[사건번호] 조심 2011부1691
[일자] 2011.07.12
[제목] 쟁점분양권의 매매차익이 청구인에게 귀속되었는지를 재조사하여 결정
[요약]

쟁점분양권의 매수자가 그 취득대금 증빙으로 제출한 잔금 중 수표지급분 금액 2억5천5백만원의 수표번호, 계좌번호를 토대로 배서인과 최종 출금인을 조사하여 쟁점매매차익의 귀속자를 재조사함이 필요하다 하겠다.

[주문]

○○세무서장이 2010.9.13. 청구인에게 한 2004년 귀속 양도소득세 120,548,000원의 부과처분은 청구인이 2004.4.8. 취득하여 2004.7.13. 양도한 서울특별시 ○○구 ○○동 890-49 ○○상가 106호의 분양권의 매매차익 158,760,000원이 청구인에게 귀속되었는지 여부를 재조사하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.



[이유]

1. 처분개요

가. 청구인은 서울특별시 ○○구 ○○동 890-49 ○○상가 106호(이하“쟁점상가”라 한다)의 분양권(이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 이○○(이하 “전소유자”라 한다)으로부터 2004.4.8. 취득하여 신○○ · 김○○(이하 후소유자“라 한다)에게 2004.7.13. 양도하고, 양도 및 취득가액을 각각 63,504,000원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. □□세무서장은 후소유자가 2009.6.8. 쟁점상가를 양도하고 취득 가액으로 신고한 476,280,000원을 청구인의 쟁점분양권 양도가액으로 하고 취득가액은 당초 분양계약서상의 매매가액인 317,520,000원으로 하는 내용의 과세자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 이를 근거로 2010.9.13. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 120,548,000원을 경정 ·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.11.16. 이의신청을 거쳐 2011.5.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점분양권을 매입하였으나 자금난 등으로 인하여 평소 청구인의 남편과 알고 지내던 부동산분양업자인 심○○에게 급매를 요청하였고 청구인에게는 원금보장만 해주고 매매차익은 심○○의 보수로 하는 조건으로 쟁점분양권을 양도하게 된 것으로, 청구인은 쟁점분양권이 매매차익 없이 양도된 것으로 심○○으로부터 연락받았으나 실제로는 158,760,000원의 매매차익(이하 “쟁점매매차익”이라 한다)이 발생된 사실을 추후 처분청의 조사과정에서 알게 된 것으로 쟁점 매매차익은 심○○의 소득에 해당하므로 청구인의 양도소득으로 보아 과세한 처분청의 과세처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점매매차익의 귀속자라고 시인한 심○○의 확인서는 구체성이 결여되었고 진술과 관련한 증빙을 제시하지 않아 신뢰성이 없으며, 쟁점매매차익의 실제귀속자를 확인할 수 있는 금융거래내역 등 객관적인 증빙서류가 없으므로 쟁점매매차익을 청구인의 양도소득으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점분양권의 매매차익이 청구인에게 귀속되었는지 여부

나. 관련법령

별지 기재와 같다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점분양권을 양도함에 따른 매매차익은 중개인 심○○의 보수로 하는 조건으로 쟁점분양권을 양도하게 된 것으로, 청구인은 쟁점분양권이 매매차익 없이 양도되었다고 심○○으로부터 연락을 받았고 쟁점매매차익이 발생된 사실을 추후 처분청의 조사과정에서 알게 된 것으로 쟁점매매차익은 심○○의 소득에 해당한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

(2)처분청은 후소유자가 제출한 계약서 등에 따라 쟁점분양권의 양도차익 158,760,000원에 대하여 청구인이 과소신고한 것으로 보아 과세처분 하였으나, 청구인의 이의신청으로 ○○지방국세청에서 쟁점 매매차익 158,760,000원의 귀속자를 재조사하라는 주문 결정에 따라 처분청에서 재조사한 현지확인 결과내용에 의하면,

(가) 처분청은 양도차익의 귀속자를 밝히기 위한 금융조사는 잔금 중 수표지급분 2억 원에 대하여 현지확인 종결일까지 수표번호 등 발행 내역을 확인하지 못하여 조사하지 못한 사실이 나타나고,

(나) 또한, 처분청은 부동산컨설팅 용역계약서, 심○○의 진술서, 청구인의 진술서, 고소장, 근저당설정계약서, 확인서 내용을 미루어 . 보아 청구인은 쟁점분양권 양도와 관련하여 계약금 수령이외에는 분양권 매매사실을 전혀 알지 못하고 분양권 매각을 위임받은 심○○의 주도하에 매매가 이루어졌다고 판단한 사실이 나타난다.

(다) 그러나, 처분청은 심○○에게 대금지급사실 및 영수증 등 객관적인 증빙이 없으며 제출된 확인서 등은 사인 간에 임의작성이 가능하므로 신뢰성이 부족하고 심○○ 또한 부동산 중개업자도 아니고 계약금도 정○○이 직접 수령한 것으로 확인되므로 쟁점매매차익에 대하여 귀
속자를 알 수 없을 뿐만 아니라 소득구분도 명확하게 나타나지 않음을 이유로 청구인에게 한 과세처분을 그대로 유지한 사실이 나타난다.

(3) 청구인이 이건 심판청구에서 후소유자가 취득대금 증빙으로 제출한 잔금 중 수표지급 분 금액 및 수표번호는 다음과 같이 나타난다.

(가)외환은행 ○○동지점 박○○ 계좌에서 2004.7.12. 발행 55백만 원 인출 지급

(나)국민은행 ○○지점 신○○ 계좌에서 2004.7.12. 발행 2억 원 인출 지급

(4) 쟁점상가의 분양계약서에 의하면, 총분양가액은 317,520,000원(계약금 63,504,000원, 1차중도금 63,504,000원, 2차중도금 63,504,000원,
잔금 127,008,000원)이고, 권리의무승계 내역은 청구인이 2004.4.8. 최초분양자 이○○으로부터 쟁점상가의 권리의무를 승계 받아 2004.7.13. 신○○, 김○○에게 양도한 사실이 나타난다.

(5)청구인의 쟁점분양권 양도소득세 신고시 제출된 청구인과 후소유자와의 2004.7.10. 계약한 쟁점분양권의 겸인계약서에 의하면,

(가) 매매물건은 분양권으로 기불입된 금액은 63,504,000원이고 앞으로 불입할 금액은 254,016,000원이 남아 있는 것으로 나타나고, 쟁점분양권의 총매매대금은 63,504,000원으로 계약금은 5백만 원, 잔금은 2004.7.13.에 58,504,000원을 지불하기로 한 내용이 나타난다.

(나) 매도인은 전○○(청구인), 매수인은 신○○, 김○○로 기재되고 각각 날인되어 있으며, 중개인은 나타나지 않으나, 계약금 수령 영수증은 계약금 5백만 원을 정○○(공인중개사)이 청구인을 대리하여 수령한 사실이 나타나고, 수기로 작성된 특약사항에는 본 계약은 분양권 상태의 매매계약임이 명시되고 잔금시까지 이자는 매도인이 부담하는 것으로 나타난다.

(6) 2004.1.25. 부동산 명의대여 약정서에 의하면 ‘심○○(65년생)은 공인중개사 정○○(70년생)을 채용하여 골드멤버스 부동산 서비스를 개설함에 있어 부동산계약과 관련하여 생기는 세금 및 법적인 모든 제반상 문제를 심○○이 책임지기로 하며 정○○은 아무런 책임이 없음을 확인하며 약정한 사실이 나타난다.

(7) 2010.11.9. 정○○의 확인서에 의하면 쟁점분양권 양도는 심○○이 청구인을 대신하여 거래가격 협상, 양도세 신고 등 거래관련의 전반적인 관리를 하였음을 확인한 사실이 나타난다.

(8) 2004.6.3. 부동산컨설팅 용역계약서에 의하면, 청구인은 쟁점분양권 양도 및 양도세신고 등 일체를 심○○(65년생)에게 의뢰하기로 하고 업무보수액은 청구인이 지급한 분양권 대가(63,504,000원)를 초과하여 양도시 초과 금액으로 한 사실이 나타난다.

(9) 후소유자의 취득자금 소명내역에 의하면, 쟁점상가의 취득대금은 476,280,000원으로 계약금 5백만 원을 2004.7.10. 현금으로 지급하고, 잔금은 2004.7.13. 쟁점상가의 미용실 보증금으로 받은 5천만원(후소유자가 임대인으로 계약 체결)과 쟁점상가를 담보로 한 대출금 1억5천만원(제일은행 대출금으로 후소유자가 설정계약)이 있으며 나머지 271,280,000원은 국민은행 신○○ 계좌에서 인출한 수표 2억원과 박○○의 외환은행통장에서 인출한 수표 55백만 원 및 현금 16,280천원으로 나타난다.

(10) 후소유자가 처분청에 제출한 2004.7.10.자의 청구인과의 매매계약서에 의하면, 총 매매대금은 476,280,000원(계약금 5백만원, 중도금 217,264,000원, 잔금 254,016,000원)으로 나타나며 구체적인 계약내용은 다음과 같다.

(가)「매도인란」 은 청구인을 대신하여 정○○이 기재되고 날인 되어 있고 「중개인란」도 동일인인 골드멤버스부동산 정○○으로 기재 날인되어 있음이 나타난다.

(나) 수기로 작성된 특약사항에는 미용실 보증금 5천만 원 완납조건이고 융자 1억5천만원은 제일은행에서 긴급대출 되고 분양권상태의 매매계약임이 명시되어 있으며 잔금시까지 중도금 연체이자는 매도인이 부담하고 중개대상확인서는 작성하지 않기로 합의하고 청구인을 대신하여 대리인 정봉진이 계약하며 잔금시 청구인이 추인한다라는 내용이 나타난다.

(11) 청구인이 심○○을 사기죄 등으로 ○○지방검찰청에 고소한 2010.10.26.의 고소장에 의하면 심○○이 쟁점매매차익이 있음에도 청구인에게 거짓으로 없다고 하고 양도소득세 신고도 허위로 하였으므로 심○○을 처벌하여 달라는 내용이며 증거자료로 위(7)의 부동산 컨설팅 용역계약서를 제출한 사실과 청구인은 2010.11월 심○○ 소유 의 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 2530소재 임야 3,251㎡소재 부동산에 근저당설정계약을 한 사실이 청구인과 심○○ 간의 근저당설정계약서에 나타난다.

(12) 2011.4월 심○○의 쟁점분양권 양도관련 확인서에 의하면, 심○○은 쟁점분양권 매각에 관한 권한 일체를 청구인으로부터 위임받아 매각하는 과정에서 쟁점매매차익 158,760,000원을 쟁점상가 1층 분양사무실에서 쟁점분양권 매각 관련인 6명에게 후소유자로부터 받은 수표로 아래 <표>와 같이 배분하였고, 청구인은 쟁점분양권 매매금액을 전혀 알지 못하였으므로 “청구인에게 억울한 일이 없도록 조치하여 달라”는 취지의 확인내역이 기재되어 있다.

(13) 위 사실관계를 종합하여 살피건대, 2004.6.3. 작성된 부동산컨설팅 용역계약서에 의하면 청구인은 쟁점분양권 양도 및 양도세신고 등 일체를 심○○에게 의뢰하기로 하고 업무보수액은 청구인이 쟁점분양권을 취득한 대가인 63,504,000원을 초과하여 쟁점분양권을 양도하게 되는 경우 그 초과금액으로 하기로 한 사실이 나타나는 점, 심○○이 쟁점매매차익 158,760,000원은 청구인에게 지급된 것이 아니라 심○○ 본인이 쟁점분양권의 매수인으로 지급받아 정○○ 등 쟁점분양권 관련인들에게 배분하였다고 시인하고 있는 점, 처분청에서도 청구인의 이의신청에 따른 재조사 결과 청구인은 쟁점분양권 양도와 관련하여 계약금 수령이외에는 분양권 매매사실을 전혀 알지 못하고 분양권 매 각을 위임받은 심○○의 주도하에 매매가 이루어졌다고 인정하고 있는 점에 비추어, 쟁점매매차익이 청구인을 통하여 심○○에게 귀속된 것인지 아니면 쟁점분양권의 매수자로부터 바로 심○○에게 귀속된 것인지 여부 또는 청구인이 이 건 심판청구시 제시한「쟁점분양권의 매수자가 그 취득대금 증빙으로 제출한 잔금 중 수표지급분 금액 2억 5천5백만원의 수표번호, 계좌번호」를 토대로 배서인과 최종 출금인을 조사하여 쟁점매매차익의 귀속자를 재조사함이 필요하다 하겠다.

따라서, 위와 같은 방법으로 쟁점매매차익이 청구인에게 귀속되었는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 이 건 양도소득세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.