[사건번호] 심사양도 2011-294
[일자] 2012.02.28
[제목] 주택외부분을 용도변경한 후 보유기간이 3년 미만이므로 양도소득세 과세됨
[요약]
청구인이 축사부분을 주택으로 용도변경한 이후 양도일까지 보유기간이 2년 4개월로 1세대 1주택 비과세요건을 충족하지 못하여 전체를 주택으로 볼 수 없으므로 주택외 부분에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없음
[주문]
[이유]
1. 처분내용
청구인은 2010.5.19. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 306-13 소재 대지 562㎡, 건물 198.32㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도하고 1세대 1주택으로 비과세 신고하였다.
○○세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 양도소득세 실지조사결과, 양도 당시 건물의 전체 면적이 주택으로 사용된 것은 사실이나, 공부상으로는 근린생활시설(축사) 면적 99.16㎡와 주택 면적 99.16㎡인 건물을 불법으로 용도 변경하여 전체를 주택으로 사용하였으며 ○○시장이 개별주택가격 산정을 위해 조사한 내용에도 2008.1.1. 이후 주택으로 사용한 것으로 확인되어 주택으로 변경된 축사 부분은 보유 기간이 2년 4개월로 비과세 요건을 충족하지 못하는 것으로 판단하여 당초 주택과 부수 토지는 비과세 결정하고 축사 및 기타 토지에 대하여는 양도소득세 과세 결정하여 2011.10.4. 양도소득세 18,987,820원을 고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 2011.12.12. 이 건 심사청구를 제기하였다.
2. 청구주장
청구인은 쟁점부동산의 토지는 1996.6.7. 취득하고, 건물은 1998.3.4. 취득하여 2010.5.19. 양도한 것은 소유기간이 3년 이상 되어 비과세 됨에도 처분청은 공부상 과세대상에 해당하는 것으로 보아 과세하였으나,
쟁점부동산을 자세히 검토해 보면 건축물 관리대장에는 주택 99.16㎡, 근린생활시설 99.16㎡로 되어 있으나, 실제로는 주택(방4개) 99㎡, 부엌 33㎡, 축사 66㎡로 되어 있다.
청구인이 쟁점부동산의 용도가 실제와 건축물대장과 다르다는 것을 알았으나 큰 범법행위를 한 것도 아니고 특별히 불편한 점이 없어서 그냥 방치 하였으며, 최근 양도시 쟁점부동산의 건축물대장을 실제 용도로 정정하려고도 하였으나, 이 행위는 양도당시만 용도가 정정되어 1세대 1주택 비과세 요건에 맞지 않는 사항을 고착화 시키는 불리한 사항이 될 것이라 사료되어 시행하지 않았다.
쟁점부동산이 1세대 1주택에 해당하는 것은 2001.12.21.부터 2008.4.15.까지 쟁점부동산에 주소를 둔 김○동과 청구인이 2001.12.11. 작성된 쟁점부동산의 전세계약서와 김○동의 주민등록초본, 인근 주민(김○진, 김○기, 유○형)의 인우보증서, 양도 당시 작성한 매매계약서와 중개대상물 확인 설명서 등에 의하여 실제 주택으로 사용되었음이 확인되므로 소득세법상 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하므로 당초 부과 취소되어야 한다.
《추가의견》
청구인은 양도부동산 소재지의 주택을 2010.5.19.에 매매한 건에 대하여 2001.12월부터 2008.7월까지 김○동에게 임대한 사실이 있는데 건물은 방4개, 주방 및 거실 그리고 농기계창고(축사)로 구성되어 있으며, 임대기간 중 본인의 가족들은 자녀교육 관계로 ○○시 ○○동의 임대주택에서 생활하였고, 본인은 농업이 주업이므로 임차인 김○동에게 양해를 득한 후 가건물에서 거주하였다.
김○동에게 임대한 700평의 내역을 보면 ○○동 306-1(205㎡), ○○동 306-2(1,369㎡), ○○동 306-5(526㎡), ○○동 306-6(598㎡), ○○동 306-7(86㎡)로서 700평이 초과하나 일부 제외하고 700평만 임대한 것이다.
3. 처분청 의견
청구인은 2001.12.21.부터 2008.4.15.까지 임차인 김○동이 주택으로 임차하여 입주하였다고 임차인과의 전세계약서와 임차인의 주민등록초본을 근거로 주장하나, 매매계약서를 수기로 수정 작성한 전세계약서로 신빙성이 떨어지고, 계약서상 건물면적(60평)은 일치하나, 토지면적(700평)이 공부(분할 전으로 414평)와 다르게 기재되어 있고, 동 기간 동안 청구인의 주소지 역시 쟁점부동산 소재지에 있어 실제 거주자가 누구인지 객관적으로 판단할 수 없다.
2010.5.14. 작성된 인근 주민 3명(김○진, 김○기, 유○형)의 인우보증서는 참고할 사항일 뿐으로 그 자체가 객관적 증빙이 될 수 없다.
매수인 이○현의 확인서와 양도매매계약서 및 중개대상물 확인서 상에 주택으로 기재된 것을 근거로 실제 용도가 주택임을 주장과 관련하여, ○○시청에서 2008년 개별주택가격 산정을 위한 조사 과정에서 공부와 달리 불법으로 용도 변경된 부분을 주택에 포함하여 전체 면적을 주택으로 확인한 사실은 있으나, 용도 변경 이후 양도 시점까지 보유 기간이 3년에 미달하므로 소득세법상 1세대 1주택 비과세 요건이 충족되지 않았으므로 당초 과세는 정당하다.
4. 심리 및 판단
가. 쟁 점
쟁점주택이 1세대 1주택 비과세요건을 충족하는지 여부를 가리는데 있다.
나. 관련 법령 등
1) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 ＂양도소득세＂라 한다)를 과세하지 아니한다.
1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득
2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득
3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 ＂주택부수토지＂라 한다)의 양도로 발생하는 소득
② 대통령령으로 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 ＂조합원입주권＂이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
2) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호에서 ＂대통령령으로 정하는 1세대 1주택＂이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 ＂1세대＂라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.
1. 「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년이상인 경우(이하 생략)
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.
⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다.(이하 생략)
⑦ 법 제89조 제1항 제3호에서 ＂지역별로 대통령령으로 정하는 배율＂이란 다음의 배율을 말한다.
1. 도시지역안의 토지 5배
2. 도시지역밖의 토지 10배
다. 사실관계
1) 처분청의 양도소득세 결정결의서 내용은 아래와 같다.
2) 처분청의 양도소득세 조사복명서 내용은 아래와 같다.
가) 비과세여부 조사
○ 보유여부 : 1998.3.4.∼2010.5.19.(12년) 검토결과 ⇒ 적정
○ 기 타 : 조사대상자는 축사(99.16㎡), 주택(99.16㎡) 겸용건물을 취득하여 불법으로 용도 변경한 후 전체(199.32㎡)를 주택으로 사용하여 1세대 1주택 비과세 주장(인우보증서 제출)
- 등기부등본·건축물대장에는 양도 당시까지 축사(99.16㎡)와 주택(99.16㎡)으로 구분되어 등재되어 있으며,
- ○○시청에 개별주택가격 확인 결과(확인서 첨부), 2008.1.1. 이후 전체 198.32㎡를 주택으로 사용한 것이 확인됨.
○ 요건검토 : 축사부분은 주택으로 용도변경(2008.1.1.) 이후 양도일까지 보유 기간이 2년 4개월로 1세대 1주택 비과세요건(3년 보유)을 충족하지 못하여 전체를 주택으로 볼 수 없으므로 당초 주택과 부수토지는 비과세 결정하고 축사 및 기타 토지에 대하여는 과세 결정함.
3) 2011.8.22. ○○시장이 발급한 ‘개별주택가격 확인서’ 내용은 아래와 같다.
4) 일반건축물대장에 의하면 “쟁점건물 1층 축사 198.32㎡가 1층 근린생활시설(제조업소) 99.16㎡, 1층 주택 99.16㎡로 용도변경 되어 2002.9.4. 대장 작성”되었음이 나타난다.
5) 2010.5월 작성한 인우보증서에 의하면 “청구인은 1973.12.14.부터 상기 주소지에 거주하면서 농업을 영위하는 자로서 청구인의 위 주소지에 소재하는 건물은 주택99㎡, 축사 99㎡으로 되어 있으나, 상기 주소지의 실제 건물 사용 용도는 방 4칸에 99㎡, 부엌 33㎡, 축사 66㎡이며 양도일 현재까지 실제 주거용으로 사용하고 있음을 동네 주민으로서 인우보증한다.”고 같은 동 김○진, 김○기, 유○형 3인이 인감증명을 첨부하여 확인하고 있다.
6) 2010.4.26. ○○도 ○○시 ○○동 227-1 소재 ○○공인중개사 사무소 김○희의 중개대상물 확인·설명서에 의하면 “대상물건의 상태 : 실제 건물용도는 주택 방4칸 99㎡, 부엌 33㎡, 기타 66㎡”라고 표시되어 있다.
라. 판단
청구인은 쟁점부동산이 1세대 1주택 비과세요건을 충족하였다고 주장하는 바, 쟁점부동산은 양도일 현재 건물의 전체 면적이 주택으로 사용되고 있음은 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.
소득세법 제89조 및 같은 법 시행령 제154조 제1항에 의하면 1세대 1주택이라 하더라도 “주택의 보유기간이 3년 이상”인 경우에 당해 주택의 양도에 대해 양도소득세를 비과세하는 것임을 알 수 있고, 주택부분보다 주택외의 부분이 큰 복합건물 중 주택외의 부분을 주택으로 용도변경 함으로써 양도일 현재 그 전부가 주택에 해당하는 경우에는 용도변경으로 인한 주택부분의 토지에 대하여는 용도변경일 이후 양도일까지 3년 이상 경과한 경우에만 1세대 1주택의 비과세를 적용한다 하겠다(서면5팀-188, 2007.01.16.).
이 건의 경우 청구인이 축사부분을 주택으로 용도변경한 이후 양도일까지 보유기간이 2년 4개월로 1세대 1주택 비과세요건을 충족하지 못하여 전체를 주택으로 볼 수 없으므로 주택외 부분에 대하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
5. 결론
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
