[사건번호] 조심 2011서18

[일자] 2011.06.09

[제목] 청구인이 증여받은 아파트 분양권 지분(1/2) 시가(매매사례가액) 평가의 적정 여부 (기각)

[요약]

 

[주문]

 

심판청구를 기각한다.

 

[이유]

 

1. 처분개요

가. 청구인의 배우자 박○○는 2004.4.2. 서울특별시 ○○(이하 “쟁점아파트”라 한다)에 대하여 분양가액을 918백만원으로 하여 분양계약을 체결한 후 분양대금을 납부하던 중 잔금납부일(2007.10.19.) 직전인 2007.10.12. 쟁점아파트의 분양자를 청구인과 박○○가 각각 2분의 1씩 분양받는 것으로 변경계약을 체결하여 2007.11.1. 부부 공동명의로 소유권 이전등기를 한 후, 증여세 신고납부기한을 경과한 2009.1.29. 쟁점아파트의 2분의 1 지분을 청구인이 증여받은 것으로 하고, 분양가액의 2분의 1인 459백만원을 증여가액으로 하여 증여세과세표준 신고를 하고 증여세 28,671,360원을 자진납부하였다.

 

나. 처분청은 쟁점아파트와 유사한 면적의 아파트의 분양권 거래시세를 조사하여 증여일로부터 3월 이내에 거래된 쟁점아파트와 같은 아파트단지내의 201동 702호(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 분양권 매매사례가액인 2,060백만원(매매가액에서 분양대금 미납액 9백만원을 차감한 금액임)을 시가로 보고, 당해 매매사례가액에는 프리미엄 1,253백만원이 포함되어 있으므로, 쟁점아파트에도 동일한 프리미엄이 형성된 것으로 보아 당해 프리미엄의 2분의 1 가액인 626,500천원을 청구인이 신고한 증여가액에 가산하여 증여가액 1,085,500천원으로 산정한 후, 2010.6.4. 청구인에게 2007.10.12. 증여분 증여세 224,451,760원을 경정·고지하였다.

 

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.8.19. 이의신청을 거쳐, 2010.12.9. 심판청구를 제기하였다(이의신청 과정에서 처분청은 비교대상아파트의 매매가액의 2분의 1인 1,030백만원으로 증여가액을 재산정하여 증여세 24,043,720원을 환급하였음).

 

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

 

가. 청구인 주장

 

처분청은 비교대상아파트가 쟁점아파트와 전용면적이 3.36㎡ 차이가 있으며, 나머지 층, 방향 등의 조건은 유사하다고 보아 비교대상아파트의 분양권 거래시 형성된 프리미엄을 증여가액에 가산하여 이 건 부과처분을 하였으나, 아파트의 매매가격은 개별성이 강해서 같은 단지내의 같은 평수의 아파트라 하더라도 층의 차이, 방향에 따른 일조량, 조망의 차이, 소음의 발생정도, 유해환경의 접근정도 등에 따라 차이가 발생하는 것이며, 매매가격은 매매당사자의 자금사정이나, 매매의 시급성 등에 따라 다르게 형성될 수 있는 것이므로 같은 단지내의 동일 면적의 아파트라 하더라도 불특정다수인간에 자유로이 형성된 시가로 보기에는 무리가 있으며,

 

처분청은 비교대상아파트 1건의 분양권 매매가격을 쟁점아파트 분양권의 시세로 보았으나, 청구인으로서는 비교대상아파트나 주변아파트의 매매가격을 확인할 수 없는 실정이고, 처분청이 과세자료 수집권한에 의하여 확보한 자료를 곧바로 시가로 보아 과세하는 것은 부당하며, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 면적차이(3.36㎡)가 있고, 공동주택가격이 2008년에 48백만원, 2009년에 56백만원이 차이가 있으며, 조망권과 일조권, 분양가액도 차이가 있으며, 청구인은 쟁점아파트에 대하여 2007.10.19. 잔금을 납부하고 입주하였는데, 처분청이 조사한 비교대상아파트의 매매시점은 2007.12.19.로서 2개월이 차이가 발생하며, 입주 이후에 형성된 프리미엄과 입주 이전은 상황이 다름에도 증여 당시 쟁점아파트 분양권도 동일하게 프리미엄이 형성된 것으로 보는 것은 부적절하고, 쟁점아파트 입주 후 3월 이내인 2008.1.1.을 기준으로 산정한 공동주택가격이 1,328백만원에 불과한 점에서도 처분청이 쟁점아파트의 거래가액으로 산정한 금액 2,171백만원은 지나치게 높은 금액인 점을 알 수 있으며, 국토해양부 홈페이지에 게재된 아파트 거래정보에서도 거래가격이 변동폭이 심하게 발생한 사실이 확인되고 있는 사실에서 아파트 가격의 개별성이 강한 사실을 알 수 있음에도, 처분청이 조건이 유사한 주택의 매매사례가액이라고 볼 수 없는 비교대상아파트의 매매사례가액을 기준으로 증여가액을 산정하여 이 건 부과처분을 한 것은 부당하다.

 

나. 처분청 의견

쟁점아파트가 소재한 단지내의 부동산중개업소를 탐문하여 조사한바, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 면적이 약간 차이가 있지만 이러한 면적차이로 인하여 가격차이는 별로 없는 것으로 나타나고, 분양가액과 기준시가에서 쟁점아파트가 다소 높은 것으로 보아 층수, 면적, 조망 등의 측면에서 쟁점아파트가 일부 유리한 점이 있는 것으로 보여지지만 비교대상아파트의 기준시가를 쟁점아파트와 비교할 때 2008년에 96.38%, 2009년 95.3%로서 차이가 미미하다고 보이므로 비교대상아파트의 분양권 매매사례가액을 쟁점아파트의 분양권 시가로 보아 이 건 증여가액을 산정하는 것은 정당하다.

 

3. 심리 및 판단

 

가. 쟁 점

 

청구인이 쟁점분양권의 2분의 1지분을 증여받은 것에 대하여 적용한 매매사례가액이 적정한지 여부

 

나. 관련법령

 

(1) 상속세 및 증여세법(2007.12.31. 법률 제8828호로 개정되기 전의 것) 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

 

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

 

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

 

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

 

제61조【부동산 등의 평가】⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간ㆍ성질ㆍ내용ㆍ거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

 

(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2008.2.29. 대통령령 제20720호로 개정되기 전의 것) 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 ＂매매 등＂ 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

 

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

 

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

 

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

 

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

 

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

 

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

 

제51조【지상권등의 평가】② 법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다. 다만, 당해 권리에 대하여 「소득세법 시행령」제165조 제8항 제3호의 규정에 의한 가액이 있는 경우에는 당해 가액에 의한다.

 

다. 사실관계 및 판단

 

(1) 처분청이 작성한 투기정보 현지확인보고서상의 조사내용은 아래와 같다.

○○

 

1) 비교대상아파트는 2,060백만원(계약서상 매매금액 2,150백만원에서 미납입 분양대금 90백만원을 차감한 금액)에 매매되었으며, 계약 당시 불입된 분양대금은 807백만원인 것으로 파악되므로 계약 당시 프리미엄은 1,253백만원이며, 청구인의 지분에 상당하는 프리미엄은 626,500천원으로 결정하였다.

 

2) 다른 비교대상주택은 완공 후 기준시가가 더 높아 분양권인 때에도 쟁점아파트에 비하여 상대적으로 유리한 가격으로 거래될 것으로 보여 유사물건에서 제외하였다.

 

(나) 쟁점아파트와 비교대상아파트는 전용면적 차이가 3.36㎡에 불과하고, 나머지 층, 향 등의 조건은 유사하다고 판단된다.

 

(2) 이 건 이의신청에 대한 결정서상 나타나는 내용은 아래와 같다.

(가) 쟁점아파트의 분양가는 918백만원이고, 비교대상아파트의 분양가는 897백만원으로 나타난다.

(나) 국민은행이 조사하여 발표하는 시세와 국세청통합시스템상 확인되는 가격은 아래 〈표1〉및〈표2〉와 같다.

○○

 

(3) 청구인의 배우자 박○○가 쟁점아파트의 분양대금 중 마지막 잔금을 제외한 나머지 금액 752,760,000원을 납입하였고, 마지막 잔금은 청구인과 배우자가 공동명의로 이를 납입하였다는 증빙으로 은행입금영수증 등을 증빙자료로 제시하고 있다.

 

(4) 국토해양부 홈페이지의 아파트매매가격자료에 나타나는 쟁점아파트가 속한 단지의 거래시세를 보면, 전용면적 150㎡의 주택에 대하여 2007년 11월에 2,100백만원, 같은 해 12월에 921백만원, 2008년 1월에 175백만원에 거래된 것으로 나타나지만 당해 거래시세가 분양권 거래시세인지 매매대금을 완납한 후의 거래시세인지 여부는 확인되지 아니한다.

 

(5) 박○○는 2007.10.12. 쟁점아파트의 2분의 1 지분을 청구인에게 증여한다는 증여계약서를 작성하고 용산구청장에게 검인을 받았으며, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 2007.9.27. 소유권 보존등기가 이루어졌고, 쟁점아파트는 2007.11.1. 청구인과 배우자 공동명의로 소유권이전등기가 이루어졌으며, 비교대상아파트는 2008.3.20. 시공자인 주식회사 ○○에서 분양자에게로 소유권 이전등기가 이루어진 것으로 부동산등기부 등에 나타난다.

 

(6) 청구인이 제시한 ○○의 조감도를 보면, ○○ 2단지는 2개의 건축물이 하나의 단지로 구성된 공동주택으로서 후면이 숲으로 둘러싸여 있고, 용산역 인근에 위치하고 있으며, 2개의 건축물이 각각 조망이나 일조권을 침해하지 않도록 엇갈려서 건축되어 있고, 내부구조는 쟁점아파트와 비교대상아파트가 동일한 구조인 것으로 나타난다.

 

(7) 이상의 사실관계를 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점아파트와 비교대상아파트는 면적, 기준시가, 조망권 등에서 차이가 있으므로 비교대상아파트의 매매사례가액을 적용하여 쟁점분양권의 가격을 평가하는 것은 부당하다고 주장하고 있으나,

 

(가) 쟁점아파트와 비교대상아파트는 준공후 3개월이 경과할 무렵인 2008.1.1.을 기준으로 산정한 기준시가에서 분양가격보다 4억원이상 높은 가격으로 기준시가가 결정된 점에서 증여 당시 상당한 프리미엄이 형성되어 있었던 것으로 보여지며, 국토해양부에서 공시한 쟁점아파트가 속한 단지의 전용면적 150㎡의 아파트에 대한 거래시세에서 2007년 11월에 2,100백만원에 거래된 사실이 있는 점 등에서도 쟁점아파트는 상당한 프리미엄이 형성되어 있었음을 알 수 있고,

 

(나) 청구인은 쟁점아파트와 비교대상아파트가 면적이 3.36㎡의 차이가 있는 것은 사실이나 제시된 조감도와 인터넷사진 등에서 구조상 동일하고, 조망권이나 일조권, 주위 환경 등에서 차이가 있다고는 보기 어려우며, 면적차이로 인하여 기준시가나 분양가격에서 차이가 있지만 이러한 면적차이가 프리미엄 형성에 크게 영향을 미친다고 보이지는 아니한다.

 

(다) 또한, 비교대상아파트의 매매사례가액은 아파트가 준공된 이후에 이루어진 매매사례가액이므로 프리미엄 형성에 차이가 있다고 주장하나, ○○ 2단지는 2007.9.27. 소유권보존등기가 이루어졌으므로 청구인이 쟁점아파트의 2분의 1지분을 증여받은 날(2007.10.12.)과 비교대상아파트이 분양권 거래시점(2007.12.19)간에 2개월의 시차가 있다 하더라도 이러한 시차로 인하여 이미 완공된 아파트의 프리미엄 가격에 차이가 있다고도 보기 어렵다 하겠다.

 

(라) 따라서, 처분청이 비교대상아파트의 매매사례가액을 기준으로 쟁점분양권 중 청구인이 수증받은 지분(2분의 1)의 가액을 산정하여 이 건 증여세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

 

4. 결 론

 

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.