[사건번호] 심사부가 2011-207
[일자] 2012.03.16
[제목] 관리사무소 설치근거와 관리비의 운영 내역을 확인하여 납세의무자를 판단
[요약]

관리사무소 명의 계좌로 입주자의 관리비를 입금 받고, 관리사무소의 급여 및 공과금 등을 지출하고 있는 점, 구분소유자에게 이익금 분배가 없는 점 등에 비추어 관리비에 대한 부가가치세 납세의무자는 관리사무소임

[주문]



[이유]

1. 처분내용

청구인은 1988.9.1.부터 ○○ CC시 MMMM구 HH동 000번지 소재 대지 992㎡에 지하 2층, 지상 10층 연면적 6,689.84㎡의 ○○빌딩(이하 “○○빌딩”이라 한다.)에서 부동산 임대업을 하고 있는 사업자로서 청구인 소유 건물에 대한 임대료를 신고·납부하면서 입주자들이 납부한 관리비에 대하여는 청구인을 포함한 ○○빌딩 구분소유자들이 설치한 관리사무소에서 관리하고 있어 부가가치세 과세표준에서 제외하였다.
MM세무서장(이하 “처분청”이라 한다.)은 청구인의 2010.1.1.∼2010.12.31.에 대한 부가가치세 조사에서 관리비 수입의 주체를 ○○빌딩의 구분 소유자로 보아 공공요금을 제외한 수선유지비, 지급수수료 등의 명목으로 징수한 관리비(2010년 1기 00,000,000원, 2010년 2기 00,000,000원)를 청구인 등 구분소유자 개개인에게 임대수입금액 누락으로 보아 2011.12.1. 청구인에게 2010년 제1기분 부가가치세 ×,×××,×××원과 2010년 제2기분 부가가치세 ×,×××,×××원을 결정·고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 2011.12.6. 이 건 심사청구를 제기하였다.

2. 청구주장

가. 청구인은 ○○빌딩을 1988.9.1. 신축하여 임대사업을 하던 중 1층 101호(2002.11.1.), 1층 103호(2002.12.28.), 3층 301호 및 4층 401호(2005.12.5.), 5층 501호 및 502호(2003.1.14.) 7층 701호(2005.11.1.) 7층 702호(2003.12.18.) 매각하여 2003년부터는 6인, 2005년부터는 10인이 구분 소유하고 있다.

나. 청구인과 구분 소유자는 상가빌딩관리의 원활을 위하여 2003.4.경 ○○빌딩운영위원회(이하 “운영위원회”라 한다.)를 설립하여 동 위원회에서 2003.6.1.부터 시행하는 ○○빌딩정관(이하 “정관”이라 한다.)을 만들고, 동 정관 제14조 내지 제16조의 규정에 따라 ○○빌딩관리규약(이하 “관리규약”이라 한다.)을 작성하여, 상가자치관리기구인 ○○빌딩관리사무소(이하 “관리사무소”라 한다.)를 만들고, 동 ○○빌딩관리규약 제25조의 규정에 의거, 건물관리비를 부과하고 자치기구인 관리사무소 명의의 ○○은행 ×××지점 통장으로 입금 받아 상가빌딩 유지 관리에 지출·사용하고 있다.

다. 부가 46015-4557(1999.11.11.)호 및 2006.6.1.자 질의응답과 같이 상가건물 입주자들이 자치적으로 상가건물을 관리하기 위하여 조직한 자치회에서 각 입주자들로부터 받는 상가건물 관리비는 부가가치세가 과세되지 않고 있다.

라. 청구인과 특수관계인인 동생 ‘LLL’이 ○○빌딩관리위원회 설립일인 2003.6.20.부터 관리사무소 소장으로 보고 있으나, 2003.6.20.∼2007.2.28.은 청구외 ‘YYY’이 관리소장으로 재직하였음이 의사록사본, 고유번호발급접수증, 고유번호증에 의거 확인되므로 청구인을 납세의무자로 판단하여 실제 소요액을 초과한 건물관리비에 대하여 부가가치세를 과세한 당초 처분은 부당하다.

3. 처분청 의견

가. 처분청은 관리사무소 정관 및 관리규약에 따르면 관리주체의 선정권이 임대인에게 있으며, 관리비의 수납 등에 대한 임대인의 승인을 거쳐야 하고, 임대인이 관리사무소 직원들에 대한 급여를 지급하므로 실질적인 관리주체는 임대인으로 구성된 운영위원회라고 볼 수 있고, 관리비가 관리사무소 통장으로 입금되므로 임대인이 부가가치세 납세의무자에 해당한다.

나. 청구인은 관리비를 실액제로 부과하였다고 주장하나 실액제로 관리비를 부과하는 것은 전기료, 수도료 등 관리에 실제 소요된 비용만을 각 입주자에게 부과하여 징수하는 것을 말하는 것으로 별도로 재화나 용역을 제공하고 받는 대가가 있는 경우(일반관리비, 수선유지비 등)에는 해당되지 않아 부가가치세 과세한 당초처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

임차인으로부터 징수한 관리사무소의 관리비에 대한 부가가치세 납세의무자로 운영위원회를 구성한 각 임대인으로 본 처분이 적법한지 여부

나. 관련법령

1) 부가가치세법 제1조 【과세대상】

① 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 부과한다.

1. 재화 또는 용역의 공급

2. 재화의 수입

②∼④ (생략)

⑤ 제1항의 재화와 용역의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

2) 부가가치세법 시행령 제2조 【용역의 범위】

① 법 제1조제3항에 규정하는 용역은 다음 각 호의 사업에 해당하는 모든 역무 및 그 밖의 행위로 한다.

1.∼5. (생략)

6. 부동산업 및 임대업. 다만, 전·답·과수원·목장용지·임야 또는 염전임대업을 제외한다.

7. 사업서비스업

3) 부가가치세법 제7조 【용역의 공급】

① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화ㆍ시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다. (이하 생략)

4) 부가가치세법 제7조 【납세의무자】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

1. 사업목적이 영리이든 비영리이든 관계없이 사업상 독립적으로 재화(제1조에 따른 재화를 말한다. 이하 같다) 또는 용역(제1조에 따른 용역을 말한다. 이하 같다)을 공급하는 자(이하 “사업자”라 한다)

2. 재화를 수입하는 자

② 제1항에 따른 납세의무자는 개인ㆍ법인(국가ㆍ지방자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다)과 법인격이 없는 사단ㆍ재단 또는 그 밖의 단체를 포함한다.

5) 부가가치세법 제5조 【등록】

① 사업자는 사업장마다 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업개시일부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서장에게 등록하여야 한다. 다만, 신규로 사업을 시작하려는 자는 사업개시일 전이라도 등록할 수 있다.

6) 부가가치세법 시행령 제8조 【등록번호】

① (생략)

② 관할세무서장은 과세자료를 효율적으로 처리하기 위하여 법 제20조제3항 또는 제4항에 규정하는 자에게도 등록번호에 준하는 고유번호를 부여할 수 있다.

7) 국세기본법 제13조 【법인으로 보는 단체】

① (생략)

② 제1항에 따라 법인으로 보는 사단, 재단, 그 밖의 단체 외의 법인 아닌 단체 중 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 것으로서 대표자나 관리인이 관할 세무서장에게 신청하여 승인을 받은 것도 법인으로 보아 이 법과 세법을 적용한다. 이 경우 해당 사단, 재단, 그 밖의 단체의 계속성과 동질성이 유지되는 것으로 본다.

1. 사단, 재단, 그 밖의 단체의 조직과 운영에 관한 규정(規程)을 가지고 대표자나 관리인을 선임하고 있을 것

2. 사단, 재단, 그 밖의 단체 자신의 계산과 명의로 수익과 재산을 독립적으로 소유ㆍ관리할 것

3. 사단, 재단, 그 밖의 단체의 수익을 구성원에게 분배하지 아니할 것

8) 국세기본법 시행령 제8조 【법인으로 보는 단체의 신청ㆍ승인 등】

① 법 제13조제2항에 따라 승인을 받으려는 법인(·법인세법· 제1조제1호 및 제3호에 따른 내국법인 및 외국법인을 말한다. 이하 같다)이 아닌 사단, 재단, 그 밖의 단체(이하 “법인 아닌 단체”라 한다)의 대표자 또는 관리인은 다음 각 호의 사항을 적은 문서를 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.

1. 단체의 명칭

2. 주사무소의 소재지

3. 대표자 또는 관리인의 성명과 주소 또는 거소

4. 고유사업

5. 재산상황

6. 정관 또는 조직과 운영에 관한 규정

7. 그 밖에 필요한 사항

② 관할 세무서장은 제1항에 따라 법인 아닌 단체의 대표자 또는 관리인이 제출한 문서에 대하여 그 승인 여부를 신청일부터 10일 이내에 신청인에게 통지하여야 한다.

③ 제2항에 따라 승인을 받은 법인 아닌 단체에 대해서는 승인과 동시에 ·부가가치세법 시행령· 제8조제2항에 따른 고유번호를 부여하여야 한다. 다만, 해당 단체가 수익사업을 하려는 경우로서 ·법인세법· 제111조에 따라 사업자등록을 하여야 하는 경우에는 그러하지 아니하다.

9) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조 【건물의 구분소유】

1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.

10) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 【관리단의 당연 설립 등】

① 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.

다. 사실관계

실제 소요액을 초과한 건물관리비에 대하여 청구인을 납세의무자로 판단하여 부가가치세를 과세함은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 먼저 살펴보기로 한다.

1) 청구인은 ○○빌딩을 1991.8. 신축하여 임대업을 하던 중 2001. 화재로 9층과 10층을 리모델링을 한 후 빌딩 일부를 매각하여 2003년부터는 6인, 2005년부터는 10인이 구분 소유하게 되어 건물 관리를 위해 관리사무소를 자치적으로 설치하고 관리비를 별도로 징수하고 있어 부가가치세를 신고하면서 임대수입금액에서 제외하였다.

2) 처분청은 운영위원회의 정관과 관리규약에 따라 관리주체를 임대인으로 구성된 운영위원회로 보아 청구인 소유임대건물(B101, B102, 102, 201, 1101호)의 관리비 중 전기료, 수도료 등 공공요금을 제외하고, 2010년 제1기 00,000,000원, 2010년 2기 00,000,000원을 임대수입금액 누락으로 계산하여 2011.12.1.에 이 건 부가가치세를 경정 고지하였다.

3) 상가빌딩관리의 원활한 유지를 위하여 청구인과 위 ○○빌딩 소유자로 구성된 운영위원회는 2003.6.1.부터 시행하는 정관을 만들고, 동 정관 제14조 내지 제16조(아래 내용 참조)에 따라 관리사무소 설치 및 운영의 근거인 관리규약을 작성하도록 하여 관리사무소를 설치하였다.

* ○○빌딩 <정 관> 제5장 관리주체(관리사무소) 설치, 운영

제14조 【목적】

본 운영위원회의 원활한 업무수행과 제2조의 목적달성을 위하여 제3조의 주소에 관리주체(관리사무소)를 설치, 운영한다.

제15조 【조직과 구성】

1) 관리주체(관리사무소)의 구성은 대표자(관리소장) 1명, 주임 1명, 경리 1명, 주차경비직 3명, 미화원 3명으로 구성하며 관리사무소의 대표자는 관리소장으로 한다.

2) 관리주체(관리사무소)의 대표자(관리소장)는 운영위원회에서 직접 채용하며 이하 직원은 운영위원회의 위임을 받은 관리주체의 대표자(관리소장)가 채용한다.

제16조 【관리사무소의 관리규정】

관리주체(관리사무소)의 운영에 관한 관리규정은 별도로 정하여 시행하며 모든 회원 및 입주자는 동 규정을 지켜야 할 의무를 가진다.

4) 정관의 규정에 의거 ○○빌딩의 시설물 및 부대시설 등을 관리 및 사용함에 필요한 사항을 정하여 동 시설물의 원활한 관리로 입주자의 공동이익과 양호한 근로환경을 유지·확보할 목적으로 관리규약을 만들고, 관리규약 제19조 내지 제24조에 의거 장부, 결산, 회계감사 등을 관리사무소가 자체적으로 관리하도록 하고 있으며, 관리비는 제25조에 따라 일반관리비, 수선유지비, 특별수선충당금, 전기·수도·가스료(공동사용료 포함), 각종적립금(화재보험료, 도로사용료, 환경부담금 등)의 합계액을 사용자 부담 및 공평한 부담의 원칙에 따라 부담하도록 하고, 특별수선금은 분할부과하여 적립하도록 하되 앞의 관리비 외에는 어떠한 명목으로도 관리비를 징수 할 수 없도록 하고 있다.

* ○○빌딩 <관리규약>

제25조 (관리비등)

① 관리비는 다음 각호의 합계액으로 하며, 그 산정방법은 사용자 부담 및 공평한 부담의 원칙에 따라 개별 사용분은 해당 사용자가 부담하고, 공동부담분은 입주자의 임차면적 지분별로 분담한다.

1. 일반관리비

2. 수선유지비

3. 특별수선충당금

4. 전기·수도·가스료(공동사용료 포함)

5. 각종적립금(화재보험료, 도로사용료, 환경부담금 등)

② 관리주체는 일시에 많은 금액이 지출이 되는 제1항제3호의 특별수선금을 관리비 부과시 분할부과하여 적립하고 필요한 시기에 집행하여야 한다.

③ 관리주체는 제1항 각호의 관리비외에는 어떠한 명목으로도 관리비를 징수 할 수 없다.

④ 관리주체는 관리비의 산정·징수 및 그 사용내역에 대한 장부를 별도로 작성하고 이를 그 증빙자료와 함께 보관하여 입주자 등이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

⑤ 입주자등은 관리주체의 관리비 징수 및 집행내역, 결산에 대하여 입주자의 2/3이상의 결의에 따라 공인회계사법에 의하여 등록된 공인회계사의 회계감사를 요구할 수 있으며 이때의 회계감사에 따른 비용은 입주자가 부담한다.

⑥ 입주하지 않은 면적에 대한 관리비는 임대인이 납부하여야 하며 입주인이 미납부한 관리비에 대한 책임을 연대책임으로 한다.

5) 임대차계약서에 의하면 관리사무실 규정에 따라 실액 관리비를 관리사무소에 정산하도록 계약을 체결하고 있다.

6) 관리사무소는 2003.6.20. 사업자등록신청(고유번호)을 하고 2003.7.1.을 개업일로 등록번호 ‘***-80-0****’, 대표자 ‘YYY’으로 발급받은 후, 2007.3.5. 대표자를 ‘YYY’에서 ‘LLL’으로 변경된 사실이 국세통합시스템와 고유번호증에 의거 확인되며, 관리사무소는 2003.06.24. ○○은행 ××× 지점에 “○○빌딩관리사무소” 명의의 보통예금(***801-04-0*****)을 개설하였고, 동 통장에 입주자의 관리비가 입금되며, 관리사무소의 급여 및 공과금 등이 지출되고 있음이 2009.12.18.부터 2011.1.31.까지 확인된다.

라. 판단

1) 청구인과 구분 소유자들이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조 및 제23조에 따라 자치적으로 집합건물 관리를 위한 관리단의 설치가 가능한 점, ○○빌딩 정관 제14조 내지 제16조에 따라 관리사무소를 설치한 점, 관리사무소는 2003.6.20. 관리소장인 대표 ‘YYY’ 명의로 고유번호증(***-80-0****)을 발급 받은 점( 2007.3.5. 청구외 ‘LLL’으로 변경), 정관 제15조에 관리소장이 직원을 직접 채용할 수 있는 권한이 있는 점, ○○빌딩 관리규약에 따라 관리사무소가 자체적으로 장부, 결산, 회계감사 등을 실시하고 있는 점, 2003.06.24. ○○은행 ××× 지점에 “○○빌딩관리사무소” 명의의 보통예금(***801-04-0*****)을 개설한 점, 특히 동 보통예금 통장에 입주자의 관리비가 입금되며, 관리사무소의 급여 및 공과금 등이 지속적으로 지출되고 있는 점으로 보아 관리사무소가 단순한 수납대행을 하기 보다는 운영위원회와는 별도로 독립적인 법률행위를 한 것으로 볼 수 있다.

2) ○○빌딩 관리규약 제25조(관리비등) 제3항에 일반관리비, 수선유지비, 특별수선충당금, 전기·수도·가스료(공동사용료 포함), 각종적립금(화재보험료, 도로사용료, 환경부담금 등)외에는 어떠한 명목으로도 관리비를 징수할 수 없다고 규정하고, ○○은행 ××× 보통예금 통장의 2009.12.18.∼2011.1.31. 기간에 관리비 입금과 급여자금출금, 국민연금 등 공과금, 보험료, 지급수수료 등 관리·유지비 명목의 출금만 있을 뿐 구분소유자에게 이익금을 분배한 사실이 없으며, 제29조(잡수입등의 처리)에서는 관리비 연체료수입 등의 잡수입금을 입주자 전체를 위한 공동관리비로 사용하도록 규정하고 있으나, 처분청은 이 건 조사시 관리 유지비의 내역에 실액을 초과하여 관리비를 징수한 것으로 보고 있다.

따라서, 관리사무소에 대한 부가가치세 과세대상 여부에 대한 추가적인 검토는 별론으로 하더라도 이 건 관리비에 대한 부가가치세 납세의무자를 청구인 등 각 임대인으로 본 처분이 부당하다는 청구주장은 이유가 있는 것으로 판단된다.

5. 결 론

이 건 심사청구는 청구주장에 이유가 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.