쟁점     부동산매매업을 영위한 것으로 보아 기준경비율에 의해 소득금액을 추계하더라도
(1) 총 분양대금과 청구인들이 실제로 수령한 대금과의 차액인 쟁점①금액을 주요경비인 외주가공비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부 (기각)

(2) 쟁점③토지도 외주가공비조로 대물변제한 것이므로 동 평가인인 쟁점②금액도 주요경비인 외주가공비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부 (인용)
 
 
 
 
  청구번호    2007중3378 결정일자    2009-06-26 세목    법인세
 
심판청구번호 조심2007중 3378(2009.6.26)

 

주 문

○○○세무서장이 2007.5.11. 청구인에게 한 법인세 2003사업연도 213,501,190원, 2004사업연도 242,380,180원, 2005사업연도 11,491,160원의 부과처분은,

1. 1,441,000,000원을 외주가공비로 보고, 청구인과 김○○○에게 귀속되는 금액(수입금액 비율)과 귀속 사업연도별로 금액을 계산하여, 동 금액을 익금에서 공제되는 매입비용(외주가공비)으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

2. 나머지 심판청구는 기각한다.

이 유

 

1. 처분개요

가. 김○○○(○○○영농조합법인 대표이사)는 1999.1.22. ○○○외 23필지 임야 2,021,267㎡(이하 “전체ⓛ토지”라 한다)를 26억4,500만원에 경락을 원인으로 취득하고, 청구인은 1998년~1999년 사이에 임야 등 123,813㎡(1998년~1999년에 ○○○ 외 39필지를 ○○○영농조합법인으로부터 45억9,391만원에, 1999.1.22. ○○○외 9필지를 6,370만원에 경락을 원인으로 취득, 이하 “전체②토지”라 하며, 전체ⓛ토지와 전체②토지를 “전체토지”라 한다)를 취득한 후, 김○○○와 청구인(이하 “청구인들”이라 한다)은 토지개발·분양 경험이 있는 안○○○에게 일정금액을 지급하기로 하는 약정을 체결하고 전체토지를 개발하여 분양하도록 하였다.

안○○○이 2003년~2005년도 중에 전체토지 2,145,080㎡중 1,286,405㎡를 전원주택지로 개발하여 그 중 912,334㎡(전체①토지 중 818,179㎡와 전체②토지 중 94,155㎡, 이하 “쟁점①토지”라 한다)를 제3자에게 분양한 분양대금 147억7,043만원 중에서 청구인들이 112억5,857만원을 수령한 후 전체토지의 개발 및 분양과 관련하여 청구인들과 안○○○간에 약정대금을 정산하면서 개발토지 중 분양자에게 소유권이전하지 않은 도로부지 218,581㎡(기준시가 평가액 6억4,943만원으로 전체ⓛ토지 중 189,354㎡와 전체②토지 중 29,227㎡, 이하 “쟁점②토지”라 한다)와 전체ⓛ토지 중 미개발임야인 858,675㎡(기준시가 평가액 15억7,100만원, 이하 “쟁점③토지”라 한다)를 안○○○에게 소유권 이전하여 주고, 택지로 개발된 토지 중 미분양 잔여토지(155,490㎡)는 청구인들 소유로 하였다.

한편, 청구인들은 안○○○에게 쟁점①, ②, ③토지(1,989,590㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 120억원에 일괄 양도한 것으로 하여 김○○○는 양도소득세 과세표준 및 세액(1억7,300만원)을 신고하고, 청구인은 해당 사업연도의 법인세를 결손(△9억4,200만원)으로 신고하였다.

나. ○○○지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 청구인들에 대한 세무조사를 실시한 결과, 청구인들이 안○○○에게 쟁점토지를 개발하여 제3자에게 분양하도록 하는 개발 및 분양위임방식에 의한 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 관련 과세자료를 ○○○세무서장과 ○○○세무서장(이하 “처분청들”이라 한다)에 통보하자, 처분청들은 쟁점토지의 분양과 관련하여 추계결정방법에 의하여 청구인들의 소득금액을 결정하면서 안○○○이 쟁점①토지를 제3자에게 분양하면서 수령한 분양대금 147억7,043만원과 청구인들이 안○○○에게 소유권 이전한 쟁점②토지와 쟁점③토지(②+③=1,077,256㎡)의 기준시가평가액 22억2,044만원을 합한 169억9,087만원을 총수입금액으로 하고, 주요장부가 미비한 것으로 보아 전체토지의 취득가액 중 쟁점토지의 취득가액인 70억9,755만원(매출원가)과 안○○○에게 소유권 이전한 쟁점②토지(도로부지)를 기준시가로 평가한 6억4,943만원을 개발토지의 주요경비인 외주가공비로 인정하고 총수입금액에 기준경비율(20.14%)을 적용한 34억2,306만원을 기준경비로 추가 인정하는 것으로 하여 2007.5.11. 청구인에게 법인세 2003사업연도 213,501,190원, 2004사업연도 242,380,180원, 2005사업연도 11,491,160원을 경정 고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2007.8.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청들은 청구인들이 쟁점토지 양도와 관련하여 부동산매매업을 영위한 것으로 보고 추계결정방법을 적용하여 소득금액을 산정하면서, 개발완료 후 안○○○에게 소유권 이전한 쟁점②토지(218,581㎡, 도로부지)에 해당하는 6억4,943만원을 주요경비인 외주가공비로 인정하였으나, 쟁점②토지 외에도 외주가공비조로 35억1,186만원(분양대금 147억7,043만원에서 청구인들이 실지 수령한 금액 112억5,857만원을 차감한 금액, 이하 “쟁점①금액”이라 한다)을 안○○○에게 지급한 사실이 있으므로 이를 소득금액 추계결정시 주요경비인 외주가공비로 인정하여야 한다.

(2) 처분청들이 이미 외주가공비로 인정한 쟁점②토지와 같이 쟁점③토지도 안○○○에게 대물변제로 소유권을 이전한 사실이 있으므로 쟁점③토지에 해당하는 금액 15억7,100만원을 외주가공비로 인정하여야 하고, 15억7,100만원에서 통상적으로 인정되는 법정중개수수료(1천분의 9)에 상당하는 1억3,000만원을 차감한 14억4,100만원(이하 “쟁점②금액”이라 한다)이 외주가공비에 해당하므로 이 금액 또한 필요경비로 추가 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 김○○○와 안○○○ 사이에 체결된 쟁점토지의 양도와 관련된 지분약정서를 보면, 쟁점토지의 총분양대금 중에서 100억원(90억원은 토지대금, 10억원은 개발공사비)을 차감한 개발이익에 대하여 청구인들과 안○○○이 60:40의 비율로 안분하기로 약정한 대로 당초 개발공사비를 10억원으로 보고 있고, 처분청들이 이미 소득금액을 추계결정하면서 외주가공비로 인정한 주요경비(취득가액 70억9,755만원, 쟁점②토지에 상당하는 6억4,943만원)외에 총수입금액에 기준경비율을 적용하여 청구인들이 주장하는 쟁점①금액과 유사한 34억2,306만원을 기준경비로 추가 인정한 사실이 있고, 객관적인 증빙서류와 신고자료가 없어 쟁점①금액을 주요경비로 인정할 수 없다.

(2) 청구인들에 대한 세무조사과정에서 개발담당자인 안○○○이 김○○○로부터 소유권을 이전받은 쟁점③토지(임야 858,675㎡, 기준시가 15억7,100만원)는 쟁점①토지와 쟁점②토지의 위탁개발 및 분양과 관련된 수수료로 받은 것이라고 진술한 바 있어, 당해 수수료는 외주가공비에 해당하지 않으므로 쟁점②금액을 추가로 인정하여야 한다는 청구인들의 주장도 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인들의 소득금액을 추계조사결정방식에 의하여 산정하는 경우에 있어 쟁점①금액을 매입비용인 외주가공비로 인정하고, 쟁점②금액도 공사대금의 대물변제로 보아 외주가공비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 법인세법 제15조【익금의 범위】① 익금은 자본 또는 출자의 납입 및 이 법에서 규정하는 것을 제외하고 당해 법인의 순자산을 증가시키는 거래로 인하여 발생하는 수익의 금액으로 한다.

제19조【손금의 범위】① 손금은 자본 또는 출자의 납입 및 이 법에서 규정하는 것을 제외하고 당해 법인의 순자산을 감소시키는 거래로 인하여 발생하는 손비의 금액으로 한다.

제66조【결정과 경정】③ 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 법인세의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 추계할 수 있다. (1998. 12. 28. 개정)

(2) 법인세법시행령 제104조【추계결정 및 경정】① 법 제66조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1998. 12. 31. 개정)

1. 소득금액을 계산함에 있어서 필요한 장부 또는 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우 (1998. 12. 31. 개정)

② 법 제66조 제3항 단서의 규정에 의한 추계결정 또는 경정을 하는 경우에는 다음 각호의 1의 방법에 의한다. (1998. 12. 31. 개정)

1. 사업수입금액에서 다음 각목의 금액을 공제한 금액을 과세표준으로 하여 그 세액을 결정 또는 경정하는 방법. 이 경우 공제할 금액이 사업수입금액을 초과하는 경우에는 그 초과금액은 없는 것으로 본다. (2001. 12. 31. 개정)

가. 매입비용(사업용고정자산의 매입비용을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)과 사업용고정자산에 대한 임차료로서 증빙서류에 의하여 지출하였거나 지출할 금액 (2001. 12. 31. 개정)

다. 사업수입금액에「소득세법 시행령」제145조의 규정에 의한 기준경비율(이하 “기준경비율”이라 한다)을 곱하여 계산한 금액

(3) 소득세법시행령 제145조【기준경비율 및 단순경비율】① 제143조 제3항의 규정에 의한 기준경비율ㆍ단순경비율 및 배율은 국세청장이 규모와 업황에 있어서 평균적인 기업에 대하여 업종과 기업의 특성에 따라 조사한 평균적인 경비비율을 참작하여 기준경비율심의회의 심의를 거쳐 결정한 경비율 및 배율로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 조사청의 조사복명서에 의하면, 청구인은 1998년~1999년 중에 전체②토지인 임야 등 123,813㎡를 ○○○영농조합법인 등으로부터 46억6,500만원에 취득하였고,

김○○○(○○○영농조합법인의 대표이사)는 1999.1.22. 전체①토지인 임야 2,021,267㎡를 24억3,300만원에 경락을 원인으로 취득한 것으로 나타난다.

(2) 조사청의 조사복명서에 의하면, 전체토지의 개발과 분할양도 및 잔여 토지면적의 내역은 아래 <표1>과 같다.

○○○

(3) 처분청들이 제시한 경정·결정결의서에 의해 처분청들의 청구인들에 대한 과세내역을 보면, 청구인들이 안○○○에게 쟁점토지를 일괄매매한 것(양도소득세 과세대상)이 아니라, 청구인들이 전체토지 중 쟁점①,②토지를 개발하여 제3자에게 매매하도록 하는 개발·매매위임방식으로 부동산매매업을 영위한 것으로 확인하여 부동산매매업으로 과세하면서 투입된 개발비용 등 구체적인 증빙이 없어 청구인들의 소득금액계산을 위한 중요한 장부 등의 증빙이 없는 것으로 보고 추계결정방식을 적용하여 소득금액을 계산하여 법인세와 소득세를 경정·결정한 것으로 나타난다.

(4) 심리자료에 의해 처분청들의 청구인들에 대한 수입금액 산정내역을 보면, 개발담당자인 안○○○이 쟁점①토지를 제3자에게 분할양도하면서 받은 147억7,043만원과 안○○○에게 대물변제로 소유권 이전한 쟁점②,③토지를 분양매매한 것으로 보아 동 토지를 공시지가로 평가한 22억2,044만원(쟁점②토지 6억4,943만원 및 쟁점③토지 15억7,100만원)을 포함하여 총 169억9,087만원을 청구인들의 수입금액으로 산정한 것으로 나타난다.

(5) 처분청들의 손금(필요경비) 중 주요경비의 인정내역을 보면, 쟁점③토지는 안○○○이 청구인들로부터 ‘수수료’조로 받은 것으로 보아 주요경비에서 제외하고, 쟁점토지 양도시 청구인들로부터 쟁점토지의 매매를 위임받은 안○○○이 개발 및 매매 후 수령한 수입금액 147억7,043만원에서 청구인들이 안○○○으로부터 실제 수령한 112억5,857만원과의 차액 35억1,186만원에 대하여는 쟁점토지 개발과정에서 실지공사를 한 다수의 사업자와 지급처 등이 불분명하다고 보아 아래와 같이 추계방식에 의하여 총 111억7,004만원을 필요경비 등으로 인정한 것으로 나타난다.

(가) 매입비용인 취득가액으로 전체토지의 매입가액 중 쟁점토지에 해당하는 70억9,755만원을 토지 매출원가로 인정하였다.

(나) 개발택지의 도로부지관리조건으로 안○○○에게 소유권 이전한 쟁점②토지(218,581㎡, 도로부지)를 기준시가로 평가한 6억4,943만원을 외주가공비로 인정하였다.

(다) 총수입금액에 기준경비율(2003년 10.2%, 2004년·2005년 각 23.2%)을 적용한 34억2,306만원을 기준경비로 인정하였다.

(6) 처분청들이 제시한 경정·결정결의서에 의하면, ○○○영농조합법인의 전체①토지의 양도 관련 소득금액계산내역과 김○○○ 소유 전체②토지 양도 관련 소득금액계산내역은 다음 <표2, 3>과 같이 나타난다.

○○○

(7) 안○○○은 쟁점토지를 청구인들을 대리하여 개발 및 매매한 자임을 진술(2006.6.20.)한 바 있고, 쟁점①, ②토지의 개발담당자 안○○○은 2002년부터 2006년까지 쟁점①, ②토지의 개발공사비로 투입된 22억2,400만원을 김○○○에게 지급요청을 하였으나, 김○○○는 쟁점토지를 매매하여 경비를 조달하도록 지시함에 따라 쟁점①토지의 양도대금에서 김○○○에게 일정금액을 송금한 후 잔액으로 개발비 등 경비를 지출하였다고 진술한 점과 쟁점토지 중 안○○○이 청구인들로부터 소유권 이전받은 쟁점②,③토지 중 도로부지로 제공된 쟁점②토지(218,581㎡)를 제외한 쟁점③토지(858,675㎡)는 쟁점토지의 개발 및 매매와 관련된 ‘수수료’조로 대물변제 받은 것이라고 진술한 사실이 2006.12.20. 안○○○이 작성한 문답확인서(○○○지방국세청에 방문하여 작성)에 나타나고, 또한 안○○○이 조세심판원에 내원(2008.8.21.)하여 쟁점③토지는 ‘수수료’조로 소유권이전 받은 것으로 진술하였다.

또한, 2005.12.14. 검찰고발사건에 대한 조사시 김○○○는 쟁점①,②토지의 개발 및 양도행위의 주체가 청구인들로 안○○○은 청구인들의 위임을 받아 전체토지에 도로 및 다리 개설, 분할 등 종합적인 개발과 분양행위를 수행한 것이라는 진술을 한 것으로 미루어 볼 때, 청구인들과 안○○○의 관계는 청구인들이 쟁점토지를 안○○○에게 일괄양도한 것이라기보다는 청구인들이 안○○○에게 쟁점①,②토지의 개발 및 매매를 포괄적으로 위탁한 위·수탁관계로서 전체토지의 개발 및 분양은 청구인들의 책임하에 이루어졌고 안○○○은 전체토지의 개발 및 분양수행의 관리자로서 업무를 수행한 것으로 보인다.

(8) 먼저, 쟁점①금액을 외주가공비로 인정할 수 있는지에 대하여 본다.

(가) 처분청들의 과세내역에 의하면, 쟁점토지의 양도와 관련된 총수입금액(169억9,087만원)에 대응하는 손금(필요경비)로 처분청들이 111억7,004만원을 인정하여 총소득금액을 58억2,141만원으로 결정함으로써 총수입금액 대비 65.7% 상당액을 청구인들이 손금(필요경비)로 인정받았는 바, 청구인들의 입장에서는 쟁점②,③토지의 매매가액을 포함한 총 수입금액(169억9,087만원)중에서 청구인들이 안○○○으로부터 현금으로 받은 분양대가(112억5,857만원)를 차감한 미수령액인 57억3,230만원(쟁점②토지 6억4,943만원과 쟁점③토지 15억7,100만원 포함)중 40억7,249만원[총 손금(필요경비) 인정액 111억7,004만원 중 전체토지의 취득가액(70억9,755만원)을 차감한 잔액]은 개발비용으로 보아 필요경비(가공비 등)등으로 이미 인정받았으며, 나머지 차액인 16억5,981만원에 대하여는 손금(필요경비)로 인정받지 못한 것으로 보인다.

(나) 청구인들은 ‘수수료’란 재산을 보유한 자 등의 요청에 의하여 일정한 용역을 제공하고 대가로 받는 비교적 단순한 용역의 대가로 복합적이거나 포괄적인 용역에 대한 대가를 의미하는 것이 아니며,

안○○○이 2005.6.27. 청구인들과 체결한 약정서에 근거하여 청구인들에게 120억원을 입금할 의무를 진 대신 전체토지에 대한 포괄적인 개발관리·처분권을 획득하여 2,145,080㎡의 토지 위에 도로 및 다리 개설, 측량, 분할 등 종합적인 개발과 분양 및 매도 총괄 행위가 안○○○에 의하여 진행되었으나, 이를 개별적인 위·수탁이나 중개 등으로 볼 수 없는 것으로 안○○○이 청구인들로부터 소유권이전 받은 쟁점②토지와 쟁점③토지는 전체토지의 개발 용역 및 매매용역 수행대가로 보아야 하며, 아울러 안○○○이 개발작업 및 매도과정에서 수령한 대금 중 청구인의 예금계좌로 입금시키지 않고 관리한 35억원 상당의 수입이 있었으므로, 쟁점②토지뿐만 아니라 쟁점①금액(35억1,186만원)을 외주가공비로 인정하여야 한다고 주장하고 있다.

(다) 그러나, 쟁점①금액을 주요경비로 보아 손금(필요경비)으로 인정하는 경우, 쟁점토지를 개발 및 분양하면서 발생된 경비 전액을 기장하여 인정하는 것과 동일하고, 실제 지출된 개발비 등의 다수의 거래처가 확인되지 아니함에도 개발 및 분양위탁인(안○○○)에게 지급된 금액이라 간주하여 필요경비로 인정하는 결과가 초래되며, 실지로 개발공사를 수행하고 그 대가로 지급한 객관적인 증빙이 없는 점 등으로 볼 때 쟁점①금액을 주요경비(외주가공비)로 인정하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없는 것으로 판단된다.

(9) 다음, 쟁점②금액(쟁점③토지에 해당하는 금액)을 외주가공비로 인정할 수 있는지에 대하여 본다.

(가) 청구인들은 쟁점금액 중 김○○○가 안○○○에게 소유권 이전한 임야 858,675㎡의 평가액(15억7,100만원)에 대하여는 처분청들이 이미 외주가공비로 인정한 쟁점②토지(도로부지)와 동일한 유형으로 안○○○에게 소유권이전 된 것이므로 쟁점②금액을 외주가공비로 추가 인정하여야 한다고 주장한다.

(나) 청구인들이 외주가공비라고 주장하는 쟁점③토지의 양도경위를 보면, 쟁점①토지의 개발 및 분양과 관련하여 쟁점②토지와 같은 방식으로 안○○○에게 소유권이전된 것으로 나타나나,

조세심판원이 조사청에 조회한 결과 조사청은 쟁점③토지(858,675㎡)에 대하여는 세무조사과정에서 개발담당자인 안○○○이 쟁점③토지를 쟁점①토지의 매매수수료조로 대물변제 받은 것이라고 한 진술서(2006.11.20.)를 근거로 쟁점②토지와는 별개의 토지로 보아 매입비용인 외주가공비에서 제외하였다는 의견이다.

(다) 2006.12.20. 조사담당자가 안○○○의 사무실에 임하여 안○○○으로부터 진술 받은 것을 보면, 안○○○이 청구인들로부터 부동산 매매위탁을 받아 매도한 것으로 쟁점③토지를 수수료로 받았다고 진술하며 2005.6.27. 작성한 약정서를 제시한 것으로 나타나나,

2005.6.27. 약정서를 살펴보면, 전체토지의 매도대상토지의 개발과 매매 및 매도대금의 입금의무가액, 소유권이전에 대한 청구인들 측의 책무 및 절차 등에 대하여 약정이 있을 뿐, 전체토지를 안○○○이 개발 및 분양하면서 쟁점③토지에 상당하는 금액을 수수료로 지급한다는 내용은 없는 것으로 나타난다.

또한, 조사청의 조사담당자는 청구인들의 당초 법인세, 양도소득세 신고내용을 부인하고 청구인들의 수입금액 산정시 청구인들이 안○○○에게 전체토지의 개발 및 분양을 위탁하는 방식으로 부동산매매업을 수행한 것으로 조사하고, 쟁점①토지의 분양수입금액 147억7,043만원과 쟁점①토지의 개발 및 분양과 관련한 개발비 등 정산과정에서 청구인들이 안○○○에게 소유권 이전한 도로부지인 쟁점②토지(6억4,943만원)와 임야인 쟁점③토지를 대물변제한 것으로 인정하고, 동 토지를 기준시가로 평가한 15억7,100만원을 수입금액에 가산하여 총수입금액을 169억9,087만원으로 산정한 것으로 나타난다.

(라) 위 사실관계를 종합하여 보면, 처분청들의 청구인들에 대한 총수입금액구성 내역은 일반분양자로부터 수입한 147억7,043만원 외에도 개발 및 매매위탁의 정산과정에서 정산대금으로 안○○○에게 대물변제한 쟁점②토지 가액뿐만 아니라 쟁점③토지도 대물변제한 가액을 총수입금액에 포함한 사실이 토지등기부등본 및 경정결의서상 나타나는 점, 쟁점②토지에 대하여 처분청들이 이미 청구인들의 소득금액계산시 대물변제로서 외주가공비로 인정한 사실에 비추어 대물로 준 도로부지와 달리 볼 이유가 없어 보이며 쟁점②토지와 같은 성격으로 보이는 점, 안○○○의 진술과는 달리 처분청들과 청구인들 및 안○○○이 인정하는 2005.6.27. 약정서에는 ‘수수료’라는 표현이 기재되어 있지 아니한 점, 쟁점③토지에 해당하는 금액에 대해 안○○○에게 부동산분양대행업자(업종코드 : 940911)소득으로 보아 부가가치세와 종합소득세를 과세한 점, 쟁점③토지에 해당하는 15억7,100만원을 수수료로 보기에는 너무 많은 점 등으로 보아 15억7,100만원에서 법정 중개수수료 상당액인 1억3,000만원을 차감한 14억4,100만원에 대하여는 외주가공비로 인정하여 매입비용에 포함되어야 한다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부이유 있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.