[사건번호] 조심 2011전285
[일자] 2011.10.21
[제목] 실제 취득가액에서 객관적인 증빙자료가 부족한 미지급금을 제외하여 취득가액을 산정함.
[요약]

토지의 취득가액 산정 시 미지급금에 대해 계약서상 별도의 약정내용이 없고 매도인이 채권확보를 위한 조치를 취한 사실이 없으며 미지급금 포함 시 지가상승률이 대폭 상승한 것으로 나타나므로 미지급금을 제외하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당함.

[주문]

심판청구를 기각한다.



[이유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.8.22. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 2748 대지 525㎡(이하 “전체토지”라 한다)를 김○○ 외 1인과 함께 공동으로 취득(청구인 지분 1/3)한 후 2004.6.22. 전체토지 중 김○○ 외 1인의 지분(2/3)(이하 “쟁점토지”라 한다)을 추가로 취득하고, 전체토지상에 건물 지하 1층 및 지상 4층(이하 전체토지를 포함하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하여 2008.6.23. 쟁점부동산을 경○○에게 1,250,000,000원에 양도한 후 양도소득세 신고시 취득가액을 1,193,933,230원(쟁점토지의 취득가액 580,000,000원)으로 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산에 대한 양도소득세 조사과정에서 쟁점토지에 대한 취득가액 580,000,000원에 대한 관련증빙서류를 요구하였으나, 계약금을 포함한 380,000,000원만 소명하고 나머지 200,000,000원(이하 “쟁점금액”이라 한다)에 대하여는 소명을 하지 못하여 당초 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액(1,193,933,230원) 중 쟁점금액을 부인한 993,933,230원을 취득가액으로 산정하고, 2010.11.8. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 77,858,480원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.12.30. 심판청구를 제기하였다.

2.청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 처음부터 투자목적으로 전체토지를 공동구매하여 보유하다가 2004년도에 김○○ 외 1인이 급히 자금이 필요하다는 이유로 쟁점토지의 매각을 요청하였으나 부동산 경기가 좋지 않아 매각이 쉽지 않은 상황에서 어쩔 수 없이 당시 시세를 반영한 가격인 580,000,000원에 취득하면서 청구인의 자금부족으로 380,000,000원을 먼저 지급하고 쟁점금액은 나중에 전체토지를 매각한 후 지급하기로 하였으며, 전체토지상에 건물을 지어 임대를 하면 쉽게 매매된다는 건축업자의 말을 듣고 건물을 신축하여 임대하고자 하였으나 임대가 쉽지 아니하여 대출이자만 발생하였다가 2008년 6월에 경○○가 쟁점부동산을 총 1,250,000,000원에 매매를 하되 임대보증금 등 890,000,000원만 승계하여 미리 등기를 이전하여 가고 잔금 360,000,000원은 경○○가 신축중인 오피스텔을 분양한 후에 지급하겠다는 제안을 받아들여 2008.6.27. 쟁점부동산을 경○○에게 이전등기를 하여 주었으나 경○○가 건축 지연을 이유로 잔금 360,000,000원의 지급을 미루고 있는 상황인 바, 「소득세법 시행령」제162조 제1항 제2호 규정에서 등기접수일을 양도시기로 규정하여 어쩔 수 없이 쟁점금액의 지급 전에 양도소득세를 신고 한 것이므로 쟁점금액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하여야 하며, 만일 쟁점금액을 취득가액으로 인정하지 않는다면 쟁점부동산의 양도금액 중 미수금액인 380,000,000원을 양도가액에서 차감하여 양도소득세를 환급하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인에게 쟁점토지 양도에 대한 대금지급 관련 증빙서류를 요구한바 매수대금 중 계약금(현금) 30,000,000원과 대출관련 350,000,000원만 증빙 자료를 제출하였으며, 사회통념상 계약금은 매매대금의 10% 수준인 점에서 380,000,000원이 더 합당한 것으로 판단되고, 쟁점토지의 검인계약서상 매매대금(159,000,000원)이 청구인이 신고한 580,000,000원 대비 365%로 상당한 차이가 있는 점, 2002.8.22. 전체토지 취득당시 ㎡당 가액은 666,667원이고 2004.6.22. 쟁점토지 취득당시의 가액은 1,657,149원으로서 2.5배가량 상승한 것으로 나타나나 ㎡당 공시지가는 최초 취득당시 420,000원이고 2004.6.30. 기준으로 606,000원으로서 1.5배 상승에 미치지 못하는 점, 쟁점 토지 매수시 작성한 매매계약서상에 쟁점금액의 미지급금에 대한 약정내용을 기재하지 않은 점, 김○○ 외 1인이 쟁점금액의 채권확보를 위한 조치와 미지급금액에 대한 이자지급 및 가등기 설정 등의 내용을 기재한 사실이 없는 점, 세무조사 이후 작성된 사실확인서는 증빙자료로 인정하기 어려운 점에서 쟁점금액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하기 어려우며, 「소득세법」은 권리의무 확정주의를 채택하고 있어 현재까지 쟁점부동산의 양도대금 중 미수금 360,000,000원을 받지 못하였다고 하더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생하였고 또한 이는 당사자간의 채권채무에 불과한 것으로서 당해 360,000,000원을 양도가액에서 제외할 수는 없다고 하겠으므로 처분청이 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점토지의 실제 취득가액이 미지급금 2억원을 포함한 5억 8천만원이라는 청구주장의 당부

나. 관련법률

(1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외으 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당
시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인 할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 양도소득세 조사종결보고서를 보면, 다음과 같이 되어 있다.

(가) 청구인은 쟁점토지를 2004.6.22. 취득한 후 전체토지상에 건물을 2005.12.19. 준공하여 2008.6.23. 경○○에게 1,250,000,000원에 양도하였다.

(나) 쟁점토지 취득가액 580,000,000원에 대하여 관련증빙서류를 요청하였으나 계약금을 포함하여 380,000,000원만 소명하고 나머지 쟁점금액(200,000,000)에 대하여는 증빙서류를 제출하지 못하였다.

(다) 실제 수령액 380,000,000 중 계약금 30,000,000원은 현금으로 받고 나머지 350,000,000원은 통장으로 입금되었으며, 쟁점토지 양도자 김○○ 외 1인은 2004.7.19. 양도소득세 신고시 기준시가 157,310,000원으로 신고·납부하였다.

(2) 전체토지의 등기부등본상 소유권 이전 내역 등을 보면, 2002.8.22. 청구인,송○○, 김○○ 3인 공유로 지분취득 등기(취득가액 총 350,000,000원)가 되었고, 2004.6.22. 김○○ 외 1인 지분(쟁점토지)이 청구인에게 이전등기(취득가액 580,000,000원 주장)되었으며, 2008.6.27. 경○○에게 이전등기 되었다.

(3) 청구인의 쟁점토지 취득 관련 매매계약서(2004.5.25.)를 보면, 총 매매대금 580,000,000원, 계약금 60,000,000원, 잔금 520,000,000원(2004.6.21.지급)으로 되어 있고 쟁점금액의 미지급 사실에 대하여 특약사항이 없는 것으로 나타난다.

(4) 쟁점부동산의 양도관련 매매계약서(2008.6.1.)를 보면, 대상물건은 전체토지와 건물 지하 1층~지상 4층, 매매대금은 1,250,000,000원으로 되어 있고 특약사항이 없는 것으로 나타난다.

(5) 전체토지와 쟁점토지의 ㎡당 취득가액과 개별공시지가 추이를 비교하면 아래 표와 같이 나타난다.

(6) 청구인이 제출한 사실확인서를 보면, 다음과 같다.

(가) 쟁점토지의 매도인 송○○, 김○○(2010.8.3.)은 쟁점토지를 매매함에 있어 청구인에게 매매금액 580,000,000원 중 계약금 30,000,000원과 중도금 350,000,000원만을 영수하였음과 잔금 200,000,000원에 대하여는 청구인이 건물을 신축하여 준공 후 제3자에게 매매하면 지급받기로 합의하였다고 되어 있다.

(나) 쟁점부동산의 매수인 경○○(2010.8.2)는 360,000,000원이 쟁점부동산 매매금액 1,250,000,000원 중 농협융자 700,000,000원과 세입자보증금 190,000,000원을 각 승계한 나머지 잔금으로, 2011년 2월말 예정인 ○○도 ○○시 □□동에 신축중인 ○○○○○오피스텔 준공 후 정리하여 지급함을 확인한다고 되어 있다.

(7) 살피건대, 쟁점토지의 취득가액에 대하여 보면, 쟁점토지 매매계약서상에 청구인의 쟁점금액 미지급부분에 대한 향후 지급시기 등 별도의 약정내용이 없고 매도인인 김○○외 1인의 소유권이전 등기시 쟁점금액의 채권확보를 위한 아무런 조치를 취한 사실이 없는 점,㎡당 공시지가 기준으로 2002.8.22. 취득시점 대비 2004.6.22. 취득시점의 지가상승률이 108.1%(2004.6.30. 공시기준 144.3%)에 불과한 반면에 청구인이 주장하는 취득가액(580,000,000원)을 기준으로 2002.8.22. 취득시점의 ㎡당 취득가액 666,667원 대비 2004.6.22. 쟁점토지 취득시점의 취득가액은 1,657,149원으로서 248.5% 상승한 것으로 나타나고 위 같은 기준으로 처분청이 산정한 쟁점토지의 취득가액(380,000,000원)은 162.8% 상승한 것으로 나타나 처분청이 산정한 쟁점토지 취득가액이 공시지가 상승률에 부합하는 점, 청구인이 제출한 확인서는 처분청의 이 건 양도소득세 조사 후에 작성되었고 인우보증확인은 객관적인 증빙자료로 인정하기 어려운 점 등에 미루어 볼 때, 쟁점토지의 취득가액을 380,000,000원으로 보는 것이 타당하다고 하겠으므로 처분청이 쟁점토지의 취득가액 산정시 쟁점금액을 부인하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 하겠으며, 또한, 쟁점부동산의 양도대금 중 미수금 360,000,000,원을 받지 못하였다고 하더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생하였으므로 당해 360,000,000원을 양도가액에서 제외하여야 한다는 청구주장을 받아들일 수는 없다고 하겠으므로, 처분청이 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.