[사건번호] 심사양도 2011-281
[일자] 2011.12.30
[제목] 부동산중개인이 작성한 양수인 계약서의 신빙성이 인정됨
[요약]

쟁점토지에 대하여 부동산중개인이 작성한 부동산매매계약서에 매매대금 300백만원이라고 기재되어 있고, 매매대금에 사업관련 미수금 등이 포함되어 있다는 청구인의 주장에 대한 증빙이 없어 계약서에 기재된 금액을 양도가액으로 함

[주문]



[이유]

1. 처분내용

가. 청구인은 고철 수집을 위한 작업장을 마련하고자 ○○ ○○ ○○ 68번지 토지 1,425㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2002.8.12. 80백만원에 취득하였고, 2005.11.21. 청구외 이○○(이하 “이○○”이라 한다)에게 양도한 후 2006.5.31. 실지거래가액으로 취득가액 80백만원, 양도가액 111백만원으로 양도소득세 신고를 하였으나, 쟁점토지 후소유자 이○○은 2009.12.10. 청구외 심○○에게 쟁점토지를 양도한 후 2010.1.26. 취득가액을 305백만원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 실가상이자료로 청구인의 양도가액 과소 신고내역이 확인됨에 따라 2011.10.1. 청구인에게 양도소득세 91,385,290원를 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.11.25. 이 건 심사청구를 제기하였다.

2. 청구주장

(쟁점토지 양도대금은 300백만원이 아님) 청구인은 쟁점토지를 150백만원에 양도하였고, 부동산매매계약서상 매매대금 300백만에는 동업종을 하던 청구외 이○호(이하 “이○호”라 한다. 쟁점토지 양수인은 이○호의 자 이○○임)와 사업적 거래로 인한 미수금등이 포함된 것이다.
청구인은 이○호로부터 받아야 할 미수금등을 쟁점토지의 양도시에 함께 정산하였는바, 이를 전부 쟁점토지의 매매대금으로 보아 양도소득세를 과세한 것은 부당하다.

또한 처분청은 증빙이 전혀 없다고 보았으나, 증인들이 진술이 있고, 2005년의 통장거래 내역에 대하여 현재 은행측에 확인중이므로 쟁점토지 매매당시의 자금흐름이 확인될 것이다(통장거래 내역을 확인하는 이유는 토지대금과 물품대금을 구분하여 받았을 것이기 때문임).

3. 처분청 의견

(쟁점토지 양도대금은 3백만원임) 청구인이 제출한 당초 매매계약서를 살펴보면, 중개업자가 없는 쌍방계약으로 양도가액 또한 양도당시 기준시가(110백원)의 금액과 유사하게 작성하였다.

이에 반해, 쟁점토지 후소유자 이○○이 제출한 매매계약서를 살펴보면, 중개업자가 작성한 일반적인 매매거래로 단지 弟인 청구외 이○성 명의로 계약서가 작성되었다고 하여 이 계약서가 거짓이라고 할 수 없다. 왜냐하면 실제 작성은 母인 청구외 구○순이 작성한 계약서이기 때문이다

또한 쟁점토지 후소유자 이○○이 제출한 매매계약서에는 청구인에게 무상임대 사실을 명시한 특약사항이 있는 점, 작성자가 쌍방이 아닌 공인중개사를 통해 계약서가 작성되어 진 점 등을 보았을 때 청구인이 제출한 계약서에 비해 신빙성이 있다.

청구인은 매도시 쟁점토지금액 150백만원과 미수금, 영업권, 시설비 등을 포함한 150백만원을 합산하여 이○호로부터 300백만원을 받고 매매금액 111백만원, 매수인을 이○○으로 양도소득세를 신고한 것이라 주장하나 이는 근거 없는 주장에 불과할 뿐만 아니라,

주장이 사실이더라도 소득세법 제94조【양도소득의 범위】제1항 4호에 명시된 바와 같이 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권은 양도소득에 포함되므로 청구인이 받은 300백만원은 모두 양도가액이 된다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도가액이 300백만원이지 150백만원인지 여부

나. 관련법령

1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「지적법」에 따라 지적공부(지적공부)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자산(이하 이 장에서 ＂기타자산＂이라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 사업용 고정자산(제1호 및 제2호의 자산을 말한다)과 함께 양도하는 영업권(영업권을 별도로 평가하지 아니하였으나 사회통념상 자산에 포함되어 함께 양도된 것으로 인정되는 영업권과 행정관청으로부터 인가·허가·면허 등을 받음으로써 얻는 경제적 이익을 포함한다)

2) 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 ＂양도가액＂이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 ＂양도차익＂이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

4) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 ＂취득에 든 실지거래가액＂이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

다. 사실관계

1) 청구인과 처분청 사이에 다음의 사실에 대하여 다툼이 없다.

가) 청구인은 쟁점토지 양도 후 2006.5.31. 양도소득세 확정 신고 시 실지거래가액으로 양도가액 111백만원, 취득가액 80백만원으로 양도차익 31백만원 및 장기보유특별공제 3,100천원으로 양도소득세 3,672천원 신고·납부하였다.

나) 쟁점토지 후소유자 이○○의 2010.1.26. 양도소득세 예정신고 시 양도가액 310,000천원, 취득가액 305,106천원 및 기타 필요경비 2,790천원에 양도차익 2,104천원으로 양도소득세 신고하였다.

2) 쟁점토지에 대한 부동산등기부등본 사본에 의하면 청구인이 쟁점토지를 2002.7.10. 전소유자 청구외 이○술로부터 취득하여 2005.11.23. 후 소유자 이○○에게 이전해 준 사실이 나타난다.

3) 청구인의 사업내역 및 사업장 이전 내역은 아래와 같다.

3) 청구인이 제출한 2005.11.21.자 쟁점토지에 대한 부동산매매계약서 사본에 매매대금 111백만원이 기재되어 있고, 특약사항은 없으며, 쌍방합의로 부동산중개인 없이 작성된 사실이 나타난다.

4) 처분청이 제출한 2004.3.2.자 쟁점토지에 대한 부동산매매계약서 사본에 매매대금 300백만원, 중개인은 박○길, 매도인은 청구인, 매수인 이○성으로 기재되어 있으며, 특약사항으로 2004.3.2.부터 2년간 청구인에게 쟁점토지를 무상임대한다는 내용이 기재되어 있다.

5) 청구외 송○규가 2011.7.19. 작성한 진술서 사본에 다음의 내용이 기재되어 있다.

상기 진술인 송○규는 2004년 3월경 양○명과 ○○시 ○○동 68번지 토지매매와 관련하여 토지가격 150,000천원, 고철 및 시설물 일체 150,000천원에 계약한 사실을 확인 진술합니다.

6) 청구외 오○수가 2011.7.18. 작성한 진술서 사본에 다음의 내용이 기재되어 있다.

상기 진술인 오○수는 2004년3월에 양○명과 가 ○○시 ○○동68번지 토지매매와 물건 값을 계약된 사실을 확인합니다.

7) 청구외 구○련이 2007.6.5. 작성한 확인서 사본에 구○련은 양○명과는 아무런 채권·채무관계가 없고, 다만 언니 구○순에게 쟁점토지 구입자금을 차용하여 주고 당시 명의이전이 되지 않아 형식적으로 채무자를 당시 명의자인 청구인으로 하였으며, 추후 경매 진행에 있어 쟁점토지 실 소유자인 구○순과 금원에 대해 다툴 것이라는 내용이 기재되어 있다.

라. 판 단

청구인은 쟁점토지를 150백만원에 양도하였고, 부동산매매계약서상 취득대금 300백만에는 동업종을 하던 이○호와 사업적 거래로 인한 미수금등이 포함된 것이라고 주장하는바, 이에 대해 살펴본다.

살피건대, 처분청이 제출한 2004.3.2.자 쟁점토지에 대한 부동산매매계약서에 매매대금 300백만원이라고 기재되어 있고, 부동산중개인이 작성하였으며, 특약사항으로 2004.3.2.부터 2년간 청구인에게 쟁점토지를 무상임대한다는 내용이 기재되어 있어 신빙성이 있는 점,
청구인이 취득대금 300백만원에는 미수금등이 취득대금에 포함되어 있다는 주장과 관련 확인서 이외에 미수금등을 입증할 구체적이고 객관적인 증빙이 없는 점 등을 종합하여 고려하면 청구인은 쟁점토지를 이○○에게 300백만원에 양도한 것으로 판단된다.

따라서, 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 300백만원으로 보아 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

5. 결 론

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.