[사건번호] 조심 2011서2660
[일자] 2012.02.07
[제목] 겸용건물이 주택 보다 상가 면적이 큰 것으로 보아 상가 부분에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제하여 과세한 처분의 당부
[요약]

쟁점부동산에 대한 지방자치단체의 개별주택가격 특성조사부 등에 나타난 실제 이용현황 등을 종합하여 볼 때, 양도일 현재 주택외 면적을 133㎡로 보고 이 부분에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제한 처분은 잘못이 없음

[주문]

심판청구를 기각한다.



[이유]

1. 처분개요

가. 청구인은 서울특별시 OOO대지 483.4㎡ 및 건물 144.65㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2010.3.2. 양도가액 OOO백만원에 장OOO에게 양도하고, 쟁점부동산은 주택면적 75.05㎡, 주택 외(일반음식점 영업용)의 면적 69.6㎡인 겸용주택으로 주택면적이 주택외의 면적을 초과하므로 쟁점부동산 전부를 주택으로 보아 비과세되는 1세대 1주택 고가주택으로 신고하였다.

나. 처분청은 OOO이 작성한 개별주택가격 산정자료인 ‘개별주택가격 특성조사부’(2008년～2010년)와 ‘주택공시가격 산정내역서’를 근거로 쟁점부동산의 양도 당시 실제 용도는 주택면적 11.61㎡, 주택외(일반음식점 영업용)의 면적 133.04㎡로 보아, 청구인의 1세대 1주택 고가주택 양도소득세 신고내용을 부인하고 2011.2.17. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.3.16. 이의신청을 거쳐 2011.7.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산은 방 3칸, 거실, 부엌, 화장실 등이 있는 일반적인 단독주택과 동일한 구조로, 청구인은 2004.6.18. 조OOO에게 임대하면서 주택으로 사용하도록 임대차계약을 하였으며, 조OOO는 배우자 김OOO 및 손자 김OOO과 거주한 사실이 조OOO의 주민등록등본 등에 의하여 확인되고, OOO작성한 개별주택특성조사부에는 임차인 거주현황에 대하여 사실확인이 없음에도 처분청이 OOO‘개별주택가격 특성조사부’와 ‘주택공시가격 산정내역서’를 근거로11.61㎡만을 주택으로 인정하고 나머지 133.04㎡를 상가로 보아 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

OOO2008～2010년까지 현지 확인 후 작성한 개별주택가격산정자료인 개별주택가격 특성조사부와 주택공시가격 산정내역서에 의하면 쟁점부동산은 주택 11.61㎡, 상가 133.04㎡로 확인되고,황OOO는 쟁점부동산의 양수인 장OOO과 임대차계약(임차면적 144.65㎡)을 체결하고 2010.6.14.부터 2010.8.24.까지 OOO라는 상호로 2개월여를 영업을 하다가 폐업하였으며, 나OOO과 임대차계약(임차면적 144.65㎡)을 체결하고 2010.9.1.부터 심리일 현재까지 OOO메밀막국수라는 상호로 사업을 영위하고 있어 임차인만 변경된 점에 비추어 볼 때, 쟁점부동산의 실제 용도를 확인하여 겸용주택인 쟁점부동산 전부를 주택으로 보아 비과세되는 1세대1주택 신고한 내용을 부인하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점부동산의 주택 사용부분이 주택외 사용부분보다 적다하여 주택외부분에 대하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 배제하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1)소득세법 제89조【비과세양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 따른 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

(2) 소득세법시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및「택지개발촉진법」제3조에 따라 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

1. 「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출입까지의 기간에 의한다.

⑦ 법 제89조 제1항 제3호에서 “지역별로 대통령령으로 정하는 배율” 이란 다음의 배율을 말한다.

1. 도시지역안의 토지 5배

2. 도시지역밖의 토지 10배

⑧ 제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 다음 각 호의 기간을 통산한다.

1. 거주하거나 보유하는 중에 소실·도괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간

2. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주가로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간

3. 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 보유한 기간

제156조【고가주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택” 이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 한계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래 가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.

③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산은 1972.9.16. 신축(63.44㎡)되어 청구인 명의로 소유자등록 되었으며, <표1>과 같이2004.9.4. 경량철골조 81.21㎡가 증축되면서동시에 기존 63.44㎡를 포함한 144.65㎡가 근린생활시설로 용도 변경되었고, 2007.10.18. 지상1층 일반음식점 75.05㎡(연와조 63.44㎡, 경량철골조 11.61㎡)가 단독주택으로 용도 변경된 후 2008.5.14. 소유권보전등기를 하였음이 건축물 대장 및 건물 등기부등본에 의하여 확인된다.

(2) 청구인 및 청구인의 자인 송OOO, 임차인 조OOO의 쟁점부동산의 주민등록 현황은 아래 <표2>와 같다.

(3) 청구인은 쟁점부동산이 단독주택과 동일한 구조로서 2004.6.18. 임차인 조OOO와 주택으로 사용하도록 임대차계약을 하였고, 2004.9.4. 방 3, 부엌, 거실 등 거주가 가능한 상태로 증축되었는데, 조OOO가 청구인의 동의없이 근린생활시설로 용도변경한 사실을 알고 2007.10.18. 청구인이 본래의 겸용주택으로 용도변경하였는 바, <표3>과 같이 조OOO가 남편(김OOO) 및 손자(김OOO, 쟁점부동산 인근 OOO공고를 졸업)와 함께 실제로 거주하였음에도, 임차인이 실제거주하였는지에 대한 사실확인 없이 작성된 OOO의 개별주택가격 특성조사부(<표4>)에 근거하여 쟁점부동산중 11.61㎡만을 주택으로 인정하여 과세한 처분은 취소하여야 한다고 주장하면서 아래와 같은 근거들을 들고 있다.

(가) 쟁점부동산을 사업장으로 한 사업자등록 내역을 감안하더라도 청구인이 쟁점부동산을 1972.12.16. 신축하여 37년 이상 보유하면서 앞에서 본 거주현황(표2)과 같이 2년 이상 거주하였기에 양도소득세 1세대 1주택 비과세요건을 충족하였음이 확인되고 주택으로 사용한 면적이 주택외 사용면적을 초과하므로 전체를 주택으로 보아야 한다.

(나) 처분청은 현재 쟁점부동산의 사용현황에 비추어 볼 때 임차인만 변경되었을 뿐 영업장이 변경된 것은 아니므로 과거에 주택이 아닌 것으로 추정하고 있으나, 2010년 11월 사진(OOO메밀막국수)과 2009년 3월 사진(OOO)을 비교해 볼 때, 외관 등에서 현저한 차이가 있는 바, 현 이용상황을 근거로 과거 이용상황을 추정한 것은 근거가 없는 것이다.

(다) 청구인이 OOO에게 ‘2010.2.4. 이후 주택외 부분(식당)을 폐업하고 명도받아 전체를 주택으로 사용하였음을 주장하며 개별주택가격을 새로이 산정하여 줄 것을 요청’한데 대하여, 2010.4.16. OOO‘2010년도 개별주택가격은 1.1자 건물사용현황을 적용한 것으로 귀하께서 2.4일 이후 주택으로 용도변경한 것에 대한 가격은 2011년에 적용되며, 아울러2010.3.27. 본 건물 방문시 공실(공가)인 바, 2011.1.1.일 현재에도 동일할 경우 건축물대장상의 주택 75.05㎡, 근생 69.6㎡로 가격이 산정’된다고 통지하였는 바, 청구인이 2010.2.4. 쟁점부동산을 명도받아 공가상태에서 2010.3.2. 양도할 당시 쟁점부동산의 공부상 주택의 면적이 75.05㎡, 주택외 면적이 69.6㎡로 주택면적이 50%를 초과하므로 건물전체가 비과세되는 주택에 해당한다.

(4) 국세통합전산망등에의하여 확인되는쟁점부동산의연도별 개별주택 공시가격 및쟁점부동산 소재지의 사업자등록 내역은 아래 <표5>·<표6>와 같다.

(5) 처분청은 청구인이 임차인이 거주하는 쟁점부동산에 2001.4.6. 전입하여 쟁점부동산 양도시점인 2010.4.22.까지 주민등록이 되어 있으나, 이는 장기적으로 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추기 위한 것으로 보이며, 임차인 조OOO 가족이 운영하는 사업장에 임대인이 같이 거주한다는 것은 통념상 이해하기 어렵고, 개별주택 공시가격의 공시를 통하여 확인한 주택면적은 11.61㎡로 쟁점부동산에 대한 OOO주택분 재산세 부과 역시 주택면적을 11.61㎡로 하여 재산세가 부과되었으며, 또한 쟁점부동산이 장OOO에게 양도된 이후 OOO(2010.6.14.～2010.8.24.) 및 OOO메밀막국수(2010.9.1.～ )로 임대되어 음식점으로 사용되고 있으므로 11.61㎡를 제외한 면적을 주택외 면적으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

(6) 이상의 사실관계 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 공부상 주택면적이 75.05㎡, 상가면적이 69.90㎡로 주택부분이 주택외 면적보다 크고, 쟁점부동산 양도직전까지 임차인인 조OOO가 배우자 김OOO 및 손자 김OOO과 쟁점부동산에 거주한 사실이 주민등록등본 등에 의하여 확인되므로 쟁점부동산의 전부가 주택에 해당한다고 주장하나,OOOOOO 2008～2010년까지 현지 확인 후 작성한 개별주택가격산정자료인 개별주택가격 특성조사부와 주택공시가격 산정내역서에 의하여 쟁점부동산의 주택면적이 11.61㎡, 주택외면적이 133.04㎡로 확인되고 있으며 주택분 재산세 부과 역시 일반건축물 관리대장의 면적이 아닌 위 면적에 근거하여 부과되었는 바, 겸용주택의 경우 용도구분은 사실상의 용도에 의하는 것이므로 처분청이 OOO개별주택가격 특성조사부와 주택공시가격 산정내역서 등을 근거로 쟁점부동산의 주택면적을 11.61㎡로 보아 양도소득세를 경정·고지한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.