[사건번호] 조심 2010서3401

[일자] 2011.06.08

[제목] 청구인의 쟁점토지 실지양도가액이 얼마인지 (기각)

[요약]

 

[주문]

 

심판청구를 기각한다.

 

 

[이유]

 

1. 처분개요

 

가. 청구인은 1978.9.20. 경기도 ○○ 외 11필지 토지 13,372㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하였다가 2002.9.10. 체결한 매매계약을 원인으로 제소전 화해결정에 따라 2006.3.17. 이를 양도하고서 양도소득 과세표준 신고를 하지 아니하였다.

 

나. 처분청은 청구인에 대하여 조사를 실시한 뒤 청구인이 쟁점토지를 2005.11.4. 이○○ 외 5인에게 양도하였고, 당해 양수인 중 맹○○가 2010.1.6. 자신의 지분(1,653㎡)을 다시 양도하면서 신고한 취득당시의 매매계약서에 의하여 실제 매매가액이 1,213,500,000원인 사실이 확인되었다 하여 당해 금액을 청구인의 양도가액으로 하고, 취득가액은 환산가액으로 산정하여 2010.7.20. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 367,659,900원을 결정·고지하였다.

 

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.10.14. 심판청구를 제기하였다.

 

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

 

가. 청구인 주장

청구인은 사업을 하던 동생 곽○○이 사업자금의 융통을 위한 담보목적으로 필요하다고 하여 인감도장을 맡기었는데 나중에 쟁점토지가 화해조서에 의하여 소유권 이전등기가 이루어진 사실을 알고 수원지방법원에 부동산 처분금지 가처분신청을 하고 준재심청구를 하였으나, 양수인들과 청구인의 동생을 형사고발하여야 할 것이지만 친동생을 형사고발할 수 없어 더 이상 소송을 진행하지 못하였으며,

 

쟁점토지의 양도경위를 보면, 수원지방법원 성남지원의 소유권 이전등기 청구사건(사건번호 2005자160)에 대하여 2006.2.13. 제소전 화해가 이루어진 것으로 되어 있으며, 화해신청시 쟁점토지에 대한 매매계약서 및 영수증을 첨부하여 신청하였으므로, 쟁점토지의 양도가액을 산정함에 있어서 소유권 이전의 원인이 된 제소전 화해신청시 첨부된 매매계약서 및 매매대금 영수증에 따라 양도가액을 산정하여야 할 것인데도, 처분청은 쟁점토지를 양수한 자중 1인이 양수한 토지를 다시 양도하면서 제출한 취득 당시 매매계약서가 양도조건 등이 구체적으로 기재되어 있으므로 신빙성이 있다고 보아 이를 실제 매매계약서로 판단한 것으로 부당하고, 처분청이 양수인 중 나머지 4인에게 매수경위, 매매대금의 지급내역 등을 확인하면 청구주장의 진위여부를 알 수 있을 뿐만 아니라, 양수인이 제시한 매매계약서상 청구인을 대리하여 근저당권자인 박○○가 매매계약서를 작성하였는데 청구인이 박○○에게 대리권을 위임한 사실도 없음에도, 처분청이 이러한 매매계약서가 신빙성이 있다고 보아 이 건 양도소득세를 과세하는 것은 근거과세의 원칙에 위배되어 부당하다.

 

나. 처분청 의견

청구인은 화해조서에 첨부된 매매계약서상 계약금액(1,013,500천원)을 양도가액으로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 2007.3.19. 동부지방법원에 제소전 화해조서가 이루어진 부분에 대하여 부동산 처분금지 가처분신청을 하면서 제소전 화해조서에 첨부된 매매계약서가 위조된 계약서라고 주장하면서도 이를 실제 매매계약서로 보아 당해 계약서상 금액을 양도가액으로 하여야 한다고 주장하는 것은 서로 모순되며, 처분청이 실제 매매계약서라고 본 계약서상 청구인의 날인이 없고 청구인이 대리권을 부여하지 않았으므로 당해 매매계약서를 인정할 수 없다고 주장하나, 화해조서상 매매계약서가 위조된 것이고, 처분청이 확인한 실제 매매계약서도 사실이 아니라면 매매원인무효판결을 받아 소유권을 환원받았어야 할 것인데 그렇게 하지 아니하였으며, 청구인이 수원지방법원에 준재심청구시 쟁점토지의 양수인이 실제 매매계약서라고 제출한 매매계약서의 내용을 보면 잔금수령시 등기부상 하자를 해지하여 이전하여 준다는 문구가 기재되어 있으며, 이와 관련하여 쟁점토지에 청구인과 청구인의 동생을 채무자로 하여 설정된 근저당권에 의하여 담보된 채권액이 2005.12.15. 및 2006.2.6. 대부분 해지되었고, 해지 이후에 화해가 이루어진 점 등을 감안하면, 양수인이 제시한 매매계약서가 실제 매매계약서로 보여지므로, 당해 매매계약서상 계약금액을 실지양도가액으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

 

3. 심리 및 판단

 

가. 쟁 점

쟁점토지의 양수인이 제출한 매매계약서상 매매가액을 실지양도가액으로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부

 

나. 관련법령

(1) 소득세법 (2005.12.31. 대통령령 제7837호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

 

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

 

(2) 소득세법 시행령 (2005.12.31. 대통령령 제19254호로 개정되기 전의 것) 제162조의2【양도가액】② 법 제96조 제1항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다.

1. 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」을 위반하여 부동산을 거래한 경우

2. 「부동산중개업법」에 의한 중개업자가 동법을 위반하여 직접 취득한 부동산을 양도한 경우

3. 미성년자의 명의로 부동산을 취득(상속 또는 증여에 의한 취득을 제외한다)하여 양도한 경우

4. 1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날부터 소급하여 1년 이내의 기간동안 3회 이상 양도 또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우

5. 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우

 

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 청구인에 대하여 양도소득세 조사를 실시한 뒤 작성한 조사종결보고서상 관련 조사내용은 다음과 같다.

(가) 쟁점토지는 등기부상 소유권이전등기일은 2006.3.17.이나 실제 잔금청산일은 2005.11.4.로 확인되며, 양도내역은 아래 〈표〉와 같다.

○○

(나) 쟁점토지 중 경기도 ○○ 1필지 793㎡는 양수인 5인이 2010.1.6. 모두 지분을 양도하였으며, 신고내용을 확인한바 취득일을 2005.11.4.로 신고하였고, 계약서상 1,213,500천원에 취득한 것으로 나타난다.

 

(2) 양수인들은 수원지방법원 성남지원에 제기된 소유권 이전등기 청구사건(2005자150)과 관련하여 제소전 화해신청을 하여 2006.2.13. 화해결정을 받았으며, 이러한 화해결정에 따라 2006.3.17. 쟁점토지의 소유권이 청구인으로부터 양수인들에게로 이전된 것으로 화해결정조서와 부동산 등기부등본상에 나타나며, 당해 화해조서에 첨부된 매매계약서에는 매매대금이 1,013,500,000원으로, 계약체결일은 2002.9.10로 각각 기재되어 있고, 첨부된 영수증에는 계약금 1억원을 2002.9.10.에, 중도금 4억원을 2002.10.10.에, 잔금 513,500천원을 2005.12.9.에 각각 수령한 것으로 기재되어 있다.

 

(3) 청구인은 위의 화해결정에 대하여 무효의 매매계약서와 대리권이 없는 자가 화해결정에 참여하여 이루어진 것임을 이유로 이에 대한 재심을 청구하는 내용으로 수원지방법원 성남지원에 준재심청구의 소를 제기하는 한편, 서울동부지방법원에 쟁점토지에 대한 처분금지가처분신청을 하여, 2007.3.14. 가처분결정을 받았다가 2008.7.7. 이를 취하한 것으로 나타난다.

 

(4) 쟁점토지의 양수인들 중 맹○○가 소유지분을 양도하면서 제출한 매매계약서에는 매매대금이 1,213,850천원으로, 매매계약일이 2005.8.4.로, 잔금지급일이 2005.11.4.로, 특약사항으로 매도인은 금융기관의 부채해결 및 잔금수령시까지 공부상의 하자를 해지하여야 한다는 내용이 수기로 작성되어 있다.

 

(5) 쟁점토지중 경기도 ○○ 1필지의 등기부등본 내용을 보면, 주식회사○○저축은행이 2004.9.10. 청구금액을 95,368,134원으로 하여 설정한 가압류등기가 2005.12.26. 말소등기가 이루어졌고, 주식회사 ○○은행이 2003.2.19. 채무자를 청구인으로 하고 채권최고액을 9천만으로 하여 설정한 근저당권과 지상권, 박○○가 2004.5.27. 채무자를 곽○○(청구인의 동생)으로 하고, 채권최고액을 150백만원으로 하여 설정한 근저당권이 2005.12.15. 각각 말소등기된 것으로 나타나며, 경기도○○ 1필지의 등기부등본에는 양도이전에 4건의 근저당권이 설정되어 있다가 2005.12.15. 및 2006.2.6. 해지된 것으로 나타난다.

 

(6) 위의 사실관계에 대하여 청구인은 제소전 화해신청서에 첨부된 매매계약서상의 매매가액을 쟁점토지의 양도가액으로 보아야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

 

(가) 청구인은 스스로 위 제소전 화해신청서에 첨부된 매매계약서가 위조되었다는 취지로 2007.3.19. 쟁점토지의 처분을 금지하는 가처분등기를 한 사실이 있고, 쟁점토지상에는 근저당권과 지상권 등이 설정되어 있었는데 화해조서에 첨부된 매매계약서상에는 이에 대한 승계여부 등에 대하여 언급이 없으며,

 

(나) 쟁점토지에 대하여 제소전 화해신청이 있기 직전에 쟁점토지상에 설정된 근저당권이 모두 말소된 사실과 ○○ 1필지를 기준으로 근저당권과 가압류에 의하여 담보된 채권최고액이 335,368천원이고, 통상 채권최고액이 채권액의 130%를 설정하는 거래관행에 비추어 실제 채권액은 257,975천원으로 보여지고, 이러한 채권액과 당초 화해신청시 첨부된 매매계약서상 매매금액 1,013,500천원을 합산하면 1,271,475천원으로 양수인 중 맹○○가 실제 매매계약서라고 신고한 계약서상 매매금액 1,213,500천원과 유사한 금액인 점

 

(다) 제소전 화해는 대부분 법정밖에서 당사자 사이에 미리 성립된 합의에 공증력 내지 집행력을 부여하기 위하여 화해의 형식을 빌리는 것에 불과한 점 등을 고려하면, 청구인이 실지매매가액으로 보아야 한다고 주장하는 화해조서에 첨부된 매매계약서상 매매가액을 실지매매가액으로 보기에는 신빙성이 부족하며, 쟁점토지를 양수한 양수인 중 맹○○가 쟁점토지의 일부 지분을 양도하면서 제시한 매매계약서가 실제 매매계약서에 부합되는 것으로 보여진다.

따라서, 제소전 화해신청서에 첨부된 매매계약서상의 매매가액을 쟁점토지의 실지양도가액으로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

 

4. 결 론

 

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.