[사건번호] 조심 2011부1413
[일자] 2011.07.04

[요약]

양도소득세 신고시 취득가액을 계산할 때 취득일로부터 약 6년이상 경과하여 소급감정된 경우 취득당시의 시가를 객관적이고 합리적으로 반영한 것으로 볼 수 없으며 장부에 의해 실지거래가액이 확인되는 경우에는 동 장부 가액 등을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 등보다 우선하여 적용할 수 있음

[주문]

1. ··세무서장이 2011.3.15. 청구인에게 한 2009년 귀속 양도소득세 89,375,740원의 부과처분은 부산광역시 ··구 ··동 ···-· 토지 369.1㎡, 같은 동 ···-·· 토지 37.2㎡ 및 건물 1,758.87㎡에 대한 양도차익을 산정함에 있어 건물의 취득가액을 1,598,183,475원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 심판청구는 이를 기각한다.



[이유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.6.25. 부산광역시 ··구 ··동 ···-· 토지 369.1㎡, 같은 동 ···-·· 토지 37.2㎡를 취득한 후, 2004.5.14. 동 토지 위에 건물(10층 모텔) 1,758.87㎡(이하 토지 및 건물을 합하여 “쟁점부동산” 이라 한다)를 신축(사용승인)하여 2009.11.16. 쟁점부동산을 양도하고 2010.2.2. 양도소득세 예정신고 시 양도가액은 실지거래가액 2,300,000천원으로, 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없어 기준시가에 의한 환산가액 1,938,437천원(토지 530,618천원, 건물 1,407,819천원)으로 신고한 후 무납부하자 처분청은 2010.4.9. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 78,728,170원을 결정 · 고지하였다.

나. 청구인은 2010.6.18. 쟁점부동산 중 신고누락 한 ···-·· 37.2㎡의 토지 분을 추가신고하면서 당초 신고한 토지의 취득가액 530,618천원 (환산가액) 대신 실지거래가액 780,000천원으로 정정하여 쟁점부동산의 취득가액을 2,183,433천원으로 경정청구 하였다가, 2010.12.7. 재차 건물의 취득가액은 감정가액 2,090,172천원, 토지의 취득가액은 환산취득가액 530,287천원, 합계 2,620,459천원을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 양도소득세를 재계산할 것을 구하는 경정청구를 하였다.

다. 처분청은 청구인의 경정청구를 거부하고 쟁점부동산의 양도가액을 실지거래가액 2,300,000천원으로, 취득가액을 기준시가에 의한 환산 취득가액 1,906,294천원(건물 1,362,603천원, 토지 543,691천원)으로 하여 2011.3.15 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 89,375,740원으로 증액 경정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2011.3.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산의 건물의 취득가액과 관련하여, 「소득세법」 규정에 따라 2개 이상의 감정평가법인의 감정평가액을 평균한 가액을 인정하여야 하는 바, 2개 법인의 감정평가서 중 1건은 은행으로부터 담보대출을 받기 위하여 건물 준공당시인 2004.5.24. 작성된 것이며, 다른 1건은 2010.12.10.에 작성 되어 비록 소급감정이기는 하나, 대법원 판례 (2010두8751, 2010.9.30. 선고) 등에서 거래를 통한 감정가액이 없는 경우에는 공신력있는 감정가액도 시가로 볼 수 있고 그 가액이 소급감정에 의한 것도 달라지지 아니한다고 판시하고 있으므로 쟁점부동산의 건물부분에 대한 감정가액 2,090,172천원을 취득당시의 시가로 인정하여 이 건 양도 소득세를 재계산하여야 한다.

나. 처분청 의견

「소득세법 시행령」 제176조의2에 의하면, 감정가액이 취득가액으로 인정되는 경우는 자산의 취득일 전후 3개월 이내에 2 이상의 감정평가 법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 규정하고 있는 바, 청구인이 제출한 2건의 감정평가서 중 1건은 쟁점부동산의 건물의 취득 가액을 산정하기 위한 목적으로 취득일(2004.5.28.)로부터 약 6년 이상 경과하여 소급감정된 것으로 취득당시의 시가를 객관적이고 합리적으로 반영한 것으로 볼 수 없으므로 쟁점부동산의 취득가액을 기준시가에 의한 환산가액으로 평가하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당 하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점부동산(토지, 건물) 중 건물의 취득가액을 소급감정에 의한 감정 가액으로 하여 양도소득과세표준을 계산할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다

(3) 소득세법 시행령 제176조 의2 【추계결정 및 경정】③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산에 대하여 매도인 청구인과 매수인 최··이 2009.11.1. 작성한 매매계약서를 보면, 양도가액은 2,300,000천원이며, 농협대출금 1,700,000천원과 임대보증금 600,000천원을 매수인이 인수하는 것으로 되어 있다.

(2) 처분청과 청구인사이에 쟁점부동산의 양도가액(2,300,000천원)에 대하여는 다툼이 없으며, 쟁점부동산 중 토지의 취득가액에 대하여도 계산상 금액의 차이(청구인 530,287천원, 처분청 543,691천원)는 있으나, 청구인이 처분청 계산 시와 같은 조건으로 계산할 경우 처분청이 산정한 금액과 동일하게 산정됨을 인정하고 있으며, 환산취득가액을 적용함에 있어서는 다툼이 없는 것으로 나타난다.

(3) 이 건 심리자료에 나타나는 과세경위 등을 살펴보면 다음과 같다.

(가) 청구인은 2010.2.2. 당시 주소지 관할 △△세무서장에게 쟁점 부동산 양도에 대한 양도소득세 예정신고를 하면서, 양도가액은 실지 거래가액 2,300,000천원, 취득가액은 실지거래가액을 입증하기 어려워 기준시가에 의한 환산취득가액을 계산하여 취득가액 1,938,437천원 (토지 530,618천원, 건물 1,407,819천원), 과세표준 265,337천원, 납부세액 78,728천원으로 신고하였다.

(나) 청구인은 2010.6.18. 토지의 취득가액을 당초 환산가액 530,618 천원 대신 실지취득가액 780,000천원으로 정정하여 쟁점부동산 취득 가액 2,183,433천원(토지 실지거래가액 780,000천원, 건물 환산취득가액 1,403,433천원), 과세표준 72,606천원, 납부세액 12,811천원으로 경정청구 (1차)하였고, 관련 증빙으로 토지대금 지급내역서, 사채권자의 확인서, 통장사본 등을 제출하였다.

(다) 처분청은 상기 경정청구(1차)에 대하여 2010.11.22.부터 현지 조사를 실시한 결과, 청구인이 제출한 토지대금지급내역서는 사채권자로부터 차용한 사실을 단순히 기재한 것이고, 사채권자 확인서는 청구인의 동서 최종선이 작성한 것으로 차용증, 이자지급내역 등 거래 증빙이 없어 신빙성이 없으며, 통장사본도 단순히 현금을 인출한 내역으로 실제 지급처가 확인되지 아니한다고 하여 청구인의 경정 청구를 거부(미통보)한 것으로 처분청의 현지조사 보고서에 나타난다.

(라) 청구인은 처분청의 현지조사 기간 중인 2010.12.7. 쟁점부동산의 건물의 취득가액으로 주식회사 ··감정평가법인 및 주식회사 △△감정평가법인의 감정가액 2,090,172천원(각 법인 동일 평가액)으로 인정할 것을 구하는 경정청구(2차)를 하였으나 처분청은 이를 거부하고 쟁점 부동산의 양도가액을 실지거래가액 2,300,000천원으로, 취득가액은 기준시가에 의한 환산취득가액 1,906,294천원(토지 543,691천원, 건물 1,362,602천원)으로 하여 이 건 과세처분을 하였다.

(4) 청구인이 의뢰하여 2개의 감정평가법인이 작성한 쟁점부동산에 대한 감정평가내역은 다음 <표>와 같다.

(5) 쟁점부동산의 등기부등본 및 토지 · 건축물대장 등 이 건 심리 자료에 의하면, 청구인은 쟁점부동산 중 토지를 2003.6.25. 매매로 취득하고 그 지상에 모텔건물을 신축(2004.5.14 사용승인)하여 2004.5.28. 청구인 명의로 소유권보존등기를 하였고 주식회사 ··감정평가법인에 의뢰하여 받은 쟁점부동산의 감정가액 2,860,696천원을 근거로 2004.5.28. 채무자를 청구인, 근저당권자를 해운대농업협동조합으로, 채권최고액 1,820,000천원 및 560,000천원, 합계 2,380,000천원의 근저당설정등기를 하여 2004.6.3. 1,700,000천원을 대출받은 것으로 나타난다.

(6) 청구인이 쟁점부동산 임대업을 영위할 당시인 2004.12.31. 현재의 재무제표에 의하면, 유형자산인 쟁점부동산에 대하여 건물 1,598,183,475원, 토지 370,300,000원, 합계 1,968,483,475원으로 계상하였고, 단기차입금 1,700,000천원을 계상하여 종합소득세 신고 시 제출한 것으로 처분청 제출자료에 나타난다.

(7) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대,「소득세법」 상 해당 자산의 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 2개 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 양도가액 또는 취득가액으로 인정할 수 있는 바, 청구인이 제출한 2건의 감정평가서 중 주식회사 △△감정평가법인이 2010.12.10 작성한 감정평가서는 쟁점부동산의 건물의 취득가액을 산정하기 위하여 쟁점 부동산의 취득일(2004.5.28,)로부터 6년 이상 경과하여 작성된 것으로서, 동 감정가액(2,090,172천원)을 건물의 취득가액으로 인정하기는 어려워 보인다.

(8) 한편, 「소득세법」 제114조 제7항에서는 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지 거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의 하여 추계조사 하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있어 장부 기타 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우에는 동 장부 가액 등을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 등보다 우선하여 적용하여야 할 것인 바, 토지에 대하여는 청구인이 환산취득가액을 적용함에 있어 다투지 아니하며, 청구인이 쟁점부동산의 임대업 영위와 관련하여 2004.12.31. 현재 쟁점부동산의 장부가액 1,968,483,475원 중 당해년도에 신축한 건물가액을 1,598,183,475원으로 계상하여 종합소득세를 신고한 것으로 나타나므로, 동 장부가액 1,598,183,475원을 건물의 실지취득가액 으로 하여 이 건 양도소득세를 경정함이 합리적인 것으로 판단된다 (조심 2011중1340, 2011.5.25. 참조).

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.