[사건번호] 조심 2010전1417
[일자] 2011.06.10
[제목] 청구인이 제시한 비교대상토지의 거래가액을 유사 자산의 매매사례가액으로 인정할 수 있는지 (경정)
[요약]
[주문]
○○세무서장이 2010.1.20. 청구인에게 한 2004년 귀속 양도소득세 108,003,430원과 2008년 귀속 양도소득세 150,739,240원의 부과처분은 청구인이 2003.6.11. 취득하여 2004.9.21. 양도한 충청남도 ○○ 답 1,730㎡와 2008.3.3. 양도한 같은 리 216-2 답 1,729㎡의 취득가액을 같은 리 230-6, 230-7 답 1,200㎡의 2003.4.28.자 매매사례가액을 적용하여 산정한 가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
[이유]
1. 처분개요
가. 청구인은 2003.6.11. 충청남도 ○○소재 답 3,459㎡(취득 후 행정구역의 변경을 감안하지 않고 현재의 행정구역에 의하며 이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득한 후, 2004.8.3. 쟁점토지를 같은 리 216-1 답 1,730㎡(이하 “쟁점토지①”이라 한다)와 같은 리 216-2 답 1,729㎡(이하 “쟁점토지②”라 한다)로 분할한 후 쟁점토지①을 2004.9.21.에, 쟁점토지②를 2008.3.3.에 각각 양도하면서 그 취득가액을 쟁점토지 전체의 취득당시 매매계약서상의 매매가액인 627,000,000원(평당 : 599,426원)을 면적에 따라 안분한 가액인 313,590,633원과 313,409,367원으로 하여 각각 양도소득세를 신고하였다.
나. 쟁점토지②에 대한 양도소득세 신고서를 접수한 처분청은 청구인에게 양도소득 과소신고 혐의가 있다고 보고, 청구인에 대한 조사를 실시하여, 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점토지의 취득계약서를 주변시세에 비추어 허위인 계약서로 판단하고, 그 취득가액을 쟁점토지의 취득일(2003.6.11.)부터 3개월 이전인 2003.1.18.에 매매계약이 체결된 충청남도 ○○ 답 3,317㎡(이하 “비교대상토지①”이라 한다)의 매매사례가액(거래가액 : 280,000,000원, 평당 : 279,162원)으로 재계산하여 2010.1.20. 청구인에게 양도소득세 2004년 귀속 108,003,430원과 2008년 귀속 150,739,240원을 경정·고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2010.2.10. 이의신청을 거쳐 2010.4.19. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1)「소득세법」제114조 및 같은 법 시행령 제176조의2 규정에 따라 양도소득세를 추계경정할 수 있는 경우는 제출된 매매계약서 등이 매매사례가액, 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 등에 한정하여야 할 것인 바,
처분청은 청구인이 신고한 매매계약서상의 취득가액을 인정 또는 확인할 수 없는 사유로 쟁점토지 인근 부동산중개인의 진술이나 자금출처를 분명하게 입증하지 못하는 점 등을 들고 있으나,
처분청이 제시한 중개인의 진술은 쟁점토지를 직접 중개한 당사자도 아니어서 이 건 양도소득세 부과당시의 쟁점토지 주변을 탐문한 정도에 그치는 것인 점, 청구인이 쟁점토지①을 양도할 당시인 2004년에 조사를 하였다면 입증이 가능하였을 것을 5년간 방치하다가 쟁점토지②를 양도할 때에 와서 금융자료에 의하여 입증할 것을 요구하는 것은 현실을 간과한 요구인 점,
당초 쟁점토지① 양도 후 관할하는 천안세무서장은 취득가액 및 양도가액 등 신고내용이 정당한 것으로 보아 어떠한 경정이나 결정도 하지 아니하였는데, 5년이 경과한 2009년도에 토지소재지 세무서장도 아닌 처분청(○○세무서장)이 이를 부인한 것은 납득이 가지 아니하는 상황이라고 할 것이고, 그 부인근거 또한 위에서 본 바와 같이 명확한 증빙없이 주관적 판단에 의한 것인 점 등을 감안할 때 타당하지 아니한 점이 있다.
또한, 쟁점토지가 속한 ○○ 일원은 각종 개발 호재로 인하여 2000년 초부터 부동산 경기가 살아나기 시작하여 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시인 2003년 6월에는 부동산 거래가 활발하여 거래가액이 급등하던 시기였을 뿐만 아니라, 그 거래가액의 편차도 심하였던 시기였으며, 청구인은 매도자와의 가격협상 끝에 적정가액을 산정하여 매매계약서를 작성하고, 이를 근거로 양도소득세 신고를 한 것이며, 매도자가 이를 부인하고 있는 것도 아니므로 청구인이 당초 신고한 가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하여야 한다.
(2) 설사, 쟁점토지 양도에 대하여 소득금액을 추계한다고 하더라도, 「소득세법 시행령」제176조의2 제3항에 따라 적용되는 매매사례가액은 쟁점토지 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 토지와 동일하거나 유사성이 있는 토지의 매매사례가 있는 경우에 한하여 적용되어야 할 것임에도,
처분청이 적용한 비교대상토지①은 쟁점토지 취득일 전 3개월을 초과한 2003.1.18.에 거래된 것으로서 취득당시의 도시계획확인원을 보더라도 쟁점토지와 토지 특성이 동일하거나 유사한 토지로 볼 수 없는 점, 청구인이 쟁점토지를 취득한 이후 2004.1.3. 아산시장이 발급한 토지이용계획확인에 의하면 쟁점토지 전면이 아닌 후면쪽으로 도로가 개설되었고 쟁점토지는 맹지로 변하였는데,
처분청이 산정한 매매사례에 의한다면 쟁점토지의 가액이 취득당시 1㎡당 84,394원에서 맹지로 변하여 가격이 하락할 것이 분명한 쟁점토지①의 양도시점에 매매가액이 1㎡당 211,560원으로 205.7%나 급등하는 이해할 수 없는 상황이 발생하게 되는 점 등을 감안할 때 쟁점토지의 비교대상토지로는 적절하지 아니한 반면, 2003.4.28. 거래된 같은 곳 230-6, 230-7(이하 “비교대상토지②”라 한다)의 매매사례는 쟁점토지와 거래시기 면에서 가장 근접할 뿐만 아니라,
도로에 접해 있는 등 쟁점토지와 토지 특성이 동일하거나 유사한 토지로 볼 수 있어 비교대상토지②의 매매가액을 쟁점토지의 취득당시의 시가로 보는 것이 위 소득세법령의 취지에 비추어 보다 더 합당할 것이다.
나. 처분청 의견
(1) 취득가액의 입증책임은 납세자가 지는 것인 바, 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시는 2003년으로 당시의 금융거래내역이 조회가 가능함에도 청구인은 취득가액의 28% 상당액인 1억7,700만원에 대한 내역만을 제출할 뿐, 부친에게 부동산에 대한 투자를 권유하여 1만원권으로 수억원을 출금하여 스포츠가방에 넣어 매도인에게 지급하였다는 상식 밖의 진술로 일관하고 있으며,
거래상대방 또한 8년 자경 대상으로서 양도가액에 대한 확인은 거부하고 있는 상황이고, 청구인과 전소유자는 중개사를 통하여 거래하였다고 주장하면서도 제출한 부동산매매계약서는 쌍방합의계약서인 것으로 나타나서 신뢰할 수 없다.
또한, 쟁점토지 인근의 토지가격은 2000년대 초반 1차 상승후 강보합 상태를 유지하다가 충청남도○○ 단지의 토지매입이 완료되는 시점인 2003년말부터 급등하기 시작하여 2005년까지 최고점에 달했으며, 공인중개사, 인근 주민의 진술 및 위 아파트단지 토지 매입가격(평당 30만원 정도) 등으로 미루어 쟁점토지 인근지역의 ‘답’에 대한 평당 시세는 20만원~40만원 정도인 것으로 탐문되며, 단지 계획도로에 접해있다 하여 인근지역 평균시세 대비 약 200%를 상회하는 평당 60만원으로 거래되었다고 보기 어려우므로 청구인이 신고한 취득계약서는 허위로 판단된다.
(2) 비교대상토지①은 쟁점토지와 위치·이용실태·공시지가 등이 유사하고, 인근 토지의 거래가격 및 기준시가 등을 볼 때 계획도로는 인근 토지의 거래가격 형성에 별다른 영향이 없었던 것으로 판단되며, 비록 쟁점토지 계약일로부터 3개월을 초과하였으나 그 기간 인근 토지의 시세는 보합세로 특별한 가격변동이 없었던 것으로 보이므로 쟁점토지의 비교토지로 적정하며,
비교대상토지②는 그 취득자가 쟁점토지보다 높은 가격에 취득하였다고 소명하는 등 쟁점토지의 비교토지로 적정하지 아니한 점이 있어, 결국 매매사례가액의 적용이 부당하다고 할 경우 환산가액에 의할 수밖에 없는데, 이 경우 쟁점토지 인근 토지는 시가상승률에 비하여 기준시가는 2004년 이후에나 급격히 상승하였으므로 2000년대 초반의 토지가격 상승분이 기준시가에 반영되지 아니하여 취득가액이 현저히 낮은 가액으로 산정되어 청구인에게 오히려 불리해지므로 처분청이 비교대상토지①의 매매가액을 쟁점토지의 취득당시 시가로 보아 이 건 양도차익을 계산한 당초 처분은 정당하다.
또한, 청구인은 쟁점토지의 상황 등을 주장하나, 취득당시까지 시행되지도 않은 계획도로를 기준으로 맹지여부를 논함은 불합리하며, 청구인이 제출한 토지이용계획확인서에 대하여 사실관계를 추가확인한 바 2003.2.27. 충청남도 고시 제2003-25호에 의하여 쟁점토지 좌측도로가 변경(대로 2-3호 축소)되면서 우측에 도로(중로 1-8호 신설)가 신설되는 것으로 변경되었고, 2003.7.9. 아산시 고시 제2003-74호로 지형도면이 고시확정되었는데, 충청남도에서 고시할 시점 이러한 사정은 아산시청에 비치된 관계도서를 통하여 이해관계인도 확인할 수 있었으므로 이를 이유로 하는 청구주장은 이유가 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
① 청구인이 당초 신고한 취득가액을 실지취득가액으로 인정할 수 있는지 여부
② 쟁점토지의 취득가액 계산을 위한 매매사례로 비교대상토지①이 더 적정한지, 아니면 비교대상토지②가 더 적정한지 여부
나. 관련 법령
(1) 국세기본법 제16조【근거과세】① 납세의무자가 세법에 따라 장부를 갖추어 기록하고 있는 경우에는 해당 국세 과세표준의 조사와 결정은 그 장부와 이에 관계되는 증거자료에 의하여야 한다.
② 제1항에 따라 국세를 조사ㆍ결정할 때 장부의 기록 내용이 사실과 다르거나 장부의 기록에 누락된 것이 있을 때에는 그 부분에 대해서만 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다.
제79조【불고불리, 불이익변경금지】② 조세심판관회의 또는 조세심판관합동회의는 제81조에서 준용하는 제65조에 따른 결정을 할 때 심판청구를 한 처분보다 청구인에게 불리한 결정을 하지 못한다.
(2) 소득세법(2008.12.26 법률 제9270호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.
⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(3) 소득세법 시행령(2009.2.4, 대통령령 제21301호로 개정되기 전의 것) 제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 ＂대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액＂ 이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.
제176조의 2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
4. 기준시가
(4) 소득세법(2005.12.31 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우
97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(5) 소득세법 시행령(2005.2.19, 대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것) 제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.
제176조의2【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
4. 기준시가
다. 사실관계 및 판단
(1) 쟁점토지 등기부등본, 이 건 양도소득세 경정결의서 등의 심리자료에 의하면 다음이 사실이 나타난다.
(가) 청구인은 김○○(1918년생으로 이 건 양도소득세 조사시점에는 사망하였음)으로부터 2003.5.23. 매매를 원인으로 2003.6.11. 취득한 쟁점토지를 2004.8.3. 쟁점토지①(면적 : 1,730㎡, 지번 : 216-1)과 쟁점토지②(면적 : 1,729㎡, 지번 : 216-2)로 분할한 후 쟁점토지①은 문○○에게 2004.8.6. 매매를 원인으로 2004.9.21.에, 쟁점토지②는 2008.3.3. 매매를 원인으로 2008.3.3.에 각각 양도하였는데, 쟁점토지① 양도당시 충청남도 ○○는 구「소득세법」제96조 제1항 제6의2호의 규정에 의한 토지에 대한 지정지역(2004.2.26. 지정)으로서 실지거래가액에 의한 양도소득세 신고대상이었으므로 쟁점토지①, ②는 모두 실지거래가액에 의한 양도소득세 신고대상이었다.
(나) 청구인이 쟁점토지①, ②를 양도하면서 신고한 양도소득세 내용 및 이에 대한 처분청의 경정내용은 아래 <표1>과 같고, 양도가액은 청구인이 제출한 증빙 및 처분청의 조사내용에 의하여 정당한 것으로 인정하였으나, 그 취득가액에 대하여는 청구인이 쟁점토지 취득당시 매매계약서상의 매매가액 627백만원을 쟁점토지①, ② 면적에 따라 안분한 가액으로 신고한 반면, 처분청은 비교대상토지①의 매매사례가액(280백만원, 면적 : 3,317㎡)에 의하여 계산한 가액으로 각각 취득가액을 산정하였고, 당초 쟁점토지①에 대한 청구인의 양도소득세 신고(2004.10.18.)에 대하여는 관할 ○○세무서장이 이를 시인하였으나, 쟁점토지②에 대한 양도소득세 신고(2008.4.23)에 대하여 당시 청구인의 주소지를 관할하고 있던 처분청이 다시 조사를 실시한 후 쟁점토지①, ② 취득가액을 경정하여 과세한 것이다.
○○
(2) 쟁점①에 대하여 살펴본다.
(가) 처분청의 조사자료에 의하면, 처분청이 청구인이 당초 신고한 매매계약서상의 거래가액을 부인한 근거는 아래와 같다.
1) 청구인은 2009.11.5. 처분청에 ① 매매계약서는 ○○ 중개사(상호 불명) 사무소에서 중개사가 작성하였으며, 신고시 제출한 계약서 이외 별도의 계약서는 없고,
② 취득당시 쟁점토지는 계획상 30m 도로에 접한 토지라서 인근 시세보다 높은 가격인 평당 60만원에 투자목적으로 취득하였으며,
③ 신고시 제출한 매매계약서상의 거래가액(6억2,700만원)이 정당하다고 주장하면서,
④ 자금출처 증빙으로 청구인의 계좌(농협 ○○지점 473-12-153***) 거래내역을 제출하였으나, 처분청이 이를 검토한 결과 쟁점토지 취득자금으로 인정되는 1억7,700만원(매매계약서상 계약금 지급일인 2003.5.6. 출금된 8천만원, 2005.5.30. 입금된 청구인에 대한 대출금 8,100만원, 잔금일에 출금된 9,700만원의 합계액)을 제외한 금액에 대하여 추가자료의 제출을 요구하자, 청구인은 지인으로부터 차용하여 직접 현금으로 준 부분이 있어서 본인의 계좌로는 확인이 되지 아니하며, 대금은 일부는 금융거래로 하고, 나머지는 스포츠가방에 현금으로 담아서 중개사사무실에서 지급하였다고 진술하였다.
2) 쟁점토지 전소유자 김○○의 아들 김○○은 2009.11.10. 처분청에
① 쟁점토지 양도계약시 작성시 부친과 동행했으며, ○○ 인근 21번국도변 중개사(상호 불명) 사무실에서 중개사가 이를 작성하였으나, 청구인이 제시한 거래가액이 627백만원인 매매계약서에 대해서는 모른다면서 답변을 회피하였고,
② 기타 매매가액, 대금수령 경위 등에 대하여는 모른다고 답변하면서 이 사건에 관여하고 싶지 않으며, 처분청이 인근 시세 등을 조사하여 적절하게 결정하기 바란다고 답변하였다.
3) 처분청에서 쟁점토지에 대한 매매계약 체결 당시인 2003년 5월 쟁점토지 가격에 대한 인근 공인중개사에게 시세를 조회한 결과 회신받은 내용(2009년 11월)과 탐문한 내용 등은 아래 <표2>와 같은 바, 회신자 모두 청구인이 당초 신고한 가액(평당 : 599,426원) 보다 낮은 가액을 시세로 회신하였다.
○○
4) 이상의 조사내용에 따라 처분청은 청구인이 신고한 매매계약서 및 그 가액을 인정하지 아니하고, 처분청이 확인한 비교대상토지①의 매매가액을 쟁점토지 양도당시의 시가로 보았다.
(나) 이에 대하여 청구인은 청구인이 당초 신고한 가액의 허위 여부에 대한 처분청의 입증부족 내지는 쟁점토지① 양도당시 ○○세무서장이 청구인이 신고하였던 취득가액을 부인하지 않았던 점 등을 이유로 청구인이 당초 신고한 매매계약서상의 매매가액을 쟁점토지의 실지취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하면서 아래의 증빙을 제시하였다.
1) 김○○과 청구인간에 2003.5.6. 체결된 쟁점토지 매매계약서에는 청구인이 6억2,700만원에 쟁점토지를 취득하는 것으로 기재되어 있는데, 동 계약서는 공인중개사의 중개없이 김○○, 청구인 쌍방합의에 따라 작성한 것으로 기재되어 있다.
2) 쟁점토지①에 대한 양도소득세 신고서 및 이에 대한 조회자료에 의하면, 청구인은 쟁점토지①(양도일 : 2004.9.21.)에 대한 양도소득세 과세표준신고서를 2004.10.18.○○세무서장에게 제출하였고, 당시 위 1)의 매매계약서와 전소유자 김○○이 쟁점토지를 6억2,700만원(평당 약 60만원)에 청구인에게 매도하였다는 취지로 작성한 부동산매매계약거래 사실확인서(2003.6.10.)도 제출하였는데, 동 신고에 대하여 이 건 양도소득세 과세처분을 제외한 증액경정은 없었던 것으로 나타난다.
(다) 살피건대, 과세처분의 적법성에 대한 입증책임은 과세관청에게 있으므로 과세소득확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 입증책임을 부담하여야 할 것이나, 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요를 납세의무자에게 돌려야 하는 점이 있는 바(대법원 1992.7.28. 91누10909 등 다수 같은 뜻),
이 건에 있어 청구인은 쟁점토지를 평당 약 60만원인 6억2,700만원(평당 : 599,426원)에 취득하였다고 주장하나, 제시한 부동산 매매계약서는 중개사가 작성하였다는 당사자들의 진술과 달리 중개사없이 쌍방이 합의하여 작성한 것으로 나타나는 점, 쟁점토지 전 소유자측에서 정확한 양도가액에 대한 진술을 회피하고 있는 점, 취득자금으로 사용된 것으로 볼 수 있는 1억7,700만원을 제외한 나머지 금액에 대하여는 지인으로부터 차용하여 스포츠가방에 현금으로 담아서 중개사사무실에서 지급하였다고만 진술하는 등 취득자금에 대한 타당성 있는 설명이 없는 점, 처분청이 확인한 인근 공인중개사의 시세 회신내용이나 매매사례가액과도 상당한 차이가 나는 점 등을 종합하여 보면, 청구인이 제출한 자료만으로는 청구인이 신고한 매매계약서상의 매매가액이 쟁점토지 취득당시의 실지거래가액인지 여부를 확인하기 어려운 점이 있다.
따라서, 청구인이 신고한 매매계약서상의 매매가액을 쟁점토지의 실지취득가액으로 인정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 하겠다.
(3) 쟁점②에 대하여 살펴본다.
(가) 이 건 조사당시 처분청이 확인한 쟁점토지 인근의 토지에 대한 매매사례는 아래 <표3>과 같다.
○○
(나) 처분청은 인근 공인중개사에게 쟁점토지의 시세를 조회한 결과, 회신자 모두 청구인이 당초 신고한 가액(평당 : 599,426원) 보다 낮은 가액인 평당 25~40만원을 적정 시세 추정액으로 회신한 점, 인근 ○○아파트 단지의 토지매입가격이 평당 30만원인 것으로 확인된 점 등을 근거로 위 조사대상물건에 대한 매매가액이 진정한 것인지 여부를 검토한 결과, 위 4건의 매매사례가액이 관할세무서에 제출된 매매계약서 및 토지소유자의 진술 등에 의하여 실지거래가액인 사실은 확인하였으나,
1) 평당 가격이 45만원으로 가장 높은 ○○, 7의 토지(비교대상토지②)에 대하여는 그 취득자(추○○)로부터 “자신이 취득한 토지보다 위쪽에 위치한 쟁점토지는 상대적으로 낮은 가격이었던 것으로 기억된다”는 취지의 확인서 제출받은 후, 동 토지가 계획도로와는 원거리에 위치하였으나 현 메인도로와 접해 있으며 기 개발된 도시지역과 연접한 사유 등으로 인근토지보다 높은 가격에 거래된 것으로 보아 그 매매가액을 쟁점토지의 시가로 보기 어렵다고 보았고,
2) 평당 가격이 20만원으로 가장 낮은 ○○ 토지는 그 취득자(최○○)로부터 “지인을 통하여 약간 싸게 매입하였으며, 그 취득시기도 일대 부동산 가격이 급격히 상승하기 이전”이라는 취지의 확인서 제출받아 그 매매가액을 쟁점토지의 시가로 보기 어렵다고 보았으며,
3) 비교대상토지①의 경우에는 쟁점토지보다 3개월 이전에 거래되었지만, 동 기간동안 인근토지의 시세는 약보합세로 특별한 가격변동요인이 없었으며, 쟁점토지와 위치·이용실태·공시지가 등이 유사하고, 인근토지의 거래가격 및 기준시가 등으로 볼 때 계획도로는 인근토지의 거래가격에 별다른 영향이 없었다고 판단하여 그 매매가액을 쟁점토지의 시가로 보았음을 알 수 있다.
(다) 쟁점토지와 비교대상토지①, ②의 기준시가 변동추이는 아래 <표4>와 같다.
○○
즉, 위 <표4>에서 확인할 수 있는 바와 같이 쟁점토지 일대는 1991.1.1.기준 이후 2003.1.1.기준 시점까지 기준시가의 변동이 거의없이 강보합세를 유지하다가 2004.1.1.기준 이후부터 기준시가가 급격하게 상승한 것으로 나타나나, 처분청의 조사자료에 의하면 각종 개발호재로 인하여 2000년초부터 부동산 경기가 살아나기 시작하여 1차 상승후 보합상태를 유지하다가 ○○ 아파트의 토지매입이 완료되는 시점인 2003년말부터 실지거래가격이 급등하여 2005년까지 최고점에 달했던 것으로 나타나고, 위 <표3>에서 확인할 수 있는 바와 같이 개인별 취득 및 양도가액의 편차도 심했던 것으로 나타난다.
(라) 또한, 처분청은 비교대상토지①의 매매사례가액을 적용하지 아니하는 경우, 달리 감정가액이 확인되지 아니하는 이상 환산가액에 의하여야 하는데, 이 경우 쟁점토지①과 관련한 세액이 줄어드나 쟁점토지②와 관련한 세액이 더 크게 증가하여 전체적인 세액은 오히려 증가하므로 비교대상토지①의 매매사례가액을 적용하는 것이 환산가액을 적용하는 것보다 청구인에게 유리하다고 판단하여 동 매매사례가액을 적용하였는 바, 환산가액을 적용하는 경우와 동 매매사례가액을 적용하는 경우의 부담세액의 차이는 아래 <표5>와 같고, 그 이유는 2003부터 2004년까지의 기준시가 상승률에 비하여 2004년부터 2008년까지의 기준시가 상승률이 더 높은 것에서 기인한 것임을 알 수 있다.
○○
(마) 이에 대하여 청구인은 아래와 같은 이유로 쟁점토지에 대한 매매사례로 비교대상토지①보다는 비교대상토지②의 사례가 더 적정하다고 주장한다.
1) 비교대상토지①은 쟁점토지가 양도(2003.6.11.)되기 약 4개월 21일 전인 2003.1.18.에 매매계약이 체결된 것으로 「소득세법 시행령」 제176조의2 제3항(양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내)에 적합하지 않을 뿐만 아니라, 취득당시 도시계획확인원을 보더라도 쟁점토지와 토지 특성이 동일하거나 유사한 토지로 볼 수 없다.
2) 비교대상토지①의 거래가액(평당 약 28만원)은 처분청이 탐문하였던 당시 쟁점토지에 대한 공인중개사의 대체적 회신가격(평당 약 35만원)보다 낮았고, 기준시가도 더 낮았다.
3) 이에 비하여 비교대상토지②는 쟁점토지가 양도되기 전 3개월 이내인 2003.4.28.에 매매계약이 체결된 것으로 「소득세법 시행령」 제176조의2 제3항에 적합할 뿐만 아니라, 쟁점토지와의 거리는 약 500M 이내로 매우 가깝고, 쟁점토지와 유사하게 도로에 연접하고 있는데, 동 토지는 도시계획상의 메인도로와 연접하지 아니하고 소로와 연접한 반면, 쟁점토지는 메인도로와 전면 전체가 연접하였기 때문에 쟁점토지의 입지가 더 좋다고 볼 수 있다.
(바) 청구인은 청구주장이 사실임을 입증하기 위하여 쟁점토지와 비교대상토지①, ②에 대하여 토지등기부등본, 기준시가 변동내역, 매매계약서와 ○○시장이 각 2003.5.12., 2004.1.3. 발급한 쟁점토지에 대한 토지이용계획확인서 및 도시계획확인도면 등을 제출하였는 바,
1) 청구인이 쟁점토지를 취득하기 전인 2003.5.12.에 충청남도 ○○장이 발급한 토지이용계획확인서 등에 의하면, 쟁점토지가 ‘도로저촉’하는 것으로 표시되어 있고 도면상 쟁점토지 좌측이 대부분 도로에 접하게 되어 있었으며, 비교대상토지①은 도로가 그 중앙을 통과하게 되어 있었던 반면, 청구인이 쟁점토지를 취득한 후인 2004.1.3.에 발급한 위 서류에는 쟁점토지가 ‘도로저촉’ 혹은 ‘도로접합’하는 것으로 표시되어 있지 아니하고, 우측에 거의 접하지 아니하는 상태(꼭지점 정도가 접함)의 도로가 표시되어 있어서 청구인의 쟁점토지 취득을 전후로 하여 도로계획의 변동이 있었던 것이 기재되어 있다.
2) 이에 대하여 처분청이 아산시청에 위 지형도면 변경등재 내용을 재확인한 결과, 2003.2.27. 충청남도고시 제2003-25호에 따라 대로 2-3호의 연장이 축소(3,181m→462m)되면서 쟁점토지 좌측도면의 도시계획도로가 변경되었으며 동 고시에 중로 1-8호가 신설되면서 쟁점토지 우측에 도시계획도로가 표기되었으며, 아산시고시 제2003-74호(2003.7.9.)의 지형도면 고시로서 확정(도시계획과-2766호, 2010.3.2.)된 바 있다.
3) 위에서 본 바와 같이 쟁점토지는 도로계획의 변경에 따라 맹지가 된 상황인 바, 처분청이 산정한 비교대상토지①의 매매사례가액을 적용할 경우 쟁점토지①은 취득시점인 2003.6.13. 약 84,394원/㎡(평당 279,162원)에서 양도시점인 2004.9.21. 211,560원/㎡(평당 698,676원)으로 상승하여 쟁점토지가 맹지로 변하였음에도 1년 3개월간 105.7%나 상승하는 결과가 도출되는 반면, 청구인이 당초 신고한 취득가액을 적용할 경우 취득시에 181,266원/㎡(평당 598,632원)에서 양도시 211,560원/㎡(평당 698,676원)로 상승하여 지가가 상승하였던 당시의 상황임에도 1년 3개월간 16.7%만 상승한 결과가 도출된다.
(사) 「소득세법」제114조 및 같은 법 시행령 제176조의2 제1항 및 제3항에서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 납세의무자가 신고한 양도가액 또는 취득가액이 장부·매매계약서·영수증 등에 의하여 실지거래가액임을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 그 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가를 순차로 적용하여 산정한 가액에 의하여 경정하여야 하고, 이 중 매매사례가액을 적용하는 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 3월 이내에 거래된 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가액을 적용하도록 하고 있다.
(아) 이상의 내용을 종합하여 살피건대,
1) 처분청이 과세의 근거로 삼은 비교대상토지①은 쟁점토지와 농로를 사이에 두고 연접한 토지로서 쟁점토지와 지목이 같아서 그 용도면에서 유사성이 있다고 볼 수 있으나, 쟁점토지의 양도일로부터 약 4개월 21일 전에 매매계약이 체결되어 그 거래가액이 「소득세법 시행령」 제176조의2 제3항에서 규정하는 3월 이내의 거래가액에 해당하지 아니하고, 처분청은 위 <표4>의 기준시가 변동추이를 근거로 비교대상토지①의 거래일과 쟁점토지의 거래일 사이에 시가의 변동이 거의 없었다는 의견이나, 처분청 조사자료에 의하면, 쟁점토지 소재지는 2000년초부터 각종 개발호재로 인하여 부동산 경기가 살아나기 시작하여 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시인 2003년에는 거래가격이 급등하던 시기였고, 위 <표3>에서 확인할 수 있는 바와 같이 각 토지의 취득자별 취득가액도 개인별로 편차가 심했던 것으로 나타나는 바, 실지거래가액의 변동내역이 기준시가에 반영되는 데에는 다소 시간이 걸리는 점 등을 감안할 때 비교대상토지①과 쟁점토지의 거래일 사이에 시가의 변동이 없었다고 단정하기는 어려운 점이 있다.
2) 이에 반하여, 청구인이 제시한 비교대상토지②는 비교대상토지①에 비하여 쟁점토지로부터 약간 더 멀리 떨어져 있는 점은 있으나, 그 거리가 약 500M 이내이고, 쟁점토지와 지목이 같아서 그 용도면에서 유사성이 있다고 볼 수 있으며, 쟁점토지의 양도일로부터 3월 이내인 1개월 14일 전에 매매계약이 체결되어 그 거래가액이 「소득세법 시행령」 제176조의2 제3항에서 규정하는 3월 이내의 거래가액에 해당하고, 처분청은 ‘비교대상토지②를 쟁점토지보다 높은 가격에 취득한 것으로 기억한다’는 비교대상토지②의 취득자 추○○의 진술 등을 근거로 비교대상토지②가 인근 토지에 비하여 상대적으로 높은 가격으로 거래되었다고 판단하여 쟁점토지의 비교대상토지로 삼을 수 없다고 보았으나, 위 소득세법령에서 비교대상토지의 선정은 거래시기와 용도면에서의 유사성을 기준으로 하도록 하고 있으므로, 특수관계자간의 거래 등의 특별한 사정이 없는 한 그 거래가액이 인근토지에 비하여 높다는 이유로 시가에 해당되지 아니한다고 볼 수는 없다.
3) 또한, 기준시가 측면에서 보면, 비교대상토지①는 쟁점토지에 비하여 낮아서 이를 적용할 경우 청구인에게 상대적으로 불리한 반면, 비교대상토지②는 쟁점토지에 비하여 높아서 이를 적용할 경우 청구인에게 상대적으로 유리한 점이 있으며, 실지거래가액 측면에서 보면 비교대상토지①는 처분청이 쟁점토지의 적정시세로 탐문한 가액에 비하여 상대적으로 낮아서 청구인에게 불리하고, 비교대상토지②는 이보다 상대적으로 높아서 청구인에게 상대적으로 덜 불리한 점이 있는 바, 토지의 이용상황이 유사할 경우에는 납세자에게 유리한 가액을 적용하는 것이 합리적이라고 보이는 점이 있다.
4) 이상의 내용을 종합하면, 비교대상토지②의 매매사례가액이 비교대상토지①의 매매사례가액보다 쟁점토지의 취득당시의 시가에 보다 근접한 것으로 보이므로 쟁점토지의 취득가액은 비교대상토지②의 매매사례가액에 의하여 산정하는 것이 보다 더 합리적이라고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
