[사건번호] 심사양도 2011-51
[일자] 2011.08.26
[제목] 명의신탁여부, 실제양도가액 등이 불분명하여 재조사
[요약]
판결서에서 매수자로부터 사기피해를 당한 사실과 쟁점토지의 소유권이 이미 제3자에게 양도되어 사실상 환원등기가 불가능한 사실은 인정되나, 명의신탁된 토지인지 여부, 실제 건축주와 실지 거래가액에 대한 구체적인 사실확인없이 다운계약서로 과세한 사실이 확인되므로 이에 대한 구체적인 사실을 재조사하여 결정
[주문]
@@세무서장이 2010.8.2. 청구인에게 결정고지한 2008년 과세연도 양도소득세 158,778,320원은 당해 토지의 명의신탁 여부, 실제 양도가액, 전원주택부지 개발행위의 실제 건축주 및 양도대금 중 매수자로부터 지급받은 640백만원의 실지 귀속자를 구체적으로 재조사하여 그 결과에 따라 이 건 양도소득세의 과세표준과 세액을 경정합니다.
[이유]
1. 처분내용
청구인은 KK도 CC시 NN면 BB리 산 9번지 외2필지 54,074.25㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2006.12.29. 취득하여 2008.1.29. 청구외 기독교한국침례회OO교회(이하 ”OO교회”라 한다) 및 QQ중에게 매매로 양도하였으나, 양도대금을 지급받지 못하였다는 이유로 2008년 과세연도 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
처분청은 청구인이 사기를 당하여 소유권을 이전한 것은 사실이지만 소송 등에 의하여 소유권을 환원받지 아니하였으므로 정상적인 양도에 해당한다고 보고 매매계약서에 의하여 확인된 양도가액을 737,875,000원으로, 취득가액을 512,500,000원으로 하여 2010.8.2. 2008년 과세연도 양도소득세 158,778,320원을 경정·고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 2010.10.20. 이의신청을 거쳐 2011.2.16. 이건 심사청구를 제기하였다.
2. 청구주장
쟁점토지는 2006.12.29. 청구외 BJ은ㆍYU재ㆍLL숙과 함께 공동소유로 취득하여 전원주택단지를 조성하고 분양사업을 진행하던 중 OO교회로부터 교회기도원과 교육관으로 사용하겠다며 전체를 매입하겠다고 하여 OO교회 담임목사 CC식과 청구외 QQ중(이하 “매수자”라 한다)에게 2007.11.29. 부동산매매계약서를 작성하고 매매대금은 계약금없이 잔금으로 일괄지급조건으로 하여 소유권이전등기를 해주었는데, 매수자가 청구인을 기망하여 부동산을 편취해서 제3자에게 재양도하고 지금까지도 매매대금을 지급하지 아니하여 청구인은 매수자를 사기로 고발한 결과, 재판부에서 매수자를 사기죄로 구속수감하고 있다.
부산고법2006누2350(2007.4.30.)에 의하면, 매수자가 매매대금을 지급할 의사나 능력이 없음에도 원고를 기망하여 소유권이전등기를 넘겨받아 이를 담보로 대출을 받아 매매대금을 지급하겠다고 속이고 대출금을 다른 용도로 사용한 것으로 인정되어 양도로 볼 수 없다고 판결하고 있는바, 쟁점토지는 개발하여 분양하는 과정에서 매수자의 사기에 의한 편취를 당하여 정상적인 매매가 이루어지지 아니하였으므로 양도에 해당하지 않는다.
설령, 양도라 하더라도 대법원2007두19393(2007.12.14.)에 의하면, 양도가액에 대한 채권액이 채무자의 도산 등으로 회수불능 되었을 경우 장래에 그 소득의 실현가능성이 없으면 권리확정주의를 채택하는데 무리가 있으므로 실질과세의 원칙에 따라 동 회수불능채권액을 양도가액에서 차감하는 것이라고 판결하고 있는 바, 청구인과 동업자들은 매수자로부터 쟁점토지의 양도대금 중 3,037,440천원을 지급받지 못하였으며, 사실상 회수불가능한 채권이므로 이를 양도가액에서 차감하여야 한다.
또한, 쟁점토지는 전원주택부지로 개발하기 위하여 취득한 토지로서, 실제로 개발행위(토지분할) 허가를 받아 지적정리하는 과정에서 매수자에게 편취당한 것인바, 청구외 BB은 외 2명과 함께 취득시 부담한 취득세·등록세 23,720,550원과 진입도로공사비 113,194,347원 및 소송비용 13,400,000원 합계 150,314,897원(이하 “쟁점경비”라 한다)을 필요경비로 인정하지 아니한 것은 부당하다.
3. 처분청 의견
청구인이 쟁점토지의 양도는 사기행위로 인한 것으로 정상적인 소유권 이전이 아니므로 양도에 해당하지 아니한다고 주장하나, 당초 매매계약내용에 명백한 하자로 인하여 매매원인이 무효가 될 만한 사유가 발생되어 매매계약이 해제되었음이 형사사건판결내용에 의하여 확인되지만 당초 부동산의 소유권이전등기의 말소등기가 경료되지 않았으므로 정상적인 양도로 본 것은 정당하다.
또한, 양도대금 중 일부가 회수불가능한 채권이므로 이를 양도가액에서 차감하여야 한다고 주장하나, 쟁점토지를 실제로 매수한 자가 사회복지를 선도하는 종교단체인 점을 감안할 때 추후 매매대금의 일부 또는 전부를 회수할 가능성을 배제할 수 없는 점, OO교회 등이 파산선고를 받았거나 매매대금 채권을 지급할 능력이 전혀 없다는 사실을 입증할 수 있는 구체적인 증빙이 제시되지 아니하여 쟁점토지 매매대금 중 미회수된 금액이 회수가 불가능한 채권임이 명백한 때로 보기 어려운 점 등에 비추어 청구인의 주장을 인정할 수 없으며, 쟁점경비를 필요경비로 인정해야 한다고 주장하나, 이를 입증할 만한 객관적인 증빙서류를 제시하지 아니하여 인정하기 어려우므로 이건 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다.
4. 심리 및 판단
가. 쟁점
① 처분청이 쟁점토지의 양도를 정상적인 양도로 보아 이건 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.
② 쟁점토지의 양도대금 중 지급받지 못한 3,037,440천원을 사실상 회수불가능한 채권으로 보아 이를 양도가액에서 차감할 수 있는 지 여부를 가리는 데 있다.
③ 쟁점경비를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
나. 관련법령
1) 소득세법 제88조【양도의 정의】
① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(「상속세 및 증여세법」제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.
2) 소득세법시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】
ⓛ 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한
다.
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기 접수일
3) 소득세법 기본통칙 88-0…1【자산의 양도로 보지 아니하는 경우】
① 법원의 확정판결에 의하여 신탁해지를 원인으로 소유권이전등기를 하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.
② 매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 환원될 경우에는 양도로 보지 아니한다.
다. 사실관계
1) 청구인이 쟁점토지를 포함하여 매수자에게 사기에 의한 편취를 당한 것이라고 주장하는 KK도 CC시 NN면 BB리 일대의 부동산의 거래내역은
다음과 같으며, 2008.1.29. 소유권이 이전된 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다.
등기부등본에 기재된 양도가액은 쟁점토지의 양도가액 2,951백만원을 포함하여 총 3,677백만원으로 기재되어 있으나, 이는 다운계약서를 작성한 것이고 실제거래가액은 52억원이라는 사실이 청구인이 제시한 판결서(SSDD지방법원 2009고합24,)에 의하여 확인되며, 처분청에서는 위 52억원 중 쟁점토지의 실지거래가액을 확인하지 아니하고 등기부등본에 기재된 가액(다운계약서 가액)을 양도가액으로 하여 이건 양도소득세를 경정·고지한 사실이 결정결의서에 의하여 확인된다.
처분청은 청구인이 이건 양도소득세를 납부하지 아니하자 2010.10.14. 무재산을 이유로 165,541,660원을 결손처분한 사실이 국세청전산자료에 의하여 확인된다.
2) 쟁점경비를 필요경비로 인정하지 아니한 것은 부당하다고 주장하면서, 토목설계용역계약서, NN면장이 발송한 건축신고 수리알림 공문, 건축·대수선·용도변경신고필증, 민간건설공사 표준도급계약서, 시공사인 청구외 CB종합건설주식회사의 공사대금 최고서 및 공사대금청구서 등을 제시하고 있으나, 대부분 건축주가 청구인이 아닌 GG홍으로 기재되어 있으며, 건축관계자변경신고서에는 건축주를 GG홍에서 청구외 BB은으로 변경된 것으로 표기되어 있는 등 청구인이 직접 공사에 참여하거나 공사자금을 지출한 증명자료는 제시하지 못하고 있다.
3) OO교회는 KK도 YY시 GG구 BB동 1275번지에 위치한 기독교한국침례회OO교회로 2005.7.2. DD세무서장으로부터 거주자로 보는 고유번호(1*5-8*-0**** 대표 CC식)를 부여받아 심리일 현재까지 계속사업자로 존속하고 있는 사실이 국세청전산자료에 의하여 확인된다.
다만, 매수자 중 청구외 QQ중은 2차례의 사기죄 범죄경력이 있는 자이며, YY세무서장은 2011.5.30. 양도소득세 체납액 71,763,770원을 납부하지 아니하여 무재산을 이유로 결손처분한 사실이 국세청전산자료에 의하여 확인된다.
4) 청구인은 쟁점토지가 등기부등본상 2008.1.29. 매매로 소유권이 이전된 것과 관련하여 매수자의 사기에 의한 편취를 당하였으므로 양도가 아니라고 주장하면서 제시한 부동산 매매계약서와 SSDD지방법원 2009고합24 판결서에 의하면, 『CC식은 SS SP구 JJ동 214-2 OO침례교회 및 KK도 YY시 GG구 BB 1275 OO교회의 담임목사이고, 청구외 QQ중은 위 교회의 대외건축총괄본부장이다. OO교회 담임목사 CC식은 QQ중에게 위임하여 청구인 등에게 CC시 NN면 BB리 산 9 임야 76,165㎡ 등 총 12필지 250,606㎡ (이하 “이 사건 CC시 토지”라 한다)의 매도 위임을 받은 GG홍과 CC시 토지를 52억원에 매수하기로 하고, 그 대금은 2007.12.20.까지 지급하기로 하는 내용의 계약을 체결하였다. OO교회 등은 양도대금을 마련하지 못하여 약정기일에 대금 52억원을 지급하지 못하였고, 2008.1.29. 피고인 QQ중은 청구인 등에게 “토지의 소유권 이전서류를 넘겨주면 당일 사채업자한테 근저당권을 설정하여 주고 대출을 받아 매매대금 52억원 중 우선 2,280백만원을 지급하고, 2008.2.25. 중도금 400백만원을 지급하며, 2008.4.5. 잔금 2,520백만원을 지급하겠다”고 하였고, 이를 담보하기 위해 CC식이 담임목사로 있는 OO교회 소유 SS시 SP구 JJ동 217-1 토지 및 건물에 근저당을 설정하여 준다고 약정하여 청구인 등은 소유권이전 서류를 QQ중에게 넘겨주었다. 그러나, OO교회 등은 교회재산에 총 430억원 상당의 근저당, 가압류, 소유권말소예고등기가 되어있어 정상적인 매각이 불가능하고, 250억원의 채무가 있어 위 12필지 토지의 소유권이전을 받더라도 CC시 토지 양도대금 52억원을 약정대로 성실하게 지급할 의사나 능력이 없음에도 불구하고 청구인 등을 기망하여 2008.1.29. 쟁점토지 중 CC시 NN면 BB리 산 9외 총 12필지 토지에 대하여 OO교회 또는 QQ중 명의로 소유권 이전 등기를 마쳤다. OO교회 등은 CC시 토지를 쟁점토지의 후소유자인 GJ서에게 담보로 제공하고 1,440백만원을 받아 GG홍에게 2008.1.30. 340백만원, 2008.1.31. 100백만원, 2008.2.5. 200백만원 총합계 640백만원을 지급하였다. SSDD지방법원장은 QQ중, CC식은 애초에 양도대금을 정상적으로 지급할 의사와 능력이 없음에도 청구인 등으로부터 CC시 토지를 편취하였음을 충분히 인정할 수 있어 QQ중, CC식에게 징역형을 선고』한 사실이 확인된다.
그리고, 위 판결서와 같이 양도대금 중 640백만원을 GG홍이 수령한 사실이 확인되고, 청구인도 이를 인정하고 있다. 다만, 이 금액은 연체된 진입도로공사비로 지급하였다고 주장하면서 GG홍의 은행거래내역서를 제시하고 있으나, 이 금액을 인출하여 청구외 LL숙에게 송금한 것으로 기표되어 있음에도 청구외 LL숙은 이의신청 및 심사청구시에 양도대금을 지급받은 사실이 없고 주장하고 있어 공사대금으로 실제 지급하였는 지 여부가 불분명하다.
아울러, 판결서에서 『피해자 GG홍이 그 처인 HH윤(청구인) 등에게 명의신탁을 해 놓았던 이 사건 춘천시 토지(중략)』라고 표기되어 있고, OO교회소유 부동산경매에도 채권자가 GG홍으로 등재된 사실이 SSDD지방법원 민사집행사건기록(2008타경2436) 및 등기부등본에 의하여 확인되며, 각종 공사관련서류에 GG홍이 주도적으로 공사를 진행한 사실이 나타남에도 처분청이 이건 양도소득세 과세시 쟁점토지가 명의신탁에 해당되는 지 여부를 검토하지 아니한 사실이 결정결의서 등에 의하여 확인된다.
5) 쟁점토지의 소유자 중 청구외 YY재는 불복청구하지 아니하였고, 청구외 BB은은 청구인과 동일한 사유로 CC세무서장에게 2010.3.24. 이의신청 청구하였으나 기각결정되었으며, LL숙 역시 동일한 사유로 NN세무서장에게 2010.7.21. 이의신청을 거쳐 2010.11.8. 심사청구하였는바, NN세무서장이 사기에 의한 양도로 제3자에게 양도되어 소유권의 환원이 불가능한 것으로 보아 직권취소함에 따라 2010.11.23. 심사청구를 취하한 사실이 국세청전산자료에 의하여 확인된다.
NN세무서장이 직권으로 결정취소한 사유는 청구외 LL숙의 양도토지가 제3자에게 소유권이전등기가 경료되어 원상회복이 불가능하게 되었는바, OO교회 등에게 불법행위로 인해 입은 손해를 배상해 달라고 2010.7.8. YJJ지방법원에 손해배상청구 소송을 제기하여 2010.9.17. 『피고들은 연대하여 원고에게 2010.12.31.까지 898,875,000원을 지급하라』승소판결을 받음에 따라 쟁점토지의 소유권이전을 부동산의 양도에 해당하지 아니한다(대법원88누8609, 1989.7.11, 대법원86누916, 1987.5.12. 같은 뜻)고 보아 결정취소한 사실이 결정결의서에 의하여 확인된다.
라. 판단
먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다.
매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 소유권이 환원되는 경우와 매매원인 무효의 소는 제기하지 아니하였으나, 어느 일방의 사기행위 등 당초 매매계약내용에 명백한 하자로 인하여 매매원인이 무효가 될 만한 사유가 발생되어 매매계약이 해제되었음이 형사사선판결내용 등에 의하여 확인되고 당초 부동산의 소유권 이전 말소등기가 경료되는 경우에는 당초 부동산의 양도신고 여부에 불구하고 자산의 양도로 보지 아니하는 것이며(재산46014-77, 2000.1.18.), 사기에 의하여 계약이 취소되어 소유권을 환원등기 하여야 하나 당해 부동산이 이미 제3자에게 양도되어 사실상 환원이 불가능한 경우에는 당해 부동산의 양도로 볼 수 없는 것인바(대법원88누8609, 1989.7.11, 대법원86누916, 1987.5.12. 같은 뜻),
이 건의 경우 청구인이 제시한 판결서에서 청구인 등이 쟁점토지를 매도 위임한 GG홍이 매수자로부터 사기피해를 당한 사실과 쟁점토지의 소유권이 이미 제3자에게 양도되어 사실상 환원등기가 불가능한 사실이 인정되고, 쟁점토지의 공동소유자 중 청구외 LL숙에 대하여 과세했던 양도소득세를 양도로 보지 아니하고 결정취소된 사실로 보아 청구인의 주장이 일응 설득력이 있어 보이나, 위 사실관계와 같이 그 귀속자가 불분명하지만 청구인의 남편인 GG홍이 매수자로부터 640백만원을 CC시 토지의 양도대가로 받은 점, 처분청에서 쟁점토지가 판결서의 내용대로 명의신탁된 토지인지 여부와 실지 거래가액에 대한 구체적인 사실확인을 하지 아니하고 다운계약서에 의해 이건 양도소득세를 과세한 사실이 확인되므로 이에 대한 구체적인 사실확인없이 청구인의 주장을 인정하기는 어렵다 할 것이다.
쟁점②에 대하여 살펴본다.
소득세법은 현실적으로 소득이 없더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생한 때에는 그 소득의 실현이 있는 것으로 보고 과세소득을 계산하는 권리확정주의를 채택하고 있는데 다만, 소득의 원인이 되는 채권이 발생된 때라 하더라도 그 과세대상이 되는 채권이 채무자의 도산 등으로 인하여 회수불능이 되어 장래 그 소득이 실현될 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백한 때에는 그 경제적 이득을 대상으로 하는 소득세는 그 전제를 잃게 되고, 그와 같은 소득을 과세소득으로 하여 소득세를 부과할 수 없다고 할 것인데(대법원96누11105, 1996.12.10.), 이 때 과세대상이 되는 채권의 회수불능 여부는 구체적인 거래내용과 그 후의 정황 등을 따져서 채무자의 자산상황, 지급능력 등을 종합하여 사회통념에 의해 객관적으로 평가하는 방법으로 판정하여야 할 것인바(대법원2001두1536, 2002.10.25.)
쟁점토지를 실제로 매수한 자가 사회복지를 선도하는 종교단체인 점을 감안할 때 추후 매매대금의 일부 또는 전부를 회수할 가능성을 배제할 수 없는 점, 계속사업자인 OO교회 등이 파산선고를 받았거나 매매대금 채권을 지급할 능력이 전혀 없다는 사실을 입증할 수 있는 구체적인 증빙이 제시되지 못하고 있는 점 등에 비추어 미회수된 금액이 명백히 회수가 불가능한 채권이라고 확정하기 어려울 뿐만 아니라 처분청에서 쟁점토지의 실지거래가액을 확인하지 아니하여 청구인이 지급받을 미회수 채권액이 얼마인지도 불분명하다 할 것이다.
쟁점③에 대하여 살펴본다.
쟁점경비를 필요경비로 인정하지 아니한 것은 부당하다고 주장하면서, 토목설계용역계약서 등을 제시하고 있으나, 건설업에 대한 사업자등록을 하지 아니한 점, 공사 관련서류상 건축주가 대부분 청구인이 아닌 GG홍이 기재되어 있는 점, 쟁점토지 외의 청구외 BB은의 토지가 포함되어 있어 토지별로 지출금액의 구분도 불분명한 점, 청구인이 직접 공사에 참여하거나 공사대금을 지출한 증명자료는 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 전원주택부지의 개발행위를 주도한 실제 건축주가 GG홍인지 아니면 토지소유자들의 공동명의로 추진한 것인지가 불분명하다 할 것이다.
따라서, 처분청이 쟁점토지의 명의신탁 여부, 실제 양도가액, 전원주택부지 개발행위의 실제 건축주 및 양도대금 중 매수자로부터 지급받은 640백만원의 실지 귀속자에 대한 구체적인 사실확인없이 과세한 사실이 확인되므로 이를 재조사하여 그 결과에 따라 이 건 양도소득세의 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
5. 결 론
이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호에 의거 주문과 같이 결정한다.
