[사건번호] 조심 2011서3762
[일자] 2012.01.13
[제목] 쟁점토지(2필지)의 취득가액 및 필요경비를 전체토지(4필지)에 대한 필지별 감정가액에 따라 안분계산하여야 한다는 청구주장의 당부
[요약]
전체토지 감정평가일이 0.51.19.인 점 등을 고려할 때, 00.1.2.6. 취득한 쟁점토지 1/5 지분은 기준시가로, 05.4.8. 취득한 나머지 4/5진분은 동 감정가액에 따라 안분계산하여 그 취득가액 및 필요경비를 산정함이 타당함
[주문]
OOO세무서장이 2011.7.6. 청구인에게 한 2009년 귀속 양도소득세 OOO의 부과처분은 청구인이 2005.4.8. 취득한 OOO 임야 1,419㎡, 같은 곳 산 305-150 임야 8,350㎡, 같은 곳 산 305-156 임야 2,648㎡, 같은 곳 산 305-157 임야 4,112㎡ 합계 4필지 16,529㎡ 중 5분의 4지분에 대한 실지취득가액인OOO,OOO,OOOO 및 중개수수료인 OOO을 OOO법인이 작성일을 2005.1.19.로 하여 평가한 금액에 따라 필지별로 안분한 뒤 위의 4필지 중 2필지OOO에 대한 취득가액과 필요경비를 재계산하여 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.
[이유]
1. 처분개요
가. 청구인은 전OOO(이하 “공동매수인”이라 한다)와 함께 2000.1.26. OOO를 OOO에 취득(청구인의 지분 5분의 1, 청구인의 취득가액 OOO)하였으며, 이후 청구인은 2005.4.8. 전체토지의 5분의 4지분인 13,228㎡를 공동매수인으로부터 OOO에 취득한 뒤 보유하다가 동 토지 중에 2필지 6,760㎡(산 305-156 임야 2,648㎡, 산 305-157 임야 4,112㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 2009.9.24. 생태공원 조성사업을 위하여 OOO군수에게 매매대금 OOO에 양도(수용)하였다.
나. 청구인은 2010.5.31. 쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도소득세 확정신고를 하면서 양도가액은 수용가액인 OOO으로, 취득가액은 OOO으로부터 평가를 의뢰받은 OOO법인이 2005.1.19. 전체토지에 대하여 평가한 가액(가격시점 : 2005.1.14.)에 따라 안분계산한 금액인 OOO으로 하였다.
다. 처분청은 위의 양도소득세 신고내용을 검토한 결과, 전체토지에 대한 실지취득가액, 중개수수료와 등록세 등 필요경비는 실제 지출한 금액으로 인정하였으나, 필지별 취득가액이 불분명하다는 사유로 쟁점토지의 취득가액 및 필요경비를 기준시가에 의하여 안분계산한 금액인 OOO으로 계산하여 양도차익을 산정하고 2011.7.6. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.
라. 청구인은 이에 불복하여 2011.9.30. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
OOO이 전체토지의 담보대출과 관련하여OOOOOO법인에게 감정을 의뢰하여 2005.1.14.을 가격시점으로 하여 2005.1.19. 평가한 금액이 있는바, 쟁점토지 중 5분의 1지분은 2000.1. 26.에, 5분의 4지분은 2005.4.8.에 각각 취득하였으므로 그 취득가액을 산정함에 있어서「소득세법」제100조 제2항, 같은 법 시행령 제166조 제6항 등을 문리해석하면 5분의 1지분은 기준시가에 의하여, 5분의 4지분은 감정가액에 의하여 안분계산하여야 하나, 동일한 토지에 대한 안분계산방법이 다른 경우 비합리적인 것이므로 공신력이 있는 감정가액으로 쟁점토지의 취득가액을 안분계산하는 것이 타당하다.
나. 처분청 의견
공동매수인이 2005.4.8. 전체토지 중에 5분의 4지분을 청구인에게 양도한 후 양도소득세를 신고할 때 양도가액을 산정함에 있어 필지별 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 안분계산을 하였으므로 청구인의 취득가액도 이와 동일하여야 한다.
청구인이 제시하고 있는 감정평가액은 2005.1.19. OOO법인 1곳에서만 평가한 것이므로 2000.1.26.과 2005.4.8. 2회에 걸쳐 취득한 쟁점토지에 이를 적용하는 것은 타당하지 아니하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점토지(2필지)의 취득가액과 필요경비를 전체토지(4필지)에 대한 필지별 감정평가액에 따라 안분계산하여야 한다는 주장의 당부
나. 관련법령
(1) 소득세법
제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
(2) 소득세법 시행령
제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서 ＂대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액＂이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.
제166조【양도차익의 산정 등】④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는「부가가치세법 시행령」제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.
제176조의2 【추계결정 및 경정】③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만,제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
4. 기준시가
(3) 부가가치세법 시행령
제48조의2【과세표준의 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.
1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청의 조사복명서에 의하면, 청구인이 2000.1.26. 쟁점토지의 5분의 1지분을 OOO에, 2005.4.8. 나머지 5분의 4지분을 OOO에 각각 취득하였으며, 후자를 취득하기 위하여 2005.4.8. 중개인박OOO에게 수수료 OOO을 지급하였고, 전자를 취득할 때 등록세 162만원을 납부한 사실이 나타난다.
(2)전체토지에 대한 개별공시지가와 OOO법인의 감정가액 등을 비교하여 보면 아래 <표>와 같다.
(3) 전체토지에 대하여 OOO법인이 작성한 감정평가서의 주요 내용은 다음과 같다.
○ 평가의뢰인 : OOO지점장
○ 평가목적 : 담보
○ 가격시점 : 2005.1.14.
○ 작성일자 : 2005.1.19.
○ 감정평가방법 : 전체토지의 가격은 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌 인근 지역의 개별공시지가를 기준으로 하여 공시기준일에서 가격시점까지로 시점을 수정하고, 입지조건, 부근의 상황, 이용현황, 교통사정, 형상, 면적, 공법상 규제상황 등 가격형성요인 및 인근지역의 지가수준 등을 종합적으로 참작하여 비준가격으로 평가함
(4) 청구인은 2000.1.26. 및 2005.4.8. 각각 취득한 쟁점토지(2필지)의 취득가액 및 필요경비를 OOO법인이 2005.1.19. 평가한 감정가액에 의하여 안분계산하여야 한다고 주장하나, 처분청은 기준시가에 의하여 안분계산하는 것이 타당하다는 의견을 제시하고 있다.
살피건대, 본 건과 같이 전체토지(4필지)의 실지거래가액은 확인되나 필지별 거래가액이 불분명하고 감정평가법인의 감정금액이 있는 경우,「소득세법」제100조 제2항 및 같은 법 시행령 제166조 제4항,「부가가치세법 시행령」제48조의2 제4항 제1호에 의하여 당해 감정금액을 기준시가보다 우선적으로 적용하여 안분계산하여야 하는바,
OOOOOOOO OO지점장으로부터 전체토지에 대한 담보목적의감정평가를 의뢰받은 OOO법인이 2005.1.19. 감정평가를 실시한 점을 감안할 때, 감정평가일로부터 소급하여 5년 이전인 2000.1.26.에 취득한 쟁점토지의 5분의 1지분에 대하여는 감정한 가액을 적용하기 어렵다 할 것이나, 그 날부터 약 3개월 후인 2005.4.8. 취득한 5분의 4지분에 대하여는 동 감정가액에 따라서 안분계산하여 그 취득가액 및 필요경비를 산정하는 것이 적법·타당하다고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 일부 이유 있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
