[사건번호] 심사양도 2011-309
[일자] 2012.02.20
[제목] 쟁점건물의 실제 사용내용이 불분명한 경우 공부상 용도에 따라 판단여야 함
[요약]

당초 주거용으로 사용하던 건물을 용도변경허가를 얻어 근린생활시설로 변경한 후 가스시설 및 수도시설 등 주거를 위한 대부분의 시설이 제거된 상태에서 주거용으로 사용되었는지 여부가 불분명 하다면 공부상 용도에 따라 사용한 것으로 보아야 하므로 주택으로 본 당초 처분은 부당함

[주문]

△△세무서장이 2011.12.14. 청구인에게 한 2011년 과세연도 양도소득세 211,139,910원의 부과처분은 이를 취소합니다.



[이유]

1. 처분내용

청구인은 2011.4.8. 서울 XX구 XX동 763-16 △△아파트 203동 1702호 아파트(이하 “양도주택”이라 한다)를 1,190백만원에 양도하고 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여 2011.5.31. 양도소득세 예정신고를 하였다.

양도주택을 양도할 당시 청구인의 배우자 채▽▽는 서울시 △△구 △△동2가 5**-**번지 지상3층 근린생활시설(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 보유하고 있었다.

처분청은 배우자의 소유 쟁점건물 3층을 주택으로 보고 양도주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못한 것으로 판단하여 2011.12.14. 청구인에게 2011년 과세연도 양도소득세 211,139,910원을 결정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2011.12.28. 이 건 심사청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

가. 쟁점건물 3층은 양도주택의 양도일(2011.4.8.)로부터 약 6개월 전에 주거에 필요한 시설을 모두 철거하고 건축물대장에 근린생활시설(제조업소)로 용도를 변경하였다.

1) 쟁점건물의 3층은 2010년 4월경까지 주택용도로 임대하다가 임대계약 기간이 만료되어 세입자 노○○이 이사한 후부터 현재까지 비어 있으며, 주변의 소규모 영세사업자에게 임대하는 것이 월세받기가 수월하다고 생각하여 양도주택의 양도일(2011.4.8.)로부터 약 6개월 전에 쟁점건물 3층에 설치되어 있던 싱크대 등 주방시설과 수도관, 취사용 가스관 등 주거생활에 필수적인 시설을 모두 철거하고 △△구청으로부터 건축법 제19조(용도변경) 제2항 제1호에 따라 용도변경허가를 얻어 2010.11.24.자로 건축물대장에 근린생활시설(제조업소)로 변경하였으므로 양도주택 양도당시 쟁점건물 3층은 공부상 주택이 아니다.

2) 쟁점건물 3층은 근린생활시설로 용도변경 된 후부터 근린생활시설용도로 재산세가 부과되었다.

나. 쟁점건물 3층은 양도주택 양도일(2011.4.8.)의 1년 전에 전세계약만료로 세입자가 퇴거한 이후 현재까지 임대계약 및 주거용으로 사용한 사실이 없다.

1) 쟁점건물의 3층에는 청구외 노△○가 2008.4.9.～2010.4.8. 기간 동안 임차하여 그의 부친인 노○○이 거주하다가 양도주택의 양도일(2011.4.8.)로부터 1년 전에 전세계약 만료로 이사를 하였다.

2) 전세입자 노○○이 이사(2010.4.8.)한 후, 2010.11.24. 근린생활시설로 용도변경을 하고 즉시 인근 부동산에 임대의뢰를 하였으나 현재까지 임차인을 구하지 못하였으며, 2010.4.8. 이후에는 주민등록이 된 사실이 없다는 것은 처분관서도 이를 인정하고 있다.

3) 처분관서는 2011년 9월 경 현장확인시 현관문을 통하여 건물내부를 확인하면서 주거용 생활용품이 비치되어 있고, 노○○ 명의의 주택용 전기요금이 청구되어 있는 것을 보고 청구외 노○○이 현장확인 당시(2011년 9월 경)까지 거주하고 있다고 보고 양도주택 양도당시(2011.4.8.) 쟁점건물 3층이 주거용도로 사용되고 있었다고 판단하였으나,

가) 쟁점건물 3층을 용도변경한 후 공장용으로 사용할 임차인을 구하지 못하여 쟁점건물 1층에서 조명기구 판매점을 운영하는 청구인의 배우자(채▽▽)가 임시로 쟁점건물 3층을 작업복을 갈아입고 잠시 휴식도 취하는 공간으로 사용하면서 자신의 옷가지를 벽에 걸어놓고 화장품도 비치해 놓은 것으로 옷가지 및 화장품은 생활용품에 불과할 뿐 주거에 필요한 시설이 아님에도 이를 주거에 필요한 시설이 갖추어져 있는 것으로 보아 주택에 해당한다고 하는 것은 사실관계의 오인에서 비롯된 잘못된 판단이다.

나) 처분관서는 쟁점건물 3층에 청구외 노○○이 거주하고 있다고 주장하나, 청구외 노○○은 2008.4.10. 쟁점 건물3층에 주민등록 전입하여 양도주택 양도일(2011.4.8.)의 1년 전인 2010.4.5. 전출하였다는 사실을 처분관서가 주민등록초본을 징취하여 확인하였음이「과세전적부심사결정서」6쪽 (5)항에 나타나고, 그 후로는 누구도 주민등록을 한 사실이 없음이 명백함에도 양도주택 양도당시에도 청구외 노○○이 계속 거주하고 있었다고 추정하는 것을 이해할 수 없다.

다) 청구외 노○○이 전출(2010.4.5.)하고 근린생활시설로 변경(2010.11.23.)한 이후에도 쟁점건물 3층의 전기요금청구서 노○○명의의 주택용 전기요금으로 청구된 것은

① 새로운 임차인이 나타나면 새로운 임차인 명의로 전력사용자를 변경하는 것이 일반적으로서, 전기사용자가 2010.4.5. 전출한 이후 현재까지도 청구외 노○○ 명의로 되어 있음은 오히려 쟁점건물 3층이 임차인을 구하지 못하여 공가상태에 있음을 반증하는 것이고,

② 청구외 노○○이 전출한 다음 달인 2010년 5월부터 2011년 2월분 까지 10개월간 사실상 전기를 사용하지 않았다는 것은 아래의 전기요금사용내역에서도 나타나며 청구외 노○○이 현장확인 일(2011년 8월경) 현재까지 거주하고 있다는 처분관서의 주장은 잘못된 것임을 알 수 있다.

③ 2011년 3월부터 전력사용량이 늘어난 이유는 쉽게 공장용도로 사용할 임차인을 구하지 못하고 공가상태가 오랫동안 지속됨에 따라 쟁점건물 1층에서 조명기구 판매점을 운영하는 청구인의 배우자가 전기히터 또는 냉풍기를 비치하여 휴식 및 작업복으로 갈아입는 공간으로 일시적으로 활용하였기 때문이며, 세입자 노○○이 주거용으로 사용하던 기간(2010년 1월～2010년 4월)의 전력사용량보다 청구인의 배우자가 임시로 사용한 기간(2011년 3월～2011년 9월)의 전력사용량이 월등히 적음을 알 수 있어 쟁점건물 3층이 상시주거용으로 사용되지 않았음을 입증해 주고 있다.

④ 처분관서의 주장처럼 현장확인 당시 쟁점건물 3층을 주거시설로 사용하고 있었다면 당연히 장롱, 침대 등 침구류, 싱크대 및 식기류, 조리를 한 흔적 등 실지 주거생활을 하고 있다는 사실이 확인되어야 할 것이나, 쟁점건물 3층은 용도변경 시 부터 현재까지 주거생활에 있어 필수 시설인 싱크대 등 주방시설, 수도시설, 취사용 도시가스 시설이 철거되었고 그 외 침대, 장롱 등 일상 주거생활에 필요한 가구류 등도 비치되어 있지 않아 일시적으로라도 주거용으로 사용할 수 없다.

다. 관련법령에 의하더라도 쟁점건물 3층을 주택으로 볼 여지가 없다.

1) 관련법령 및 규정에 의하면

가) 주택법 제2조(정의)에 의하면, “주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말한다”고 규정하고 있고,

나) 소득세법기본통칙(89-154-3)은 “주택이란 공부상 용도구분에 상관없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고, 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의한다.”라고 하고 있으며,

다) 양도소득세 집행기준(89-154-18)은 “구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고, 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 건물은 주택으로 본다”라고 하고 있다.

2) 쟁점건물 3층은 양도주택 양도일로부터 1년 전에 세입자가 임대계약만료로 전출한 후 현재까지 실지 주택으로 사용되지 않고 주민등록 사실도 없는 점, 건축물대장에 근린생활시설로 등재된 점, 주방시설과 취사용 가스시설 및 수도시설이 갖추어져 있지 않아 구조·기능이나 시설 등이 주거용에 적합하지 않으며 그 상태가 현재까지 그대로 유지되고 있는 바, 주택으로 볼 여지가 없다.

3) 설령 양도주택의 양도당시 쟁점건물 3층의 용도가 불분명하다고 하더라도 건축물대장 상 근린생활시설(제조장)으로 등재되어 있으므로 공부상 용도인 근린생활시설(제조장)로 보는 것이 타당하다.

라. 맺는 말

쟁점건물 3층은 양도주택의 양도일(2011.4.8.)로부터 약 6개월 전에 주거에 필요한 시설을 모두 철거하고 건축물대장에 근린생활시설(제조업소)로 용도를 변경하고, 양도주택 양도일(2011.4.8.)로부터 1년 전(2010.4.5.)에 전세입자가 전세계약만료로 전출한 이후 현재까지 새로운 임대계약을 체결하거나 주거용으로 사용한 사실이 없다.
따라서 양도주택 양도당시 쟁점건물 3층의 용도가 불분명하다면, 공부상 용도인 근린생활시설(제조장)로 보는 것이 타당하다.

3. 처분청 의견

가. 쟁점건물이 주택인지 여부는 공부상의 용도구분이나 당국의 구조변경허가 여부에 관계없이 사실상 용도가 주거용인지에 따라 판단하여야 하고, 임차인이 주택으로 사용하였다면 주택으로 보아야 한다.

나. 공부상 쟁점건물의 3층이 양도주택의 양도일 5개월 이전에 신청에 의하여 주택에서 근린생활시설물로 변경되었으나 그 후 사무실로 임대된 사실이 없으며,
2011.8.11. 1차 현지확인 결과 쟁점건물은 3층 건물로 1층은 청구인의 배우자인 채철호 명의의 사업장이고, 2층은 교회시설이며, 3층은 용도를 확인하기 위하여 인근주민에게 탐문결과 임차인 노○○ 부부 및 직계비속이 양도일 이전부터 현지확인 일까지 거주하고 있는 것으로 확인된다.

다. 2011.8.19. 2차 현지확인 시 청구인의 배우자이자 건물주 채▽▽의 동의하에 건물내부를 확인하고자 하였으나 채▽▽가 동의하지 않아 건물내부를 확인할 수 없어 현관문을 통해 건물내부를 사진 촬영하였으며, 또한 임차인 노○○의 며느리 이XX과 유선통화(010-****-****)하여 거주하고 있음을 확인하고 만날 것을 약속하였으나 건물주 채철호의 방해로 성사되지 아니하였다.

라. 청구인의 신청에 의한 2011.8.24. 3차 현지확인 시 이미 임차인 노○○ 가족을 퇴거시켜 공가 상태이나 건물 내부 현장사진을 보면 주거용으로 사용 가능한 상태에 있는 것으로 확인된다.

마. 또한 2011년 3월부터 5월까지의 쟁점건물 3층에 대한 전기요금 청구내역 및 전력사용량을 보면 임차인 노○○이 거주한 사실이 확인된다.

바. 결론

청구인은 쟁점건물을 사실상 주택으로 사용하고 있음에도 1세대1주택 비과세 요건을 충족시키기 위해 양도 5개월 전에 근린생활시설로 용도변경을 하였으며,

또한, 주택여부에 대하여 현지확인 시 쟁점주택 내부를 공개하지 않고 임차인과 만나지 못하도록 방해한 사실 등을 비쳐 볼 때 쟁점주택을 주택으로 사용한 것으로 판단하여 쟁점주택양도는 1세대 1주택 비과세에 해당하지 않는다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁 점

이 건의 쟁점은 쟁점건물을 주거용으로 사용하였는지 여부를 가리는데 있다

나. 관련법령

1) 소득세법 제89조【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하“양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.(2009.12.31. 개정)

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서“주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득(2009.12.31. 개정)

2) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항 제3호에서 ＂대통령령으로 정하는 1세대 1주택＂이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 ＂1세대＂라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다.

3) 소득세법기본통칙 89-154-3【주택의 범위】

법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 주택이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의한다.(2011.3.21. 신설)

4) 주택법 제2조【정의】

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1.“주택”이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

5) 양도소득세집행기준 89-154-18【주택을 일시적으로 다른 용도로 사용하고 있는 경우】

일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 건물은 주택으로 본다.

다. 사실관계

1) 양도주택의 취득 및 양도가액, 취득 및 양도시기 등에 대하여 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

2) 쟁점건물을 2010.11.23. 주택에서 근린생활시설로 변경하였으며, 관련 공부상 변동내용은 아래와 같다.

가) 2010.11.23. △△구청의 공문(건축과-15253호) ‘용도변경허가신청서 처리 알림’에 의하면 쟁점건물의 지상3층이 주택(66.92㎡)에서 제2종 근린생활시설(66.92㎡)로 용도변경 되었음이 확인되며,

나)쟁점건물에 대한 건축물관리대장을 보면 2010.11.24. 지상3층 주택 66.92㎡가 제2종 근린생활시설(제조업소)로 변경 되어 있으며,

다) 쟁점건물의 건물 등기부등본에는 지상3층이 기존의 주택용도로 되어 있고 용도변경사항이 반영되어 있지 않음이 확인된다.

라) 쟁점건물의 지상3층의 2010년 7월 정기분 재산세고지서를 보면 주택공시가격이 고시되고 주택으로 재산세가 부과되었으나, 2011년 7월 정기분 재산세 고지서에는 지상3층이 근린생활 시설로 재산세가 부과되었음이 확인된다.

3) 쟁점건물 3층의 임대차 현황은 아래와 같다.

가) 쟁점건물 3층에 대한 전세계약서에는 노형수가 임차인으로 2008.4.9. ∼ 2010.4.8.까지 전세계약을 체결하였으나, 실제 거주는 노△○의 父인 노○○이 거주한 것으로 보인다.

나) 실제 거주자인 노○○의 주민등록등(초)본에 의하면 노○○은 서울 성동구 성수동2가 532-24 소재 쟁점건물에 2008.4.10. 전입하여 2010.4.5. 전출하였음이 확인되며, 현재는 서울 △△구 △△동2 한강한신아파트 101-502호에서 子 노△○와 함께 거주하고 있다.

다) 성수2가 제1동장이 발급한 전입세대열람사항을 보면 2011.8.23. 현재 전입세대가 없는 것으로 되어 있다.

4) 쟁점건물 3층에 대한 전기요금 및 전력사용량을 보면 2010년 4월∼2011년 1월은 공실로 보이며 상세내용은 아래와 같다.

가) 양도일(2011.4.8.) 전후 전기요금 청구내역

나) 쟁점건물의 월별 전력사용량 내역(2010년 1월 ～ 2011년 10월)

5) 처분청은 현지 확인을 하여 쟁점건물 3층이 사실상 주거용으로 사용하였다는 증거로 쟁점건물의 내부사진을 제출하였다.

가) 2011.8.19. 현지확인 시 청구인 배우자의 내부확인 거부로 외부에서 창문을 통해 실내를 촬영한 사진 3매는 흐려서 식별이 어려우며, 화장품4-5점, 옷 2벌 등이 식별가능하나 이것만으로 주거용으로 사용하였는지를 판정하기는 어려워 보인다.

나) 5일후인 8월 24일 소유자의 승낙 하에 내부를 촬영한 사진 8매는 깨끗하게 정리된 빈방으로 수도시설이나 주방시설 등 주거용 시설은 전혀 없는 것으로 확인된다.

6) 처분청에서 실제 거주자인 노○○의 며느리 이XX과 유선통화를 통해 양도주택 양도당시 쟁점건물에서 노○○이 거주하였다는 사실을 확인하고 확인서 징취를 위하여 세무서방문이나 제3의 장소에서 만날 것을 요구하였으나 청구인측의 방해로 거부하였다고 하여, 심사청구 심리과정에서 진위여부 확인을 위하여 노○○과 유선으로 통화한 바, ‘2010년 4월 퇴거이후 쟁점건물에서 거주한 사실이 없다’는 취지의 진술을 하였으며, 며느리 이화순은 전화를 받지 아니하였다.

라. 판단

쟁점건물을 주거용으로 사용하였는지에 대하여 살펴보면,

먼저 2010.11.23일 성동구청으로부터 쟁점건물의 용도를 주택에서 근린생활시설로 용도변경허가를 득하였으며, 2010.11.24. 건축물관리대장에 용도변경내용에 따라 정정 완료하였으므로 공부상 주택이 아님이 확인된다.

그리고 임차인은 2010.4.5. 전출하였으며, 월별 전기요금 사용내역을 보더라도 2010년 4월∼2011년 1월까지는 공가였으며, 양도주택 양도일인 2011.4.8. 전후 전기사용량은 증가하였으나, 누가 어떤 용도로 사용하였는지는 불분명하다고 하겠다.

당초 주거목적으로 지어진 건축물이기는 하지만 2011.8.24. 현지확인 시 처분청에서 촬영한 사진을 보면 주방시설과 취사용 가스시설 및 수도시설이 갖추어져 있지 않아 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 상태로 보기 어렵다 할 것이다.

이상의 사실을 종합하면 쟁점건물은 주거기능이 대부분 제거된 상태이며, 주거용으로 사용하였는지 여부가 불분한 경우에 해당한다고 하겠다. 따라서 쟁점건물은 공부상용도인 근린생활시설로 보아야 할 것이므로 처분청이 쟁점건물을 주택으로 보고 양도주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못한 것으로 판단하여 2011.12.14. 청구인에게 2011년 과세연도 양도소득세를 211,139,910원을 부과한 당초 처분은 잘못이라고 판단된다.

5. 결 론

이건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.