쟁점(1) 교환으로 취득한 쟁점토지의 취득가액이 불분명하다 하여 환산취득가액을 적용하여 과세한 처분의 당부(당사자간 합의하여 고환한 가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부) (기각)
 
청구번호 : 2009서1875 결정일자 : 2010-02-11 세목 : 양도소득세
심판청구번호 조심2009서 1875(2010. 2. 11)

 

주 문

심판청구를 기각한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 2004.11.15. ○○○으로부터 ○○○ 임야 8,922㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구인 소유의 ○○○, 4 토지 992㎡, 건물 477.66㎡(이하 ○○○이라 한다)와 교환하여 취득하고 2006.8.1. 주식회사 ○○○이라 한다)에 양도한 후 실지거래가액으로 양도차익(양도가액 242,900천원, 취득가액 270,000천원)을 산정하여 양도소득과세표준 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액 270,000천원이 전 소유자인 ○○○이 신고한 양도가액 54,000천원과 상이한 사실을 확인하고, 청구인이 신고한 취득가액을 부인하면서 양도가액은 실지거래가액인 200,000천원으로, 취득가액은 교환으로 취득하여 불분명하다고 보아 실지양도가액을 기준시가로 환산한 금액 143,750천원으로 하여 양도차익을 산정하고 2009.2.13. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 26,374,580원을 경정?고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.4.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점토지를 교환으로 취득할 당시 청구인이 소유하던 ○○○과 교환하면서 쟁점토지의 소유자이던 ○○○이 인감증명을 첨부하여 실지취득가액을 270백만원으로 상호 평가한 후 교환계약서(이하 “부동산교환계약서”라 한다)와 부동산거래사실확인원을 작성하였고, 실지취득가액 270백만원은 청구인과 ○○○이 서로 합리적이라고 판단한 금액으로 교환당시 ○○○의 기준시가가 266백만원이었으며 ○○○ 양도에 대한 양도소득세 결정결의서에 양도가액을 기준시가인 266백만원으로 결정한 바 있으므로, 쟁점토지의 취득가액은 실지거래가액인 270백만원으로 보아야 하고, 아니면 적어도 처분청에서 이미 인정하고 결정한 266백만원으로 보아야 함에도 당해 토지의 취득가액을 환산한 취득가액으로 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 서로 이전할 것을 약정함으로써 성립하는 계약으로서 양도소득세의 과세대상이 되는 거래가 단순한 교환인 경우에는 당사자간의 자의적인 교환가격 산정으로 인하여 실지거래가액을 확인할 수 없다 할 것인 바, 청구인은 부동산교환계약서 등을 통하여 쟁점토지의 취득가액을 270백만원이라 주장하고 있지만 당해 교환계약서상 교환조건에 따라 양도차익이 정산되지 아니하였고, 채무인수액이 390백만원인 점을 감안하면 270백만원은 객관적인 교환가액이 아니라 임의로 평가한 양도?양수가액에 불과하며, 270백만원도 부동산교환계약서상 기재가액이 아니라 부동산거래사실확인원에 별도로 기재한 가액일 뿐 아니라 ○○○이 이후 쟁점토지의 양도가액을 54백만원으로 하여 신고한 결과 청구인이 주장하는 취득가액과 일치하지 아니하고 교환가액 또한 객관적인 감정가액이 아니며 매매사례가액도 존재하지 아니하여 취득당시 실지거래가액으로 인정하기 어려운 만큼 환산한 취득가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

교환으로 취득한 쟁점토지의 취득가액이 불분명하다고 하여 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법

제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우

8. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우

9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령

제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가

제1호의 매매사례가액 또는 × ―――――――――――――

동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가

제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────────

또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규 정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 ○○○과 교환하여 ○○○으로부터 쟁점토지를 취득하여 ○○○에게 양도한 후 실지거래가액에 의하여 양도가액을 242,900천원, 취득가액을 270,000천원으로 하여 양도소득세를 예정신고한 것에 대하여, 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액 270,000천원이 ○○○이 신고한 양도가액 54,000천원과 상이하다 하여 신고한 가액을 부인하고 양도가액을 200,000천원으로, 취득가액은 기준시가로 환산한 143,750천원으로 하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 사실이 경정결의서 등의 심리자료에 나타난다.

(2) 청구인 및 ○○○이 쟁점토지 및 ○○○에 대하여 양도소득세를 신고한 내역 등은 아래의 <표>와 같으며, 청구인이 2004.11.15. ○○○과 교환하면서 ○○○으로부터 쟁점토지를 취득한 사실 및 2006.7.31. 쟁점토지를 ○○○에게 200,000천원에 양도한 사실 등에 대하여는 당사자간에 다툼이 없다.

○○○

(3) 청구인은 부동산교환거래 당시 ○○○이 인감증명을 첨부하여 실지거래가액을 270,000천원으로 상호 평가하여 합의한 후 부동산교환계약서와 부동산거래사실확인원을 작성하였으므로 쟁점토지의 취득가액은 270,000천원이라고 주장하고 있으므로 이에 대하여 본다.

(가) 부동산교환계약서를 보면, 부동산중개업자 ○○○의 입회하에 2004.11.13.에 작성되었고, 교환물건은 쟁점토지와 ○○○이고 교환가액은 표시되어 있지 아니한 사실이 확인되며, 부동산거래사실확인원에 교환가액이 270백만원이며 교환차액은 70,000천원으로 기재되어 있는 한편, 문답서에는 청구인은 세입자가 들어오면 교환차액을 받아가기로 하였으나 당시 성매매 단속 등으로 인하여 모텔 영업이 안되어 세입자를 구하지 못하여 결국 받지 못한 것으로 진술되어 있고, 부동산교환계약서 특약사항에 ○○○ 융자금 390백만원은 ○○○이 승계하고 ○○○은 쟁점토지를 소유권이전등기함과 동시에 분할등기하며 청구인과 ○○○은 현지답사하여 서류일체를 검토하고 인지한 뒤 쌍방계약한다고 기재되어 있으나, 청구인이나 ○○○에게 융자금 390백만원이 실제 승계되지 아니하고 ○○○ 2006.12.28. 미등기 상태에서 ○○○을 최종 소유자인 ○○○에게 양도한 사실이 등기부등본 및 조사복명서에 나타난다.

(나) 부동산거래사실확인원에는 청구인과 ○○○이 부동산교환계약서를 작성한 후 교환가액을 표시하지 아니한 사실을 확인한 뒤, 2004.11.13. 인감증명서를 첨부하여 청구인과 ○○○이 쟁점토지를 270백만원에 양도?양수하였음을 인정하고 현금은 지급하지 아니하였지만 그 가액이 협의한 금액이라는 내용이 기재되어 있다.

(다) 청구인은 2004.6.2. ○○○ 토지 827㎡와 교환하여 ○○○으로부터 ○○○을 취득한 사실이 과세전적부심사결정서에 나타나고, 청구인이 2006.12.28. ○○○을 ○○○에게 양도한 것으로 신고하였다가 세무조사도중 ○○○이 아니라 ○○○과 2004.11.15. 쟁점토지와 교환하여 양도하였다 주장하며 인감증명서를 첨부하여 부동산교환계약서, 부동산거래사실확인원을 제시하고 있고, 처분청은 ○○○의 ○○○ 양도가액이 불분명하다 하여 기준시가 266백만원으로 추계결정한 사실이 당초 양도소득세 결정결의서 및 조사복명서에 나타나며, ○○○은 교환계약하여 ○○○을 취득한 뒤 등기를 이행하지 아니하고 ○○○ 일행에게 전매한 혐의가 있고, ○○○일행은 이를 다시 ○○○ 일행에게 미등기전매한 혐의가 있다는 내용이 조사복명서에 나타난다.

(라) ○○○의 취득경위를 보면, 청구인은 아래와 같이 ○○○ 토지 827㎡를 ○○○으로부터 92백만원에 매입하여 교환거래를 통하여 ○○○을 취득하면서 토지대금 100백만원을 정산한 후 인증서를 작성하여 교환하고 교환차액으로 ○○○ 연체금 대납금으로 교환계약서상 금액인 73,120천원보다 많은 84,820천원을 정산하고, ○○○ 체납세금으로 교환계약서상 금액인 11,405천원에서 추가된 11,519천원을 정산하고, 관련 취득세 및 등록세 합계 11,130천원을 지출하는 등 하여 ○○○을 결국 197,469천원에 취득한 사실이 해당 부동산교환계약서, 토지수령증?영수증, 연체금 등의 무통장입금증, 영수증 등에 의하여 확인된다.

○○○

(마) 부동산교환계약서에 ○○○ 융자금 390백원은 ○○○이 승계한다고 기재되어 있는데, ○○○ 전 소유자 ○○○이 ○○○ 부지) 및 같은 리 15-5을 공동담보로 하여 채권최고액 520백만원을 설정(채무액 390백만원은 표시되어 있지 아니함)한 이후 채무자를 변경하지 아니한 사실이 등기부등본에 나타나고, 청구인이 ○○○으로부터 ○○○을 인수할 당시 부수토지 중 두 필지인 15-3과 4만 인수한 것으로 부동산교환계약서에 기재되어 있는 것으로 보아 ○○○의 개인사정으로 인하여 공동담보를 해지하지 못하자 청구인이 실제로 채무인수를 하지 아니한 상태에서 ○○○에게 ○○○을 양도한 뒤 ○○○ 또한 실제로 채무인수를 하지 아니한 채 미등기전매의 형태로 당해 모텔을 ○○○에게 양도하였다는 청구인 주장이 신빙성이 있어 보인다.

(바) 위 사실관계 등을 종합하여 보면, 교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 서로 이전할 것을 약정함으로써 성립하는 계약으로서 양도소득세의 과세대상이 되는 거래가 단순한 교환인 경우에는 당사자간에 자의적으로 교환가격을 산정하여 그 실지거래가액을 확인할 수 없다 할 것인 바(○○○, 1997.2.11. 외 다수, 같은 뜻),

청구인과 ○○○이 상호합의하에 쟁점토지와 ○○○의 실지거래가액을 270백만원으로 하여 부동산교환계약서를 작성하였다고 하나 교환조건에 따른 양도차익 70백만원이 정산되었다고 보기 어려운 점, ○○○의 채무액(390백만원)를 고려할 때 취득가액이 과도하게 되는 점 등을 감안하면 270백만원을 객관적인 교환가액으로 보기 어려운 점, 교환거래한 후 ○○○이 쟁점토지의 취득가액을 54백만원으로 신고하여 거래당사자간에 신고한 가액이 일치하지 아니할 뿐만 아니라 교환당시 산정한 교환가액에 대한 객관적인 감정가액이나 매매사례가액이 존재하지 아니하는 점 등을 감안할 때 쟁점토지의 취득가액을 270백만원으로 인정하기는 어렵다고 하겠다.

1. 한편, 청구인이 2004.6.2. ○○○토지 827㎡와 교환하여 ○○○으로부터 197,469천원에 ○○○을 취득한 사실이 해당 부동산교환계약서, 토지수령증?영수증, 토지인증서, 금융거래자료 등에 나타나므로 ○○○의 실지취득가액은 확인되나, 쟁점토지의 교환계약 이전에 발생한 위 ○○○ 토지를 교환거래한 금액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하기는 어렵다 할 것이므로 ○○○의 실지취득가액이 확인되었다 하더라도 이를 ○○○의 양도가액(=쟁점토지의 취득가액)으로 산정하지 아니하고 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 실지양도가액을 기준시가로 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리 결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.