[사건번호] 심사양도 2011-90
[일자] 2011.09.29
[제목] 상속재산 양도시 채무상환액은 필요경비에 포함할 수 없고 청구인이 주장하는 토지취득가액은 관련증빙 불비로 인정할 수 없음
[요약]

상속재산 양도시 채무상환액은 필요경비에 포함할 수 없고, 청구인이 주장하는 토지취득가액은 관련증빙 서류를 제출한 바 없으므로 당초처분 정당함

[주문]



[이유]

1. 처분내용

청구인은 2007.2.2. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 2200 소재 대지 68.1㎡ 및 지하 1층, 지상 2층 건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 200,000천원에, 2007.12.26. □□도 ○○시 ○○읍 ○○리 634 전 5,468㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 50,000천원에, 2007.12.28. ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 27-1 □□□아파트 107동 1201호를 180,000천원에 양도한 후,

2009.11.12. 상기 양도에 대한 2007년 귀속 양도소득세 기한후 신고를 하면서 쟁점건물의 취득가액을 200,000천원으로 하여 양도차익 0원으로, 쟁점토지의 취득가액을 50,000천원으로 하여 양도차익 0원으로, 나머지 부동산의 취득가액은 173,000천원으로 하여 양도차익 7,000천원으로, 양도소득세 납부할 세액을 405천원으로 하여 신고하였다.

○○세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 쟁점건물의 취득가액을 109,000천원으로 보고 취·등록세 및 중개수수료 등의 필요경비 4,853천원을 추가 인정하여 양도차익을 86,146천원으로, 쟁점토지의 취득가액을 40,000천원으로 하여 양도차익을 10,000천원으로, 나머지 양도물건의 취득가액은 청구인의 신고액과 동일한 173,000천원으로 하고 중개수수료의 필요경비 6,920천원을 추가로 인정하여 양도차익 80천원을 산정한 후, 2010.08.02 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 33,866,840원을 경정 고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2011.3.21. 이 건 심사청구를 제기하였다.

2. 청구주장

쟁점건물은 망모(최○자)에게서 2005.12.11. 협의분할에 의한 상속을 받은 후 2007.1.31. 200,000천원에 매매를 하였으나 상속을 받은 당시 쟁점건물에는 지하1층 1호 임대보증금 600만원/15만원, 지층 2호 1,500만원, 지상 1층 35,000천원의 총 56,000천원의 임대보증금이 빚으로 남아 있었으며, 등기부등본상 망모 앞으로 근저당 설정된 ○○ 농협에 15,000천원(채권최고액 19,500천원)이 남아 있었으며, 또한 망모 앞으로 또 다른 임대차로 남아 있는 김○○(사건2000나0000 ○○지방법원 임대차보증금 35,000천원 청구 소송 : 청구인 패소) 2005년 망모 앞으로 된 채권 72,000천원이 채무로 되어 있어 청구인이 쟁점건물을 상속받으면서 망모의 채권을 정리하였다.

위와 같이 쟁점건물을 청구인이 상속을 받으면서 부동산을 매매한 것은 망모의 앞으로 된 채권을 정리하고자 빚잔치를 한 것으로 처분청에서 주장하는 것과 같이 청구인은 쟁점건물을 매매하면서 양도차익을 얻은 사실이 없다.

쟁점토지는 전처(이○○)와 협의 이혼시 재산분할을 한 부동산으로 40,000천원에 취득하고, 50,000천원에 매매를 하여 청구인이 10,000천원의 양도차익을 얻었다고 하나 전처와 재산분할 과정에서 다툼으로 경매 개시 결정된 것에 대한 합의 경비 및 토지 유지관리에 들어간 경비 등을 산정하면 이 또한 청구인이 양도차익을 얻었다고 할 수 없다.

따라서 쟁점건물, 토지의 양도로 인한 양도차익이 발생되지 않으므로 청구인에 대한 2007년 귀속 양도소득세 부과처분은 부당하다.

≪ 사전열람 후 추가주장 ≫

○ 쟁점건물 양도와 관련하여 청구인의 양도계약시 공인중개사 입회하에 부동산매매 계약서상에 기존의 임대 계약자들의 임대보증금을 매수
인이 승계하고 차액만 잔금 처리되었다. 매수인에게 승계된 내용은 수진단위농협의 융자금과 지하 1, 2층의 임대보증금이다.

○ ○○지방법원 제1민사부 항소심 판결문 사본을 추가 제출하였다.

- 사건번호 : 2000나00000 임차보증금

- 원 고 : 김○○(66****-1******)

- 피 고 : 청구인

- 1심판결 : ○○지방법원 ○○지원 ○○시법원 2007.6.27. 선고 2000가소00000 판결

- 주 문 : 피고의 항소를 기각한다.

- 내 용 : 원고는 2004.7.9. 망인소유의 건물을 43,000천원에 임차하는 계약을 체결하고 사용·수익해 왔고, 피고가 사건건물을 취득하면서 임대차보증금 반환채무를 승계한 사실을 인정할 수 있고 원고는 임차보증금 중 35,000천원을 반환받았음을 자인하고 있으므로, 피고는 원고에게 나머지 임차보증금 8,000천원을 지급할 의무가 있다.

3. 처분청 의견

1) 쟁점건물에 대하여

○상속세 결정가액 : 피상속인 최○자의 상속세를 무신고하여 처분청은 2006.10.18. 상속세 결정시 기준시가에 의해 쟁점건물의 상속가액을 109,000천원으로 결정하였다.

○임대보증금 관련자료 :

-양도계약서 사본상 특약사항에 지층 1, 2호 및 지상 1층에 대한 임대보증금 합계 56,000천원을 매매대금에서 공제한다는 내용이 기재되어 있다.

-청구인은 지상 2층에 대한 전세보증금 72,000천원에 대한 증빙으로 차용증 2매 사본과 전세계약서 3매 사본 및 계좌사본을 제출하였다.

-청구인은 ㈜○○종합건설 계좌(○○은행, 389-0****-0*-0**) 사본을 제출하였고, 동 계좌 거래내역상 2005.01.17 유○○ 이름으로 24,500천원이 입금된 사실이 확인되며 ㈜○○종합건설은 거래 당시 청구인이 대표이사로 있던 법인이다.

-유○○(60****-2******)는 쟁점건물에 거주 사실이 없음이 주민등록정보 열람사항에 의해 확인된다.

- 피상속인 최○자(34****-2*******)는 사망일(2005.12.11) 이전까지 쟁점건물에 거주하고 있었음이 주민등록정보에 의해 확인된다.

○근저당 채무 관련자료 : 등기부등본상 2005.03.11 ○○농협에서 쟁점건물에 채무자 최○자(청구인의 모), 채권최고액 19,500,000원으로 근저당 설정하였다가 2007.02.02. 해지한 사실이 확인된다.

- 쟁점건물 중 지하1층과 지상1층의 상속 당시 임대보증금에 대해서는 양도계약서상 확인되는 56,000천원으로 인정하더라도, 지상2층 임대보증금 72,000천원에 대한 주장은 동소에서 피상속인이 거주했던 사실과 1층과 2층의 면적이 동일함에도 보증금이 2배 이상 차이가 나는 점, 2층 임차인 유○○가 쟁점건물에 주소지를 둔 사실이 없는 점 등을 보아 쟁점건물을 상속받을 당시 임대보증금 128,000천원이 존재하였다는 청구인의 주장은 그 신빙성이 없어 쟁점건물의 취득가액을 피상속인의 상속세 결정가액인 109,000천원으로 봄이 타당하며,

- 취득가액과 별도로 전세보증금과 근저당채무의 상환 금액을 쟁점건물의 필요경비로 공제해 달라는 청구인의 주장에 대해서는 관련 금액을
상환하였다 하더라도 동 상환액은 소득세법 제97조 및 동법시행령 제163조에 규정되어 있는 필요경비 항목에 해당하지 않아 이를 필요경비
로 인정해 달라는 청구인의 주장 또한 인정할 수 없다.

2) 쟁점토지에 대하여

○청구인은 쟁점토지의 취득가액은 40,000천원이 아니라 50,000천원이라고 주장하나, 청구인이 본 건 청구시 제출한 이혼합의서의 5항 및 6항에 의해 쟁점토지의 취득에 대한 대가로 청구인이 전처에게 40,000천원을 지급하기로 약정하였던 사실이 확인되며 청구인은 쟁점토지의 취득과 관련하여 취득가액이 50,000천원이라는 주장만 할 뿐 이와 관련하여 별도의 취득비용을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출한 바 없으므로 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

상속재산 채무상환액의 필요경비 해당 및 취득가액 정당 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가

2. 자본적 지출액 등으로 대통령령이 정하는 것

3. 삭제

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

2) 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정의 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

3) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호의 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 법 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은
취득원가에 포함하지 아니한다.

4) 상속세 및 증여세법 제14조【상속재산의 가액에서 빼는 공과금 등】

① 거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 상속개시일 현재 피상속인이나 상속재산에 관련된 다음 각 호의 가액 또는 비용은 상속재산의 가액에서 뺀다.

1. 공과금

2. 장례비용

3. 채무(상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무와 상속개시일 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 진 증여채무는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)

② (생 략)

③ 제1항과 제2항에 따라 상속재산의 가액에서 빼는 공과금 및 장례비용의 범위는 대통령령으로 정한다.

④ 제1항과 제2항에 따라 상속재산의 가액에서 빼는 채무의 금액은 대통령령으로 정하는 방법에 따라 증명된 것이어야 한다.

5) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 ＂평가기준일＂이라 한다) 현재의 시가(시가)에 따
른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로
본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

다. 사실관계

1) 쟁점1, 2부동산에 대한 취득 및 양도현황은 아래와 같다.

2) 쟁점건물과 관련한 심리자료에 의하면 아래의 내용이 나타난다.

○ 양도계약서 사본 특약사항 2에 지층 1호(6,000천원), 지층 2호(15,000천원) 및 지상 1층(35,000천원)에 대한 임대보증금 합계 56,000천원을 매매대금에서 공제한다는 내용이 기재되어 있다.

○ 청구인은 지상 2층에 대한 전세보증금 72,000천원에 대한 증빙으로 차용증 2매 사본과 전세계약서 3매 사본 및 계좌 사본을 제출하였다.

○ 유○○는 쟁점건물에 거주 사실이 없음이 주민등록정보 열람사항에 나타나며, 피상속인 최○자는 사망일(2005.12.11.) 이전까지 쟁점건물에 거주하고 있었음이 주민등록정보에 의해 확인된다.

○ 쟁점건물 등기부등본상 2005.3.11. ○○농협에서 채무자 피상속인, 채권최고액 19,500천원으로 근저당 설정하였다가 2007.2.2. 해지한 사실이 확인된다.

3) 쟁점토지와 관련한 심리자료에 의하면 아래의 내용이 나타난다.

○ 청구인은 쟁점토지의 취득가액은 40,000천원이 아니라 50,000천원이라고 주장하나, 1998.7.13. ○○시 원천동 소재 ○○합동법률사무소 이혼합의 인증서에 의하면 아래 내용과 같이 40,000천원임이 나타난다.

4) 처분청의 양도소득세 결정결의서의 주요 내용은 아래와 같다.

라. 판단

청구인은 상속재산인 쟁점건물의 채무상환액을 필요경비로 인정해 달라고 주장하고 있으므로 이에 대해 살펴본다.

상속재산의 양도시 상속세 신고당시의 평가금액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세하는 바, 상속부동산의 취득가액은 상속세법 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있고, 이 건 부동산의 경우 상속개시일 현재의 시가를 인정할 만한 아무런 자료가 없는 만큼 이 건 부동산은 그 취득가액과 관련하여 ‘시가를 산정하기 어려운 경우’에 해당하므로 상속개시일 당시 기준시가를 상속부동산의 취득가액으로 한 것은 적법한 것(대법원2008두16681, 2008.11.27.외 같은 뜻 다수)이며

취득가액과 별도로 전세보증금과 근저당채무의 상환 금액을 쟁점건물의 필요경비로 공제해 달라는 청구인의 주장에 대해서는 관련 금액을 상환하였다 하더라도 동 상환액은 소득세법 제97조 및 동법시행령 제163조에 규정되어 있는 필요경비 항목에 해당하지 않아 이를 필요경비로 인정해 달라는 청구인의 주장 또한 인정할 수 없다.

쟁점토지의 취득가액이 5천만원이라는 청구주장에 대해 살펴본다.

청구인은 쟁점토지의 취득가액은 40,000천원이 아니라 50,000천원이라고 주장하나, 심리자료인 이혼합의서의 5항 및 6항에 의해 쟁점토지의 취득에 대한 대가로 청구인이 전처에게 40,000천원을 지급하기로 약정하였던 사실이 확인되며 청구인은 쟁점토지의 취득과 관련하여 취득가액이 50,000천원이라는 주장만 할 뿐 이와 관련하여 별도의 취득비용을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출한 바 없으므로 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

5. 결론

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.