[사건번호] 심사양도 2011-132
[일자] 2011.08.19
[제목] 매매계약서상 각 필지별로 계산한 금액이 합리적 이유없이 임의적으로 기재한 것이므로 이를 부인하고 기준시가로 안분함
[요약]

청구인은 비과세대상자산과 과세대상자산을 동시에 양도하면서 임의로 비과세대상 자산의 양도가액은 높게 기재하고, 과세대상자산은 낮게 기재한 것이므로 기준시가에 따른 양도가액을 안분계산한 것은 정당함

[주문]



[이유]

1. 처분내용

가. 청구인은 1988. 9. 16. 00시 00구 0동 361번지 대지 188㎡, 주택 163.79㎡(이하 “쟁점①부동산”이라 한다), 2004. 11. 2. 같은 곳 361-4번지 대지 226㎡(이하 “쟁점②부동산”라 하고, 쟁점①부동산과 함께 “쟁점부동산”이라 한다)를 각각 취득하여, 2005. 10. 25. 주식회사 000000에게 750백만원(계약서상 매매가액 : 쟁점①부동산 650백만원, 쟁점②부동산 100백만원)에 일괄 양도하고, 쟁점①부동산은 1세대1주택 비과세 대상으로 신고하지 않았으며, 쟁점②부동산은 양도가액 100백만원, 취득가액 97백만원으로 하여 2010 과세연도 양도소득세 확정신고를 하였다.

나. 처분청은 2010.10.11.～2010.10.21. 양도소득세 세무조사결과, 청구인이 쟁점부동산의 양도가액을 임의로 구분 기재하였다 하여 쟁점②부동산의 양도가액은 일괄양도가액 750백만원을 각 필지별 기준시가로 안분계산한 425백만원을으로, 쟁점②부동산의 취득가액은 세무조사 중 실지거래가액으로 확인된 184백만원으로 산정하여 2010. 12. 1. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 186,846,670원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011. 1. 10. 이의신청을 거쳐 2011. 5. 11. 이 건 심사청구를 제기하였다.

2. 청구주장

가. 처분청은 쟁점②부동산의 양도가액이 취득가액보다 낮고, 인접 부동산의 매매사례가액보다 낮아 정상가액으로 인정할 수 없다고 주장하나,

1) 재개발 지역의 특성상 매매시 명도가 전제 되는 것이 일반적인데 2005.10.25. 매매시점에 임대기간을 5년(2004.11.30.～2009.11.30.)으로 하는 임대계약이 체결된 상태로,

2) 임차인은 많은 시설물을 설치하고 고물상업을 영위하고 있었고, 명도조건에 대한 합의금조로 1억원 이상을 요구하였으며, 임대차계약기간을 5년간으로 정하여 임대하는 바람에 명도소송에서 승산이 없다고 생각했고, 소송비용도 만만치 않아 소송이 장기화될 경우 등 어차피 상당한 금전적 손해가 불가피 하였는바,

3) 명도문제를 해결하지 못한 상태에서 시세보다 낮게 양도할 수밖에 없었으며 결국 매수자가 소유권 취득 후 소송을 통하여 명도문제를 해결하였다.(소장 및 증거서류 첨부)

4) 결론적으로 위와 같이 명도문제가 해결되지 않은 사정으로 인해 주변 시세보다 낮게 매매 할 수밖에 없었는바, 명도문제 등을 감안할 때 매매가액은 정상가액이며, 나중의 분쟁에 대비해 쟁점부동산①과 구분하여 매매하였는바, 매매가액이 불분명하다고 볼 수도 없다.

나. 쟁점①부동산과 쟁점②부동산은 별도로 양도되었으며, 각 부동산의 조건 및 특성에 따라 합의한 매매가액을 거래편의상 1개의 매매계약서에 구분하여 기재하였으므로 거래가액의 구분이 불분명한 경우에 해당하지 아니한다.

처분청이 쟁점②부동산의 양도가액을 소득세법 제100조 제2항의 규정에 따라 기준시가로 안분하여 결정한 것은 법적 근거가 없는 것으로 별개의 부동산에 대하여 매매당사자 간에 합의에 의해 결정한 매매가액을 정당한 사유없이 일방적으로 부인하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 취소되어야한다.

3. 처분청 의견

가. 청구인은 쟁점부동산을 아파트신축부지로 일괄양도하면서 감정가액 등 합리적인 기준 없이 매매계약을 체결하였다.

나. 양도당시 쟁점①부동산의 ㎡당 개별공시지가는 309,000원으로 쟁점②부동산의 ㎡당 개별공시지가 530,000원 보다 낮은데도 불구하고 매매계약서상의 매매가액을 보면 1세대 1주택 비과세대상 자산인 쟁점①부동산 토지의 ㎡당 매매가액(2,194천원)이 쟁점②부동산 토지의 ㎡당 매매가액(442천원) 보다 약 5배나 높게 되어 있어 매매계약서상의 매매가액을 정상가액으로 볼 수 없다.

다. 청구인은 양도소득세를 회피할 목적으로 임의로 비과세대상 자산의 매매가액을 높게 하고 과세대상 자산의 매매가액을 낮춘 것이므로 처분청이 자산별 양도가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 소득세법 제100조의 규정에 따라 기준시가에 의거 양도가액을 안분 계산하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

매매계약서상 각 필지별로 기재한 매매가액을 부인하고 양도가액을 기준시가로 안분 계산한 처분의 당부

나. 관련법령

1) 소득세법 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(괄호생략)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(괄호생략)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

2) 소득세법시행령 제166조【양도차익의 산정 등】

④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는「부가가치세법 시행령」제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다.

3) 부가가치세법시행령 제48조의2【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 ＂건물등＂이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 ＂기준시가＂라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2.토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3.제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

다. 사실관계

1) 처분청은 쟁점부동산 양도와 관련하여 2010.10.11.～2010.10.21. 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시하였으며, 쟁점②부동산의 취득가액이 신고내용(97백만원)과 달리 184백만원이라는 사실, 쟁점②부동산의 양도가액이 인접한 토지의 양도가액 보다 현저히 낮다는 사실을 확인하고, 청구인이 쟁점부동산을 일괄 양도하면서 쟁점②부동산의 양도가액을 임의로 기재한 것으로 판단하고, 쟁점②부동산의 양도가액은 쟁점부동산의 일괄양도가액 750백만원을 기준시가로 안분계산한 425백만원으로, 쟁점②부동산의 취득가액은 실지거래가액으로 확인된 184백만원으로 하여 2010. 12. 1. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 186,846,670원을 경정·고지하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.

2) 쟁점②부동산에 대한 청구인의 신고내용과 처분청의 양도소득세 경정결의서 내용은 다음과 같으며, 쟁점①부동산은 1세대 1주택으로 비과세 처리하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.

3) 쟁점부동산의 양도가액이 750백만원이라는 것에 대하여 처분청과 청구인간 다툼이 없으며, 쟁점부동산의 부동산 매매계약서의 주요 내용은 다음과 같다.

가) 대상 부동산 및 매매가액

- 토지소재지 : 00광역시 00구 0동 361, 361-4

* 매매부동산은 상기 부지의 지상 건축물 및 지하 구조물 등을 포함한다.

건물총합계 : 163.75㎡

나) 매매대금 지급방법

4) 처분청이 제시한 쟁점①부동산과 쟁점②부동산의 위치, ㎡당 매매가액 등의 비교 내용은 다음과 같다.

5) 청구인은 아래 표와 같이 쟁점①부동산의 ㎡당 매매가액과 같은 시기에 주식회사 000000이 매수한 00시 00구 0동 361-5번지 부동산의 ㎡당 매매가액이 유사하므로 쟁점①부동산의 거래가액은 시세를 반영한 가격이며, 1개의 계약서상 매매가액 750백만원 중 650백만원의 가격이 정상적인 시세를 반영한 정당한 가격임이 인정되므로 나머지 쟁점②부동산의 매매가액 100백만원은 정상적인 가격이라고 추정할 수 있다고 주장한다.

6) 처분청은 같은 시기에 시행사인 주식회사 000000이 매수한 부동산의 매매사례가액과 비교해 보아도 쟁점①부동산의 가액은 현저히 높고, 쟁점②부동산의 가액은 현저히 낮아 매매계약서상의 매매가액을 정상가액으로 볼 수 없다고 주장하며, 제시한 양도 당시 매매사례가액의 비교내용은 다음과 같다.

가) 쟁점①부동산(주택)

※ 쟁점①부동산의 ㎡당 매매가액이 위치 및 이용 상황이 유사한 비교 대상 부동산의 ㎡당 매매가액(868천원) 대비 252%로 현저히 높음

나) 쟁점②부동산(나대지)

※ 쟁점②부동산의 ㎡당 매매가액이 위치 및 이용 상황이 유사한 비교대상 부동산의 ㎡당 매매가액(1,560천원) 대비 28.3%에 현저히 낮음

7) 양도당시 쟁점부동산 및 매매사례가 비교대상 부동산의 위치는 다음과 같다.

라. 판단

살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 매매계약서상 표시가액은 시세를 반영한 정상가액이므로 쟁점부동산의 각 필지별 기준시가를 기준으로 안분하여 쟁점부동산의 양도가액을 산정한 것은 부당하다고 주장하나,

이 사건 각 토지 중 쟁점①부동산은 1세대 1주택으로 비과세 대상인 점, 쟁점②부동산은 단기양도자산으로 40%세율이 적용되는 점, 이 사건 각 토지에 관한 매매계약서가 각각 작성되지 않고, 1개의 매매계약서가 작성된 점, 대금지급방법에 있어서도 이 사건 각 토지의 매매대금 합계액을 기준으로 일괄하여 계약금 및 잔금을 정하였고, 그에 따라 매매대금이 지급된 점, 쟁점①부동산의 매매가액은 기준시가로 안분 계산한 양도가액에 비해 월등히 높은 반면 과세대상토지인 쟁점②부동산의 매매가액은 기준시가로 안분 계산한 양도가액에 비해 월등히 낮게 나타나고 있는 점, 같은 시기에 주식회사 000000이 동일한 목적으로 매수한 부동산의 매매사례가액과 비교해 보아도 쟁점①부동산의 가액은 현저히 높고, 쟁점②부동산의 가액은 현저히 낮은 점, 쟁점②부동산의 매도가액(100,000,000원)이 취득가액(184,500,000원)보다 낮은 점 등을 종합하여 보면, 부동산매매계약서상 쟁점①부동산과 쟁점②부동산의 양도가액으로 표시된 가액을 정상가액으로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

따라서, 처분청이 쟁점부동산의 각 필지별 양도가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가로 안분하여 각 필지별 양도가액을 산정하고 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

5. 결론

이 건 심사청구는 청구주장 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.