쟁점     (1) 쟁점주택 대금청산일이 불분명하다하여 등기접수일(03.7.25)을 양도시기로 보아 과세한 처분의 당부 (기각)
 
 
청구번호    2009서0204 결정일자    2009-04-16 세목    양도소득세
 
심판청구번호 조심2009서 204(2009.4.16)

 

주 문

심판청구를 기각한다.

이 유

 

1. 처분개요

가. 청구인은 1985.1.1. ○○○ 대지 282.9㎡를 취득하고 주택 363.91㎡(1층 140.25㎡ 소매점, 2층 164.16㎡ 주택, 지층 59.50㎡ 대피소, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 신축하여 거주하다가 2003.7.25.(등기접수일) 매매를 원인으로 친형 양○○○이 대표이사로 재직하고 있는 주식회사 ○○○에 양도하고 양도소득과세표준을 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 청구인과 ○○○센터간에 체결한 쟁점주택의 계약서상 양도가액 5억8,000만원이 시가(기준시가)인 8억6,900만원보다 현저히 낮은 가격으로 보고 소득세법상 부당행위계산부인 규정을 적용하여 청구인의 양도가액을 기준시가인 8억6,900만원으로 하여 2008.10.17. 청구인에게 2억724만원을 과세하겠다는 내용의 과세예고통지를 하였다가 양도가액은 정당하나, 잔금청산일이 불분명한 것으로 보고 등기접수일인 2003.7.25.을 양도시기로 보아 2008.10.30. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 132,836,290원을 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.1.16. 심판청구를 제기하였다.

 

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2002.12.27. 매수자인 ○○○센터와 쟁점주택 양도에 대한 매매계약을 체결하면서 매매대금을 5억8,000만원으로 하고, 계약당일 계약금 5,000만원을 수령하였으며, ○○○센터는 2003.1.31. 쟁점주택의 임대차보증금 3,000만원 및 융자금 채무 5억원(합계 5억3,000만원, 이하 “쟁점채무”라 한다)을 잔금에 갈음하여 인수하였고, 청구인과 ○○○센터는 2003.1.31.자로 위 채무인수를 마침으로써 잔금청산을 완료하였으며, 그 이후부터 매수인이 융자원리금을 납부하고 있다. 또한 ○○○센터는「조세특례제한법」에 의하여 쟁점주택의 취득과 관련한 취득세와 등록세를 면제받도록 되어 있는데, ○○○센터는 2002년 12월경 ○○○구청에 감면 여부에 대해 문의하였으나, 많은 시간이 소요되어 채무인수일로부터 소유권이전등기일까지 상당기간이 경과하였는 바, 처분청은 쟁점주택의 등기접수일인 2003.7.25.을 양도시기로 보아 양도소득세를 과세하였으나, 이 건의 경우는 쟁점채무 인수일을 양도시기로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

「소득세법 시행령」제162조 규정에 의하여 부동산의 양도시기는 대금청산일이며, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우는 등기·등록일이고 청구인이 주장하는 보증채무는 ○○○엔터테인먼트(이하 “○○○먼트”라 한다. 대표자 양○○○)의 법인 채무에 대한 보증채무로서 청구인의 직접 부담채무가 아니며, ○○○먼트의 대표자 양○○○은 매수자인 ○○○센터의 대표자 양○○○의 아들로서 청구인에게는 조카인 바, 특수관계자의 보증채무를 인수하는 조건으로 잔금을 치루었다는 것은 일반적인 상거래상 잔금청산으로 보기 어렵다 할 것이며, 심판청구일 현재까지 매수자의 채무승계없이 계속 보증채무로 되어 있어 청구인이 주장하는 쟁점채무 인수일을 양도시기로 볼 수 없으므로 처분청이 등기접수일을 양도시기로 보아 과세한 처분은 적법하다.

 

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

잔금청산일이 불분명한 것으로 보고 등기접수일인 2003.7.25.을 양도시기로 보아 과세하였으나, 쟁점채무 인수일인 2003.1.31.을 양도시기로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.(1994. 12. 22. 개정)

(2) 소득세법시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(괄호생략)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

 

다. 사실관계 및 판단

처분청은 청구인이 주장하는 보증채무가 ○○○먼트의 법인 채무에 대한 보증채무로서 청구인의 직접 부담채무가 아니며, ○○○먼트의 대표자 양○○○은 매수자 ○○○센터의 대표자 양○○○의 아들로서 청구인의 조카인 바, 특수관계자의 보증채무를 인수하는 조건으로 잔금을 치루었다는 것은 일반적인 상거래상 잔금청산으로 보기 어렵다고 보아 등기접수일을 양도시기로 보고 양도소득세를 과세하였으며, 이에 대해 청구인은 ○○○센터와 쟁점주택에 대한 매매계약을 체결하면서 매매대금을 5억8,000만원으로 하고, 쟁점채무를 잔금에 갈음하여 인수하였으며, 2003.1.31.자로 쟁점채무를 인수함으로써 잔금청산을 완료하였으므로 쟁점채무 인수일인 2003.1.31.을 양도시기로 보아야 한다고 주장하므로 이에 대해 본다.

(1) 처분청이 제출한 양도소득세 현지확인 조사복명서에 의하면, 청구인은 고가주택을 양도하고 양도소득과세표준 신고를 이행하지 아니하였으며, 현지확인조사 결과 청구인은 쟁점주택을 ○○○센터에 5억8,000만원에 양도하기로 하고 2003.4.7. 1억6,000만원을 인출한 기록은 있으나, 거래상대방의 수령내역이 불분명하고, 그 외 채무 5억3,000만원(보증금 3,000만원, 은행대출금 5억원)에 대하여도 구체적인 증빙제시가 없어 실질적인 대금청산일이 불분명하다고 보고 등기접수일을 양도시기로 보아 양도소득세를 과세한 것으로 나타난다.

(2) 청구인이 제출한 쟁점주택의 매매계약서에 의하면, 계약일은 2002.12.27이고, 매매대금은 5억8,000만원이며, 계약금 5,000만원은 2002.12.27. 지급하고, 잔금 5억3,000만원은 2003.5.28. 은행 융자금을 승계하는 것으로 하여 매매계약을 체결하였으며, 동 계약서는 등기이전용 검인계약서이고, 청구인은 계약서 원본을 찾을 수가 없어서 검인계약서를 제출하였다면서 동 검인계약서는 실지계약서 원본과 그 내용이 동일하다고 주장한다.

(3) 쟁점주택의 등기부등본상 근저당권 설정내역을 보면, 아래와 같이 쟁점주택 양도일인 2003.7.25. 이전부터 등기부상 ○○○먼트가 채무자로 등재되어 있었고, ○○○먼트의 대표자 양○○○은 매수자인 ○○○센터 대표자 양○○○의 아들이며, 청구인의 조카임이 확인된다.

○○○

(4) 청구인은 쟁점주택 양도당시 ○○○은행 ○○○지점에 대출금 채무 5억원이 있었음을 입증하는 증빙으로 동 지점의 2003.5.30.자 확인서를 제출하고 있는 바, 동 확인서에 의하면, 2001.10.25.자 1억원, 2002.9.18.자 3억원, 2003.1.29.자 1억원, 합계 5억원의 채무가 있었으며, 청구인과 매수인 ○○○센터간에 2003.1.31. 작성한 대출금 승계 협약서에 의하면, 쟁점채무는 매수인이 승계하는 것으로 하여 매매계약에 대한 잔금 지급에 갈음한다고 기재되어 있고, ○○○먼트 및 ○○○은행 ○○○ 지점이 입회인으로 기재되어 있다.

(5) 청구인은 2003.1.31. 쟁점주택을 매매를 원인으로 친형 양○○○이 대표이사로 재직하고 있는 ○○○센터에 양도하였음을 입증하는 증빙으로 양○○○의 사실확인서를 제출하고 있는 바, 동 확인서에서 양○○○은 ○○○센터는 1997.2.12. 중소기업청으로부터 창업보육센터 지정을 인가받아 운영해 오다가 영업홍보전시장이 필요하여 쟁점주택을 매수·개조하는 리모델링의 필요성이 제기되었으며 정부의 예산지원만 있었다면, 건물을 헐고 신축할 계획이었으나, 여의치 않아 리모델링 공사를 하였고, 쟁점주택의 매매금액은 공시지가인 5억8,000만원이며, 당시 매매금액을 위와 같이 결정한 이유는 쟁점주택이 수해와 태풍피해를 심하게 입어 철거해야 할 상태여서 가격을 따로 산정할 수가 없었고, 오히려 철거비용만 막대할 것으로 예상되었기 때문이며, 쟁점주택에는 쟁점채무가 부채로 남아 있어 이를 승계하였음을 주장하고 있다.

(6) 「소득세법」제98조 및 「소득세법 시행령」제162조 규정에 의하면, 자산의 양도차익을 산정함에 있어 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일로 한다고 규정되어 있는 바, 부동산을 양도한 경우로서 양수자가 양도자의 채무를 인수하는 경우, 그 채무인수일이 분명한 경우는 그 채무인수일이 양도시기가 되는 것이나, 불분명한 경우는 등기접수일이 양도시기가 된다.○○○

(7) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합해 볼 때, 청구인은 쟁점채무를 매수인이 인수하였음을 입증하는 증빙으로 ○○○센터가 쟁점채무를 승계한다는 내용의 협약서를 제시하고 있으나, 심리일 현재까지 이를 승계하지 아니한 사실이 확인되는 점, 쟁점주택의 주채무자인 ○○○먼트의 대표자 양○○○은 매수자인 ○○○센터의 대표자 양○○○의 아들이고 청구인에게는 조카로서 거래당사자 및 채무자가 모두 특수관계자로서 실질적으로 쟁점채무의 인수가 이루어진 것으로 보기 어려운 점, 쟁점채무의 인수내용 및 인수일자가 구체적인 증빙에 의해 확인되지 않는 점 등으로 보아 이 건의 경우는 쟁점채무가 정상적으로 인수된 것으로 보기 어렵다 하겠다.

따라서 처분청이 쟁점주택 양도에 대한 잔금청산일(채무인수일)이 불분명하다고 보고 등기접수일인 2003.7.25.을 양도시기로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

 

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법

제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.