[사건번호] 심사양도 2011-166
[일자] 2011.08.19
[제목] 토지가액 구분이 불분명한 경우에는 부동산의 일괄취득가액을 기준시가 비율로 안분하여 계산하는 것임
[요약]

사실상 토지가액 구분이 불분명한 경우에 해당된다 할 것이므로 처분청이 일괄취득가액을 기준시가 비율로 안분하여 토지별 취득가액을 산정한 이건 처분은 정당함

[주문]



[이유]

1. 처분내용

청구인은 2005.4.6. 0000 00시 00이면 00리 228-1 대지 178㎡, 같은 곳 228-2 대지 508㎡, 위 지상 건물 912.64㎡(이하 “쟁점건물둥”이라 한다) 및 같은 곳 산 125 임야 17,279㎡, 같은 곳 산 572㎡, 같은 곳 산 125-9 임야 513㎡(이하 “쟁점임야”라 하며, 쟁점건물등을 포함하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 310,000,000원에 일괄 취득하고, 2007.3.26. 쟁점임야를 경매(경락가액 43,510,000원)로 양도하였으나 양도소득세 신고를 하지 아니하였다.

처분청은 쟁점부동산의 매매계약서를 기초로 토지부분 취득가액을 9,500,000원, 건물부분 취득가액을 300,500,000원으로 보고, 토지부문 일괄취득가액인 9,500,000원을 기준시가 비율로 안분한 5,501,707원을 쟁점임야의 취득가액으로 하여 2011.5.17. 청구인에게 2007년 과세연도 양도소득세 32,167,840원을 결정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2011.6.15. 이 건 심사청구를 하였다.

2. 청구주장

쟁점부동산은 전소유자의 대출금 미상환으로 경매된 것으로 막대한 손실이 발생하였고, 쟁점임야의 실제매입가액은 80,000,000원이므로 기준시가로 안분하여 취득가액을 결정한 것은 부당하다.

3. 처분청 의견

청구인은 쟁점임야의 실제매입가액이 80,000,000원이라 주장하나 이에 대한 증빙제시가 없고, 쟁점부동산 매매계약서상 취득가액은 310,000,000원, 특약사항에 기재된 토지부분 가액은 9,500,000원으로 기재되어 있으며, 전소유자 이00은 쟁점임야의 양도가액을 증빙제시 없이 50,000,000원이라고 확인하고 있는 바, 쟁점부동산 계약서상 토지부분 가액 9,500,000원을 기준시가로 안분하여 쟁점임야의 취득가액을 계산한 것은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 토지부분 일괄취득가액을 기준시가로 안분하여 쟁점임야 취득가액을 산정한 것이 정당한지 여부

나. 관련법령 등

1) 소득세법 제95조【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액” 라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

⑤ 양도소득금액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

2) 소득세법 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항의 규정에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

3) 소득세법시행령 제166조【양도차익의 산정 등】

⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는「부가가치세법 시행령」제48조의2제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다.

4) 부가가치세법시행령 제48조의2【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물등에 대한「소득세법」제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

라. 사실관계

1) 청구인이 쟁점부동산을 2005.4.6. 이00로부터 310,000,000원에 취득하였고, 쟁점임야가 2007.3.26. 43,510,000원에 경락된 것에 대해서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

2) 쟁점부동산의 취득에 대한 일괄계약서의 내용은 다음과 같다.

가) 대상물건

(1) 00시 00이면 00리 228-1 대 178㎡

(2) 00시 00이면 00리 228-2 대 508㎡

(3) 00시 00이면 00리 228-1, 228-2 위 지상 건물 912.64㎡

철근콘크리트조 및 철골조 평슬래브지붕 3층 제1, 2종 근린생활시설

(4) 00시 00이면 00리 산 125 임야 17,279㎡

(5) 00시 00이면 00리 산 125-2 임야 572㎡

(6) 00시 00이면 00리 산 125-9 임야 513㎡

나) 매매대금 : 금 310,000,000원

계약금 10,000,000원(2005.1.31.), 잔금 300,000,000(2005.3.31)

다) 특약사상

토지가격 9,500,000원, 건물가격 300,500,000원

3) 처분청은 쟁점부동산 매매계약서상 토지부분 취득가액 9,500,000원을 취득당시의 기준시가 비율로 안분하여 쟁점임야의 취득가액을 산정하
고, 2011.5.17. 청구인에게 2007년 과세연도 양도소득세 32,167,840원을 결정 고지한 사실이 처분청이 제출한 심리자료에 의하여 확인되며, 쟁점부동산의 토지부분에 대한 취득가액 계산 내역은 다음과 같다.

라. 판단

소득세법 제100조(양도차익의 산정)의 규정에 의하면, 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항에서 정하는 바에 따라 안분계산하도록 되어 있다.

살피건대, 청구인은 쟁점임야의 취득가액이 80,000,000원이라고 주장하나, 이에 대한 객관적이고 납득할 만한 증거자료의 제시가 없는 바, 처분청이 쟁점부동산의 계약서상 토지부문 일괄취득가액인 9,500,000원을 기준시가비율로 안분한 5,501,707원을 쟁점임야의 취득가액으로 산정하고 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다고 판단된다.

5. 결 론

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.