쟁점     (1) 쟁점①부동산의 양도가액(신고가액 2,126백만원)을 양수인의 대리인이 제출한 매매계약서상 금액(2,643백만원)으로 보고, 필요경비로 신고한 154백반원을 부인하여 과세한 처분의 당부 (기각)
 
 
청구번호    2008서1374 결정일자    2009-04-27 세목    양도소득세
 
심판청구번호 조심 2008서1374(2008. 4 . 27.)

 

주 문

심판청구를 기각한다.

이 유

1. 처분개요

청구인은 2001.11.14. ○○○ 297번지 대지1,990㎡ 및 건물 196.29㎡, 같은 동 297-1번지 대지 330㎡ 및 주택 68.2㎡, 같은 동 299번지 대지 117㎡, 같은 동 299-1번지 대지 134㎡를 취득하였고, 2003.1.14. 같은 동 298번지 전 284㎡를 취득하였다.

청구인은 2005.5.27. 같은 동 297번지 대지 1,990㎡ 및 건물 196.29㎡, 같은 동 298번지 전 284㎡, 같은 동 299번지 대지 117㎡ 및 299-1번지 대지 134㎡(이하 “쟁점①부동산”이라 한다)를 김○○○외 1인(이하 “매수자”라 한다)에게 양도하고 양도가액을 2,126백만원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였고, 2006.6.7. 같은 동 297-1번지 대지 330㎡ 및 주택 68.2㎡(이하 “쟁점②부동산”이라 한다)를 매수자에게 양도하고 양도가액을 880백만원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

처분청은 쟁점①부동산의 양도가액이 2,643백만원인 사실과 쟁점②부동산의 양도가액이 368백만원인 사실 및 필요경비에 해당하지 아니하는 금액이 154백만원인 사실을 확인하고, 2008.1.14. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 275,625,490원을 경정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2008.4.8. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인이 쟁점①②부동산을 매매하는 과정에서 부동산중개인에게 부동산 중개수수료로 80백만원을 지급하기로 하였는데 50백만원만 지급하자 부동산중개인이 청구인에게 앙심을 품고, 쟁점①부동산의 양도가액이 2,643백만원이고 쟁점②부동산의 양도가액이 368백만원이라는 매매계약서(이하 “대리인제시매매계약서”라 한다)를 임의로 작성하여 처분청에 제출하였고, 처분청은 이에 따라 청구인이 매수자의 인감증명서를 첨부하여 신고한 쟁점①부동산의 양도가액이 2,126백만원이고 쟁점②부동산의 양도가액이 880백만원인 매매계약서(이하 “청구인신고매매계약서”라 한다)의 내용을 부인하고 거래사실과 다른 허위의 대리인제시매매계약서에 근거하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

(2) 청구인이 쟁점①②부동산을 취득시 소유권 확보를 위하여 임차인에게 명도소송 및 화해비용 명목으로 지급한 비용, 부동산중개수수료, 식당 개량공사비 등으로 지출한 합계 154백만원이 필요경비에 해당함에도 불구하고 이를 인정하지 아니하고 필요경비에서 제외하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 매수자의 대리인이 대리인제시매매계약서를 처분청에 제출하면서 당해 매매계약서가 실지 계약서라고 확인하고 있고, 당해 매매계약서에 쟁점①②부동산의 평당 매매금액이 368만원으로 기재되어 있어 매매금액이 신빙성이 있어 보이며, 청구인이 쟁점①②부동산을 매수자에게 일괄 매도하면서 주택인 쟁점②부동산의 가액을 높여 1세대1주택 비과세 금액을 높이기 위하여 청구인신고매매계약서를 작성한 것으로 보여지는 만큼, 청구인신고매매계약서상 매매금액을 부인하고 대리인제시매매계약서상 매매금액에 근거하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

(2) 청구인이 양도소득세 신고시 필요경비에 산입한 임대보증금 48백만원은 대항력있는 임대보증금을 지급한 것이 아니고, 시설비 대금 28백만원은 사업소득과 관련된 것이며, 부동산 중개수수료 등 59백만원과 식당개량 공사비 22백만원은 지급증빙이 불분명하므로 필요경비에서 제외하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 청구인신고매매계약서상 매매금액을 부인하고, 대리인제시매매계약서상 매매금액에 근거하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

(2) 청구인이 신고한 필요경비를 부인하고 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법

(가) 제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정·경정)

②납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

(나) 제97조 (양도소득의 필요경비계산)

①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

(2) 소득세법시행령

제163조 (양도자산의 필요경비)

①법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

③법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2005.5.27. 쟁점①부동산을 매수자에게 양도하고 양도가액을 2,126백만원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였고, 2006.6.7.쟁점②부동산을 매수자에게 양도하고 양도가액을 880백만원으로 하여 양도소득세 예정신고·납부한 사실이 양도소득세 과세표준예정신고서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 매수자의 대리인이 제출한 대리인제시매매계약서에 따라 쟁점①부동산의 양도가액을 2,643백만원으로, 쟁점②부동산의 양도가액을 368백만원으로 하고, 청구인이 신고한 필요경비 중 154백만원이 필요경비에 해당하지 아니하는 것으로 보아 필요경비에서 제외하여, 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 275,625,490원을 경정고지한 사실이 양도소득세 경정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 청구인이 신고한 청구인신고매매계약서상 매매금액을 부인하고 거래사실과 다른 허위의 대리인제시매매계약서상 매매금액에 근거하여 양도소득세를 부과한 처분과 필요경비에 해당함에도 불구하고 이를 인정하지 아니하고 필요경비에서 제외하여 양도소득세를 부과한 처분이 부당하다고 주장하고 있다.

(4) 쟁점(1)에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인신고매매계약서와 대리인제시매매계약서는 각각 4매로서 총괄매매계약서, 쟁점①부동산 중 ○○○번지(전284㎡)의 매매계약서(이하 “쟁점①-1계약서”라 한다), 쟁점①부동산 중 ○○○(대지1,990㎡ 및 건물 196.29㎡), 299번지(대지117㎡) 및 299-1번지(대지134㎡)의 매매계약서(이하 “쟁점①-2계약서”라 한다) 및 쟁점②부동산의 매매계약서로 작성되어 있고, 그 매매계약서의 주요내용은 다음의 <표1>에서 <표4>와 같다.

1) 청구인과 처분청이 제시하는 총괄매매계약서의 주요내용은 다음의 <표1>과 같다.

○○○

2) 청구인과 처분청이 제시하는 쟁점①-1계약서의 주요내용은 다음의 <표2>과 같다.

<표2> 쟁점①-1계약서의 주요내용○○○

3) 청구인과 처분청이 제시하는 쟁점①-2계약서의 주요내용은 다음의 <표3>과 같다.

<표3> 쟁점①-2계약서의 주요내용○○○

4) 청구인과 처분청이 제시하는 쟁점②부동산계약서의 주요내용은 다음의 <표4>과 같다.

<표4> 쟁점②부동산계약서의 주요내용○○○

(나) 청구인은 대리인제시매매계약서 중 총괄매매계약서상 계약금, 중도금 및 잔금의 합계액(1,610백만원)과 특약사항 합계액(2,025백만원)이 3,635백만원으로서 총매매대금 3,180백만원과 일치하지 아니하여 당해 계약서가 사실과 달리 작성된 허위의 계약서라고 주장하고 있으나, 청구인신고매매계약서 중 쟁점①-1계약서상 매매금액이 130백만원이고, 쟁점①-2계약서상 매매금액이 2,090백만원이며, 쟁점②부동산계약서상 매매금액이 880백만원으로서 그 합계액이 3,100백만원이므로 이 또한 쟁점①②부동산의 총매매대금 3,180백만원과 일치하지 아니하여 계약서에 기재된 매매금액만으로는 어느 계약서가 진실된 계약서인지 여부를 확인할 수가 없다.

(다) 청구인은 대리인제시매매계약서 중 쟁점②부동산계약서상 양수인란에 계약과 관련이 없는 김○○○의 도장이 날인되어 있어 당해 계약서가 사실과 달리 작성된 허위의 계약서라고 주장하고 있으나, 처분청이 제시하는 쟁점②부동산계약서상 매도인란에 청구인신고매매계약서에 날인한 매도인(청구인)의 인감도장과 매수인 중 1인인 조형자의 도장 또한 날인되어 있는 점을 감안하면, 계약서에 매수인이 아닌 김용선의 도장이 날인되어 있다는 사실만으로 그 계약내용이 허위라고 단정하기는 어렵다.

(라) 쟁점①②부동산의 양도계약이 체결된 당시(2005.5.27.) 적용되는 개별공시지가(2005.1.1.기준)에 의해 산출된 평가금액은 다음의 <표5>와 같은 사실이 개별공시지가 조회에 의하여 확인된다.

<표5> 개별공시지가에 의해 산출된 쟁점①②부동산의 평가금액○○○

(마) 위 사실관계를 종합하면, 대리인제시매매계약서 중 총괄매매계약서상 매매금액의 합계액이 총매매대금과 일치하지 아니하나, 청구인신고매매계약서상 매매금액의 합계액 또한 쟁점부동산의 총매매대금과 일치하지 아니하여, 계약서에 기재된 매매금액만으로는 어느 계약서가 진실된 계약서인지 여부를 확인할 수가 없고, 대리인제시매매계약서에 매수인이 아닌 자의 도장이 날인되어 있다 하여도 매도인(청구인)과 매수인의 도장 또한 날인되어 있으므로 당해 계약내용이 허위라고 단정하기가 어려우나,

개별공시지가(2005.1.1.기준)로 산정한 쟁점부동산의 가액과 청구인신고매매계약서와 대리인제시매매계약서상 매매금액을 비교해 보면, 청구인신고매매계약서 중 쟁점①-1계약서상 매매금액이 2,090백만원으로, 개별공시지가에 따라 산출한 가액 2,438백만원 보다 348백만원이나 오히려 작은 반면, 대리인제시매매계약서 중 쟁점①-1계약서상 매매금액이 2,500백만원으로, 개별공지지가에 따라 산출한 가액(2,438백만원)과 비슷하여 대리인제시매매계약서상 매매금액이 신빙성이 있어 보이고,

청구인신고매매계약서 중 쟁점②부동산계약서상 매매금액이 880백만원으로, 개별공지지가에 따라 산출한 가액 346백만원 보다 534백만원이나 큰 차이가 있는 반면, 대리인제시매매계약서 중 쟁점①-1계약서상 매매금액이 368백만원으로, 개별공지지가에 따라 산출한 가액(346백만원)과 비슷하여 대리인제시매매계약서상 매매금액이 신빙성이 있어 보이는 만큼, 청구인이 쟁점①②부동산을 매수자에게 일괄 매도하면서 주택인 쟁점②부동산의 가액을 높여 1세대1주택 비과세 금액을 높이기 위하여 청구인신고매매계약서를 작성하였다는 처분청의 주장이 타당해 보인다.

(5) 쟁점(2)에 대하여 살펴본다.

(가) 법원경매로 쟁점부동산을 취득하여 세입자를 내보내는 과정에서 소요되는 비용은 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액에 해당하지 아니하므로 이를 필요경비로 인정하기가 어렵다(국심 2003서2031, 2003.10.21. 같은 뜻).

(나) 쟁점부동산의 전 세입자 윤○○○에서 쟁점부동산에 근저당을 설정(1996.10.9.)한 이후인 1999.6.7.부터 음식점 사업을 영위한 자로서 청구인이 쟁점부동산을 경매로 취득한 이후 윤○○○에게 건물의 명도와 관련하여 지급한 48백만원은 대항력이 없는 자에게 지급한 금액이므로 필요경비에 해당하지 아니한다.

(다) 청구인이 전세보증금으로 전 세입자 최○○○에게 지급하였다는 12백만원과 전 세입자 최○○○에게 지급하였다는 13백만원, 부동산 양도소개비로 지급하였다는 44백만원, 부동산 취득(298번지)소개비 및 공유지분 분할사례금으로 지급하였다는 15백만원 및 식당 개량공사비(인건비)로 지급하였다는 22백만원은 청구인이 제시하는 확인서 등만으로는 지급하였다는 사실이 명확하지 아니하여 이를 필요경비로 인정하기가 어렵다.

(6) 따라서, 처분청이 대리인제시매매계약서상 매매금액에 근거하고, 필요경비에 해당하지 아니하는 금액을 부인하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

 

3. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의해 주문과 같이 결정한다.