쟁점     (1) 쟁점금액 8천만원을 양도비로 인정할 수 있는지 여부 (재조사)
  
 
청구번호    2008중3441 결정일자    2009-05-25 세목    양도소득세
 
심판청구번호 조심 2008중3441(2009.5.25.)

 

주 문

○○○세무서장이 2008.7.7. 청구인에게 한 2002년 귀속 양도소득세 58,355,730원의 부과처분은, 청구인이 2002.10.2. 취득하여 2002.10.10 양도한 ○○○ 60-110번지 대지 148㎡의 양도가액 중 80,000,000원의 실지 귀속자를 재조사하고, 청구인에게 귀속되지 아니한 금액을 양도차익에서 제외하거나 양도비로 인정하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.10.2. 이○○○로부터 취득한 ○○○ 60-110번지 대지 148㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득일로부터 약 8일만인 2002.10.10. 정○○○?이○○○(이하 “매수자들”이라 한다)에게 양도하고, 2002.11.18. 양도소득세 예정신고를 하면서 실지취득가액을 4억7천만원, 실지양도가액을 5억원으로 하여 양도소득세 2,649,280원을 납부하였다.

나. 처분청은 2007.7.13. ○○○세무서장으로부터 청구인의 실지양도가액이 5억8천만원이라는 내용의 과세자료를 통보받고, 청구인이 당초 신고한 실지양도가액과의 차액 8천만원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 양도가액에 합산하여 2008.7.7. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 58,355,730원을 경정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2008.9.23. 심판청구를 제기하였다.

 

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2002년에 평소 알고 지내던 부동산 중개업자 김○○○의 소개로 쟁점토지를 4억7천만원에 취득하였다가 취득한지 약 8일만에 3천만원의 양도차익을 실현하고 단기 양도하면서 양도대금 중 5억원을 초과하는 금액은 김○○○이 갖기로 하고, 취득 및 양도와 관련된 매매계약서의 작성 및 소유권 이전등기 관련 업무를 모두 김○○○에게 일임한 사실이 있는 바, 쟁점토지의 매수자들이 매매대금으로 지급한 금액은 총 5억8천만원으로 알고 있으나, 청구인이 실제로 받은 금액은 5억원이고, 나머지 쟁점금액 8천만원은 김○○○에게 소개비로 지급되었으므로 청구인의 실지양도가액을 5억8천만원으로 보는 경우 쟁점금액은 청구인의 필요경비(양도비)로 인정되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점토지 매수자들의 사실확인서, 김○○○이 사용하던 ○○○공인중개사 사무실의 소유자인 김○○○의 확인서, 김○○○과 부동산 중개사무소를 함께 사용하였다는 우○○○의 확인서 등을 제시하면서 쟁점금액이 김○○○에게 지급되었다고 주장하나, 쟁점금액이 통상의 중개수수료로는 과다한 금액이고, 객관적인 증빙없이 사건 관련인의 사실확인서만으로 쟁점금액이 김○○○에게 실제 지급되었다고 인정하기 어려우므로 쟁점금액을 청구인의 필요경비로 인정하지 아니하고 양도차익을 계산한 당초 처분은 정당하다.

 

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점금액 8천만원을 청구인의 양도비로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2002.12.30. 법률 제6852호로 개정되기 전의 것) 제95조 【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

(2) 소득세법 시행령(2002.12.30. 대통령령 제17825호로 개정되기 전의 것) 제163조 【양도자산의 필요경비】 ⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청 전산자료와 청구인의 취득세 및 등록세 납부영수증 등에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 2002.10.2. 취득하였다가 취득한지 약 8일만인 2002.10.10. 양도한 것으로 확인된다(소유권 이전등기 접수일 기준).

(2) 쟁점토지의 취득 및 양도당시 매매계약서상 중개인은 모두 ○○○공인중개사 사무소 김○○○으로 기재되어 있으며, 동 매매계약서상의 대금 지급조건은 아래 <표1>과 같다.

○○○

즉, 쟁점토지의 양도와 관련하여 청구인이 2002.11.18. 처분청에 제출한 양도차익예정신고서 등에 의하면, 쟁점토지의 실지취득가액이 4억7천만원, 실지양도가액이 5억원, 중개수수료가 4백만원으로 기재되어 있으나, 처분청이 쟁점토지의 매수자들로부터 확인한 매매계약서에는 실지양도가액이 5억8천만원으로 기재되어 있다.

(3) 처분청이 쟁점토지의 매수자 이○○○으로부터 확인한 쟁점토지의 매매대금의 실제 수수내역은 아래 <표2>와 같다.

○○○

(4) 이상의 조사내용에 기초하여 처분청은 청구인의 실지양도가액을 5억8천만원으로 보았는 바, 청구인은 쟁점토지의 매매차익 1억1천만원 중 청구인은 3천만원만 수취하였고 나머지 8천만원은 김○○○이 수취하였다고 주장하면서, 청구인이 쟁점토지를 취득하여 단기에 양도하게 된 경위 및 김○○○의 수수료 발생내역 등에 대하여 다음과 같이 소명하고 있다.

(가) 청구인은 2002년 6월초 다른 곳에서 부동산 중개사무소의 종업원으로 근무하던 김○○○이 ○○○ 일대가 재개발지역으로 지정되었으니 그 곳에 점포를 얻어 동업을 하자고 제의하여 청구인이 2002.6.15. 보증금 1천만원, 월세 60만원에 지물포 및 인테리어 점포로 사용 중이던 ○○○ 68-51번지의 상가를 임차하고, 1,200만원을 투자하여 집기 및 비품을 구입한 후, 운영은 김○○○이 알아서 하기로 하고 김○○○의 공인중개사 자격증으로 ‘○○○공인중개사 사무소○○○’를 개업하였다.

(나) 그러던 중 김○○○이 청구인에게 쟁점토지를 4억7천만원에 매매계약만 해주면 즉시 제3자에게 매각하고, 중도금도 매수인으로부터 받아 지급하겠으며, 매각즉시 3천만원을 남겨 주겠다고 제의하여 청구인이 쟁점토지를 취득 및 양도하게 되었다.

(다) 청구인은 김○○○에게 매매계약서 작성 및 소유권 이전등기에 관한 사항을 모두 위임하였고, 김○○○의 요청에 따라 2002.9.5. 쟁점토지의 전소유자 이○○○와 쟁점토지를 청구인이 4억7천만원에 취득하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하는 한편, 2002.9.6. 쟁점토지의 매수자들과 청구인이 쟁점토지를 매수자들에게 5억8천만원에 양도하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하였으며, 2002.10.2. 이광자에게 잔금을 지급함과 동시에 청구인의 명의로 쟁점토지에 대한 소유권 이전등기를 접수하였다가, 매수자들로부터 계약금 및 1차 중도금 일부만 받고, 나머지 중도금 및 잔금 약 4억3천만원을 지급받지 못한 상태에서 2002.10.10. 매수자들로부터 잔금 지급 확약을 받은 김○○○의 요구로 매수자들에게 미리 소유권 이전등기를 해주고, 나머지 매매대금은 위 <표2>에 나타난 바와 같이 2002.10.22.까지 모두 지급받게 되었다.

(라) 이 과정에서 청구인과 김○○○ 사이에 수수료 분쟁이 발생하였고, 김○○○은 청구인에게 중간생략등기를 하자고 제의하였으나, 청구인은 이를 거절하고, 청구인이 실제로 수수한 매매대금에 맞추어 김○○○이 작성해 준 매매계약서에 의하여 이 건 양도신고를 하게 된 것이다.

(마) 결국, 청구인은 쟁점토지의 양도차익 1억1천만원 중 당초 김○○○과 약정한 3천만원만 받고, 나머지 8천만원은 김○○○이 갖기로 하였으며, 이 중 4,200만원은 청구인이 임차하였던 ○○○공인중개사 사무실 임차료 1천만원, 권리금 2천만원 및 시설비 1,200만원과 상계하여 ○○○공인중개사 사무소 사무실을 김○○○에게 인계하는 것으로 해결하고, 나머지 3,800만원은 김○○○에게 현금으로 지급하였다.

(5) 청구인은 청구주장이 사실임을 입증하기 위하여 쟁점토지 매수자들(정○○○, 이○○○)의 사실확인서와 김○○○이 사용하던 ○○○공인중개사 사무소로 사용하던 건물(이하 “쟁점사무실”이라 한다)의 소유자인 김○○○의 사실확인서 및 김○○○과 쟁점사무실을 함께 사용하였다는 우○○○의 사실확인서 등을 제출하였는 바,

(가) 쟁점토지 매수자들(정○○○, 이○○○)의 사실확인서(인감증명서 첨부)에는 “쟁점부동산은 김○○○이 주도하여 매매를 성사시켰고, 양도소득세에 관한 제반 서류도 김○○○이 작성하여 본인들은 날인만 하였으며, 실거래가와 차이가 나는 8천만원은 모두 김○○○이 사례비 및 부동산 수수료로 받은 것으로 알고 있고, 이에 김○○○이 모든 책임을 진다고 하였다”는 취지의 확인내용이 기재되어 있다.

(나) 김○○○의 사실확인서(인감증명서 첨부)에는 “김○○○은 김○○○이 부동산중개소의 사무실로 사용하던 건물의 건물주로서 청구인이 쟁점사무실을 보증금 1천만원에 임차하여 2002.6.25.자로 그 자리에 ○○○부동산○○○ 사무실을 개설한 바 있으며, 2002.10.25. 보증금 및 제반 권리에 대한 사항을 김○○○에게 이양해 달라는 청구인의 요구로 2002.10.26.자로 쟁점사무실을 김○○○에게 재임대한 사실이 있다”는 취지의 확인내용이 기재되어 있고, 첨부된 부동산 임대차계약서(계약일자 : 2002.6.15.)에는 청구인이 김○○○로부터 쟁점사무실을 보증금 1천만원, 월세 65만원에 2002.7.1.부터 24개월간 임차한 내역이 기재되어 있다.

(다) 우○○○의 사실확인서(인감증명서 첨부)에는 “우○○○은 김○○○의 지인으로 김○○○이 운영하는 쟁점사무실에 연락처를 두고 사무실을 공용하며 부동산 정보를 교환하고 매매연계를 하던 중 김○○○이 쟁점토지의 매매를 알선하면서 청구인과 김○○○간에 8천만원의 수수료 분쟁이 있었던 것을 알고 있으며, 결국 김○○○이 8천만원을 받게 된 것을 알고 있다”는 취지의 확인내용이 기재되어 있다.

(라) 청구인은 잔금을 지급받기 전인 2002.10.10.에 청구인이 매수자들에게 쟁점토지의 소유권 이전등기를 해 주게 된 근거로 대출금 지급 위임장(2002.10.10 작성)을 제출하였는 바, 동 위임장에는 쟁점토지의 매수자 이○○○이 ○○○은행으로부터 받은 대출금 3억3천만원을 청구인에게 지급하도록 하는 내용이 기재되어 있으며, 동 대출금은 2002.10.17. 청구인의 계좌○○○로 무통장입금된 것으로 확인된다.

(6) 이 건 심판심리일 현재 김○○○은 이미 사망하였고, 쟁점토지의 매수자 중 정○○○은 ○○○에 거주하고 있으며, 이○○○은 교회선교단의 일원으로 ○○○에 파견중에 있으나, 정○○○과 이○○○은 청구인과는 연락이 가능한 상태에 있는 것으로 조사되어 있다.

(7) 이상의 내용을 종합하여 살피건대, 쟁점토지가 취득한지 8일만에 단기 양도된 점과 김○○○이 공인중개사 사무실로 이용하던 쟁점사무실을 청구인이 김○○○로부터 임차한 사실이 있는 점, 쟁점토지의 취득 및 양도와 관련된 매매계약서상 중개인이 모두 김○○○으로 기재되어 있는 점, 쟁점토지의 매매계약서상 계약일자 및 매매대금의 수수시기가 실제 계약일자 및 매매대금의 수수시기와 일치하지 아니한 점 등으로 보아 청구인과 김○○○이 사실상 동업을 하였다는 청구주장이 사실로 보이고, 청구인과 쟁점토지의 매수자들이 제시한 매매계약서는 모두 쟁점토지의 양도신고를 위하여 김○○○ 또는 청구인이나 매수자들이 임의로 작성한 것으로 보이며, 쟁점금액 중 상당액이 김○○○에게 귀속된 것으로 보이는 점이 있다.

그러나, 김○○○은 이 건 심판심리일 현재 이미 사망하여 청구인이 김○○○의 금융거래내역 등을 확인하여 증빙자료로 제시하기는 어려울 것으로 보이므로 청구인이 김○○○에게 권리 양도하였다는 쟁점사무실을 임차하면서 실제로 소요된 비용(청구인이 김○○○에게 임차권 등과 상계하여 지급한 금액)이 얼마인지 여부와 김○○○의 계좌 입출금 내역(청구인이 김○○○에게 현금으로 지급하였다는 금액의 입금여부) 등을 처분청이 재조사하여 쟁점금액 중 김○○○에게 귀속되었거나, 청구인에게 귀속되지 아니한 것으로 확인된 금액을 청구인의 양도차익에서 제외하거나 양도비로 인정하는 것이 합리적이라고 판단된다.

 

5. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.