쟁점 (1) 상속받은 토지위에 있는 타인소유 주택에서 발생할 주택보상비를 채무로 보아, 상속재산가액에서 240백만원(4채 × 60백만원)을 채무로 공제하여야 한다는 청구주장의 당부 (기각)
청구번호 2009중2807 결정일자 2009-11-27 세목 상속세
심판청구번호 조심 2009중2807(2009. 11. 27.)
주 문
심판청구를 기각한다.
이 유
1. 처분개요
가. 청구인은 2006.10.12. 아버지 김○○○의 사망 후 처분청에 상속세를 신고하면서 상속재산가액 중 경기도 ○○○(이하 “쟁점토지”라 함) 지상에 있는 타인소유 주택 5채에 대하여 주택 소유자 각각의 보유한 주택의 가치를 채무로 보아 2006년 주택공시지가를 토지와 건물로 안분한 금액으로 주택가액을 계산하여 6,054,120원으로 평가하여 2007.4.12. 상속세 635,368,360원을 신고?납부하였고, 처분청은 2007.10.24. 청구인의 당초 신고내용대로 상속세 결정하였다.
나. 청구인은 2007.10.8. 쟁점토지 중 경기도 ○○○에 대하여 상속인 중 1인인 김○○○이 주택 소유자 이○○○으로부터 60,000,000원에 매수하는 계약을 체결한 후 2009.2.13. 나머지 쟁점토지 지상위 주택 4채의 가치를 각각 60,000,000원으로 평가하여 합계 240,000,000원을 쟁점토지의 채무로 보아야 한다는 취지의 경정청구를 제기하였고 처분청은 상속개시일로부터 6개월 전후에 해당하지 않음을 이유로 2009.4.13. 경정청구 거부통지를 하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2009.7.10. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
피상속인의 생전에 쟁점토지 지상에 타인들이 건물을 지어 무허가, 혹은 건물 등기를 하고 거주하고 있는 상황으로서, 상속개시당시 해당거주자들은 자신들을 퇴거시키려면 1호당 1억원 이상을 가져와야 자신들이 동일한 규모의 주택을 구할 수 있도록 전세자금이라도 보상하여야 한다는 입장이었고, 그러한 조건이 아니면 상속인들이 접근조차 할 수 없도록 강하게 반발하고 있어 상속인들은 지주로서 권리를 전혀 행사할 수 없는 실정으로서, 당초는 달리 합리적인 평가방법을 찾지 못하여 2006년 주택공시가격으로 평가한 것이며, 이후에 쟁점토지 지상에 있던 건물 중 경기도 ○○○ 지상의 주택 42.25㎡의 소유자 이○○○으로부터 2007.10.30. 60,000,000원에 매입하여 철거하면서 잔존하는 지상건물들의 지상권 평가액을 건물 4채 × 60,000,000원 = 240,000,000원으로 계산한 것이며,
「상속세 및 증여세법」제14조 제1항 제3호에 의한 ‘채무’라 함은 상속개시당시 피상속인이 부담하여야 할 확정된 채무로서, 이 건의 경우 피상속인이 생존하였더라면, 그 시점에서 이행하였어야 할 보상금액으로서 건물 소유자들은 40 ~ 50년 전부터 위 지상에서 주택을 짓고 살고 있던 자들로서 합법적인 건물 소유권 등기를 하였거나 건물 소유권 등기는 하지 않았지만 지상권설정 계약이나 지상권 등기를 하지 않고 그보다 훨씬 강력한 효력의 수단인 소유권자로서의 지위를 가지고 토지소유자에게 대항하는 현 상황을 보건데, 이 건 상속재산가액에서 타인 소유건물에 대하여는 합리적인 지상권 상당액을 차감하여 상속세액을 계산함이 타당하다고 판단된다.
그렇다면 위 지상권 평가액을 산정할 때, 상속시점에서 건물 혹은, 주택소유자들은 이미 20년 이상 점유를 하고 시효 취득을 이룬 자들로서, 피상속인이 생존해 있더라도 보상금액 산정은 인근지역의 유사자산의 취득가액인 대체가액을 지불해야만 온전한 보상완료 및 토지이용이 가능했으리라고 볼 때, 상속개시당시의 전후 6개월 내에 해당하지 않는 거래금액은 인정할 수 없다는 논리는 법리를 오해한 것이라 판단되며, 오히려 상속개시 당시 인근 유사규모의 전세금이 6천만원 ~ 1억원 정도를 호가한 상황을 감안한다면 청구인 등이 인근지역의 유사 규모의 전세금 중 최저가격인 6천만원에 1채의 건물을 인수하고 그에 터잡아 잔존 4채의 주택에 대하여 지상권 평가액을 60,000,000원 × 4채 = 240,000,000원의 논리로 채무공제한 것은 지극히 정당한 청구라고 판단된다.
나. 처분청 의견
시가로 인정될 수 있는 거래금액은 상속개시일 전후 6월에 있는 가액으로서 청구인이 주장하는 거래가액은 이에 해당하지 아니하며, 지상권에 대한 평가방법을 「상속세 및 증여세법 시행령」 제51조와 같은 법 시행규칙 제16조에 규정하고 있으므로 이 방법에 따라 평가하는 것이 타당하다.
또한 「상속세 및 증여세법」에서 정하고 있는 채무는 명칭여하에 불구하고 상속개시당시 피상속인이 부담하여야 할 확정된 채무로서 같은 법 제14조에서 정하고 있는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것이어야 하지만 청구인이 주장하고 있는 채무에 대한 일체의 증빙을 제출한 바 없으므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
상속받은 토지위에 있는 타인 소유 주택에서 발생할 주택보상비를 채무로 보아, 상속재산가액에서 240,000,000원(4채×60,000,000원)을 채무로 공제하여야 한다는 청구주장의 당부
나. 관련법령 등
(1) 상속세 및 증여세법
제14조【상속재산의 가액에서 차감하는 공과금 등】① 거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 상속개시일 현재 피상속인이나 상속재산에 관련된 다음 각호의 가액 또는 비용은 상속재산의 가액에서 차감한다.
1. 공과금
2. 장례비용
3. 채무(상속개시일전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무와 상속개시일전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 진 증여채무를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)
② 비거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 다음 각호의 가액 또는 비용은 상속재산의 가액에서 차감한다.
1. 당해 상속재산에 관한 공과금
2. 당해 상속재산을 목적으로 하는 유치권ㆍ질권ㆍ전세권ㆍ임차권(사실상 임대차계약이 체결된 경우를 포함한다)ㆍ양도담보권 또는 저당권으로 담보된 채무
3. 피상속인의 사망당시 국내에 사업장이 있는 경우로서 비치ㆍ기장한 장부에 의하여 확인되는 사업상의 공과금 및 채무
③ 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 상속재산의 가액에서 차감하는 공과금 및 장례비용의 범위는 대통령령으로 정한다.
④ 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 상속재산의 가액에서 차감하는 채무의 금액은 대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것이어야 한다.
(2) 상속세 및 증여세법 시행령
제10조【채무의 입증방법 등】① 법 제14조 제4항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것”이라 함은 상속개시당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각호의 1에 의하여 입증되는 것을 말한다.
1. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류
2. 제1호 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류
(3) 민법
제279조【지상권의 내용】지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.
제280조【존속기간을 약정한 지상권】① 계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다.
1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년
2. 전호이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년
3. 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년
② 전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청의 이 건 상속세 경정청구 거부처분 경위를 보면, 청구인은 2006.10.12. 아버지로부터 상속받은 쟁점토지 4필지 지상에 타인이 각각 장기간 5채의 주택을 소유한 데 대하여 그 보유주택의 가치를 채무로 평가하면서 상속세 신고당시 주택공시지가 중 주택가액을 안분한 평가액을 채무액으로 공제하였다가 이후 2007.10.8. 상속인 중 1인인 김○○○이 쟁점토지 중 1필지인 경기도 ○○○의 소유자 이○○○과 60,000,000원에 매수하는 매매계약을 체결함에 따라 2009.4.13. 매매가액 60,000,000원을 나머지 4채의 매매사례가액으로 하여 합계 240,000,000원을 쟁점토지 지상위에 거주하는 타인에게 갚아야 할 채무액으로서 상속재산에서 공제하여야 한다는 취지의 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 매매계약체결일이 상속개시전후 6월이 경과되었다는 이유로 경정청구 거부통지하였다.
(2) 국세청 통합전산망에 의하면 이 건 상속재산의 상속인은 청구인, 김○○○ 외에 김○○○의 사망으로 자녀2인○○○인 것으로 나타나며, 청구인이 2009.2.13. 처분청에 제출한 상속세과세표준신고 및 자진납부계산서의 수정신고 내용을 보면, 당초 신고서 ‘채무’란에 종류는 ‘지상권○○○, 발생연월일은 2003.11.24., 채권자는 신○○○ 외 3인으로 하여 채무액 6,054,120원으로 당초 신고하였다가 240,000,000원으로 수정신고한 사실이 나타난다.
(3) 상속재산 중 경기도 ○○○는 상속인 중 김○○○이 2006.10.12. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 하여 2007.4.11. 등기접수하여 취득한 것으로 등기부등본에 나타나며, 김○○○은 지상 위 주택 소유자 이○○○과 2007.10.8. 매매계약서를 체결하면서, 상기 토지 지상위의 등기된 건축물 42.25㎡ 이외 토지 지상 모든 건축물에 대하여 총 매매금액은 60,000,000원(계약금은 6,000,000원, 잔금은 54,000,000원)이며 잔금은 2007.10.30. 지급하는 것으로 매매계약서에 기재되어 있음이 나타난다.
(4) 청구인은 상속인 김○○○이 취득한 상기 주택의 취득가액 60,000,000원을 매매사례가액으로 하여 아래 <표1>의 쟁점토지 지상의 나머지 무허가 주택 4채도 60,000,000원으로 평가하여 240,000,000원을 채무로 공제할 것을 주장하고 있다.
○○○
(5) ○○○시장이 작성한 2008년도 9월 주택분 재산세 정기과세내역서 및 2006.6.1.기준 주택분 과세대상물건 명세서에 의하면, 쟁점토지 지상에 아래 <표2>와 같이 타인 소유의 주택이 있는 것이 나타난다.
○○○
(6) 이상의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 상속재산 중 쟁점토지 4필지 지상에 존재하는 타인소유 주택 5채에 대하여 그 주택 소유자가 지상권을 소유하고 있으므로 이 중 1채의 주택의 매매된 가액 60,000,000원을 매매사례가액으로 평가하여 타인 소유 주택 4채를 240,000,000원으로 평가하여 이를 상속재산가액에서 채무로 공제하여야 한다고 주장하나,
관련 법령을 보면, 「상속세 및 증여세법」제4항 및 같은 법 시행령 제10조에 의하면 상속재산 가액에서 차감하는 ‘채무’는 상속개시당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 증빙에 의하여 입증되는 것이어야 하며, 이 경우 “채무”라 함은 상속개시 당시 피상속인이 부담하여야 할 확정된 채무로서 공과금 외의 모든 부채를 말한다 할 것인 바, 상속개시일인 2006.10.12.로부터 약 1년이 지난 2007.10.8. 상속인 중 1인이 쟁점토지 중 1필지 지상에 등기된 주택 42.25㎡ 소유자와 60,000,000원에 취득하는 매매계약을 체결하였다 하여 그 가액을 상속개시당시 피상속인이 부담하여야 할 확정된 채무액으로 보기 어려우므로 청구인이 쟁점토지 지상의 1채 주택을 60,000,000원에 매수하였다 하여 이를 매매사례가액으로 하여 나머지 타인소유 주택 4채를 240,000,000원에 평가하여 이를 채무로 보아 상속재산가액에서 공제하여 달라는 경정청구에 대하여 이를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
