02-20 세목    상속세
 
심판청구번호 조심2008중 870(2009.2.20)

 

주 문

심판청구를 기각한다.

이 유

1. 처분개요

이○○○(이하 “청구인”이라 한다)은 2006.5.23. 사망한 이○○○의 상속인으로서 2006.11.15. 상속세신고를 하면서 상속개시일 이전인 2005.5.10. 이○○○로부터 김○○○이 증여받고 무신고한 ○○○호(면적 : 160.210㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다) 1/2 지분과 2006.5.23. 이○○○의 재산에 대한 상속개시로 김○○○이 단독상속받은 쟁점아파트 1/2 지분에 대하여 증여일 및 상속개시일의 기준시가로 평가하여 증여세 및 상속세를 신고납부하였다.

○○○지방국세청은 2007.11.27. 쟁점아파트와 같은 단지내의 아파트중 증여일 및 상속개시일 무렵에 거래된 아파트(이하 “비교아파트”라 한다)의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 평가하고 나머지 신고누락된 상속재산의 시가를 평가하여 증여세 및 상속세의 과세표준과 관련세액을 결정함에 따라 처분청은 2008.1.2. 2005년도 귀속분 증여세 6, 312,500원은 김○○○에게 납세고지하고, 2006년도 귀속분 상속세 147, 485,490원은 청구인을 연대납세의무자로 하여 납세고지하였다.

청구인은 2006년도 귀속분 상속세 147,485,490원의 부과처분중 비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 평가한 부과처분에 불복하여 2008.2.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청은 쟁점아파트와 같은 단지내의 102동 1401호를 증여재산평가를 위한 매매사례로 보았고, 101동 802호를 상속재산평가를 위한 매매사례로 보았으나 비교아파트의 매매사례는 각각 1건으로서 증여재산 및 상속재산의 평가를 위한 매매사례가액으로 인정하기에는 거래빈도가 부족하므로 상속세 및 증여세법 제60조 제2항에서 규정하는 “불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액”으로 보기 어렵다.

(2) 쟁점아파트 단지○○○는 조세특례제한법 제99조의 3 규정에 의한 양도소득세 특례가 적용되어 매도인은 양도세 부담이 없고, 매수인은 양도차익을 최소화하기 위하여 취득가액을 높게 신고할 개연성이 있는 경우로서 비교아파트의 매매가액을 정상거래가액으로 볼 수 없다. 비교아파트 중 101동 802호는 모녀관계로 보이는 박○○○(매도인)과 최○○○(매수인)이 매매하여 특수관계자간의 거래에 해당하므로 상속세 및 증여세법 제49조 제1항 제1호의 단서규정에 의한 매매사례가액으로 인정할 수 없고, 박○○○(매도인)이 채권최고액 3억8천4백만원의 근저당권을 설정한 사실을 감안할 때 정상거래로 볼 수 없으므로 비교아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 상속세액을 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제5항에 의하면, 상속재산 등에 대한 재산평가는 유사성이 중요할 뿐 거래빈도에 따라 적용여부를 결정하도록 한 규정은 없고 비교아파트는 쟁점아파트와 같은 단지내에 있고 면적이 같으며 기준시가 및 위치가 쟁점아파트와 같거나 유사하므로 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 사용할 수 있다.

(2) 국세통합시스템에서 비교아파트(101동 802호)의 매매당사자를 조회한 결과 매도인 박○○○과 매수인 최○○○은 모녀관계가 아님이 확인되었고, 쟁점아파트는 조세특례제한법 제99조의 3(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례)의 규정에 해당되어 양도소득세는 감면되나 농어촌특별세는 부담하여야 하며, 국세통합시스템에 비교아파트 양도당시 매매평균가액은 14억2천5백만원(하한가 13억원, 상한가 15억5천만원)으로 확인되므로 비교아파트의 매매사례가액을 증여재산 및 상속재산의 평가액으로 사용할 수 있다. 또한 청구인은 비교아파트가 특수관계자간에 거래되어 양도가액을 과대신고하였을 것으로 추정만할 뿐 동 거래가액이 실지거래가액이 아니라는 사실을 입증하지 못하고 있다.

따라서, 쟁점아파트 증여일 기준으로 3월 전후에 거래되었고, 상속개시일 기준으로 6월 전후에 거래된 비교아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 2006년도 귀속분 상속세를 부과고지한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 평가기준일의 시가로 평가하여 상속세를 부과고지한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2.?3.(생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각 호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

③?④ 생략

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

(3) 국세기본법시행령 제20조【친족 기타 특수관계인의 범위】법 제39조 제2항에서 "대통령령이 정하는 친족 기타 특수관계에 있는 자"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 자를 말한다. 다만, 주주 또는 유한책임사원이 출가녀인 경우에는 제9호 내지 제13호의 경우를 제외하고 그 남편과의 관계에 의한다.

1. 6촌이내의 부계혈족과 4촌이내의 부계혈족의 처

2. 3촌이내의 부계혈족의 남편 및 자녀

3. 3촌이내의 모계혈족과 그 배우자 및 자녀

4. 처의 2촌이내의 부계혈족 및 그 배우자

5. 배우자(사실상 혼인관계에 있는 자를 포함한다)

6.~13.(생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2006.5.23. 사망한 이○○○의 배우자와 아들들로서 김○○○은 2005.5.10. 이○○○로부터 쟁점아파트 1/2 지분을 증여받았고 1/2지분은 2006.5.23. 상속받은 사실이 부동산등기부등본에 의하여 확인되고 있다. 청구인은 2006.11.15. 쟁점아파트 증여일 및 상속일의 기준시가로 각각 평가하여 상속세를 신고납부하였고, ○○○지방국세청은 2007.11.27. 청구인이 쟁점아파트를 포함한 상속재산에 대한 시가를 과소신고한 것으로 보아 아래와 같이 비교아파트의 매매사례가액을 기준으로 쟁점아파트의 시가를 각각 증액평가하였으며, 처분청은 2008.1.2. 이를 근거로 하여 김○○○에게 증여세 6,312,500원(2005년도 귀속)을 납세고지하고, 청구인을 연대납세의무자로 하여 신고누락된 상속재산가액에 해당하는 상속세 147,485,490원(2006년도 귀속)을 납세고지하자 청구인은 비교아파트들의 거래빈도가 부족할 뿐만 아니라 특수관계자간의 거래에 해당하므로 이 건 쟁점아파트의 상속지분을 증액평가하여 상속세를 부과한 처분은 부당하다고 주장한다.

○○○

(2) 처분청이 상속재산평가를 위하여 매매사례로 본 비교아파트들은 쟁점아파트와 같은 단지내의 아파트들로서 면적(160.210㎡)이 같고 위치가 8층과 14층이며, 비교아파트(101동 802호)의 매매와 관련하여 ○○○구청에 조회한 결과 매매당사자인 박○○○과 최○○○은 모녀사이가 아닌 것으로 확인되고, 매매계약서(2006.8.28.)에 매매대금은 14억원이고 잔금 3억 2천만원은 연 2할의 이자를 지급조건으로 소유권 이전시에 매도인이 근저당권을 설정하도록 약정한 사실이 확인된다. 쟁점아파트 및 비교아파트의 기준시가를 보면, 국세청장이 2005.5.2. 공시한 101동 1403호 및 102동 1401호의 기준시가는 각각 5억2천만원이고, 건설교통부장관이 2006.4.28. 공시한 101동 1403호의 기준시가는 9억2천만원이며 101동 802호는 8억6천만원이며, 쟁점아파트와 같은 단지 같은 평형의 아파트에 대하여 국세통합전산망으로 확인되는 매매가액은 2005년도 2분기 7억원, 2006년도 2~3분기 14억2천5백만원이며, ○○○은행 게시자료에 확인되는 시세평균은 2005년 2분기 10억5천만원, 2006년 2~3분기 13억7천5백만원으로 확인되고 있다.

(3)「상속세 및 증여세법」제60조 제1항 및 제2항에 의하면, 상속재산 및 증여재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의하고 동 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하도록 규정하고 있으며, 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함하고, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적 방법인 기준시가로 평가한 가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제5항에서 상속일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월) 이내의 기간 중 당해 재산과 면적·위치·용도 등이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가 있는 경우에는 당해 가액을 그 재산의 시가로 본다고 규정하고 있다.

(4) 살피건데,「상속세 및 증여세법」제60조 및 같은 법 시행령 제49조에는 상속일을 전후하여 6월 이내에, 증여일을 전후하여 3월 이내에 상속재산 또는 증여재산과 동일하거나 유사한 재산의 매매사례가액이 확인되는 경우에는 이를 상속재산 또는 증여재산의 시가로 사용할 수 있도록 규정하고 있는 바, ○○○지방국세청장이 상속재산가액으로 평가한 비교아파트(101동 802호)는 매매계약일이 2006.8.28.로서 쟁점아파트의 상속일 2006.5.23.로부터 6개월 이내에 해당되고 쟁점아파트와 면적이 동일하나 쟁점아파트 보다 조망이 좋지 않아 기준시가가 더 낮고 특수관계자간의 거래에도 해당되지 않으며, 2006년도 2~3분기 같은 단지내 아파트의 매매평균가액이 약 14억원 수준으로 확인되는 점과 증여재산가액으로 평가한 비교아파트(102동 1401호)는 매매계약일이 2005.3.17.로서 쟁점아파트의 증여일 2005.5.10.을 전후하여 3개월 이내에 해당되고 쟁점아파트와 같은 14층에 위치하며 같은 단지내 아파트의 2005년도 2분기 매매사례는 7억원이며 시세평균이 10억5천만원으로 확인되는 점 등을 종합적으로 감안할 때, 처분청이 비교아파트들의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여일 및 상속일 당시의 시가로 평가하여 이 건 상속세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

 

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.