쟁점 (1) 쟁점토지 양도대금의 99.88%를 수령한 2005.11.16.이 쟁점토지의 양도시기이므로 2006년 귀속으로 보아 양도소득세 과세함은 부당하다는 청구주장의 당부 (인용)
청구번호 2009부1923 결정일자 2009-06-30 세목 양도소득세
심판청구번호 조심 2009부1923(2009. 6. 30.)
주 문
○○○세무서장이 2008.12.10. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 57,221,860원의 부과처분은 이를 취소한다.
이 유
1. 처분개요
가. 청구인과 김○○○(이하 “청구인들”이라 한다)는 ○○○(이하 “쟁점토지”라 한다) 중 2분의 1 지분씩을 2004.9.3. 실지거래가액 558,000,000원에 취득하여 2005.11.10. ○○○(주)에 실지거래가액 829,380,000원에 양도하는 것으로 계약을 체결한 후, 2006.5.26. ○○○(주)로부터 잔금 1,000,000원을 지급받고, 2006.12.29. 소유권이전등기를 하였고, 청구인은 쟁점토지를 재촌?자경한 농지라 하여 청구인의 지분에 따라 기준시가를 적용하여 2006.7.3. 양도소득세를 예정신고하였다.
나. 처분청은 청구인들이 쟁점토지를 자경하지 아니하였다 하여 비사업용토지로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 청구인에게 2008.12.10. 2006년 귀속 양도소득세 57,221,860원을 경정?고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2009.2.26. 이의신청을 거쳐 2009.4.14. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인들은 2005.11.10. 쟁점토지에 대한 매매계약을 ○○○(주)와 체결하면서 전체 양도대금 829,380,000원에 대하여 2005.11.16.까지 모두 수령하고자 하였으나, 쟁점토지의 지목이 “답”으로서 「농지법」에 따라 매수인인 ○○○(주)가 곧바로 등기상 소유권이전이 어려움에 따라 2005.11.16.까지 828,380,000원을 수령한 후 잔금 1,000,000원은 2006.5.26. 지급하는 것으로 매매계약을 체결하였고, 2005.11.16. 대부분의 양도대금(계약금 + 중도금)을 수령(99.88%)하였기에 이에 대한 안전장치로서 ○○○(주)는 쟁점토지에 같은 날 매매예약을 위한 가등기를 설정하였고, 이후로 청구인은 쟁점토지에 대한 소유권을 행사한 사실이 없다.
이 같은 경우 대법원판례 및 심판결정례 등에서, ‘그 대가적 급부가 사회통념상 거의 전부가 이행되었다고 볼 만한 정도에 이른 사실상의 소유권도 양도의 개념에 포함되는 것’으로 판시하고 있고, 심사결정례에서도 ‘잔금이 청산되지 않았다 하더라도 사회통념상 거의 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금지급이 이행되었다고 한다면 양도로 볼 수 있는 것’이라고 보고 있으므로, 쟁점토지의 양도대금 중 지급이 거의 완료(99.88%)된 2005.11.16.을 쟁점토지의 양도시기로 보는 것이 타당할 것인 바, 2005년도 양도소득세는 기준시가 과세가 원칙이므로 처분청이 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 2006년 귀속 양도소득세를 실지거래가액으로 산정하여 경정?고지한 당초 처분은 부당하다.
나. 처분청 의견
원칙적으로 「소득세법 시행령」제162조의 규정에 의하여 쟁점토지의 양도시기는 잔금을 청산한 날이며, 청구주장과 같이 사회통념상 대금의 대부분이 지급된 날을 쟁점토지의 양도시기로 보아야 하는 경우에는 조세회피 목적이 있는 경우 아주 예외적으로 적용하여야 하는 것으로서, 2005.11.10. 청구인들과 ○○○(주) 간에 쟁점토지 매매계약서를 작성할 당시부터 잔금 1,000,000원을 2006.5.26. 지급하기로 쌍방이 협의하여 매매계약이 체결되었고, 체결된 내용대로 잔금이 실제 지급되었으므로 당초 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
쟁점토지의 양도시기가 양도대금의 대부분(99.88%)을 수령한 때(2005.11.16.)인지, 잔금 1,000,000원을 청산한 때(2006.5.26.)인지 여부
나. 관련법령
(1) 소득세법 (2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것)
제88조【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.
제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.(단서 생략)
제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
(2) 소득세법 (2005.12.31. 법률 제7837호로 개정된 것)
제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006월 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.
8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우
제104조의3【비사업용 토지의 범위】① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다.
1. 전?답 및 과수원(이하 이 조에서 “농지”라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지.(단서 생략)
(3) 소득세법 시행령
제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부?등록부 또는 명의 등에 기재된 등기?등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부?등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청의 이 건 양도소득세 과세경위를 보면, 청구인들은 쟁점토지를 2004.9.3. 2분의1 지분을 각각 취득하여 2005.11.10. ○○○(주)와 양도가액 829,380,000원의 쟁점토지 매매계약을 체결하고 2005.11.16.까지 양도대금 중 828,380,000원(99.88%)을 수령하고 잔금 1,000,000원(0.12%)을 2006.5.26.에 수령한 후 2006.7.3. 기준시가에 의하여 양도소득세를 계산하여 2006년 귀속 양도소득세 6,631,056원을 각각 예정신고?납부하였다.
이에 처분청은 쟁점토지에 대하여 양도시기가 2006년도이고, 청구인이 자경하지 아니한 비사업용토지에 해당한다고 보아 실지거래가액(양도가액 829,380,000원, 취득가액 131,000,000원)을 확인하여 청구인들의 지분에 따라 2006년 귀속 양도소득세 175,290,060원을 산정하여 청구인들에게 2008.8.19. 과세예고통지하자, 청구인들은 2008.9.19. 쟁점토지는 청구인들이 자경하여 비사업용토지가 아니며, 쟁점토지의 실지 취득가액은 131,000,000원이 아닌 558,000,000원이므로 당초 처분이 부당하다는 내용으로 과세전적부심사청구를 제기하였고, 처분청은 청구인들의 쟁점토지 자경사실은 인정하지 아니하고, 실지 취득가액은 558,000,000원임 확인하여 청구인에게 2008.12.10. 2006년 귀속 양도소득세 57,221,860원을 경정?고지하였다.
(2) 청구인은 쟁점토지 양도가액 829,380,000원 중 잔금 1,000,000원을 제외한 대부분의 금액을 2005.11.16. 모두 지급받았으므로, 잔금이 청산되지 아니하였다 하더라도 사회통념상 거의 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금지급이 이해되었다고 한다면 양도로 볼 수 있는 것○○○이므로 쟁점토지의 실질적인 소유권은 2005.11.16. 매수자인 ○○○(주)에 이전된 것으로 보아야 하며, 같은 날 ○○○(주)가 쟁점토지에 가등기를 설정한 사실로 볼 때, 청구인이 더 이상 쟁점토지에 대한 실질적인 소유권을 행사할 수 없으므로 쟁점토지의 실질적 양도시기는 2005.11.16.로 보아야 한다고 주장한다.
(3) 이에 처분청은 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제162조의 규정에 의하여 쟁점토지의 양도시기는 잔금청산한 날이며, 청구주장과 같이 사회통념상 대금의 대부분이 지급된 날을 양도시기로 보아야 하는 경우는 조세회피 목적이 있는 경우 아주 예외적으로 적용하여야 하는 것○○○으로 2005.11.10. 청구인과 ○○○(주)에서 쟁점토지 매매계약이 체결되었고 체결된 내용대로 잔금이 실제 지급되었으므로 당초 처분은 정당하다는 의견이다.
(4) 청구인은 2006.7.3. 쟁점토지의 양도소득세를 기준시가에 의하여 신고하면서 쟁점토지의 양도대금 중 ○○○(주)로부터 잔금 1,000,000원을 수령한 2006.5.26.을 양도일로 하고, 2005.5.31.부터 2006.5.30.까지 적용되는 2005.1.1.기준 개별공시지가(㎡당 66,000원)을 적용하여 신고하였으며, 쟁점토지의 토지등기부등본상 소유권 이전 및 가등기 등 설정현황은 아래의 <표>와 같다.
○○○
(5) ○○○ 담당자가 청구인들 및 ○○○(주)에 유선으로 확인한 바에 의하면, 청구인들은 쟁점토지 매매계약서 작성시 2005.11.16. 매매대금의 대부분을 지급받고 ○○○(주)에서 가등기를 설정한 후, 잔금 1,000,000원은 6개월 이후인 2006.5.26. 지급받기로 한 이유로 청구인은 ○○○(주)의 요구대로 계약했을 뿐이라고 밝힌 사실이 있다.
○○○(주)측에서 계약내용에 대하여 밝힌 바에 따르면, ○○○(주)는 쟁점토지 인근인 ○○○에 연수원 부지를 보유하고 있으나, 쟁점토지 소재지인 ○○○ 일대가 2004년 12월 도시개발구역으로 지정되면서 개발 후 환지계획에 따른 감보율(60%)을 감안하여 쟁점토지를 매수할 필요가 있었고, 2005.11.10. 계약당시 쟁점토지에 ○○○에서 근저당권이 설정되어 있는 상태로 이중계약 방지 및 거래안전성 확보를 위해 6개월 정도의 기간을 두고 2005.11.16. 가등기 설정 후 2006.5.26. 잔금 1,000,000원을 지급하였다고 ○○○(주) 총무과에서 확인하고 있다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, 원칙적으로 양도시기는 「소득세법 시행령」제162조에서 규정하는 바와 같이 잔금을 청산한 날이나, 양도에 대한 대가가 사회통념상 거의 지급되었다고 볼만한 정도의 대금 지급이 이루어졌다면 그 대가가 지급된 시기를 양도로 볼 수 있을 것○○○인 바, 이 사건의 경우, 2005.11.16.까지 청구인은 ○○○(주)로부터 매매대금의 대부분인 99.88%를 지급받았고, 같은 날 매수자인 ○○○(주)에게 매매예약가등기를 설정하도록 함으로써, 청구인들이 더 이상 쟁점토지의 소유자로서 소유권 행사를 하지 아니한 점 등에 비추어, 매매대금 중 잔금이 1,000,000원인 상태로 남겨두고 대부분의 대금을 지급받은 2005.11.16. 사실상 쟁점토지의 양도시기로 볼 수 있다는 청구주장이 타당성이 있다고 보이므로○○○, 쟁점토지의 양도시기를 2005.11.16.로 하여 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세를 부과함은 별론으로 하더라도, 청구인이 양도대금의 대부분을 지급받은 2005.11.16.을 양도시기로 보지 아니하고 양도대금의 잔금인 1,000,000원을 지급받은 2006.6.26.을 쟁점토지의 양도시기로 보아 청구인에게 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 부과한 당초 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 「국세기본법」제81조 및 같은 법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
