[사건번호] 조심 2010서3293 [일자] 2011.08.12 [제목] 쟁점오피스텔을 주택으로 보고 1세대 2주택자의 양도로 보아 과세한 처분의 당부 (인용) [요약] [주문] ○○세무서장이 2010.4.12. 청구인에게 한 2009년 귀속 양도소득세 258,997,150원의 부과처분은 이를 취소한다. [이유] 1. 처분개요 가. 청구인은 2002.12.5. ○○(건물면적 121.42㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득하여 2009.7.3. 양도하고, 비과세되는 1세대 1주택에 해당한다 하여 9억원을 초과하는 부분에 대하여만 양도소득금액 산정 후, 2009.7.31. 양도소득과세표준 신고 및 세액 50,746,620원을 자진납부하였다. 나. 처분청은 쟁점주택 양도당시 처(妻) 박○○가 2005.7.1. 부(父) 박○○로부터 같은 동 1406호(건물면적 91.1㎡, 이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)을 상속받아 소유하고 있음을 확인하고, 쟁점주택이 1세대 2주택에 해당한다 하여 2010.4.12. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 258,997,150원을 경정·고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.7.8. 이의신청을 거쳐 2010.10.7. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 오피스텔은「건축법」상 업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물이지만 주된 용도가 업무시설로 분류되고, 쟁점오피스텔의 임차인 김○○(이하 “임차인”이라 한다)는 ○○에서 1992년부터 거주하고 있으며 골프 관련 사업을 위해 오피스텔을 임차하였으나, 사업이 원할하지 못하여 임대기간 만료일까지 골프관련사업과 관련된 자료 수집 등을 하였는 바, 처분청이 임차인의 거주지인 OOO에서 10분 거리에 있는 쟁점오피스텔을 임차인이 주거용으로 사용하였다 하여 쟁점주택을 1세대 2주택의 양도로 보아 과세하는 것은 부당하며, 쟁점오피스텔은 관할 구청에서도 업무용부동산으로 보아 재산세 등을 부과해 왔고, 임차인도 쟁점오피스텔을 거주지로 하여 주민등록을 이전한 사실이 없으며 임차인의 주민등록은 실제 거주지인 OOO에 있었기 때문에 쟁점오피스텔의 임차와 관련하여 「주택임대차보호법」상 확정일자를 받지 아니하고 전세권을 설정한 후 업무용으로 사용하였다. 더욱이 쟁점오피스텔의 생활지원센터(관리사무소)에서 임차인이 업무용으로 사용하였음을 확인하고 있음에도 처분청에서 임차인이 쟁점오피스텔을 주택으로 사용되었다고 추정하여 쟁점주택을 1세대 2주택의 양도로 보아 과세하는 것은 부당하다. 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점주택 양도 후, 세대전원이 쟁점오피스텔로 주소이전한 점으로 보아 쟁점오피스텔은 양도당시 주거용으로 사용되었음이 명백하며, 임차인이 당초 사무실용 또는 일시적 주거도 하였다는 확인서를 작성하였다가 업무용으로만 사용하였다는 확인서를 다시 제출한 점 등으로 보아 임차인 및 쟁점오피스텔 생활지원센터의 확인서는 신빙성이 없는 것으로 보이며, 임차인은 고령자로 1993년부터 ○○(서비스/경기단체 및 후원업)을 꾸준히 운영하며 별도의 사업장을 가지고 있음에도 2년 동안이나 쟁점오피스텔을 골프관련 사업 등을 위해 임차하였다는 주장은 납득하기 어렵고, 쟁점오피스텔의 면적이 91.1㎡(28평)로 임차인 개인이 사용하기에는 넓은 면적이다. 또한 단순히 주민등록상 기재내용만으로 임차인이 ○○에서 계속 거주하였다고 볼 수 없으며, 사위와 장인이 ○○에서 함께 거주한 것으로 보기도 어려우므로 딸의 가족○○이 쟁점오피스텔과 ○○에 각각 거주하였을 것으로 판단된다. 만일 쟁점오피스텔이 업무용이라면 당초 피상속인이 취득시 사업자등록을 하고 매입세액 환급을 받았을 것임에도 사업자등록 및 환급받은 기록이 전혀 없으며, 임차인도 쟁점오피스텔을 임차하여 사업자등록도 하지 아니한 점 등으로 보아 임차인이 쟁점오피스텔을 사업용으로 사용하였다는 주장은 신빙성이 없으므로 쟁점오피스텔을 주거용으로 보고 쟁점주택의 양도를 1세대 2주택의 양도로 보아 과세한 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점주택 양도당시 처(妻) 소유의 쟁점오피스텔을 주택으로 보고 1세대2주택의 양도로 보아 과세한 처분의 당부 나. 관련법령 (1) 소득세법 제89조【비과세양도소득】① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득. (2) 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (3) 주택법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다. 2. “공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인은 2009.7.3. 쟁점주택을 양도하고 1세대 1주택 양도소득세 비과세 대상에 해당하는 것으로 보아 고가주택에 해당하는 9억원 초과 부분에 대하여만 양도소득세를 신고ㆍ납부하였다. (2) 처분청은 쟁점주택 양도당시 아래 <표1>과 같이 처 박○○가 피상속인(친정아버지)으로부터 쟁점오피스텔을 상속받았고, 쟁점오피스텔이 사실상 주거용으로 사용된 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 배제하였으며, 청구인은 쟁점오피스텔이 당초부터 임차인에게 사무실로 임대되어 업무용으로 사용되었음을 주장하면서 그 증빙으로 쟁점오피스텔 임대차계약서, 재산세증명서, 사무실 운영확인서 등을 제출하고 있으므로 이에 대하여 본다. ○○ (가) 쟁점오피스텔의 임대차계약서(계약일 : 2007.6.21.)에 의하면, 아래 <표2>와 같이 D동 14층에 소재하는 쟁점오피스텔의 면적은 91.1㎡(28평)이고, 용도는 표기되어 있지 아니하며, 특약사항으로 임대인은 임차인의 전세권 설정에 협조한다고 기재되어 있다. ○○ (나) 쟁점오피스텔이 소재하는 D동의 집합 건축물 대장을 보면, 쟁점오피스텔의 각 층별 용도는 아래 <표3>과 같이 구분되어 있으며, 동일한 건물에 4~20층은 오피스텔, 22~42층은 아파트로 구분되어 있다. ○○ (다) 쟁점오피스텔의 등기부등본에 의하면, 아래 <표4>와 같이 임차인은 쟁점오피스텔에 대해 「주택임대차보호법」상의 확정일자를 받지 아니하고 2007.6.29. 전세권을 설정하였다가 2009.7.1. 해지한 것으로 나타난다.○○ (라) 청구인은 관할 구청에서 쟁점오피스텔을 주택이 아닌, 건물로 과세하였다고 주장하면서 재산세 증명서를 제출하고 있으며, 관할구청에 확인한 바, 주택으로 재산세를 과세하는 경우에는 재산세 과세대장에 “(주택)”으로 표기되고, 업무용 건물로 과세되는 경우는 “(건물)”로 표기되며, 이 건의 경우는 아래 <표5>와 같이 “(건물)”로 표기되어 있다. ○○ (마) 쟁점오피스텔의 실제 사용용도와 관련하여 처분청 조사공무원이 과세근거로 삼은 확인서 등에 대해 살펴본다. 1) 처분청 조사공무원이 쟁점오피스텔의 사용용도를 판단하기 위해 임차인 김○○에게 사실조회를 하였고, 임차인은 2010.3.11.자 회신내용에서 임차건물을 “노후 사무실용, 일시적 주거도 하였음”이라고 회신하였으며, 추후 제출한 확인서(2010.7.9.)에서는 임차인이 아래 <표6>과 같이 ○○에 실제 거주 및 주민등록이 되어 있었음을 주장하면서 “거주사실확인서”를 제출하였다. ○○ 2) 쟁점오피스텔의 관리사무소인 ○○에서 2010.7.23.자 확인한 내용에 의하면, 임차인이 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용한 것으로 나타나며, 관할 구청 등에 확인한 바, 오피스텔을 주거용으로 사용할 경우, 종합부동산세 과세자료 활용 등을 위해 관리사무소와 관할구청에 “주거용”으로 신고하여야 하나, 쟁점오피스텔의 용도가 주택으로 신고된 사실은 확인되지 아니한다. (3) 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 ‘주택’이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로 오피스텔의 ‘주택’ 해당 여부를 판단함에 있어서도 동일하게 적용되어야 한다. (4) 살피건대, 처분청은 쟁점오피스텔의 사용용도를 판단함에 있어서 임차인의 “노후 사무실용, 일시적 주거도 하였음”이라는 2010.3.11.자 회신내용에 근거하여 쟁점오피스텔의 용도를 주거용으로 보았으나, 추후 제출한 확인서 및 주민등록표에 의하면 임차기간인 2007.7.2.~2009.7.1. 기간중에 임차인이 ○○에 거주한 것으로 나타나는 점, 관리사무소인 ○○ 1차 생활지원센터에서 임차인이 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용한 것으로 확인하고 있는 점, 관할 구청 또는 관리사무소에 쟁점오피스텔의 사용용도가 주택으로 신고된 사실이 확인되지 않는 점, 세목별 과세(납세)증명서(2010.7.7.)에 의하면, 재산세과세대상 물건이 “(건물)”로 표기되어 있음이 확인되는 점, 사실상 주택인지 아니면 업무용인지 여부는 사실상 현황에 따라 판단하는 것이고, 그 사실관계가 불분명한 경우에는 공부상 현황에 따라 판단하는 것인 바, 이 건의 경우 쟁점오피스텔이 소재하는 D동의 집합 건축물 대장에 의하면, 쟁점오피스텔은 14층에 소재하고 있으며, 각 층별 용도를 보면, 1~3층, 21층은 복리시설, 4~20층은 오피스텔 그리고 22~42층은 아파트로 등재되어 있고, 임차인의 주소지도 쟁점오피스텔이 아니라 다른 곳으로 되어 있는 점, 재산세 증명서에도 쟁점오피스텔이 주택이 아닌, 업무용 건물로 등재되어 있는 점 등으로 볼 때, 사실상 용도의 확인이 불분명한 이 건의 경우는 임차인이 “노후 사무실용, 일시적 주거도 하였다”는 회신내용만으로 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용된 것으로 보기 보다는 공부상 기재내용과 같이 주택이 아닌 업무용 건물로 보는 것이 합리적이라 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보고 쟁점주택의 양도를 1세대 2주택의 양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.