[사건번호] 조심 2011중814
[일자] 2012.01.16
[제목] 청구인이 쟁점토지를 미등기양도 하였는지 여부
[요약]

전체토지 매매대금 중 계약금만 지급되었던 점 등을 고려할 때, 청구인이 그 일부인 쟁점토지를 미등기양도한 것이 아니라 쟁점토지를 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로 봄이 타당함

[주문]

OOO세무서장이 2010.12.2. 청구인에게 한 2006년 귀속분 양도소득세OOO,OOO,OOOO의 부과처분은

1. 청구인이 강원도 OOO 외 12필지 토지 6,315㎡를 취득할 수 있는 권리를 취득일로부터 1년 이내에 양도한 것으로 보아 그 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 나머지 심판청구는 이를 기각한다.



[이유]

1. 처분개요

가.김OOO는 강원도 OOO 외 2필지 토지33,060㎡(이하 “전체토지”라 한다)를 이OOO 외 4명에게 OOO에 매매하기로 2005.9.12. 계약을 체결하였으나, 잔금 미지급 등으로 2006.5.15. 해지한 후 전체토지 중 강원도 OOO외 12필지 6,315㎡(분할 후 토지, 이하 “쟁점토지”라 한다.)를 2006.6.16. 정OOO이라 한다)에게 OOO에 양도하였는데 동 계약서상 청구인이 김OOO의 대리인으로 기재되어 있다.

나. 중부지방국세청장은 이OOO에 대한 부동산투기혐의자에 대한 양도소득세 조사결과, 청구인이 쟁점토지를 미등기 양도한 것으로 보고 양도차익 OOO(쟁점토지 3.3㎡당 14만원)에 대하여 2010.12.2. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 OOO을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.2.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

전체토지의 매매계약서에 청구인이 매수인으로 기재된 사실이 없고, 이OOO가 계약금 전액을 지급하였으며, 계약연장조건 합의서 등에도공동매수인이 아니라 매수인 공동사업자로 기재되어 있는 등 청구인은 쟁점토지 양도시 매도인의 대리인의 자격으로 참여한 것일 뿐이고, 처분청이 청구인의 미등기 양도차익으로 본OOO에 대한 대여금 회수를 주장하며 가져가고,OOO은 계약연장요건 합의서의 불이행에 따른 위약금의 일부임을 주장하며 가져가 청구인이 실제로 이익을 취한 금액도 없으므로 청구인이 쟁점토지를 미등기 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

김OOO 외 4인이 작성한 전체토지 매매계약서상 특약사항제5조를 보면 “매도자는 등기이전시 매수자가 지정한 자에게 등기권리를 이전한다.”라고 기재되어 있어 이미 미등기전매가 예정되어 있었던 점, 계약연장조건 합의서와 내용증명(전체토지 매매계약 취소 통지)에 청구인은 김OOO와 함께 매수인 공동사업자로 명기되어 있는 점, 전체토지 매매계약이 취소된 후 청구인이 쟁점토지를 정진용 등에게 전매하면서 매매대금이 평당 OOO으로 기재된이중계약서를 작성하게 하고, 김OOO에게는 평당OOO의 매매대금을 지급하였으며, 이중계약에 따른 차액 OOO과 관련하여 추후 문제가 발생하면 정OOO 등과 청구인이 책임지기로 확인서를 작성한점, 쟁점토지 매매대금 중 계약금과 중도금을 청구인의 배우자 박OO 명의의 계좌로 입금받아 김OOO에게 지급한 점, 이OOO의 문답서에 의하면 당초 필지를 분할하여 전매하려고 하였고 이에 대해 청구인도인지하고 있었던 점, 이OOO로부터 차용한OOO을 쟁점토지 매매대금에서 청구인이 대신 변제한 점 등으로 볼 때, 청구인이 쟁점토지를 미등기 전매한 것이므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구인이 쟁점토지를 미등기 양도한 것인지 여부

나. 관련법령

(1)국세기본법 제14조 [실질과세] (2007.12.31. 법률 제8830호로 개정되기 전) ① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

(2)소득세법 제88조 [양도의 정의] (2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) ① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 ＂양도＂라 함은자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. (후문 생략)

제94조 [양도소득의 범위] ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

나. 지상권

다. 전세권과 등기된 부동산임차권

제104조 [양도소득세의 세율] (2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) ① 거주자의 양도소득세는 당해년도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 ＂양도소득산출세액＂이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

2의2. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것

양도소득과세표준의 100분의 50

3. 미등기양도자산

양도소득과세표준의 100분의 70

③ 제1항제3호에서 ＂미등기양도자산＂이라 함은 제94조제1항제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다.

(3) 소득세법 시행령 제168조 [미등기양도제외 자산의 범위 등] (2006.2.9. 대통령령 제19327호로 개정된 것) ① 법 제104조제3항 단서에서 ＂대통령령이 정하는 자산＂이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

3. 법 제89조제1항제2호, 「조세특례제한법」 제69조제1항 및 제70조제1항에 규정하는 토지

4. 법 제89조제1항제3호에 규정하는 1세대1주택으로서 「건축법」에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 토지매매계약서에 의하면,김OOO 외 4명은 2005.9.12. 매매대금 OOO에 전체토지에 대한 매매계약을 체결하였는데 계약금은 OOO이고, 2005.11.30. 잔금 OOO을지급하는 것으로 되어 있으며, 특약사항 제5항에서 매도자는 등기이전시 매수자가 지정한 자에게 등기 권리를 이전하는 것으로 되어 있고, 동 계약서에는 “외 4명”에 대한 인적사항은 기재되어 있지 않은 것으로 나타난다.

(2) 2006.1.18.자 계약연장조건 합의서에 의하면, 매도인은 김OOO, 매수인 공동사업자는 청구인과 김OOO로 기재되어 있고, 3.3㎡당 매매단가를 OOO으로 변경하며, 매도인은 매수인의 부담으로 토지를 약 1,000평 단위로 분할하는데 협조하고, 잔금지급일을 2005.11.30.에서 2006.5.31.로 연장하되 미이행시 위약금으로 OOO을 지불(계약금도 포기)하는 것으로 기재되어 있다.

(3) 김OOO가 2006.4.30.까지 변제하기로 한 대여금 OOO을 수차례 독촉에도 불구하고 변제하지 않고 있는 정황 등에 비추어 계약연장합의서의 내용대로 계약을 이행할 의지가 없다고 보아2006.5.1.자로 계약연장합의서가 무효화되었음을 통지하며, 아울러 위약금OOO을 2006.5.20.까지 변제하지 아니할 경우 공동사업자 2인(청구인, 김OOO)에게도 법적책임을 물을 것이라는 내용으로 2006.5.15. 청구인과 김OOO에게 내용증명을 발송한 것으로 나타난다.

(4) 청구인과 김OOO는 2006.1.18. 체결한 계약연장조건 합의를 이행하지 못하였으므로 매수인인 이OOO의 공동사업자로서의 권리가 상실되었음을 김OOO에게 통보하며, 추후 계약조건에 의한 토지 매수에관한 어떠한 민·형사상 권리를 행사하지 않을 것이라는 내용으로 2006.6.13. 계약해지각서를 작성한 것으로 나타난다.

(5) 김OOO 간에 2006.4.24.과 2006.5.12. 체결된 쟁점토지의 매매계약서에 의하면, 청구인이 김OOO의 대리인으로 기재되어 있고, 김OOO의 날인없이 청구인의 인감만 날인되어 있으며, 특약사항 제1항에는 ‘본 계약은 위임자에 의한 계약임’이라는 내용이 기재되어 있는 것으로 나타난다.

(6) 처분청 심리자료에 의하면, 청구인은 정OOO으로부터 2006.4.24. 계약금 OOO을 송금하였고, 박OOO로부터 일시불로 OOO,OOOOOOOO OOOO OOOOOOOOOO OOOOOO OOO OOO OOO OOOOO

(7) OOOO OOOOO OOOOO OO OOOOOO씩 매매대금 OOO에 실매매하였고, 매매계약서상 차액분 평당 OOO은 추후 문제 발생시 매수자 및 중개인이 책임질 것을 약속한다는 내용으로 2006.6.13. 확인서를 작성해 준 것으로 나타난다.

(8) 김OOO는 위 (5)의 계약서 외에 2006.4.25.과2006.5.25. 쟁점토지의 3.3㎡당 매매대금이OOO으로 기재된 이중계약서를 각 작성한 것으로 나타난다.

(9) 중부지방국세청 조사당시인 2010.4.28. 이OOO가 작성한 문답서의 주요 내용은 다음과 같다.

(가)친척에게 OOO을 빌리고, 아들 이OOO 소유의 토지를 담보로 OOO을 대출받아 전체토지의 계약금 OOO을 지급하였다.

(나) 당초 필지별로 분할한 후 전매하려고 하였는데 매수자를 찾지 못해 잔금을 지급하지 못하였으나, 계약금을 포기할 수 없어 계약연장조건 합의서를 작성하게 되었다.

(다) 청구인은OOO이라는 부동산 중개업을 운영하는 자로 전체토지에 대하여 본인이 계약금을 지불하면 계약기간 내에 토지를 팔아 잔금을 지불하기로 약속하였고, 양도차익 중 50%는 본인이 나머지는 청구인과 김OOO가 가지는 것으로 합의하였다.

(라)2006년 4월경 청구인으로부터 3필지를 팔았다는 연락을 받고양수인 이OOO와 계약을 하였고, 매매대금 중 평당 OOO은 김OOO가 수령하였는데 그 중 OOO을 위 (가)의 차입금 상환을 위해 빌렸다.

(마)3필지 토지의 잔금일 전에 청구인으로부터 토지 매도에 따른 이익금이라며 OOO을 수표로 받았는데 그 중 50%를 김OOO에게 주었고, 청구인이 누구에게 얼마에 매매하였는지 본인은 전혀 모른다.

(바) 전체토지에 대한 계약 해지후 김OOO를 만나 계약금 일부를 돌려달라고 요구하였으나 합의가 이루어지지 않았고, 계약 해지 후 누구 주도로 토지 매매가 이루어졌는지 모르며, 2007년 8～9월경 김OOO를 만났는데 본인이 김OOO로부터 차용한OOO을 청구인이 대신 갚았다고 들었고, 청구인에게 확인한 내용에 의하면 청구인이 잔여토지 매매 이익금으로 본인의 차용금을 상환했다고 말하였다.

(10)중부지방국세청 조사당시인 2010.5.7.과 2010.6.25. 청구인이 작성한 문답서의 주요 내용은 다음과 같다.

(가) 2005년 9월 김OOO의 집에서 김OOO및 청구인이 만나 전체토지를 평당OOO에 매수하기로 하고 이OOO가 계약금 OOO을 지급하였다.

(나)계약연장조건 합의서에 청구인이 매수인 공동사업자로 날인한 이유는 분할한 필지에 전원주택 신축시 그 공사를 청구인과 김OOO가 하기로 이OOO와 합의하였기 때문이다.

(다) 전체토지의 매매계약 해지 후 김OOO가 분할한 필지를 매매하려는 것을 알고 있어 쟁점토지를 본인이 중개하였고, 평당OOOO에 해당하는 OOO의 오기로 보인다)을 제외한OOO 중 OOO은 이OOO에게 차용한 금액에 대한 반제금으로 김OOO가 가져가고 나머지OOO은 본인이 수령하여이OOO에게 일정 금액을 지급하였으며, 이OOO의 차용금 OOO을 위OOO에서 지급한 이유는 동 차입금을 상환하지 않으면 등기이전을 못해 준다고 김OOO가 말하였기 때문이다.

(라) 평당 OOO을 제외한 평당 OOO을 매수인과 청구인이 책임진다는 내용의 확인서를 작성한 이유는 이OOO가김OOO로부터 차용한 OOO을 변제하기 위해 작성한 것으로 기억한다.

(11) 국세통합전산망의 총사업내역 조회자료에 의하면, 청구인은1999.11.4.부터 2003.6.30.까지 OOO 주식회사 OOOOO이라는 상호로 실내장식업을 영위한 사실이 있고, 청구인의 배우자 박OOO는 2005.12.22.부터 현재까지 OOO중개사라는 상호로 부동산중개업을 영위하고 있는 것으로 나타난다.

(12) 먼저, 쟁점토지의 매매거래에 있어서 단지 대리인(중개인)으로서의 역할만을 수행하였고, 동 거래로 인하여실제로 얻은 이익도 없다는 청구주장에 대하여살펴보면,

청구인은 2005년 9월경 김OOO 및 청구인이 만나 전체토지의 매매계약을 체결하였다고 문답서를 작성하였고, 동 매매계약서의 특약사항 제5조에서 매도자는 매수자가 지정한 자에게 등기권리를 이전하도록 한 점,2006.1.18.자 계약연장조건 합의서와 김OOO가 2006.5.15. 발송한 내용증명상 청구인이 매수인의 공동사업자로 기재되어 있는 점, 청구인은 2006.6.13. 계약해지각서를 작성하였고, 쟁점토지의 매매차액분 평당 OOO은 추후 문제 발생시 매수자 및 중개인이 책임질 것을 약속한다는 내용으로 2006.6.13. 확인서를 작성해 준 점 등에 비추어, 쟁점토지의 매매거래에 있어서 청구인이 단순히 중개인으로서의 역할만을 수행한 것이라고는 보기는 어렵다고 판단된다.

또한,청구인이 위 매매차액분OOO에서 이OOO에 대한 차입금 OOO을 대신 변제해 준 것으로 나타나나, 그렇다 하더라도 청구인은 이OOO에 대하여 같은 금액의 대위변제채권을 보유하고 있는 것이고, 나머지 OOO은 위약금 명목으로 지급하였다고 주장하나, 청구인은 당초 조사시 청구인이OOO을 수령하였다고문답서 작성한 사실이 있고 동 금액을 위약금 명목으로 지급하였는지도 확인되지 않으므로 쟁점토지의 매매거래로 인하여 실제로 얻은 이익이 없다는 청구주장도 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(13) 다만, 직권으로 심리하건대,미등기 양도라 함은양도당시동 자산의취득에 관한 등기가 불가능한 자산에 해당되지 않음에도 이를 취득자의 명의로 이전등기하지 않은 상태에서 양도한 것을 의미하고, 부동산 매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 경우 「소득세법」제94조 제2항 제2호 가목에서 규정한 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’의 하나로 보는 것이 타당하다 할 것인 바,

처분청 심리자료 등에 의하면, 쟁점토지의 매매계약 당시 김OOO에게 지급된 전체토지의 매매대금은 총OOO(계약금)에 불과한 점, 청구인 등이 전체토지의 매매대금을 지급하지아니하자 잔금지급일을 연장하였다가 결국 매매계약이 해지된 점 등에 비추어, 청구인이 쟁점토지를 미등기 양도한 것이 아니라 쟁점토지를 취득할 수 있는 권리를 양도한 것이라고 봄이 타당하다 할 것이다.

따라서,처분청에서 청구인이 쟁점토지를 미등기 양도한 것으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 청구인이 쟁점토지를 취득할 수 있는 권리를 취득일로부터 1년 이내에 양도한 것이라고 보아 그 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.