[사건번호] 심사양도 2011-65
[일자] 2011.07.22
[제목] 농민에게 농지대토 감면을 적용하는 것임
[요약]

청구인은 1993년부터 건설중기대업, 조경건설업, 화장품소매업 등 사업자로서, 농업에 종사한 농민으로 보기 어렵고, 자경하였다는 사실을 입증할 만한 객관적인 증명서류를 제시하지 못하고 있어 농지대토에 대한 감면요건을 충족하지 못함

[주문]



[이유]

1. 처분내용

청구인은 2004.3.5. 취득한 KK도 PP시 GG면 SS리 599번지 외2필지 답 2,808㎡(이하 “종전토지”라 한다)를 2007.4.11. 공공용지 협의취득을 원인으로 KK도에 양도하고, 위 토지에 대한 대토농지로서 2007.5.31. KK도 PP시 ㅉㅉ면 NN리 473-8번지 답 2,453㎡(이하 “대토토지”라 한다)를 취득하였다 하여 양도소득세 신고시 「조세특례제한법」 제70조의 농지대토에 대한 양도소득세 감면규정을 적용하여 양도소득세 감면신청을 하였다.

처분청은 현지확인조사 결과, 청구인이 대토토지의 보유기간이 3년 미만인 점과 청구인이 직접 경작하지 아니하는 등 감면요건을 충족하지 못한 것으로 보아 농지대토에 대한 양도소득세 감면규정의 적용을 배제하고 2010.12.1. 청구인에게 2007년 과세연도 양도소득세 113,778,000원을 경정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2011.3.3. 이 건 심사청구를 제기하였다.

2. 청구주장

처분청은 2007.5.31. 취득한 대토토지의 양도시기를 2차 중도금 은행 대출금 승계일인 2010.1.7.로 보아 당해 농지의 보유기간이 3년 미만으로 보았으나, 부동산매매계약서 및 잔금지급증빙 등에 의해 실제 잔금청산일이 2010.11.30.이므로 3년 보유요건을 충족하고 있다.

아울러, 종전토지 및 대토토지를 청구인이 직접 자경한 사실이 농지원부, 농·종자구입영수증 및 자경확인서 등에 의하여 확인됨에도 처분청이 조세제한특례법 제70조의 감면요건을 충족하지 아니한 것으로 보아 감면을 배제하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

3. 처분청 의견

대토농지는 등기부등본상 청구인이 청구외 김재성(이하 “매수인“라 한다)에게 소유권이전한 날짜는 2010.7.21.자이고, 관할시청에 접수된 부동산실거래가 거래신고필증 상 잔금일자도 2010.7.21.로 표기되어 있으나, 부동산매매계약서상 잔금일은 2010.11.30.로 기재되어 있어 통상적인 거래 관행상 잔금이 청산된 후 소유권이전등기를 하는 것이 일반적이나, 정당한 사유없이 잔금청산일 보다 4개월 정도 먼저 소유권이전 등기를 한 점, 통상적인 거래 관행상 근저당권(채무)를 매수인이 인수하는 조건으로 계약이 이루어지는 경우 근저당권(채무)인수 시점이 잔금 청산일이 되는 것이 일반적인 점, 청구인이 제출한 매매계약서상 특약조건에 따라 잔금(5천만원) 중 1천만원은 잔금일까지 은행이자로 공제(청구인 대신 매수인이 부담한 이자 상당액을 잔금과 상계)하고 있으나 청구인 대신 매수인이 2010.1.7.(채무인수시점)～2010.11.30(잔금청산일) 기간동안 실제로 천만원의 이자를 부담하였는지의 여부에 대한 증빙서류가 없는 점, 잔금(5천만원) 중 4천만원은 청구인과 관련이들의 복잡한 채권채무 관계에 의해 정산된 것으로 소명하고 있으나, 거래일자·거래금액 등이 일치하지 않아 신빙성이 없는 점, 매수인에게 등기접수를 지연한 사유에 대하여 소명요구 하였으나, 과세예고통지일(2010.10.13)까지 소명이 없었던 점, 청구인에게도 아무런 소명이 없었던 점, 청구인은 배우자 이금진의 진단서를 제출하며, 배우자 간병으로 인하여 과세예고통지에 소명할 수 없었다고 주장하나, 관련 진단서·통합기록 등 검토결과 우측 다리만을 수술한 것으로 청구인이 1억이 넘는 세금의 과세예고통지를 받고도 소명하지 못할 정도의 중상해는 아닌 것으로 보여지므로 청구인의 주장은 신빙성이 없는 점 등에 비추어 청구인이 제출한 대토토지의 매매계약서는 실제 계약서가 아닌 것으로 보여지고, 대토토지의 실제 양도일(잔금청산일)은 매수인의 채무인수 시점인 2010.1.7.로 보여지므로 청구인이 대토토지를 보유한 기간은 3년 미만으로 조세특례제한법 제70조의 감면요건을 충족하지 못하고 있다.

아울러, 청구인은 대토토지를 직접 경작한 근거서류로 농지원부 및 경작사실확인서(경작기간: 2007.5.31∼2010.7.21. 확인자 : 전임이장 VV우(매도인)·현직이장 QQ빈〕를 제출하고 있으나, 확인자 중 청구외 VV우는 당해 농지의 매도인으로 청구인과 양도·양수인 관계이므로 통정의 가능성이 있는 점, 청구인이 제출한 심사청구서에서 농지를 청구외 VV우에게 매입하여 매립공사가 끝난 2007.7.18.부터 실제 자경하였다고 청구인 본인이 주장하고 있으나 경작확인서상 경작 시작일은 2007.5.31.로 기재되어 있는 점 등으로 보아 청구인이 제출한 경작확인서는 신빙성이 없는 것으로 보여지고, 위성사진 등 현장사진 검토결과 농사를 짓지 않고 방치한 것으로 보여 지는 점, 등으로 보아 실제 자경한 것으로 보이지 아니하다.

또한, 청구인은 종전토지를 실제 자경하였다고 주장하면서 농지원부·토지등기부등본·주민등록초본 등을 제출하였으나, 2010년 8월 당시 과세관청의 현지확인 결과, 종전토지 중 NN리 601번지는 2004.9.29. 위성사진상 임야로 보여지는 점, 나머지 2필지는 실제 지목(답)과 달리 전으로 확인되며, 청구인이 제출한 농지원부 외에 쌀직불보조금지급내역 등 청구인이 실제로 경작하였다는 객관적 증빙서류를 제시하지 못하는 점 등에 비추어 3년 이상 경작하였다고 보기 어려우므로 당초처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

종전토지의 양도가 조세특례제한법 제70조의 농지대토에 대한 양도소득세 감면에 해당하는 지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

1) 조세특례제한법 제70조 【농지대토에 대한 양도소득세 감면】

① 농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세ㆍ감면과 소액부징수를 포함한다)이 되는 토지를 경작상의 필요에 의하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

2) 조세특례제한법 시행령 제67조 【농지대토에 대한 양도소득세 감면요건 등】

① 법 제70조 제1항에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 3년 이상 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역(경작을 개시할 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)에 거주한 자를 말한다.

1. 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역

② 법 제70조 제1항에서 “직접 경작”이라 함은 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말한다.

③ 법 제70조 제1항에서 ＂대통령령이 정하는 경우＂ 라 함은 경작상의 필요에 의하여 대토하는 농지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 종전의 농지의 양도일부터 1년 내에 다른 농지를 취득하여 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적의 2분의 1 이상일 것

나. 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액의 3분의 1 이상일 것

2. 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 새로운 농지의 취득일부터 1년 내에 종전의 농지를 양도하고 새로이 취득한 농지를 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적의 2분의 1 이상일 것

나. 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액의 3분의 1 이상일 것

다. 사실관계

1) 청구인과 배우자의 사업이력은 다음과 같다.

2) 종전토지와 대토토지의 현황 및 거래내역은 다음과 같이 종전토지를 3년 이상 소유하고 1년 이내에 대토토지를 취득한 후 3년 2개월만에 양도한 사실이 등기부등본 및 매매계약서에 의하여 나타난다.

그렇지만, 처분청의 현지확인복명서에 의하면, 종전토지중 NN리 601번지 토지는 위성사진상 임야로 나타나고, 대토토지는 매수인이 채무를 인수한 2010.1.7. 사실상 양도되어 보유기간이 3년 미만이라고 보아 청구인이 농지대토에 대한 양도소득세의 감면요건을 충족하지 못하고 있다고 기재되어 있다.

3) 청구인에게 종전토지를 양도한 청구외 장태용은 양도일자를 등기접수일인 2004.5.7.로 하여 양도소득세를 신고한 사실이 국세청전산자료에 의하여 확인되며, 농지원부는 최초작성일자가 2004.7.12.로 표기된 사실이 농지원부에 의하여 확인된다.

4) 대토토지의 양도계약서에 의하면, 2009.12.10. 매매계약을 체결하면서, 1차 중도금 5천만원은 2009.12.28.에, 2차 중도금은 2억원은 2010.1.8.에, 잔금 5천만원은 2010.11.30.에 지급하는 것으로 계약하여 계약일로부터 잔금일까지의 계약기간이 통상적인 기간보다 길고, 등기부상 소유권도 2010.7.21. 잔금일 보다 4개월 전에 이전한 사실이 부동산매매계약서, 등기부등본에 의하여 확인된다.

또한, 매매계약서상 특약사항에서 「2차중도금은 은행대출금을 승계하기로 하였고, 잔금 5천만원 중 1천만원은 잔금일까지 은행이자와 상계하고, 4천만원은 전세반환금으로 지급하기로 한다」고 기재되어 있다.

5) 청구인은 종전토지 및 대토토지를 직접 경작하고 있다고 주장하면서, 농지원부, 청구외 NN우 경작확인 인우보증서, 2008.5.25.부터 거래한 JJ농업협동조합의 거래내역서 및 조합원증명서, KK건재, JK농자재가 발급한 영수증, SX케미칼이 확인한 외상장부, 콩품종자율교환 확인서 등을 제시하였다.

라. 판단

경작상의 필요에 의하여 대토하는 농지에 대하여 비과세하는 것은 농지의 자유로운 대체를 허용·보장함으로써 농민을 보호하여 농업의 발전·장려를 도모하기 위한 취지의 규정이므로 자경농가로서 소유하던 농지를 경작상의 필요에 의하여 대토하기 위하여 매각·양도한 것이 아니라 단순히 단기양도차익을 노려 일시 취득하였다가 매각하는 것과 같이 투기적인 농지거래의 경우에는 비과세 대상이 되지 아니하는 것(대법원95누3695, 1995.9.29.)인 바,

위 사실관계와 같이 청구인은 1993년부터 2001년까지 건설중기대업을 영위하였고, 1995.9.1.부터 현재까지 조경건설업 대표이사로 재직중이며, 2009.10.1.부터는 화장품소매업도 영위하고 있는 등 농업에 종사한 농민으로 보기 어려운 점, 종전토지 및 대토토지를 약 3년 정도만 소유하다가 양도한 점 등에 비추어 위 입법취지에 부합하지 아니한다.

또한, 양도한 토지의 자경사실은 이를 주장하는 양도자가 적극적으로 입증하여야 하고, 양도한 토지가 장기간 농지로서 이용된 사실이 인정된다 하여 이로써 양도자가 자경한 사실까지 추정되는 것은 아닌 것(대법원94누996, 1994.10.21.)인 바,

종전토지는 처분청에서 위성사진 등에 의하여 일부토지의 실제 농지인지 여부가 불분명하고, 경작한 흔적이 없다고 확인하고 있는 점, 농업에 종사하는 자가 거주하기엔 부적합한 아파트에서 거주하면서 6,230㎡의 넓은 면적의 농지를 농작업의 2분의1 이상을 자기의 노동력에 의하여 직접 경작하였다고 보기 어려운 점과 농지원부, 주민들의 인우보증서, 농자재영수증 등 청구인이 제시한 증빙서류만으로는 종전토지 및 대토토지를 직접 경작하였다는 청구인의 주장을 인정하기는 어렵다 할 것이다.

따라서, 청구인이 종전토지와 대토토지를 직접 경작하지 아니하여 농지대토에 대한 감면 요건을 충족하지 못하였다고 보고 처분청이 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

5. 결론

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.